Update

Functies mixen: vastgoed moet hokjesdenken loslaten

19 oktober 2021 09:00

In de bouw- en vastgoedsector zijn we gewend om vanuit ons eigen product te denken. We realiseren kantoren of winkels met het idee dat deze nog vele jaren op dezelfde manier gebruikt worden. We moeten oppassen dat we het toekomstig gebruik niet als een vanzelfsprekendheid gaan zien. Uit het verleden weten we dat onze producten kwetsbaar zijn als het gedrag van mensen verandert. Tijdens de coronacrisis zagen we dat opnieuw gebeuren toen mensen massaal vanuit huis gingen winkelen en werken. Afzonderlijke functies zijn meer van elkaar afhankelijk geworden. Het is dan ook niet gek dat er de laatste jaren meer vastgoed met gemengde functies ontstaat. In dit artikel vertellen we waarom het belangrijk is om functies te mengen en waar een gezonde mix aan functies aan moet voldoen.

Man met twee drankjes in zijn handen loopt uit horecazaak naar vrouw aan een bistrotafel

De ene plek is de andere niet

De bouw- en vastgoedsector draait van oorsprong om locatie, locatie en locatie. We zoeken kansrijke locaties, investeren daarin en gaan op zoek naar gebruikers om ons product af te nemen. Bij voorkeur gaat het dan om gebruikers met veel naamsbekendheid of die zich meerjarig willen verbinden. Deze insteek is vrij traditioneel omdat we denken vanuit het aanbod (woningen, kantoren en bedrijfsruimten) en de geldstroom.

In werkelijkheid draait ons domein om mensen, mensen en mensen. Kortom: de vraagkant van de markt. Het zijn mensen die op zoek gaan naar locaties die voor hen betekenis hebben. Omdat je er bepaalde functies vindt of omdat mensen er graag samenkomen. In dat laatste geval spreken we van hotspots, waar mensen zelf een plek extra betekenis geven. Wijken met alleen maar woningen zijn al snel saai, net als terreinen met uitsluitend kantoren of bedrijfspanden. Zolang we blijven denken in hokjes, houden we te veel vast aan een eenzijdig en vaak statisch beeld. Daar valt weinig te beleven en daar komen mensen niet samen. De uitdaging voor bouw en vastgoed is om ruimte te bieden voor stedelijke dynamiek en ervoor te zorgen dat plekken tot leven komen. Maar hoe dan?

Menselijke en ruimtelijke opgaves smelten samen

Na de Tweede Wereldoorlog groeiden bevolking en steden hard. In ons land hebben we gebieden ontwikkeld vanuit planologische principes met een vrij strikte functiescheiding tussen met name wonen, werken en winkelen. Dat bood voordelen, maar heeft ook gezorgd voor ‘monofunctionele’ en daardoor kwetsbare gebieden. Functies scheiden wordt in de toekomst minder belangrijk. Veel bedrijvigheid is bijvoorbeeld al lang niet meer zo vervuilend als het ooit was en dat het goed bereikbaar is met de auto is ook minder belangrijk. Het ligt voor de hand om uiteenlopende functies weer dichter bij elkaar te brengen.

“Bedrijven zijn minder vervuilend en autobereikbaarheid is minder belangrijk: tijd om functies dichter bij elkaar te brengen.”

Bij de toekomstige ontwikkeling van Nederland moeten we opnieuw kijken naar de behoeftes van mensen en die laten samensmelten in ruimtelijke opgaven. Zeker in steden geven mensen de voorkeur aan levendige gebieden met een mix van functies. Dat moet wel goed worden afgestemd en leidt tot meer integrale stedelijke ontwikkeling. Integraal omdat afzonderlijke functies samen de kleur van een gebouw of gebied bepalen. Stedelijk omdat daar de behoefte het snelst toeneemt. We gaan meer verdichten en functies concentreren bij OV-knooppunten. Dat betekent niet dat in steden geen plek is voor natuur, die is er juist wel. Dat is de winst van de afgelopen jaren. We zijn namelijk gaan inzien dat een aantrekkelijke buitenruimte veel belangrijker is dan we aanvankelijk dachten voor ontspanning en gezondheid.

Van hokjes naar denken in concept

Het succes van vastgoed wordt niet bepaald door meters, maar door mensen. Voor de bouw- en vastgoedsector is het dan ook zaak om eindgebruikers meer centraal te stellen. Meer dan voorheen moeten we gebouwen in samenhang met de omgeving ontwikkelen. En vanuit een concept, waarbij combinaties van functies elkaar versterken. In de basis gaat het dan om wonen, werken en winkelen. Maar denk ook aan functies als onderwijs, zorg en horeca. Vergeet daarnaast mobiliteit niet. In de toekomst neemt het belang van een eigen auto af en deelmobiliteit wordt belangrijker. Daarbij gaat het steeds meer om multimodaliteit: de combinatie van goed openbaar vervoer, deelauto’s, -fietsen, etcetera.

Gebouwen en gebieden zijn plekken om te leven. De aantrekkelijkheid van het geheel moet leidend zijn. Daarom moeten we diversificeren. Ook binnen functies. Als we woningen toevoegen, moeten we bijvoorbeeld aandacht hebben voor verschillende doelgroepen en prijssegmenten. Daarnaast is het belangrijk om starters, gezinnen en ouderen te mixen. Maar ook variatie in (middel)hoog- en laagbouw, met de nodige afwisseling tussen stedelijkheid en landschap zijn belangrijk.

“Het gaat niet om de aantallen en vierkante meters, maar om de samenhang in een gebied.”

In de markt worden steeds vaker projecten met gemengde functies (mixed-use) gerealiseerd. Van een enkel gebouw tot combinaties daarvan. Zo ontstaan er integrale gebiedsontwikkelingen op microniveau. Als voorbeeld verwijzen we naar steden als Utrecht en Amsterdam die buiten de binnenstad ook nieuwe stadscentra ontwikkelen. Dat levert aantrekkelijke verblijfsgebieden op en verlicht ook de druk op bestaande centra. Een project dat hier goed bij aansluit is AMST in Amsterdam. Tegenover het Amstel Station ontwikkelt MRP daar verschillende woontypen (waarvan 80% voor middeninkomens) en commerciële ruimtes. Naast wonen is er zo ruimte voor werken, sporten, eten en dagelijkse boodschappen.

Wil je meer van dit soort voorbeelden lezen? Ga naar hoofdstuk 2 van het bouw- en vastgoedbericht 2021.