Opinie

Gemeten woningtekort zegt weinig over werkelijke woningschaarste

21 december 2021 14:00

Het door ABF gemeten statistisch woningtekort zegt weinig over het aantal huizen dat feitelijk nodig is om de gewenste betaalbaarheid van wonen te bereiken.

Meteen de diepte in?
Lees de volledige studie
Stel poserend voor hun nog niet afgebouwde nieuwbouwhuis

In de beleidsdiscussie over de woningschaarste speelt het door ABF becijferde statistisch woningtekort een belangrijke rol – in 2021 geraamd op circa 279.000 woningen . Het tekort speelt ook een belangrijke rol in het beleid van lagere overheden, bijvoorbeeld bij de beslissing om op bepaalde locaties wel of geen woningbouw toe te staan. Maar dit woningtekort zegt weinig over het aantal huizen dat feitelijk nodig is om de doelstellingen voor het verminderen van de schaarste aan woningen te behalen. De focus bij de berekeningen van ABF ligt namelijk op het fysieke probleem van woningschaarste, terwijl deze – ondanks de belangrijke fysieke dimensie – ook om een economische benadering vraagt.

Dat woonruimte schaars is, betekent niet alleen dat een deel van de huishoudens achter het net vist op de woningmarkt. Het betekent ook dat het deel van de huishoudens dat er wel in slaagt een schaarse woning te bemachtigen, daarvoor diep in de buidel moet tasten. Voor starters en huishoudens met een laag of middeninkomen is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om binnen hun budget een geschikte woning te kopen of te huren. Sinds 2014 zijn de reële huizenprijzen met 48 procent gestegen en de aanvangshuren in de vrije sector met 33 procent (figuur 1). Het gevolg is een toenemende tweedeling op de woningmarkt, waarbij huurders die zijn aangewezen op de vrije sector een steeds groter gedeelte van hun inkomen kwijt zijn aan wonen (of zich geen zelfstandige woning kunnen veroorloven) en waarbij het voor starters steeds lastiger is geworden om een eigen woning te kopen.

Figuur 1. Reële huizenprijzen en huren, 2014–2021

Figuur 1
Bron: CBS (huizenprijzen) en NVM (huren vrije sector)

Methode ABF

Het startpunt van de methode waarmee ABF het huidigewoningtekort meet , vormen huishoudens van 25 jaar en ouder die in een alternatieve woonvorm wonen. Hieronder vallen huishoudens die een woning delen met andere huishoudens en huishoudens die wonen in een pand dat geen woonfunctie heeft. Voorspellingen van het toekomstige woningtekort baseert ABF op ramingen van de ontwikkeling van de nieuwbouw en op trends op het gebied van bevolkingsgroei en huishoudensformatie. Deze demografische trends geven wel belangrijke inzichten in de ontwikkeling van de woningbehoefte over de tijd (de dynamiek), maar de becijfering van het aantal woningen dat daar bovenop nodig is om de huidige woningschaarste te bestrijden is onvoldoende gefundeerd.

De methode van ABF kent namelijk diverse methodologische beperkingen . Zo vallen onder huishoudens die een woning delen met een ander huishouden ook samenwonende stellen die nog niet als zodanig in de registers bekend zijn, door een huwelijk, een geregistreerd partnerschap of door samen belastingaangifte te doen. De woonvraag van leden die tot hetzelfde huishouden blijven behoren, zoals inwonende meerderjarige kinderen die er door de schaarste niet tussen komen, neemt ABF juist niet mee. Of het berekende tekort per saldo te hoog of te laag uitvalt, valt niet te zeggen.


Eerder verschenen in ESB (alleen voor abonnees).