Na eigenwoningbezit daalt nu ook de koopgeneigdheid onder 45-minners

Voor het eerst in lange tijd daalt de koopgeneigdheid in Nederland: wie wil verhuizen, wil minder vaak een koopwoning, blijkt uit een analyse op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON), een driejaarlijkse enquête van het CBS en het Ministerie van VRO. Vooral onder jongvolwassenen die nog geen koophuis hebben is de koopgeneigdheid teruggelopen (zie figuur 1). Dit geldt voor zowel alleenstaande huizenzoekers als voor stelletjes. Het kan erop wijzen dat huizenzoekers ontmoedigd raken door de omstandigheden op de woningmarkt. Verderop in deze studie laten we namelijk zien dat de koopmogelijkheden gaandeweg zijn geslonken waardoor vooral degenen met een lager inkomen afhaken. Ook is het eigenwoningbezit onder huishoudens jonger dan 45 jaar in de afgelopen jaren verder gedaald.

Vanuit de sociale psychologie en woonwensenonderzoek weten we dat mensen hun wensen afstemmen op de mogelijkheden die zij denken te hebben (zie bijvoorbeeld Forrest e.a. 1995; Elster 1983). Met een laag inkomen zijn de mogelijkheden om een huis te kopen beperkt, terwijl je met een hoog inkomen door toewijzingsregels vrijwel geen toegang hebt tot een groot deel van de huursector. Een ontoereikend inkomen, maar ook krappe woningmarktomstandigheden, verkleinen dan ook de kans dat een verhuisgeneigde de stap naar een eerste koopwoning wil maken (De Groot e.a. 2012).

Het zal dan ook geen verbazing wekken dat vooral huizenzoekers met een lager inkomen tegenwoordig minder vaak een koopwoning zoeken (zie figuur 2). Let wel: met een lager inkomen bedoelen we in deze context huishoudens met een inkomen van minder dan twee keer modaal (circa 89.000 euro bruto per jaar in 2024, volgens het CPB). In 2024 betrof dat zo’n 65% van alle zelfstandige huishoudens. Maar ook bij de hoge inkomens is de koopgeneigdheid iets teruggevallen, zij het in minder sterke mate.

Huizenprijzen harder gestegen dan inkomens

De afgelopen jaren stegen de prijzen van bestaande koopwoningen een stuk harder dan de inkomens. Rond 2010 was de doorsnee geprijsde koopwoning zo’n 150.000 euro goedkoper dan wat je op twee modale jaarinkomens kon lenen. Tegenwoordig is dit verschil nog maar 50.000 euro. Maar bijna twee op de drie huishoudens heeft een jaarlijks inkomen van minder dan twee keer modaal. Daarom kijken we ook naar het mediane bruto jaarinkomen van huishouden (in 2023 ongeveer 1,5 keer het modale jaarinkomen van 41.500 euro). En dan blijkt dat dit inkomen al enige jaren onvoldoende is om de doorsnee geprijsde koopwoning te kopen (zie figuur 3).

In de afgelopen jaren is de financiële bereikbaarheid van koopwoningen dan ook hard achteruit gehold: met twee modale jaarinkomens of een doorsnee huishoudensinkomen kun je een steeds kleiner deel van het koopwoningaanbod financieren (zie figuur 4). In 2023 was wel sprake van enig herstel. Maar dit was slechts tijdelijk doordat de huizenprijzen na een relatief korte periode van prijsdaling al weer snel begonnen te stijgen.

In 2023 kon je met twee modale jaarinkomens zo’n 64% van alle verkochte koopwoningen financieren. Huishoudens met een doorsnee inkomen hebben beduidend minder opties. In 2023 was voor hen een kleine 37% van de verkochte koopwoningen financieel bereikbaar. Anders gezegd: met een doorsnee huishoudensinkomen waren bijna twee op de drie koopwoningen niet te financieren op basis van alleen het inkomen. Dit betekent dat het gros van de koopwoningen buiten bereik ligt van 45-minners. Want de helft van alle zelfstandig wonende 45-minners verdient minder dan het doorsnee huishoudensinkomen, in 2023 66.800 euro.

Koopstarters hebben steeds vaker een hoog inkomen…

Degenen die aangeven een eerste huis te willen kopen, of recent hebben gekocht (hierna ‘koopstarters’ genoemd), hebben in de regel een hoger inkomen dan degenen die naar een huurhuis willen verhuizen. Dit geldt met name voor degenen die daadwerkelijk de stap naar koop hebben weten te zetten en komt doordat mensen de woonvoorkeuren die ze uitspreken, zoals eerder beschreven, afstemmen op hun veronderstelde mogelijkheden.

Een groeiend aandeel van de koopstarters heeft bovendien tenminste twee modale jaarinkomens. In 2024 hadden 45-minners die het in de twee jaar daarvoor lukte om hun eerste huis te kopen een huishoudinkomen van bijna 88.000 euro. Zij hebben daarmee een hoger inkomen dan ruim 64% van alle zelfstandige huishoudens in Nederland (en zelfs meer dan 47% van de huiseigenaren in Nederland). Ook steeg het bruto huishoudensinkomen de laatste jaren bovengemiddeld snel (zie figuur 5). Dat komt niet omdat koopstarters massaal meer zijn gaan verdienen, maar doordat lagere inkomensgroepen steeds meer afhaken op de koopwoningmarkt, en met name degenen met een hoog inkomen overblijven.

… maar toch ligt het gros van de koopwoningen buiten hun bereik

Afgaand op hun mediane huishoudensinkomen konden koopstarters in 2024 gemiddeld zo’n 331.000 euro lenen. Daarmee lag het leeuwendeel van de in dat jaar verkochte koopwoningen – zo’n twee op de drie – voor hen financieel buiten bereik (zie figuur 6).

Onder koopstarters is opvallend genoeg geen sprake van een neerwaartse trend in de financiële bereikbaarheid van koopwoningen, een trend die we eerder wél zagen op basis van het doorsnee huishoudensinkomen. Sterker nog: de financiële bereikbaarheid lijkt de laatste jaren zelfs iets verbeterd (zie figuur 6). Dit illustreert naar ons idee wederom dat lagere inkomens steeds meer afhaken op de koopwoningmarkt. Als vooral degenen overblijven voor wie de stap naar een koophuis (nog net) wel mogelijk is, dan lijkt een opleving in de financierbaarheid logisch.

Figuur 6 illustreert ook de grote verschillen tussen degenen die een eerste huis willen kopen en degenen die dat recent hebben gedaan (in 2024 zo’n 38% van de groep ‘koopstarters’). Aspirant-koopstarters konden in 2024 slechts 19% van de toen verkochte koopwoningen financieren. Dat staat in schril contrast met de mogelijkheden van recente koopstarters: zij konden zo’n 62% van de verkochte woningen financieren op basis van het inkomen. Dit grote verschil laat zich goed verklaren: degenen die erin zijn geslaagd hun koopwens te verzilveren hebben simpelweg een veel hoger huishoudensinkomen (zo’n 88.000 euro, dus bijna twee keer modaal) dan degenen met een, vooralsnog, onvervulde koopwens (64.000 euro).

Spaargeld of financiële hulp van ouders kunnen er uiteraard voor zorgen dat meer koopwoningen binnen bereik komen. Houden we ook rekening met schulden, dan hadden aspirant-koopstarters in 2024 een doorsnee vermogen van krap 3.300 euro. Van het eigen geld moeten ze het dus niet hebben. Financiële hulp van familie kan wel het verschil maken. Van degenen die recent een eerste koophuis hebben gekocht, kreeg 30% een schenking van de (schoon)ouders. In 2018 gold dat nog voor krap 19% (zie ook ING 2025). Ook is het schenkingsbedrag in de loop der jaren flink gestegen. Van de recente koopstarters die een eigenwoningschenking kregen, kreeg bijna 28% 100.000 euro of meer geschonken.

Koopstarters in de noordvleugel van de Randstad zijn niet automatisch het slechtst af

Hoewel huizenprijzen regionaal sterk verschillen, doen inkomens dat ook. Koopstarters in de Randstad, en dan met name de noordvleugel van de Randstad, hebben in de regel de hoogste inkomens. Ter illustratie: in 2024 bedroeg het doorsnee bruto huishoudensinkomen van aspirant-koopstarters in de noordvleugel van de Randstad, met daarin Utrecht en Amsterdam, bijna 81.000 euro. Aan de rand van Nederland –onder meer regio’s in Noord-Nederland, Limburg en Zeeland – blijft dit bedrag steken op 54.000 euro. Tegelijkertijd zijn koophuizen wel wat milder geprijsd in het noorden van het land.

Koopstarters in de Randstad-schil (de regio’s rondom de Randstad) hadden in 2024 de minste keuze: zij konden dat jaar gemiddeld slechts 26% van de toen verkochte koopwoningen financieren (zie figuur 7). Koopstarters in de noordvleugel van de Randstad waren in dat opzicht juist het beste af. Dat is opvallend omdat koophuizen hier gemiddeld genomen het duurst zijn. Het is bovendien een trendbreuk, want in eerdere jaren hadden koopstarters in deze regio de minste mogelijkheden.

Bovendien nam het aandeel financieel bereikbare koopwoningen onder koopstarters flink toe tussen 2021 en 2024. Wij denken dat dit samenhangt met de verkoopgolf van voormalige huurwoningen die nu gaande is en die vooral in de Randstad zichtbaar is. Volgens berekeningen van makelaarsvereniging NVM was in het laatste kwartaal van 2024 zo’n 40% van alle verkochte woningen in de vier grote steden een voormalige huurwoning. Door deze ‘uitpondgolf’ komen vooral goedkopere woningen de markt op. Bovendien zien we dat het doorsnee inkomen van koopstarters tussen 2021 en 2024 het hardst is gestegen in de noordvleugel van de Randstad. Het selectie-effect in deze regio is dus sterker: in de zoektocht naar een koophuis blijven steeds hogere inkomens over.

