Vastgoed 2026: selectief investeren, gericht optimaliseren

Het vastgoedtransactievolume herstelt in 2026 verder, zowel totaal als per deelmarkt. Aanvangsrendementen normaliseren en de focus van beleggers verschuift naar het optimaliseren van pand en portefeuille. Ondanks de geopolitieke onrust is het conjunctuurbeeld veerkrachtig. In 2025 groeide de economie harder dan gedacht en ook de komende jaren verwachten we (gematigde) groei. De inflatie normaliseert, de rente stabiliseert en vastgoed is beter financierbaar. Dat komt de handel ten goede. De verlaging van de overdrachtsbelasting van 10,4% naar 8% per 1 januari 2026, voor woningen die niet door de koper zelf worden bewoond, helpt hier ook bij. Tegelijk remmen de geopolitieke onrust en grote publieke investeringen (in onder andere defensie en klimaat) een verdere daling van de langetermijnrente. Het huidige jaar markeert daarmee een fase waarin direct rendement (huur, bezetting, kostenbeheersing) zwaarder gaat wegen dan indirect rendement.

De marktvraag spitst zich steeds meer toe op modern, hoogwaardig vastgoed op centrale, goed bereikbare locaties. Duurzaam vastgoed, met aantoonbaar lage energielasten en een helder label, verhuurt daarbij sneller, behoudt zijn waarde én is beter te financieren. Beleggers investeren daar graag in, omdat de gebruikswaarde ook direct voelbaar is in de huur en bezetting. Het gebruikersaanbod nam de afgelopen kwartalen wel toe (huurwoningen uitgezonderd), maar betere markten blijven krap en passend aanbod blijft schaars. Huurders willen soms wel verhuizen, maar hikken aan tegen de hogere huurprijzen en bijkomende transitiekosten. Wat het perspectief van bestaand vastgoed vergroot, is het gegeven dat nieuwbouw ook niet eenvoudig is te realiseren; een tekort aan bouwlocaties, netcongestie en hogere kosten staan dat in de weg en marktpartijen zien in het coalitieakkoord onvoldoende oplossingen om deze structurele knelpunten snel te verlichten.

Richtlijnen energielabels veranderen

Beleggers moeten in 2026 rekening houden met veranderingen in de energielabelmethodiek. Per 29 mei start Nederland met de eerste tranche van de Europese richtlijn EPBD IV: het energielabel krijgt uitgebreidere, beter vergelijkbare informatie en labels worden in meer situaties verplicht (onder meer bij huurverlenging), terwijl de uitzondering voor monumenten bij verkoop en verhuur vervalt. Beter inzicht in de energieprestaties moet effect krijgen op verhuurbaarheid, waardering en financiering van vastgoed. Voor beleggers betekent dit dat acquisities, herfinancieringen en planvorming standaard ook een doorrekening van verbeteropties en opbrengsten na de labelstap bevatten. Voor een deel van de bestaande voorraad kan deze aanscherping leiden tot waardedruk, vooral wanneer verduurzamingsopties technisch beperkt of financieel uitdagend zijn.

D66, VVD en CDA presenteerden in januari hun coalitieakkoord ‘Aan de slag: bouwen aan een beter Nederland’. De nadruk ligt op bestuurlijke stabiliteit, langetermijnkeuzes en het vlottrekken van vastgelopen dossiers. Samenwerking en uitvoeringskracht staan centraal. Voor de vastgoedsector biedt het akkoord goede aanknopingspunten. Het geeft duidelijkheid voor de richting in de komende vier jaar, en daarmee een basis om projecten te plannen en te financieren. Omdat het een minderheidscoalitie betreft, vraagt de uitwerking per dossier wel om meerderheden in beide Kamers. Tegelijk waarschuwen marktpartijen dat het tempo in de praktijk afhankelijk blijft van de uitvoeringscapaciteit bij gemeenten en provincies.

Het kabinet wil tempo maken met wonen en gebiedsontwikkeling via meer Rijksregie en middelen, het aanwijzen van grotere locaties en snellere procedures. De focus ligt hierbij op nieuwbouw én stedelijke vernieuwing, met het accent op wonen, maar ook wel op aanvullende voorzieningen (zoals mixed use). Het kabinet zet de lijn voort dat ongeveer twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. Ook de realisatie van middenhuur en betaalbare koop blijft belangrijk. Ontwikkelaars en beleggers zullen op hun beurt vaker kiezen voor rendabele, energiezuinige concepten met beheersbare bouw‑ en energielasten die passen in dit beleid. Volgens ontwikkelaars blijft de financiële haalbaarheid echter onder druk staan doordat betaalbaarheidsnormen, hoge bouwkosten en beperkte subsidies elkaar versterken.

Investeringen bieden kansen voor logistiek, kantoor- en industrieel vastgoed

De coalitie zet met haar plannen in op investeringen in economie, defensie en energiezekerheid. Versterking van vitale infrastructuur, energievoorziening en bereikbaarheid biedt kansen voor logistiek, kantoor‑ en industrieel vastgoed. Het kabinet wil gebiedsprocessen voorspelbaarder maken en ad‑hoc‑risico’s verkleinen, zodat projecten daadwerkelijk starten. Netverzwaring, laadinfrastructuur en zon op dak moeten de haalbaarheid van plannen verbeteren. Voor kantoren en woon‑werkmilieus gaat extra aandacht uit naar ov‑knooppunten en regionale ontsluiting. Zo wordt de basis gelegd voor toekomstbestendige stedelijke netwerken en sterke werklocaties. Marktpartijen benadrukken dat deze ambities alleen haalbaar zijn als de coalitie, aanvullend op regels, ook daadwerkelijk extra middelen en capaciteit vrijmaakt.

De minderheidscoalitie ziet ook ruimte voor private investeerders om publieke doelen te versnellen en kiest daarom voor fiscale rust en (bescheiden) verlichting. Voor vastgoed wil de coalitie het algemene woningtarief in de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers per 2027 verder verlagen, van 8% naar 7%, terwijl de route naar box 3 op werkelijk rendement (beoogd in 2028) wordt doorgezet. Beleggers geven aan dat structurele fiscale voorspelbaarheid belangrijker is dan incidentele stappen, omdat investeringsbeslissingen op langere termijn worden genomen.

In 2026 richten beleggers zich nadrukkelijker op vastgoed dat direct verhuurbaar is, lage energielasten heeft en een aantoonbaar sterk label, of waarvoor hoger label realistisch is. De investeringscasus leunt minder op waardegroei door rentebewegingen en meer op het verbeteren van de gebruikswaarde: huur, bezetting, contractkwaliteit, verduurzaming en onderhouds- en exploitatiekosten. Daardoor worden keuzes scherper. Een aantal segmenten drijft op structurele marktvraag, zoals woningen, bedrijfsruimten, gemakswinkels en nicheconcepten (studentenhuisvesting, senior‑living, hotels). Andere segmenten zijn vooral interessant omdat ze aantrekkelijker zijn geprijsd, zeker als er nog waarde kan worden toegevoegd, zoals bij kantoorvastgoed op secundaire locaties en segmenten binnen de non‑food retail.

Vooral de woningmarkt staat in de belangstelling. Het oplopende woningtekort, de betaalbaarheid en de verduurzamingsopgave vormen een groot, samenhangend maatschappelijk vraagstuk dat de overheid niet alleen kan oplossen. De realisatie van meer betaalbare woningen, huur én koop, vraagt om grote investeringen, tempo en ondernemerschap. Nieuwbouw is belangrijk, maar renovatie en transformatie zijn dat ook waar dat sneller of doelmatiger is; van opknappen en herbestemmen tot optoppen en splitsen. Beleggers zijn de laatste jaren meer aan de zijlijn komen te staan, maar het tij begint te keren. De woningopgave vraagt om een brede coalitie; de overheid kan het niet alleen en corporaties missen investeringsruimte. Beleggers vormen daarom een essentieel onderdeel van de oplossing.

Brownfields en stedelijke vernieuwingsgebieden bieden win-winmogelijkheden

Ook voor ander vastgoed worden brownfields en stedelijke vernieuwingsgebieden relevanter. Ze sluiten aan op beleidsdoelen, hebben minder hinder van stikstofregels en zijn minder afhankelijk van nieuwe netaansluitingen. Het is win-win, want naast de extra meters bieden deze gebieden een kans om bestaand vastgoed sneller duurzaam te maken. Dit past in het grote plaatje voor komend jaar en de jaren daarna. Beleggingsstrategieën verschuiven: minder vertrouwen op een snelle daling van aanvangsrendementen, meer nadruk op het optimaliseren, wat zich uit in heldere prioriteiten. De voorkeur gaat uit naar vastgoed met sterke locatiekenmerken en een solide ESG-basis of naar panden die aantoonbaar zijn te verbeteren op het vlak van (ver)huur, duurzaamheid en exploitatie.

Selectief investeren, gericht optimaliseren dus. Wie deze koers consistent volgt, kan in 2026 meebewegen met het herstel van de marktvolumes, maar wel met grip op risico’s, kosten en timing.

We lichten hier kort toe hoe investeringskansen en optimalisatiemogelijkheden per deelsegment verschillen, van huurwoningen tot logistiek en nicheconcepten.

Huurwoningen

De structurele vraag naar woningen blijft de komende jaren hoog door bevolkingsgroei, vergrijzing en huishoudensverdunning. Het tekort aan betaalbare huur- en koopwoningen houdt daardoor langdurig aan, los van de groeiende kwalitatieve vraag naar duurzame en levensloopbestendige woningen. Door strengere regulering en fiscale wijzigingen is de afgelopen jaren veel particuliere huurvoorraad uitgepond; ook in 2026 zet dit nog door, al neemt de kracht van de uitpondgolf geleidelijk af. Tegelijkertijd is het aanbod in de vrije sector merkbaar afgenomen, waardoor de doorstroming verder onder druk staat.

In politiek Den Haag groeit het besef dat grote investeringen nodig zijn om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Vanuit de Europese Commissie is er ruimte geboden om staatssteunregels te verruimen om woningcorporaties meer investeringsmogelijkheden te bieden. Toch stijgt hun investeringscapaciteit niet: de door branchevereniging Aedes gewenste verlaging van de vennootschapsbelasting is niet overgenomen in het coalitieakkoord. Privaat kapitaal blijft daarmee essentieel om de bouwopgave te realiseren.

Marktpartijen onderschrijven de ambities van de coalitie, maar signaleren dat procedures, stikstof- en waternormen, beperkte gemeentelijke capaciteit en netcongestie structureel vertraging blijven veroorzaken. Daarbij leeft breed de zorg dat de beschikbare Rijksmiddelen onvoldoende aansluiten bij de omvang en complexiteit van de woningbouwopgave.

Bestaande woningvoorraad verdient meer aandacht

De nieuwe coalitie zet bestaande woningbouwambities door. De vergunningsstroom trekt ondertussen aan, maar de uitvoering stokt soms door de complexiteit rond bezwaarprocedures, stikstof, netcongestie, en door regels voor bodem en water. De sector ziet dit als een belangrijke oorzaak van doorlooptijdverlenging, zelfs bij financieel haalbare projecten. De bestaande voorraad verdient dan ook meer aandacht: renovatie, optoppen, splitsen en andere vormen van transformatie dragen ook bij aan de oplossing.

De uitdaging is om projecten renderend te maken binnen de eis dat twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn. Beleggers geven daarbij aan dat zij graag willen investeren in betaalbare en impactgedreven woningconcepten, maar dat het ontbreekt aan eenduidige kaders voor wat ‘betaalbaarheid’ precies inhoudt. Hierdoor wordt het lastiger om projecten goed te beoordelen en door te rekenen, terwijl de bereidheid om bij te dragen aan de betaalbaarheidsopgave juist toeneemt.

Daarnaast wijst de sector erop dat het Rijk wel ambitieuze doelstellingen formuleert, maar dat de financiële instrumenten, subsidieregelingen en uitvoeringskaders onvoldoende duidelijk of toereikend zijn om deze doelen haalbaar te maken. Ook gemeenten spelen een rol: zij worden geconfronteerd met capaciteitsproblemen, uiteenlopende lokale normen en wisselende beleidsinterpretaties, waardoor ontwikkeltrajecten langer duren en de voorspelbaarheid van gebiedsprocessen beperkt blijft. In deze context ontstaat een markt die zowel inzet op nieuwbouw als op doelmatige optimalisatie van wat er al staat.

Kantoren

De kantorenmarkt kenmerkt zich ook in 2026 door voorzichtigheid en differentiatie. In veel organisaties werkt het personeel blijvend hybride, al verschilt de mate waarin sterk, zeker tussen mkb‑bedrijven en grote corporates. De kantorenvraag is momenteel redelijk stabiel, maar beleidskeuzes en marktsignalen, zoals het terugschroeven van geplande kantoorruimte in Amsterdam, onderstrepen dat het evenwicht kwetsbaar is. De kwaliteit van locatie, duurzaamheid en voorzieningen is belangrijker dan ooit en leidt tot grote verschillen tussen marktgebieden.

Kantoren in goed bereikbare, multifunctionele gebieden presteren in deze markt het best en blijven aantrekkelijk door hun sterke gebruikswaarde. Secundaire locaties daarentegen hebben meer moeite om huurders vast te houden en vragen om een duidelijk toekomstplan. Dat kan gaan om gerichte verbeteringen, maar steeds vaker is herontwikkeling of transformatie de meest logische route. Daarmee ontstaat een kantorenmarkt waarin waardecreatie niet vanzelfsprekend voortkomt uit nieuwbouw, maar vooral uit kwaliteit, gebruikerstevredenheid en aanpasbaarheid. Secundaire locaties blijven om een kritische blik vragen, waardoor verduurzaming en exploitatiekwaliteit zwaarder meewegen in investeringsbeslissingen.

Bedrijfsruimten

De vraag naar bedrijfsruimten blijft stevig, gestuwd door e‑commerce, veranderingen in de logistieke ketens (waaronder near‑ en reshoring), datagedreven activiteiten en de groei van de circulaire economie. Waar hogere Amerikaanse handelstarieven de export iets kunnen remmen, creëren nieuwe handelsakkoorden met onder meer de Mercosur‑landen en India juist nieuwe kansen. Hoewel het aanbod aan bedrijfsruimten de laatste tijd wat is toegenomen, blijven moderne toplocaties schaars. Bovendien zijn de regionale verschillen groot. Marktbreed heeft het ruimere aanbod de huurstijging afgezwakt, maar op moderne en schaarse locaties stijgen de huren nog altijd. Ook in de waardeontwikkeling zien we dat beeld terug: op kwalitatief hoogwaardige locaties blijft waardegroei mogelijk.

Netcongestie en andere uitdagingen beperken de mogelijkheden

De belangrijkste barrière voor verdere groei van bedrijfsruimten ligt in de randvoorwaarden: netcongestie beperkt de mogelijkheden voor elektrificatie en uitbreiding, en de beschikbaarheid van ontwikkellocaties is in veel regio’s beperkt. Dit zien we bijvoorbeeld in Moerdijk, waar de uitbreiding van het haven‑ en industriegebied zó veel ruimte vraagt dat ook de toekomst van het dorp in verschillende scenario’s wordt meegenomen, van gedeeltelijke uitkoop tot mogelijke verplaatsing. Volgens bedrijven en ontwikkelaars is netcongestie inmiddels de grootste belemmerende factor en worden de maatregelen uit het coalitieakkoord gezien als stap vooruit, maar onvoldoende om de acute knelpunten snel weg te nemen.

Ook personeelstekorten spelen een rol. En ontwikkelaars zijn afgelopen jaar terughoudender geworden om projecten op risico te starten. Het voordeel daarvan is wel dat de aandacht verschuift naar het beter benutten van bestaande terreinen. Verdichting, herontwikkeling en de integratie van energiemaatregelen op bedrijventerreinen bieden zowel ruimtelijke als duurzame winst en sluiten aan op de behoefte om capaciteit te vergroten, zonder volledig afhankelijk te zijn van nieuwe locaties.

Winkels

De retailmarkt laat een uiteenlopend beeld zien, met nog altijd winnaars en verliezers. Het winkelaanbod verkleurt nog altijd: het aantal non‑food winkels daalt, terwijl food, horeca, leisure en dienstverlenende functies hun positie weten te behouden of zelfs wat terrein winnen. Terwijl grote ketens meer in hun flagship stores investeren, worstelen kleinere ondernemers met bedrijfsopvolging en zien we in de winkelstraten meer discount- en tweedehandszaken.

Kerngebieden van grote steden en gemaksgerichte centra presteren al langere tijd sterk. Zij trekken voldoende bezoekers en wekken daarmee de interesse van ondernemers. Zo blijft de leegstand hier beperkt en blijven deze gebieden aantrekkelijk voor beleggers. Hun succes is te verklaren door twee dominante modellen: enerzijds centra die inzetten op verblijfskwaliteit en een onderscheidend, veelzijdig aanbod; anderzijds uiterst efficiënte, goed bereikbare centra met een compleet pakket aan dagelijkse aanbod. In beide gevallen weten deze locaties consumentstromen vast te houden, wat resulteert in stabiele huurinkomsten en een relatief robuust risicoprofiel.

