Opinie

Regie is geen wonderdoekje voor woningbouw

6 maart 2023 9:30 RaboResearch

Steeds meer mensen hebben de afgelopen jaren gepleit voor meer Rijksregie om de woningbouw aan te jagen. Die regie lijkt er ook te gaan komen. Want woonminister De Jonge wil bij wet regelen dat het Rijk en de provincies meer kunnen gaan sturen – desnoods met dwang – op ‘wat, waar en voor wie’ wordt gebouwd. Dit perkt de vrijheid van gemeenten sterk in. De insteek: er moeten meer bouwlocaties komen waar vlot – door snellere procedures – betaalbare nieuwbouwhuizen gaan verrijzen.

Construction of new homes in a new residential area.

Als dat lukt, zou dat een hele opsteker zijn. Woningbouwprojecten verlopen nu vaak tergend traag; er gaat vooral veel tijd verloren in de fase voorafgaand aan de bouw. En hoewel er vorig jaar meer nieuwe huizen zijn opgeleverd dan in voorgaande jaren (het waren er maar liefst 74.000!), is het beoogde aantal van 100.000 huizen per jaar nog ver uit zicht. Met een gemiddelde verkoopprijs van 474.000 euro is een nieuwbouwhuis bovendien verre van goedkoop te noemen.

Maar om het plan te laten slagen, moeten de betrokken partijen nogal wat hobbels nemen. Zo moeten procedures sneller en eenvoudiger worden en zijn voldoende bouwlocaties nodig die ook nog eens ‘verstandig’ zijn met het oog op de gevolgen van klimaatverandering. En ja, waar vind je in deze tijden van personeelskrapte die 6.500 extra ambtenaren die volgens ingenieursbureau Sweco nodig zijn om 100.000 huizen per jaar te realiseren?

Niet onbelangrijk: gaat die verplichte programmering (wat, waar te bouwen) aansluiten bij dat wat gemeenten en de markt voor ogen hebben? Dit is nogal cruciaal, want de gemeente blijft een belangrijke speler en ook de rol van marktpartijen is groot: overheden bouwen immers zelf geen huizen. Ook zijn gemeenten lang niet altijd eigenaar van de grond waarop de beoogde huizen moeten komen: ze bezitten vandaag de dag veel minder bouwgrond dan tien jaar geleden. Het belang van bouwers en ontwikkelaars bij de realisatie van nieuwe huizen is daardoor toegenomen. Zeker in middelgrote gemeenten kunnen zij een stevige vinger in de pap hebben, door bezit van (bouw)grond.

Maar door de omslaande woningmarkt zijn marktpartijen op dit moment minder happig om te bouwen. Veel potentiële kopers haken immers af. Makelaars, bouwers en afbouwverzekeraars melden stuk voor stuk een stevige terugval in de verkoop van nieuwbouwhuizen. Door de vorig jaar sterk gestegen hypotheekrentes kunnen mensen tienduizenden euro’s minder lenen en dus betalen voor een huis. Om kopers te verleiden, moeten de prijzen van nieuwbouwhuizen dalen. Maar dat is onaantrekkelijk voor marktpartijen omdat de bouwkosten de afgelopen jaren sterk zijn gestegen. De nadruk die de minister wil leggen op betaalbare nieuwe huizen (wat voor de koopsector betekent: tot 355.000 euro) vergroot dit spanningsveld nog meer.

Hoewel het wetsvoorstel een aantal belangrijke woningbouw-problemen beoogt te tackelen, blijven de signalen voor de woningbouw vooralsnog op rood staan. Als woningbouwplannen minder opleveren (door een sterkere focus op betaalbaar bouwen), dan leidt dat – zeker op korte termijn – eerder tot een vertraging dan een versnelling van de woningbouw. En daarmee lijkt het niet realistisch dat er de komende paar jaar net zo veel nieuwe huizen bij komen als vorig jaar, laat staan nog meer.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws