Vastgoed: de kracht van lokale dynamiek

1. (Geo)politieke onzekerheid, lokale veerkracht

Begin 2025 overheerste optimisme. Na een moeizame fase met afwaarderingen, boden de renteverlagingen die de ECB sinds medio 2024 doorvoerde, uitkomst en lieten investeerders hun afwachtende houding geleidelijk los. Maar het groeiende optimisme kreeg in de loop van 2025 een knauw door Trump en zijn onvoorspelbare handelsbeleid. Nederland is als kleine, open economie kwetsbaar voor abrupte veranderingen in de wereldhandel en het is dus opletten geblazen.

Ook de nationale politiek zorgt voor onrust. De Voorjaarsnota wekte met een gebrek aan stimulerende maatregelen en de aankondiging van huurbevriezing weinig vertrouwen en de val van het kabinet-Schoof volgde kort daarop. De onzekerheid zal dus nog best een poos aanhouden. Hoe lang precies valt niet te zeggen. Maar twee data zijn belangrijk. Op 9 juli loopt de deadline af die Trump stelde aan de EU om een handelsakkoord te sluiten en op 29 oktober vinden nieuwe Tweede Kamerverkiezingen plaats. Het positieve nieuws is dat de Nederlandse economie ondanks alle onzekerheid naar verwachting doorgroeit met 1,5% dit jaar, 1,0% in 2026 en 1,1% in 2027. Hierbij merken we op dat de onzekerheidsmarge rond deze raming enorm is.

Waar nationale en internationale onzekerheden aanhouden, is het van belang om houvast te zoeken. Juist daarom staan we stil bij de lokale dynamiek. Beleggers en ontwikkelaars hebben perspectief nodig en zullen hun blik blijven richten op regio’s waar de fundamenten sterk zijn, met veel groeikansen en beperkte afbreukrisico’s. Regionale verschillen qua bedrijvigheid, woningbouw, bereikbaarheid, netcongestie et cetera kunnen groot zijn en dat maakt lokale marktkennis cruciaal. De vastgoedwijsheid “locatie, locatie, locatie” blijft zo onverminderd relevant.

2. De ene regio is de andere niet

De regionale perspectieven verschillen nogal binnen Nederland. Bijvoorbeeld in economisch of demografisch opzicht. Qua demografie hebben we in Nederland te maken met de karakteristieken van stedelijke en plattelandsregio’s, net als groei- en krimpgebieden. Stedelijke gebieden zijn, zeker bij jongeren, in trek door hun voorzieningen, terwijl meer rurale gebieden, vooral in het zuiden en oosten, vaker met vergrijzing en leegstand kampen. Meer perifere gebieden hebben vaker moeite om jonge professionals vast te houden.

Economisch gezien verschillen de perspectieven sterk door lokale specialisatie. Zo blijft Amsterdam een magneet voor internationale zakelijke hoofdkantoren; Rotterdam haalt zijn kracht uit havenactiviteiten en Den Haag is de plek voor internationale politiek. Utrecht laat een bredere maatschappelijke groei zien, met een sterke rol voor zorg, onderwijs en kennisintensieve dienstverlening. Ook tal van andere steden onderscheiden zich: Eindhoven en Delft blinken uit in technologie en innovatie, Leiden in farmacie en life sciences, Twente in maakindustrie en robotica, Wageningen in agrarische wetenschap en Venlo als logistiek knooppunt.

De regionale groeiverwachtingen van RaboResearch staan weergegeven op de kaart van figuur 1. Voor Groot-Amsterdam verwachten we 3,2% groei in 2025, wat vooral te danken is aan de combinatie van gunstige regionale omstandigheden en de verwachte sterke groei in de ICT & media en de advies- en onderzoeksector. Deze sectoren zijn samen goed voor ruim een kwart van de toegevoegde waarde in de economie van Groot-Amsterdam. Ook Brainport Eindhoven groeit waarschijnlijk snel (+2,9%), vooral door de (hoogtechnologische) industrie en de sector advies en onderzoek. Ook Utrecht, Twente, Zuidoost-Friesland (omgeving Heerenveen), Noord-Drenthe (Assen), Zuidwest-Drenthe (Hoogeveen en Meppel), Overig Zeeland, Noordoost-Brabant (’s-Hertogenbosch) en Zuidoost-Zuid-Holland (omgeving Dordrecht) groeien naar verwachting harder dan het Nederlandse gemiddelde.

Regio’s aan de randen van het land groeien over het algemeen minder hard. Dat geldt voor delen van Groningen, Friesland en Drenthe, de noordelijke helft van Noord-Holland, Zeeland en Limburg. Ook de Zuidvleugel van de Randstad groeit naar verwachting minder hard dan het landelijke gemiddelde. De achterblijvende groeiverwachtingen komen vooral door minder gunstige regionale omstandigheden. Dit kan een gebrekkige kennisinfrastructuur zijn, maar ook een achterblijvend ondernemersklimaat of een minder goede fysieke infrastructuur.

3. Vastgoedinvesteringen vragen om regionale en sectorale keuzes

Wie in vastgoed investeert, maakt zowel sectorale als regionale keuzes en die keuzes kunnen in de tijd best veranderen. Zo was kantoorvastgoed lang het meest populaire segment. Sinds de vorige crisis is dit echter veranderd. Het groeiperspectief van kantoren en winkels kwam onder druk, terwijl woningen en bedrijfsruimten een aantrekkelijk alternatief bleken. Investeringen in woningen vonden aanvankelijk vooral plaats in de grote steden, maar in hun zoektocht naar geschikt product en rendement verschoven beleggers hun vraag geleidelijk naar andere plaatsen. De opmars van bedrijfsruimten kan niet los worden gezien van de opkomst van grootschalige logistiek. Door de ruimtebehoefte en strategische allocatie ontstonden clusters, onder meer nabij Schiphol, Breda en Venlo.

Door sectorale keuzes verschillen ook de regionale investeringen. In de G5 ligt het accent meer op woningen, winkels en kantoren. In deze steden bieden deze segmenten het beste perspectief en is de kans op leegstand het kleinst. De vraag naar woningen overstijgt hier het aanbod, terwijl winkels zich graag concentreren op de drukste plekken. Qua kantoren zijn de ligging ten opzichte van de arbeidsmarkt en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer alsmaar belangrijker geworden. Ook hiervoor bieden grote steden het beste perspectief. Buiten de G40 wordt duidelijk het meest in bedrijfsruimten geïnvesteerd. Dat is logisch, gezien de karakteristieken van bedrijvigheid, zoals de grote ruimtevraag, goede bereikbaarheid en beperkte milieuhinder.

4. Huurwoningmarkt onder druk

De woningmarkt staat onder ongekende druk en heeft juist nu een sterke overheid nodig. De val van het kabinet komt dan ook op een ongelukkig moment, maar biedt wellicht een kans om betere keuzes te maken. De laatste jaren zette de overheid in op betaalbaarheid, maar kon daar ook rigide in zijn. Twee derde betaalbaar op nul nieuwe woningen levert immers niet veel op. En door alle regulering en fiscale maatregelen konden beleggers bijna geen rendement meer maken en dat heeft de problemen verergerd. Voor corporaties pakt de val van het kabinet mogelijk wel goed uit. De huurbevriezing is van tafel en dus kan er worden geïnvesteerd. Zo presenteerde Mona Keijzer onlangs voor 24 locaties een doorbraakaanpak waarbij overheid, markt en corporaties woningbouw gaan versnellen.

Bij veel beleggers leeft het idee dat ze maar twee keuzes hebben: investeren of uitponden (het verkopen van huurwoningen). Door te investeren kan het aantal WWS-punten van een huurwoning toenemen en kan een woning uit het middenhuursegment toch in de vrije sector vallen. Door uitponding verschuift een deel van de voorraad van de huur- naar de koopmarkt. De totale woningvoorraad blijft weliswaar gelijk, maar voor de dynamiek in de markt heeft dit grote gevolgen. Naarmate meer huurwoningen verschuiven naar het koopsegment, wordt de flexibele schil die de huurmarkt biedt kleiner. Hiermee stokt de doorstroming en worden woningzoekenden steeds wanhopiger. Wie geluk heeft, kan nog op de koopmarkt terecht. Maar juist daar zien we aan de onderkant van de markt dat er relatief fors wordt overboden.

Hoewel de overheid landelijk beleid voert, bestaan er grote regionale verschillen tussen afzonderlijke woningmarkten. Aan de hand van cijfers van Pararius over de gemiddelde vraaghuren per vierkante meter in de vrije sector hebben we getracht om de lokale ontwikkelingen inzichtelijk maken (zie figuur 3). Hieruit blijkt dat in meer historische steden als Amsterdam, Utrecht, Groningen, Leiden en Haarlem de huurontwikkeling tussen 2015 en 2025 minder sterk was. Een mogelijke verklaring is dat deze steden al aantrekkelijk waren en de vraaghuur hier dus al op een hoger niveau lag. Een andere verklaring is dat woningen in deze steden ook relatief klein zijn. Per saldo stegen de huren in opkomende steden als Almere, Tilburg, Apeldoorn en Leeuwarden sneller.

5. Kantorenmarkt krabbelt op

De kantorenmarkt krabbelt op. Vanwege de opkomst van thuis- en hybride werken waren er lange tijd twijfels over het toekomstige nut van kantoren. Daarom lieten beleggers dit segment links liggen. Maar er gloort weer hoop. Vanuit de markt zagen we deze signalen al langer: kantoren werden weer interessant door afwaarderingen en een geringe leegstand. Vooral grote bedrijven worstelen nog met hun hybride strategieën. Zij kunnen vaak wel met minder meters uit de voeten. Maar ze zien ook in dat het fysieke kantoor toekomst heeft. Daarom hebben ze vooral behoefte aan betere meters en investeren ze in een hoogwaardige inrichting, duurzaamheid en goede locatie. Tegelijkertijd klinkt er een kritischer geluid over thuiswerken. Vakbond CNV gaf recent aan dat werkgevers hierin terughoudender worden. Voor kleinere bedrijven blijft een eigen kantoor juist essentieel; zij zoeken juist vaker naar grotere ruimtes.

De interesse van bedrijven voor toplocaties is toegenomen. De huren van moderne kantoren nabij OV-knooppunten stegen de laatste tijd sterk en die stijging zwakt nu af. Met de toenemende economische onrust is het aandeel van de G5 in de totale opname namelijk gedaald, van zo’n 45% naar 33%. Bedrijven zoeken nu vaker naar goedkopere alternatieven buiten de grote steden, waar duurzaamheidseisen en huurprijzen minder knellen. Dit biedt kansen voor middelgrote steden met goede OV-verbindingen en een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

Kijken we naar de verhoudingen tussen kantoren als belegging en eigen gebruik (zie figuur 4), dan zien we dat beleggers zich meer richten op grotere steden. In de meeste G20-steden hebben beleggers een relatief groot marktaandeel, maar er zijn uitzonderingen. De markt van Den Haag is zo’n uitzondering, wat verband houdt met de aanwezigheid van veel overheidsinstanties. Buiten de G20 neemt het aandeel van beleggers af. Hierbij moeten we natuurlijk aanmerken dat er binnen plaatsen een divers beeld kan ontstaan. Amsterdam is bijvoorbeeld meer dan alleen de Zuidas.

6. Bedrijfsruimtemarkt doet het rustiger aan

Na jaren van stormachtige groei lijkt de rust op de bedrijfsruimtemarkt enigszins teruggekeerd. De opkomst van e-commerce was een ware gamechanger, met name voor het logistieke segment. Op toplocaties zoals Schiphol, Venlo en Breda blijft de vraag echter groot en de ruimte schaars. De huurprijzen blijven daar naar verwachting stijgen, alleen niet meer in het hoge tempo van de afgelopen jaren.

Krapte draait echter niet alleen om kwantiteit, in de zin van de hoeveelheid vraag en aanbod. Net als op de kantorenmarkt zoeken bedrijven ook hier steeds vaker naar moderne, duurzame gebouwen. Gebouwen die niet alleen voldoen aan de normen van vandaag, maar ook toekomstbestendig zijn. Deze kwaliteitsbehoefte van bedrijven biedt beleggers perspectief. Zeker nu nieuwbouw steeds moeilijker van de grond komt – onder meer door een gebrek aan geschikte bouwlocaties, netcongestie en stikstofproblematiek – gaat het ook bij bestaande bouw meer over kwaliteit en duurzaamheid.

