Economie Internationaal - Column Hans Stegeman

Hans Stegeman

Geavanceerd zeepbelprikken

De huizenprijzen in de Westerse wereld nemen sinds een jaar gemiddeld genomen weer toe. Daarmee blijven ze hoog, waarbij de verschillen tussen landen groot zijn. Bij het ruime monetaire beleid met de komende jaren vermoedelijk ook nog een lage rente komt het voorkomen van nieuwe zeepbellen veel meer op het bordje te liggen van het macro-prudentiële beleid. Geavanceerd zeepbelprikken.

Huizenprijzen nog steeds betrekkelijk hoog

Sinds het afgelopen jaar stijgen de huizenprijzen in de Westerse landen gemiddeld genomen weer na een jarenlange daling. Dit komt vooral doordat de prijsdaling in een aantal landen is omgeslagen in een relatief sterke prijsstijging. Daarbij zijn de huizenprijzen in de Westerse wereld op een historisch hoog niveau  gebleven.

Verschillen in fundamenten

Zoals altijd is de prijsontwikkeling deels te verklaren op basis van 'fundamenten'. Dit begint bijna een vies woord te worden, omdat iedereen graag alles met structurele economische factoren zoals inkomensgroei en renteontwikkeling wil verklaren. Vaak komt men er te laat achter dat die fundamenten toch wat wankeler zijn dan tevoren gedacht. En dan kom je in de buurt van zeepbellen op de huizenmarkt.

Het is niet verwonderlijk dat de huizenmarkten in de Westerse landen die het minst zijn geraakt door de mondiale crisis de afgelopen vijf jaar de grootste prijsstijging laten zien. De inkomensontwikkeling en de werkloosheidontwikkeling waren daar over het algemeen gunstiger en de huizenmarkt was daar over het algemeen niet of minder overgewaardeerd voor het begin van de crisis.

De belangrijkste onderliggende factor is daarnaast de zeer lage rente die al jarenlang geldt en die lenen relatief goedkoop maakt. Dat is natuurlijk ook precies de bedoeling van die lage rente: de economie weer op gang helpen. Maar toch baart dat wel enige zorg. Als het aanbod op de woningmarkt niet snel wordt uitgebreid, leidt die toegenomen betaalbaarheid immers alleen maar tot hogere woningprijzen. En hoewel dat ook voor groei zorgt door toegenomen vermogens, is het niet de groei op basis van reële economische fundamenten die je zou willen. En zo is een van die beroemde 'fundamenten' die de huizenprijzen kan aanjagen verworden tot een factor die een risico vormt voor de economie. Zeepbellen, zo u wilt.

Zeepbelprikken 2.0

Nu is er een aantal opties om die zeepbellen te beperken. De meest voor de hand liggende is een hogere rente. De andere factoren die de prijs beïnvloeden zijn immers veel structureler van aard (zoals het aanbod). Dat wapen heeft echter op dit moment ongewenste bijwerkingen en kan de groei van de hele economie afremmen.

Er zijn andere opties. Deze vallen onder het zogenaamde macro-prudentiële beleid. Naar aanleiding van de financiële crisis wordt dit een steeds belangrijkere taak van nationale centrale banken, zeker in de eurozone. Een aantal instrumenten staat voor dit beleid ter beschikking. Te denken valt daarbij aan het verlagen van de maximale lening die banken mogen verstrekken ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value; LTV), de hoogte van de maandlasten ten opzichte van het inkomen (DSTI), de regels waaronder hypotheken mogen worden verstrekt en het kapitaal dat moet worden aangehouden voor het verstrekken van hypotheken. Dit alles om het minder gemakkelijk te maken geld te lenen voor een hypotheek, zonder het algemene rentetarief te verhogen. Als je dit beleid anticyclisch inzet, zoals in Nederland, werkt het mee aan de prijscorrectie.

Maar het blijft lastig

Bij een langjarig lage reële rente en een traag herstel van de economie zal met name in de eurozone macro-prudentieel beleid de komende tijd steeds meer moeten worden gebruikt. Komende jaren worden daarbij een testcase. Het instrumentarium om exact te herkennen wanneer oververhitting ontstaat, bevindt zich in een beginstadium. Zo ontbreken de data vaak en maken de verschillen tussen landen en regio’s vaak meer maatwerk noodzakelijk dan mogelijk is. Daarbij zijn er altijd nog uitwegen te vinden bij de genomen maatregelen. Een hogere risicoweging voor binnenlandse banken maakt het bijvoorbeeld voor buitenlandse toetreders aantrekkelijk om de markt te betreden.

Maar zelfs al zou de informatie er wel zijn en de maatregelen werken, dan nog is het een hele opgave. Beleidsmakers hebben op dit moment alle belang bij een woningmarkt die niet verder wegzakt, of enigszins opveert. Want de enige route naar groei die we op dit moment hebben is het blazen van zeepbellen. En als we die nu ook moedwillig doorprikken, blijft er wel erg weinig groei over. Dus misschien moet het geavanceerd zeepbelprikken enigszins met beleid plaatsvinden.

Publicatiedatum 12-05-2014