Hogere hypotheek brengt koopwoning niet dichterbij

Na een kortstondige dip tijdens de inflatiecrisis breken de Nederlandse huizenprijzen inmiddels weer record na record. Daarmee is ook de discussie over huizenzoekers die klemzitten weer opgelaaid. Naast ‘bouwen, bouwen, bouwen’ klinkt ook vaak ‘lenen, lenen, lenen’ als remedie tegen de sores van starters. De studieschuld minder laten meetellen bij de aanvraag van een hypotheek, bijvoorbeeld, zou de kansen op een koopwoning moeten vergroten. In de praktijk brengt dat een eigen huis niet dichterbij, maar leidt het wel tot verder stijgende huizenprijzen en oplopende woonlasten.

De meeste politieke partijen bepleiten extra bouwen om de wooncrisis het hoofd te bieden. Maar veel partijen zien ook heil in het oprekken van de leennormen. Zij ijveren bijvoorbeeld voor hogere hypotheken voor starters die nu nog duur huren, of een extra ‘starterslening’ bovenop de reguliere hypotheek. Ook zou de studieschuld minder zwaar of zelfs helemaal niet meer moeten meetellen bij de aanvraag van een hypotheek.

Voorstanders wijzen erop dat een hogere hypotheek – en dito maandlasten – een klein offer is in ruil voor een koopwoning. Maar juist in deze krappe markt leidt meer lenen niet tot meer kans op een eigen huis: de ene starter overbiedt met zijn hogere hypotheek simpelweg een andere starter, die daardoor langer is veroordeeld tot de zolder van pa en ma of een dure huurwoning.

Een gestileerd voorbeeld: stel dat er op dit moment één huis te koop staat in Nederland, en er – door de woningnood – twee starters zijn die daar hun zinnen op hebben gezet: Tim, die maximaal 300.000 euro kan lenen, en Laura, die maximaal 320.000 euro kan bieden. Voor welke prijs wordt het huis verkocht – en wie gaat er met de buit vandoor? Laura natuurlijk. Doordrongen van de concurrentie biedt Tim zijn maximale budget van drie ton. Laura, minstens zo wanhopig voor woonruimte, kan én doet daar een schepje bovenop en biedt 305.000 euro. Het resultaat is dat één van de twee starters huiseigenaar wordt.

Wie krijgt de sleutel als Tim bij het aanvragen van een hypotheek niet wordt afgerekend op zijn studieschuld en daardoor 330.000 euro kan lenen in plaats van 300.000 euro? Ditmaal trekt Laura aan het kortste eind: zij legt haar volledige budget van 320.000 euro op tafel, maar wordt alsnog overboden door Tim die nu 325.000 euro kan betalen.

Het resultaat is opnieuw dat slechts één van de twee starters huiseigenaar wordt. Voor starters als groep is de kans op een eigen huis dus ongewijzigd. Tuurlijk, dankzij de maatregel maakt Tim meer kans op een huis – en voorstanders zullen daar de nadruk op leggen – maar zijn geluk gaat volledig ten koste van de vooruitzichten van Laura.

Het gaat ook ten koste van de betaalbaarheid van wonen. Zonder extra leenruimte werd de woning in het voorbeeld immers verkocht voor 305.000 euro, met extra leenruimte werd de prijs opgeboden tot 325.000 euro. Zulke prijsstijgingen, afgelopen jaren aan de orde van de dag, betekenen dat huizenkopers dertig jaar lang, elke maand opnieuw, tientallen euro’s extra kwijt zijn voor exact hetzelfde huis.

Dat zijn tientallen euro’s per maand die zij nergens anders voor kunnen gebruiken. Niet voor vakanties, of etentjes buiten de deur. Niet om het huis energiezuiniger te maken. En tientallen euro’s per maand die ze niet opzij kunnen leggen voor onderhoud en onvoorziene omstandigheden.

Deze column werd eerder gepubliceerd in Inzichtelijk, magazine over financieel welzijn van Stichting BKR