Opinie

Geef woningcorporaties weer een stabiliserende rol bij de nieuwbouw

2 september 2024 13:25 RaboResearch

Sinds de Woningwet 2015 mogen woningcorporaties zelf bijna geen woningprojecten meer ontwikkelen. Daarmee is ook hun stabiliserende rol in de nieuwbouwproductie verloren gegaan. Met als gevolg meer pieken en dalen in de bouw. Het nieuwe kabinet kan maatregelen nemen om woningcorporaties weer een stabiliserende rol in de nieuwbouw te geven.

Nieuw woningblok in aanbouw

Verschenen in De Telegraaf op 30 augustus 2024.

De nieuwbouw van huizen blijft al jaren achter bij wat er nodig is om het woningtekort op te lossen. Bovendien kent de nieuwbouw stevige pieken en dalen. Wij pleiten ervoor om woningcorporaties hun traditionele stabiliserende rol bij de woningbouwproductie terug te geven.

Vroeger ontwikkelden woningcorporaties vaak zelf woningprojecten. Ook als het met de economie even wat minder ging, bouwden ze door. Zij konden immers rekenen op een stabiele vraag naar sociale huurwoningen en zijn minder gedreven door rendement. Hiermee legden corporaties als het ware een bodem in de bouw. Daardoor ging in slechte tijden minder capaciteit verloren in de sector.

Hoe anders is de situatie nu. Sinds de Woningwet 2015 mogen woningcorporaties zelf bijna geen woningprojecten meer ontwikkelen. Ze ‘bestellen’ nu een aantal woningen, vaak in een groter project. Binnen zo’n project eist de gemeente dan een bepaald aandeel sociale huurwoningen. De ontwikkelaar legt in de praktijk geld toe op die sociale woningen en bekostigt dit vanuit de opbrengsten van duurdere woningen in hetzelfde project. Maar dat model van kruissubsidiëring loopt vast als de markt voor nieuwe koopwoningen afneemt. Precies dit gebeurde in de afgelopen jaren, toen kopers van koopwoningen tijdelijk afhaakten door de sterk opgelopen rente: óók de sociale huurwoningen in die projecten werden niet meer gebouwd. Een double whammy voor de nieuwbouw, dus.

Wat is er nodig om de woningcorporaties weer een stabiliserende rol in de nieuwbouw te geven? Ten eerste moeten woningcorporaties weer ruim baan krijgen om grondposities in te nemen. Om te voorkomen dat corporaties te veel risico nemen, mogen zij dat nu alleen als daar binnen tien jaar kan worden gebouwd. Die termijn was tot voor kort vijf jaar, maar beter is het om hem helemaal te schrappen.

Ten tweede: meer financiële armslag. De laatste jaren heeft de overheid de sociale huren kunstmatig laag gehouden om huishoudens te compenseren voor de gestegen kosten van levensonderhoud. Dat betekent ook minder inkomsten voor woningcorporaties om nieuwe huurhuizen te bouwen. Dat is wel op te lossen. Het kabinet kan woningcorporaties meer ruimte geven voor huurverhoging, en de inkomens van huishoudens tegelijkertijd verhogen via hogere uitkeringen of belastingverlagingen. Een alternatief is om woningcorporaties te belonen om te bouwen. Dat kunnen gemeenten doen, als zij op hun beurt nieuwe inkomsten mogen aanboren. Hiervoor is een veelbelovende optie de door het nieuwe kabinet voorgestelde planbatenheffing (een belasting op de waardestijging van grond bij een bestemmingswijziging). Onvermijdelijk blijft wel: ergens moet er geld bij.

En dan is er nog een derde oplossing: weer meer ruimte voor woningcorporaties om woningen te bouwen in het middensegment. Iets waar het nieuwe kabinet overigens mee aan de slag gaat. Hierbij moet rekening worden gehouden met Europese staatssteunregels. Maar ook andere landen kampen met wooncrises. De nieuwe Europese Commissie kan daarom wel eens welwillend blijken.

De veranderde rol van woningcorporaties heeft de woningbouw grilliger en structureel lager gemaakt. Het nieuwe kabinet heeft de kans om het tij te keren.

Disclaimer

De op/via deze publicatie door Coöperatieve Rabobank U.A. verstrekte informatie is uitsluitend aan Nederlandse afnemers gericht en is geen beleggingsadvies of enige andere beleggingsdienst in de zin van artikel 1: 1 van de Wet op het financieel toezicht. Lees verder