Opinie

Een koophuis is niet de heilige graal

1 mei 2023 11:00 RaboResearch

Steeds meer huurhuizen worden te koop gezet. Hierdoor krijgen aspirant-huizenkopers mogelijk meer kans op een koophuis. Maar dat is geen winst voor de volkshuisvesting.

Dutch for rent sign on a canal house in Amsterdam

Laatst fietste ik langs het huurhuisje waar ik ooit woonde. Aan het balkonnetje hing een ‘Te koop’-bord. Gelet op alle berichten in de media is mijn voormalige huisbaas zeker niet de enige die de handdoek in de ring gooit. Ook worden minder bestaande koophuizen opgekocht voor de verhuur. Door de terugtrekkende beweging van bestaande verhuurders lijkt het aanbod in de huursector inmiddels te slinken. In Amsterdam is het aantal vrijkomende huurhuizen zelfs gehalveerd.

Deze ontwikkeling komt niet uit de lucht vallen nu de kabinetsplannen om de huren in de vrije sector te reguleren steeds concreter worden. Al spelen hogere rentes en veranderende belastingregels (waardoor kleinere particuliere verhuurders fors meer belasting moeten betalen) ongetwijfeld ook een rol.

Veel partijen waarschuwden er in het verleden al voor dat huurregulering op den duur mogelijk tot minder aanbod van bestaande (en nieuwe) middenhuurhuizen leidt. Van belangenverenigingen tot hoogleraren. En van adviesbureaus tot lokale partijen die deelnamen aan die ministeriële ‘botsproeven’ (lees: gesprekken in een aantal gemeenten).

Ook ervaringen in het buitenland zijn zeer wisselend. Huurregulering blijkt in de praktijk vaak hand in hand te gaan met negatieve bijeffecten. Zowel in Berlijn als in het Spaanse Catalonië daalde het huuraanbod na invoering van een huurprijsplafond. Ook zorgt het ervoor dat mensen minder verhuizen en dat verhuurders minder onderhoud plegen, zo blijkt uit een grote overzichtsstudie. Wel zien diverse studies dat het eigenwoningbezit toeneemt doordat verhuurders hun bezit verkopen.

Het is verleidelijk om dit laatste als een positieve ontwikkeling te zien: meer kans op een koophuis voor starters doordat voormalige vrije-huurwoningen te koop worden aangeboden. Het idee dat kopen beter is dan huren, is immers sterk geworteld in het beeld van mensen en het beleid rondom wonen. Zo stimuleert de overheid het eigenwoningbezit omdat het wordt beschouwd als een vermogensmotortje. Het helpt mensen geld in stenen op te bouwen en zou daarmee de zelfredzaamheid versterken.

De minister lijkt dan ook nogal stoïcijns te blijven onder alle zorgen en ontwikkelingen. Of zoals hij in zijn toelichting op het wetsvoorstel Betaalbare huur zegt: “Het betreffende middeninkomen heeft immers een betaalbare woning gevonden, alleen is dit geen huur-, maar een koopwoning.”

Maar per saldo levert deze maatregel geen extra woningen op voor jonge middeninkomens. Bovendien is het de vraag of die voormalige huurhuizen inderdaad betaalbaar zijn voor aspirant-starters en lagere middeninkomens die op de huurmarkt buitenspel komen te staan. De realiteit is dat een groot deel van het koopwoningaanbod buiten het financiële bereik ligt van deze groepen, zeker in de Randstad en in het midden van het land. Nog even los van de vraag of ze in deze fase van hun leven überhaupt een huis willen kopen en zo’n grote en langetermijninvestering willen aangaan.

De internetconsultatie is gesloten. Ik ben dus rijkelijk laat met mijn reactie. Maar toch: nóg minder vrije-sectorhuurhuizen en meer koophuizen is niet per se winst voor de volkshuisvesting. En zeker niet iets om je schouders over op te halen. Een koophuis is geen heilige graal. Laat staan een betaalbaar alternatief voor veel woningzoekende middeninkomens.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws