Wat zijn de ondernemerskansen van het beter benutten van bestaande bebouwing?

Steeds vaker gaat het over het beter benutten van de bestaande bebouwing als manier om snel wat te doen aan het woningtekort. Nieuwbouw komt - ondanks alle mooie ambities - nog steeds moeilijk van de grond, onder meer door stikstof, netcongestie en lange vergunning- en bezwaarprocedures. Steeds vaker wordt ook gekeken naar zaken als woningdelen, woningsplitsen en optoppen van bestaande gebouwen; belangrijke alternatieven om toch meer mensen te huisvesten. Ook het nieuwe kabinet zet in het regeerakkoord expliciet in op beter benutten als volwaardig onderdeel van de landelijke woningbouwstrategie.

Beter benutten van de bestaande voorraad heeft verschillende voordelen:

Bouwondernemers zouden kunnen denken: dat is dus minder werk voor mij. Wij denken dat er vooral een nieuw speelveld ontstaat: niet minder werk, maar ander werk. De vraag verschuift van grootschalige nieuwbouw naar slimme renovatie, uitbreiding en transformatie. Dat vraagt om andere competenties, maar biedt in veel sub-sectoren substantiële kansen.

Beter benutten omvat uiteenlopende ‘ingrepen’ die de bestaande gebouwenvoorraad intensiever gebruiken voor huisvesting. We onderscheiden vier hoofdgroepen.

1. Bij woningdelen gaan meer mensen samen onder één dak wonen. Het kan gaan om mensen die ook samen een huishouden vormen, zoals partners of ouders en volwassen kinderen. Maar je kunt ook denken aan andere soorten 'samenwoners', mensen die niet samen een traditioneel huishouden gaan vormen (of die geen relatie hebben), maar die toch samen willen kopen of huren. Een voorbeeld zijn de zogenaamde Friendscontracten. Ook deelverhuur van een woning valt onder woningdelen. De hoofdbewoner kan een deel van de woning waarin hij of zij zelf ook woont verhuren. Dat kan bijvoorbeeld met de hospitaregeling. Er ligt nu een voorstel bij de Raad van State voor een verruimde regeling met speciale hospitacontracten voor (maximaal) vijf jaar.
2. Daarnaast is er woningsplitsing, waarbij één woning wordt opgedeeld in meer zelfstandige woningen. Een eengezinswoning kan bijvoorbeeld worden gesplitst in een beneden- en een bovenwoning. Of een boerderij kan in twee helften worden gedeeld. Veel gemeenten en provincies willen dit actief ondersteunen. Zo bieden de provincies Gelderland en Drenthe subsidies voor haalbaarheidsonderzoeken en/of realisaties van splitsingen. Het ministerie van VRO heeft een “splitsgids” opgesteld om particulieren, gemeenten en corporaties die willen splitsen te helpen: Splitsgids | Home | Volkshuisvesting Nederland.
3. Een derde categorie is optoppen: het toevoegen van extra woonlagen op bestaande gebouwen. Dit fenomeen krijgt recentelijk veel aandacht en het Rijk denkt dat via deze route tot 2030 wel 100.000 woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook kunnen gemeenten sinds 2025 gebruikmaken van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), die optoppen financieel ondersteunt. Wij denken dat optoppen veel potentie heeft, maar zien in de praktijk ook dat de aantallen tegenvallen en dat er nog flinke barrières zijn weg te nemen.
4. Tot slot is ook transformatie van niet-woongebouwen, zoals kantoren en winkels, een voorbeeld van beter benutten van de bestaande bebouwing. Transformatie is zeker niet nieuw. Diverse onderzoeken wijzen op de potentie, waarbij vaak ook wordt geconcludeerd dat “het laaghangend fruit” al is geplukt. Toch lijkt zeker bij kantoren nog meer mogelijk. Hybride werken zal op sommige locaties meer kantoormeters overbodig maken. Ook de Label-C-plicht kan beleggers triggeren hun pand te transformeren naar woonruimte.

De verschuiving van nieuwbouw naar beter benutten creëert verschillende typen werk voor sub-sectoren binnen de bouw.

Hoewel de potentie groot is, blijft de realisatie vooralsnog achter door procesmatige en wettelijke knelpunten. Splitsen klinkt leuk, maar geeft als een pand bewoond is ook een boel overlast. Optop-plannen lopen soms stuk op strikte parkeernormen, trage vergunningverlening of gebrek aan gemeentelijke capaciteit. Ook bewonersdraagvlak kan een belemmerende factor zijn, vooral bij ingrepen in VvE‑complexen waar unanimiteit of brede steun nodig is. De proceskant (communicatie, afstemming en het stroomlijnen van besluitvorming) blijkt minstens zo belangrijk als de technische opgave.

Daarnaast vraagt beter benutten om meer standaardisatie, zodat de kosten dalen en opschaling realistisch wordt. Conceptuele oplossingen (modulaire (in)bouw, optop-concepten et cetera) en herhaalbare renovatiepakketten kunnen hierbij helpen. Deze markt is sterk in ontwikkeling. Van modulaire inbouwkeukens en -badkamers tot technische units met een combinatie van verwarming/koeling/heet water (zogenaamde skids).

Bij optoppen speelt de eigendomssituatie een cruciale rol. Wanneer het gebouw in één hand is (van een corporatie of belegger) kan besluitvorming doorgaans snel plaatsvinden. In gebouwen met meer eigenaren ligt dat anders: optoppen vereist vrijwel altijd een wijziging van de splitsingsakte. Daarvoor is in principe unanimiteit nodig.

Daarnaast moeten hypotheekverstrekkers vaak instemmen, omdat de juridische verhoudingen wijzigen. Ook moet helder worden vastgelegd hoe de kosten en baten te verdelen. Deze juridische en organisatorische eisen maken het proces tijdrovend en vertragen de besluitvorming aanzienlijk.

Ondernemers die succesvol willen meebewegen met deze markt, moeten dus niet alleen technische expertise bieden, maar ook procesmatige ontzorging, samenwerking met eigenaren (corporaties, beleggers, VvE’s) en gemeenten, en inzetten op gestandaardiseerde concepten.

Rabobank ondersteunt bouwondernemers die actief zijn in renovatie, transformatie, optoppen en andere vormen van beter benutten van bestaande bebouwing. Dat kan door financiering van projecten en bedrijfsmiddelen, maar ook door kennisdeling over marktontwikkelingen en verduurzamingsoplossingen. We denken mee over verdienmodellen voor conceptuele bouw, de financierbaarheid van transformaties en de combinatie van optoppen of splitsen met verduurzaming. Onze sectorstrategen en -analisten volgen beleidsontwikkelingen nauwgezet en kunnen ondernemers adviseren over kansen die voortkomen uit nieuwe wetgeving en subsidies.

Ondernemers die willen verkennen wat beter benutten voor hun bedrijf kan betekenen, nodigen wij uit om contact op te nemen met onze accountmanagers over de mogelijkheden om nieuwe proposities in deze snelgroeiende markt te financieren.