Dat de koopkansen van 45-minners verder zijn afgenomen, is ook goed te zien in het eigenwoningbezit. In 2019 signaleerden we al een dalend eigenwoningbezit onder jongvolwassen huishoudens, met name onder huishoudens met een laag- en middeninkomen. Sindsdien is het aandeel huishoudens jonger dan 45 jaar met een koopwoning verder gedaald (zie figuur 8). Inmiddels loopt zelfs het totale aandeel huishoudens met een koopwoning in Nederland heel licht terug. Dat hangt vermoedelijk sterk samen met de opkomst van buy-to-let-beleggers na de financiële crisis, die bestaande koopwoningen opkochten om te verhuren.

Een analyse op basis van het WoON laat zien dat de neerwaartse trend van het eigenwoningbezit onder 45-minners zich in het hele land afspeelt (zie figuur 9). Wanneer we inzoomen op de huishoudens jonger dan 45 jaar, dan wordt duidelijk dat het eigenwoningbezit onder zowel huishoudens jonger dan 25 jaar, tussen de 25 en 35 en tussen de 35 en 45 jaar is gedaald. Het suggereert dat voor een deel van de jongvolwassenen geldt dat van uitstel afstel komt. Verder valt op dat het eigenwoningbezit vooral sterk is gedaald onder huishoudens met een inkomen beneden 2 keer modaal (zie figuur 10).

De afgelopen jaren is het voor een groeiende groep huishoudens, met name jongvolwassenen zonder een hoog inkomen, lastiger geworden een huis te kopen. Huishoudens met een doorsnee inkomen kunnen een steeds kleiner deel van het koopwoningaanbod financieren, in elk geval op basis van hun eigen inkomen. Huizenzoekers lijken dan ook in toenemende mate afhankelijk te zijn van financiële hulp van familie. Maar lang niet iedereen kan daarop terugvallen.

Steeds minder 45-minners zijn huiseigenaar, en voor het eerst in twaalf jaar zijn zij ook minder vaak op zoek naar een koopwoning. Vooral de lagere inkomens haken af. Zij kopen niet alleen minder vaak woningen, maar geven ook minder vaak aan op zoek te zijn naar een koopwoning wanneer ze willen verhuizen.

Door het afhaken van de lagere inkomensgroepen, blijven vooral de hoge inkomens over onder koopstarters. En dat verklaart ook dat degenen die nog wel de stap naar koop (willen) zetten vandaag de dag een vergelijkbaar aandeel van het koopwoningaanbod kan financieren als een paar jaar geleden.

In de allerduurste contreien van ons land – de noordvleugel van de Randstad – ligt tegenwoordig een groter deel van het koopwoningaanbod binnen bereik van koopstarters dan enkele jaren geleden. Wij denken dat dit, naast het selectie-effect, samenhangt met de verkoop van voormalige huurwoningen. Hierdoor zijn met name in de Randstad meer relatief goedkope woningen de markt op gekomen. Maar de keerzijde van deze uitpondgolf is dat het de situatie van huurwoningzoekers verslechtert. Bovendien zwakt de uitpondgolf naar verwachting richting 2026 weer af doordat er steeds minder huurders zijn met een tijdelijk huurcontract. De situatie van jongvolwassenen op de woningmarkt blijft dus moeilijk.

Onderzoeksverantwoording

Voor het onderzoek is de maximale hypotheek voor aspirant-koopstarters en geslaagde koopstarters geschat op basis van hun mediane bruto huishoudensinkomen. Omdat voor thuiswonende kinderen enkel inkomensgegevens beschikbaar zijn van het hele gezin, zijn we voor aspirant-koopstarters enkel uitgegaan van degenen in een (on)zelfstandige huurwoning. Om een zuivere inschatting te maken van hun financiële mogelijkheden hebben we enkel gekeken naar degenen die verwachten dat de huishoudenssamenstelling na verhuizing hetzelfde zal zijn, en die geen eigenwoningschuld hebben. Daarmee voorkomen we dat we semi-starters meenemen, en dat we de financiën onderschatten (of overschatten) van mensen die willen verhuizen om te gaan samenwonen (of uit elkaar gaan). Het mediane bruto huishoudensinkomen was beschikbaar over 2017, 2020 en 2023. Deze inkomens zijn geïndexeerd naar de jaren 2018, 2021 en 2024 aan de hand van de cao-loonontwikkeling.

Voor de berekening van de maximale hypotheek is uitgegaan van eenverdieners, daarbij is voor koopstarters rekening gehouden met een gemiddeld wat hogere hypotheekrente passend bij een loan-to-value (LTV) van meer dan 90%. Starters gaan namelijk gemiddeld relatief hoge hypothecaire leningen aan ten opzichte van de waarde van het huis, wat resulteert in een renteopslag. Voor starters bedroeg de gemiddelde LTV in de tweede helft van 2024 91,7% (Kadaster 2024). Op basis van de maximale hypotheek is gekeken welk deel van de verkochte koopwoningen koopstarters hadden kunnen financieren op basis van het eigen inkomen.

In enkele analyses maken we onderscheid naar verschillende regio’s. Deze regionale indeling is van het CBS. Aanvullend maken wij ook onderscheid tussen de noord- en zuidvleugel van de Randstad.