Risico voor beleggers neemt toe ondanks groot tekort huurwoningen

Beleggers houden vertrouwen in woningmarkt

De markt voor beleggingswoningen, met uitzondering van woningen voor expats en toeristen, lijdt niet onder corona. De woningmarkt was de afgelopen jaren al de grootste beleggingscategorie en dat blijft voorlopig zo. Een crisis hoeft ook niet ongunstig te zijn voor de exploitatie. Juist in onzekere tijden kiezen meer mensen voor het huursegment. Gunstig is ook het grote woningtekort. Zelfs als de woningwaarde over enkele maanden iets daalt, kijken beleggers met vertrouwen vooruit.

Naast de huidige woningschaarste is er een tekort aan nieuwbouw, terwijl de bevolking doorgroeit (zie figuur 1). Toch nemen de risico’s voor beleggers toe. Niet zozeer door corona, maar door de regelgeving vanuit de overheid. Uit zorg over de betaalbaarheid van woningen voor starters en middeninkomens wordt de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector gemaximeerd (inflatie + 2,5%). Gemeenten kunnen in bestaande buurten opkoopbescherming invoeren en bij nieuwbouw een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding toepassen. Positief is dat de overheid bij nieuwbouw meer aandacht heeft voor het belang van middeldure huurwoningen.

Alleen extra woningbouw kan markt in balans brengen

Nederland kampt al jaren met een enorm woningtekort. In het Rabo Bouwbericht 2020 gaven we aan dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen nodig zijn om de markt snel in balans te brengen. Zulke aantallen worden voorlopig niet gehaald. Dat komt door gebrek aan (grote) bouwlocaties en regelgeving rondom stikstof en PFAS. De gevolgen van de coronacrisis komen daar bovenop.

Stijgende werkloosheid en vrees voor baanverlies leiden tot minder vraag en waarschijnlijk tot een (geringe) daling van de prijzen van koopwoningen. Dit raakt ook de huurmarkt. Want als de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten onder druk staat, dan leidt dat ook tot een lagere productie van middeldure huurwoningen. En omdat de benodigde nieuwbouwwoningen niet worden gebouwd, neemt de krapte op de woningmarkt alleen maar verder toe. Eventuele vraaguitval door corona zorgt daarom hooguit voor een tijdelijke verlichting van de marktdruk. De onderliggende behoefte blijft namelijk bestaan. Sterker nog: die wordt door de uitgestelde vraag zelfs nog groter.

Overheid moet sturen op hogere plancapaciteit en anticyclisch bouwen

De overheid heeft zich de laatste jaren weinig bemoeid met de woningmarkt. Nu het woningtekort blijft oplopen, zien we daar een omslag in. Gemeenten worden gestimuleerd om meer woningen te bouwen en de druk wordt opgevoerd door de minister als de planvorming te traag verloopt. Maar het gaat niet alleen om kwantiteit. Ook het wonen bereikbaar en betaalbaar maken voor de lage en middeninkomens krijgt meer prioriteit.

De vraag is of dit genoeg is. De overheid moet voorkomen dat de bouw straks stilvalt. Anders gebeurt hetzelfde als in de vorige crisis. De werkvoorraad droogde op, de bouwproductie liep terug en er volgden veel ontslagen. Toen de markt weer aantrok kon de bouwsector niet voldoen aan de snel toegenomen vraag. Het duurde een paar jaar voordat de bouwproductie weer enigszins op niveau was, terwijl ondertussen de woningprijzen snel stegen en het woningtekort bleef oplopen.

Om herhaling te voorkomen moet er worden doorgebouwd, ook bij vraaguitval. Woningcorporaties en beleggers kunnen hieraan bijdragen door anticyclisch te bouwen. Gemeenten moeten woningbouwplannen versnellen en de plancapaciteit verhogen. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) denkt aan maatregelen die de vraag ondersteunen, zoals een tijdelijke verlaging van het btw-tarief op onderhoud, financieringsoplossingen voor starters (leningen, verhogen NHG-grens) en een opkoopfonds, waarmee tijdelijk een voorraad woningen gebouwd kan worden.

Lees in ‘Staat van de Woningmarkt 2020’ de belangrijkste ontwikkelingen

Vastgoedmarkt reageert met vertraging op corona