Hardnekkige leegstand door gebrek aan onderscheidend vermogen

Kernwinkelgebieden van middelgrote steden en stadsdeelcentra staan al langere tijd onder druk. Ze hebben moeite om zich te onderscheiden, wat resulteert in relatief hoge en hardnekkige leegstand. Hoewel maatregelen zoals functiemenging en structurele vernieuwing lokaal tot verbetering leiden, blijft de vernieuwingsopgave groot. Opvallend is dat ook de leegstand in stadscentra van kleinere grote steden (100.000–175.000 inwoners) nu licht stijgt, net als in grootschalige perifere winkelconcentraties. Voor deze gebieden ligt de uitdaging in het versterken van onderscheidend vermogen, het verbreden van de functiemix en het verhogen van de verblijfskwaliteit.

Niches (studentenwoningen, seniorenhuisvesting, hotels)

De nichemarkten ontwikkelen zich verder richting volwassen segmenten met een eigen dynamiek.

In de studentenhuisvesting blijft de structurele krapte aanhouden: het aanbod groeit beperkt, terwijl de druk op de bestaande voorraad hoog blijft. Uitponding van particuliere beleggers beperkt de opties van studenten én van (oud)studenten die willen doorstromen. De totale vraag blijft hiermee robuust, maar neemt minder snel toe doordat de studentinstroom al enkele jaren daalt. Hierdoor verschuift de marktbehoefte van pure volumegroei naar kwalitatieve versterking: compact en betaalbaar wonen, efficiënte concepten, gemengd wonen en aandacht voor comfort, energieprestaties en exploitatie. Voor beleggers is dit gunstig; het betekent dat de nadruk steeds meer ligt op exploitatiezekerheid en waardecreatie binnen bestaande locaties.

In de seniorenhuisvesting is het potentieel groot door de vergrijzing en het beleid dat inzet op forse uitbreidingsdoelen. Toch blijft de realisatie achter, niet alleen door beperkte gemeentelijke sturing, maar ook door knelpunten in de planvorming, zorginpassing, regelgeving en stijgende ontwikkelkosten. Sectorpartijen geven aan dat vereenvoudiging van regelgeving en betere afstemming tussen wonen en zorg cruciaal zijn om de ambities haalbaar te maken. Tegelijk vraagt dit segment om specifieke aandacht voor kwaliteit, zorgcomponenten, energie‑inpassing en comfort om een robuuste exploitatie te waarborgen.

De hotelmarkt volgt een cyclisch patroon, al professionaliseert de sector de laatste jaren sterk. De groei in hotelprestaties, zoals de gemiddelde kamerprijs (ADR), de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR) en de bezetting, is steeds selectiever en concentreert zich vooral op toekomstbestendige concepten, met nadruk op energie‑efficiëntie, binnenklimaat en exploitatiemodellen die beter bestand zijn tegen schommelingen in toeristische en zakelijke vraag. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat rendementskansen zich vooral voordoen bij assets met een sterk operationeel profiel en duurzame positionering. Tegelijkertijd blijft de spreiding groot: toplocaties profiteren van een stabiele bezetting, terwijl prijsgevoelige regio’s sterker onder druk staan. Hoger btw-tarief zet prijsgevoelige segment onder druk.

Toerisme en zakelijke reizen blijven de belangrijkste drijvers achter de vraag. Investeringen richten zich vooral op energiezuinige hotels en verdere professionalisering van exploitatie, waaronder datagedreven prijsstrategieën en kostenbeheersing. De verhoging van het btw‑tarief op logies van 9% naar 21% zet in 2026 vooral het prijsgevoelige segment onder druk, met verwachte omzetdalingen in toeristische en grensregio’s. Hierdoor verschuift de vastgoedvraag naar hotels met sterke operationele prestaties, voorspelbare cashflows en aantoonbare duurzaamheidsvoordelen.

Over alle niches heen worden energieprestaties, comfort en exploitatiekwaliteit steeds bepalender voor bezetting, financierbaarheid en waardeontwikkeling. Daardoor verschuift de voorkeur naar locaties met een helder concept, een sterke exploitant en een goed energielabel of overtuigende verduurzamingsstrategie.

Selectief investeren en gericht optimaliseren is de leidraad voor de vastgoedmarkt in 2026. Investeer op kwaliteitslocaties, met oog voor huurders, courantheid en energie‑ en labelzekerheid. Of kijk waar je waarde kunt toevoegen en maak bestaand vastgoed meer toekomstbestendig. Wees daarbij alert op uitvoeringsrisico’s zoals trage procedures, netcongestie en de financiële impact van aangescherpte labelnormen, omdat deze factoren in 2026 bepalend worden voor realisatie en waardevastheid.