Blog 2: Tijdelijke woningbouw & … participatie

Blog 2: Tijdelijke woningbouw & … participatie

Deze maand: Moet participatie onderdeel zijn van een tijdelijk woningbouwproject?

Elke maand delen woningmarktanalist Hans-Hugo en projectmanager Sanne met elkaar een vraag of inzicht die ze tegenkomen in hun werk bij flexwoonproject Rabo SmartBuilds. Rabobank wil met deze start-up in 10 jaar tijd 12.000 modulaire middenhuur woningen in heel Nederland bouwen.

Beste Hans-Hugo,

In de nieuwe Omgevingswet, die mogelijk vanaf 1 januari 2023 ingaat, staat dat ontwikkelaars en gemeenten omwonenden tijdig en juist moeten informeren en betrekken over en bij ontwikkelplannen. Dat klinkt sociaal en redelijk. Maar de praktijk is weerbarstig. Want de zogenaamde nimby’s vormen steeds vaker mondige, goed georganiseerde belangengroepen waar raadsleden en colleges huiverig voor zijn. En de vraag is of de nieuwe Omgevingswet gaat helpen deze vertragingen te voorkomen. De nimby’s tekenen met grote regelmaat bezwaar en beroepsprocedures aan, geven zienswijzen, bijvoorbeeld op de laatst mogelijk gestelde datum, om projecten zodanig te kunnen vertragen. Soms is het angst voor wat er gaat komen en wie er gaat wonen. Maar ook geld – ‘planschade’ voor de ontwikkelaar – is een drijfveer. De burger is mondiger geworden. Ze weet zich beter te formeren, heeft meer kanalen om zich te uiten en is zich bewuster van de eigen invloedsfeer. Maar hoeveel moet je je hier als tijdelijke woningbouwontwikkelaar van aantrekken?

Veel, is het antwoord van de gemiddelde participatiespecialist, want heb respect voor iemands achtertuin. Als ontwikkelaar ben je maar even in een gebied actief. Als bewoner zit je de rest van de leven tegen zo’n toren aan te kijken.

Zo min mogelijk, is de wens van de gemiddelde flexwoonontwikkelaar. Wij zijn op aarde om zo snel mogelijk betaalbare woningen te bouwen voor Nederland. En hoe moeten we dat voor elkaar krijgen als bezwaar en beroepsprocedures jaren kunnen duren?

Toch geloof ik persoonlijk dat goede participatie een belangrijke rol kan spelen in het voorkomen van de stap naar de rechter. Draagvlak zal je niet overal krijgen, maar je plannen kunnen beter worden als je de buurt mee laat denken over hoe de gebouwen eruit gaan zien en wie er komen wonen. Ik pleit dus voor een zorgvuldig participatietraject. Het is niet alleen respectvol, het kan ook zomaar jaren procederen schelen. En daarmee houd je de snelheid er juíst in. Je kunt je ook afvragen hoe tijdelijk, tijdelijk is, als je ergens 15 jaar in iemands achtertuin blijft staan.

Groeten, Sanne

Hey Sanne,

Tja, die mondige burger… Goed hoor, om voor je belangen op te komen en invloed uit te oefenen, maar in de woningbouw hebben al snel de ‘nimby’s, zoals jij ze noemt, de overhand. De uitgebreide inspraaktrajecten en bezwaarprocedures vertragen heel veel woningbouwprojecten in Nederland. En je hebt gelijk: het zijn vooral mondige en hoog opgeleide burgers, die zo hun stoepje en achtertuin heel effectief schoonvegen. Bezwaren gehoord, belangen geborgd, nieuwbouw af geserveerd. Missie geslaagd. Maar hoe mondig zijn ondertussen die 300.000 woningzoekers in ons land? Wie luistert er naar hun bezwaren en borgt hun belangen? Als de missie is om voor die doelgroep echt snel, meer en beter betaalbaar te bouwen, zouden veel andere mensen dan niet gewoon hun mond moeten houden? Bezwaar bij voorbaat overruled?!

Dit klinkt vast heel totalitair en antidemocratisch, hè? Begrijp me goed; ik denk dat participatie en inspraak van burgers bij reguliere gebiedsontwikkeling vaak heel goed is. Niet alleen om draagvlak en begrip te kweken, maar ook om oplossingen te vinden die professionals anders nooit zelf hadden verzonnen. Participatie levert uiteindelijk vaak betere gebieden op. En als je door participatie en inspraak bezwaarprocedures kan voorkomen, scheelt dat ook tijd. Of het bespaart je -zoals jij zegt- een stap naar de rechter.

Jij noemt dat winst, ik noem dat armoe.

Gezien de huidige woningnood en de meer dan 300.000 mensen die NU een betaalbaar huis zoeken, hebben we NU betaalbare woningen nodig. En dus ook bestuurders die tegen hun mondige burgers durven zeggen: beste mensen, nood breekt wet. Om de wooncrisis te bestrijden schorten we uw inspraakrecht even op. Vele duizenden mensen hebben dan snel een betaalbaar dak boven hun hoofd. En als u dat bezwaarlijk vindt: wees gerust, het is maar tijdelijk.”

Groeten, Hans-Hugo