Op basis van taxaties van bedrijfsruimten zien we duidelijke regionale verschillen (merk op dat het aantal getaxeerde objecten per provincie sterk kan variëren). Landelijk ligt de waarde van bedrijfsruimten tussen pakweg 700 en 900 euro per vierkante meter (zie figuur 5). De huurprijzen zijn de laatste jaren gestegen en liggen nu al snel tussen 60 en 80 euro per vierkante meter (zie figuur 6). Opvallend hierbij zijn de regionale verschillen. In de Randstedelijke provincies – Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht – liggen zowel vastgoedwaardes als huurprijzen hoger dan gemiddeld. Flevoland en Noord-Brabant volgen op de voet. In de noordelijke provincies, zoals Friesland, Groningen en Drenthe, liggen de waardes en huren beduidend lager.

7. Winkelmarkt kent vele gezichten

De winkelmarkt houdt verrassend goed stand, ondanks de aanhoudende druk van online verkoop. De afgelopen vijftien jaar is het fysieke winkelaanbod, met name in de non-foodsector, flink afgenomen. E-commerce heeft geleid tot een structurele verschuiving: zo’n 30% van de non-foodwinkels is verdwenen.

Vooral winkelgebieden met weinig onderscheidend vermogen – zoals stadscentra van middelgrote steden en stadsdeelcentra van grotere steden – kregen te maken met leegstandsproblemen. Dat blijft een hardnekkig probleem en bovendien duurt de concurrentie van e-commerce voort, maar de situatie is wel meer onder controle. Hierbij bestaan grote verschillen tussen soorten winkelgebieden (zie figuur 7).

In de binnensteden, waar het winkelaanbod het grootst is, is de leegstand altijd beperkt gebleven. In kleinere gebieden is het beeld erg divers. Sommige gebieden zijn duidelijk te groot, andere gebieden beschikken over een meer passend, basaal voorzieningenniveau. Het succes van grote winkelgebieden komt doordat mensen nu eenmaal van (fysiek) winkelen houden. Dat betekent niet dat er geen dynamiek is – integendeel. Ook hier zijn veel retailers verdwenen en huren gedaald, maar dat betekende niet het einde van de winkelstraat. Een zekere mate van leegstand is immers gezond: het biedt ruimte voor nieuwe ondernemers en stelt bestaande ondernemers in staat om te verhuizen naar betere locaties of grotere panden. Pas wanneer leegstand structureel wordt, is herstructurering noodzakelijk. Zo zijn veel voormalige winkelpanden herbestemd tot woningen, horeca en werkruimten.

In de volgende figuur staat de leegstand weergegeven voor ondersteunende winkelgebieden. In de grootste ondersteunende winkelgebieden, de stadsdeelcentra, ligt de leegstand al jaren op een zeer hoog niveau. Al zijn er zeker ook positieve uitzonderingen. Het beeld bij de andere ondersteunende winkelgebieden - de wijk- en buurtcentra en de woonboulevards - loopt meer uiteen. Vaak wordt gesteld dat deze centra uitstekend geschikt zijn als belegging omdat zich hier geen leegstandsproblemen voordoen. Gemiddeld genomen lijkt dat te kloppen, maar in werkelijkheid is er een grote spreiding tussen goed en slecht functionerende centra.

8. Conclusie

De Nederlandse vastgoedmarkt is een afwisselend landschap vol kansen en uitdagingen. Waar in 2025 mondiale onzekerheden het investeringsklimaat onder druk zetten, bieden regionale verschillen juist houvast en richting.

In dit artikel hebben we getracht om hier meer bij stil te staan, zonder uitputtend te zijn. Dat kan ook niet. De kracht van vastgoed ligt in zijn lokale verankering - in de dynamiek van steden, de veerkracht van landelijke regio’s en de lokale ruimtevraag van bewoners en bedrijven. Daar zit zoveel variatie in dat maatwerk en lokale marktkennis altijd het verschil zullen maken.

Voor beleggers betekent dit: kies bewust en investeer gericht. Voor ontwikkelaars: werk samen met lokale partners aan duurzame, toekomstgerichte oplossingen. En voor beleidsmakers: stimuleer regionale investeringskracht. Want juist in de diversiteit van Nederland ligt de sleutel tot een robuuste vastgoedtoekomst.