Opinie

Huizen nog minder betaalbaar voor starters, ondanks dalende prijs

9 januari 2023 7:00

Huizen worden wat goedkoper, maar starters hebben daar vooralsnog weinig aan. Op de piek van de markt waren huizen – door de lagere rente – zelfs betaalbaarder dan nu.

Full length of businesswoman discussing with customers at empty home. Female Real Estate Agent is standing with man and woman by window. They are at new apartment.

De afgelopen jaren werd het voor jongvolwassen steeds lastiger om een eerste huis te kopen. In slechts zeven jaar tijd werd de doorsnee starterswoning maar liefst 90 procent duurder. Een getal dat doet duizelen. Degenen die nog wel de sprong naar een eerste koophuis maken, brengen tegenwoordig bijna twee modale jaarinkomens mee.

Maar door de hogere hypotheekrentes hebben we niet langer te maken met een groei van de huizenprijzen van meer dan 20 procent jaar-op-jaar. Sinds augustus dalen de huizenprijzen. Huizenkopers die in november de sleutel van hun huis kregen, betaalden voor een vergelijkbaar huis naar schatting zo’n 9.000 euro minder dan degenen die in juli bij de notaris zaten voor de overdracht. En dat lijkt goed nieuws voor potentiële starters op de Nederlandse woningmarkt.

Aspirant-huizenkopers krijgen dan ook weer wat hoop. Volgens de Eigen Huis Marktindicator voorzien meer huishoudens (iets) betere omstandigheden om een huis te kopen, wat mogelijk komt door het ruimere aanbod en het minder gejaagde sentiment op de woningmarkt. Onderzoek van woningplatform funda bevestigt dit beeld. Bijna een op de vier consumenten verwacht over een half jaar een gunstigere huizenmarkt voor kopers. En dat hangt onder meer samen met de verwachting dat de huizenprijzen aantrekkelijker zullen zijn voor mensen die een huis willen kopen.

Toch lijkt het voorlopig ijdele hoop. Want ondanks dat bestaande koophuizen wat goedkoper zijn geworden, is de betaalbaarheid van de doorsnee starterswoning juist verder verslechterd. En dat heeft alles te maken met die hogere hypotheekrentes. Ook al hoeven huizenkopers iets minder te lenen voor hun droomhuis, de maximale hypotheek die ze kunnen krijgen is nóg harder gedaald. En starters die nog wel kunnen kopen, hebben ondanks de lagere hypotheek hogere maandlasten.

Voor aspirant-starters moeten de huizenprijzen dus nog verder dalen om te compenseren voor die hogere hypotheekrentes. Dat dit nog niet is gebeurd, komt doordat huizenprijzen vertraagd reageren op veranderende marktomstandigheden. Wij verwachten dat de dalende trend van de huizenprijzen doorzet en dat bestaande koophuizen eind 2024 ongeveer 6,6 procent goedkoper zijn dan in het derde kwartaal van vorig jaar. Een doorsnee starterswoning kost dan zo’n 25.000 euro minder dan in het derde kwartaal van 2022.

Dat klinkt heel precies, maar uiteraard is onze verwachting omgeven met onzekerheid. Dat komt doordat vooral de ontwikkeling van de rente moeilijk te voorspellen is. Aanvullende berekeningen illustreren verder dat de betaalbaarheid na de aanvankelijke verslechtering na verloop van tijd weer wat verbetert. Naar verwachting zijn starters die over twee jaar een huis kopen, in termen van netto maandlasten in het eerste jaar, iets beter af dan degenen die tijdens de piek van de huizenprijsgroei een huis kochten toen de huizenprijzen op hun hoogtepunt waren. Of beter gezegd: even slecht.

Om de betaalbaarheid van koopwoningen wezenlijk en blijvend te verbeteren, moeten de knelpunten van de Nederlandse woningmarkt – waaronder het steeds terugkerende toegankelijkheidsprobleem – bij de wortel worden aangepakt. Daarom is het ook belangrijk dat de woningbouw niet te veel terugloopt, ondanks de zeer stevige tegenwind. Zolang dit niet gebeurt, bieden dalende huizenprijzen uiteindelijk hooguit tijdelijke verlichting, en is de kans groot dat na het zoet weer het zuur komt.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws