Toekomstbestendig vastgoed: waarom nu actie nodig is

Voor veel vastgoedondernemers voelt klimaatverandering als iets groots en ongrijpbaars. Iets waar je zelf weinig invloed op hebt en dus geen directe actie vereist. Deze houding is begrijpelijk vanuit de gedachte dat vastgoed draait om ‘locatie, locatie, locatie’. Het lijkt dan logisch dat een pand veilig is als het niet in een overstromings- of droogtegebied ligt. Maar is dat wel zo? Zijn er niet andere risico's om rekening mee te houden?

Naarmate onze kennis over vastgoed en klimaat toeneemt, worden de risico’s steeds duidelijker en te groot om te negeren. We staan voor grote uitdagingen: 59% van het Nederlandse landoppervlak is kwetsbaar voor overstromingen en naar verwachting zullen een miljoen woningen (1 op de 8) voor 2050 te maken krijgen met funderingsproblemen. Ook ontwikkelaars van nieuwe woningen hebben hier al mee te maken. Zij willen best bouwen in laaggelegen polders, maar alleen zonder aansprakelijk te zijn voor het overstromingsgevaar.

Ook ander commercieel vastgoed blijft niet gespaard. Zo krijgen ook kantoren, winkels en bedrijfspanden te maken met de gevolgen van klimaatverandering. Extreem weer, zoals hevige regenval en storm, kan directe schade aan gebouwen veroorzaken en ruimtes tijdelijk onbruikbaar maken door bijvoorbeeld wateroverlast of schimmel. Ook hitte kan problemen geven, zoals hogere energiekosten voor koeling en verminderde woon- en werkkwaliteit. Huurders van te warme appartementen ervaren dan minder woongenot en kantoormedewerkers kunnen productiviteitsverlies lijden.

Klimaatverandering heeft dus een toenemende impact op de vastgoedsector, met gevolgen voor risico's, waardering en toekomstbestendigheid van gebouwen. Om deze uitdagingen het hoofd te bieden, is het cruciaal dat vastgoedondernemers en -eigenaren een gestructureerde aanpak volgen (zie figuur 1). Dit stappenplan biedt een praktische leidraad voor het identificeren, beoordelen en beheren van klimaatrisico's. Door deze stappen te volgen, kan je beter sturen op je vastgoedportefeuille. Bijvoorbeeld door maatregelen te nemen om panden te beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering of door juist strategische keuzes te maken en in te zetten op duurzame waardegroei. We nemen je onder het figuur mee in alle te doorlopen stappen.

Stap 1: beoordeling van klimaatrisico's

Klimaatrisico's kunnen worden onderverdeeld in fysieke risico’s en transitierisico's. Fysieke risico's zijn direct gerelateerd aan de fysieke gevolgen van klimaatverandering en kunnen zowel acuut als chronisch zijn. Acute fysieke risico's ontstaan door extreme klimaatgebeurtenissen zoals droogte, overstromingen, en milieurampen die leiden tot bodem-, lucht- of watervervuiling. Chronische fysieke risico's zijn het resultaat van langdurige klimaatveranderingen, zoals zeespiegelstijging en biodiversiteitsverlies. Deze risico's zijn vaak lokaal specifiek en tot op zekere hoogte voorspelbaar. Online kun je klimaateffectatlassen raadplegen die helpen bij het beoordelen van kwetsbaarheden van panden of buurten.

Transitierisico’s ontstaan door de overgang naar een koolstofarme en milieuvriendelijke economie. Dit omvat veranderingen in klimaat- en milieubeleid, technologische innovaties en veranderend marktsentiment. Door transitierisico's kunnen gebouwen hun functie verliezen, onverzekerbaar worden of te maken krijgen met vraaguitval. Neem bijvoorbeeld kantoorpanden die niet voldoen aan de C-labelplicht, die zijn nu al minder aantrekkelijk voor huurders en beleggers. Nu zitten we nog in een overgangsfase, maar er komt een moment dat deze onverhuurbaar worden. Alleen door tijdig te investeren kan dit worden voorkomen.

Stap 2: inventarisatie van schaderisico’s

Na het identificeren van klimaatrisico's is het cruciaal om een inschatting te maken van de schaderisico’s. Hierbij helpt de formule voor schaderisico’s, die luidt: kans (waarschijnlijkheid) maal impact (kosten van vervanging, reparatie of schoonmaak). Risico's met een geringe kans en beperkte impact verdienen vervolgens minder aandacht dan risico's met een hoge kans en/of grote impact. Het schaderisico kan globaal worden ingeschat.Wat is bijvoorbeeld het overstromingsrisico van een bepaald gebied? Of meer in detail: wat zijn de daadwerkelijke kosten van bijvoorbeeld funderingsherstel? Dit zien we terug in de markt. Zo zijn er buitenlandse beleggers die uitgaan van globale inschattingen. Zij investeren dan niet meer in Nederland vanwege onze ligging onder zeeniveau. Vanuit ons perspectief klinkt dat vrij absurd, want niet alle gebouwen in Nederland zijn hier kwetsbaar voor.

Schade wordt niet alleen in geld uitgedrukt. Denk bijvoorbeeld aan het leed dat samenging met de overstroming in Limburg in 2021. Of het probleem van te goed geïsoleerde woningen, waar huurders in de zomer klagen over te hoge binnentemperaturen en een gebrek aan wooncomfort. Zulke situaties leiden tot (huurders)ontevredenheid en reputatieschade, wat uiteindelijk ook voor waardeverlies zal zorgen.

Stap 3: risicobeheer vastgoed

Als gebouweigenaar is het verstandig om aan risicobeheer te doen. Nadat je klimaatrisico’s hebt geïnventariseerd op basis van kans en impact kun je met risicobeheer bepalen hoe je hiermee om wilt gaan. Het is bijvoorbeeld goed om na te denken over hoe zwaar het risico weegt. Is het pand relatief waardevol binnen de gehele portefeuille of niet? Zijn er eenvoudige oplossingen te bedenken?

Per pand kun je vervolgens besluiten of je risico’s accepteert, vermijdt, vermindert of overdraagt. Accepteren is mogelijk als de kans op schade klein is of als je voldoende middelen hebt om de impact op te vangen. Vermijden kan door portefeuillesturing, bijvoorbeeld door geen panden meer aan te kopen in overstromingsgevoelige gebieden. Verminderen doe je door te investeren in klimaatadaptieve aanpassingen, zoals vergroening van de buitenruimte waarmee extreme neerslag beter wordt opgevangen. Overdragen kan via clausules in contracten of door je te verzekeren tegen bepaalde risico’s. Een heel andere overweging kan zijn om vastgoed dat niet meer past te verkopen.

Het formuleren van een strategie voor klimaatrisico’s is essentieel in de huidige vastgoedmarkt. De AFM riep begin dit jaar op om klimaatrisico’s in te prijzen op de woningmarkt. Dit betekent dat de mogelijke toekomstige kosten, zoals reparaties of aanpassingen die nodig zijn vanwege klimaatverandering, worden verwerkt in de huidige prijs van een woning of gebouw. Dat wordt ook wel inprijzing genoemd. Onze verwachting is dat dit de komende jaren steeds meer gaat gebeuren. Net zoals panden met een beter energielabel inmiddels meer waard zijn dan panden met een slechter label, zullen ook klimaatrisico’s een grotere rol gaan spelen in de waardering van vastgoed.

Inprijzing vereist transparantie. Via de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) verplicht de EU de allergrootste bedrijven nu al om te rapporteren over hun ESG-beleid. De komende jaren gaat dit voor meer bedrijven gelden. Bedrijven die verplicht moeten rapporteren gaan meer eisen stellen aan hun toeleveranciers (en dus ook aan hun huisvesting) en zo sijpelt de rapportagedruk door in de keten. Een voorbeeld hiervan is dat banken bij vastgoedtaxaties nu de zogeheten Duurzaamheidsparagraaf (Dupa 2.0) verplicht stellen. Dat klanten hierover moeten rapporteren is nodig voor transparantie over het te financieren vastgoed en voor de bank om te kunnen voldoen aan de eigen rapportageverplichtingen.

Vastgoedondernemers staan voor een uitdaging die tegelijkertijd een grote kans biedt. Hoewel rapportageverplichtingen over klimaatrisico's op het eerste gezicht een extra last lijken, bieden ze in werkelijkheid een waardevolle gelegenheid om proactief te handelen en strategischer na te denken over klimaatgerelateerde uitdagingen in de sector.

Een toekomstbestendige vastgoedportefeuille is hierbij het sleutelconcept. Door tijdig te investeren in duurzame en klimaatbestendige oplossingen, bereiken vastgoedondernemers een dubbel doel: ze verminderen risico's én voegen waarde toe. De kans op groot waardeverlies of onvoorziene investeringen (herstelkosten) neemt dus af en dat zorgt voor een betere verkoop- en verhuurbaarheid. Bovendien kunnen ondernemers profiteren van lagere verzekeringspremies en toegang krijgen tot aantrekkelijke groene financieringsopties en subsidies. Dit kan de initiële investeringskosten verlagen en de terugverdientijd verkorten.

Voordelen van vooroplopen

Het anticiperen op de impact van klimaatverandering gaat hand in hand met innovatie in de vastgoedsector. Oplossingen zoals groene daken, slimme regenwateropvangsystemen en energie-efficiënte installaties dragen niet alleen bij aan duurzaamheid, maar maken gebouwen ook aantrekkelijker voor huurders. Steeds meer huurders zijn bereid een meerprijs te betalen voor duurzame panden die aansluiten bij hun eigen milieudoelstellingen. Denk hierbij aan grote bedrijven die moeten rapporteren over hun ESG-beleid. Steeds vaker kiezen zij ervoor om zich te huisvesten op stationslocaties, zodat hun medewerkers en bezoekers met het OV-kunnen reizen. Aan dit soort locaties is een toenemend gebrek.

Door klimaatrisico's als een kans te zien, kunnen vastgoedondernemers zich positioneren als voorlopers in de overgang naar een duurzame economie. Deze proactieve houding versterkt niet alleen hun vastgoedportefeuille, maar draagt ook bij aan hun concurrentiepositie, een positieve reputatie en hogere klanttevredenheid.

De vastgoedmarkt ondergaat een significante verschuiving, waarbij duurzaamheid en klimaatbestendigheid steeds meer centraal komen te staan. Dit wordt gedreven door zowel markttrends als strengere regelgeving. Gebouwen die niet aan deze nieuwe normen voldoen, lopen een reëel risico op waardedaling en verminderde aantrekkelijkheid voor zowel huurders als investeerders.

Het formuleren van een eigen visie op klimaatrisico’s en daar proactief naar handelen is essentieel voor vastgoedondernemers. Zij kunnen hun vastgoedportefeuilles toekomstbestendig maken door:

1. Klimaatrisico's vroegtijdig te identificeren en te analyseren;
2. Gerichte preventieve maatregelen te implementeren;
3. Strategisch te investeren in duurzame oplossingen.

Deze aanpak stelt hen niet alleen in staat om aan toekomstige eisen te voldoen, maar biedt ook kansen voor waardecreatie en een verbeterde concurrentiepositie in een snel veranderende markt.