Onderzoek

Goedkope huizen op het platteland magneet voor stadse Randstedelingen

24 november 2022 7:00

Steeds meer stedelingen kopen een huis elders omdat hun stad te duur is geworden. De meesten kopen in een andere stad, maar het platteland wint aan populariteit. Dit heeft gevolgen voor plattelandsbewoners: zij komen er minder goed tussen.

View of a field with rapeseed and modern designed houses in new neighborhood "Triangel" in the town of Waddinxveen, Netherlands.

In het kort

De coronapandemie heeft niet geleid tot een grote verschuiving in woonvoorkeuren of in de plekken waar mensen een huis kopen. Hoewel grotere huizen populairder zijn geworden, zit de belangstelling voor grotere huizen al enige jaren in de lift. Wel lijkt de voorkeur voor een dorp iets toegenomenToch blijven zes op de tien stedelingen met een koopwens het liefst in de eigen stad. De eigen stad heeft dan ook niet aan populariteit ingeboet Maar door sterk gestegen huizenprijzen is het lastiger een betaalbare koopwoning in de stad te vinden. Sinds 2015 kopen stadse Randstedelingen dan ook steeds vaker een huis buiten de stad waar zij wonenDe trek uit de stad hangt samen met de hoge en sterk gestegen huizenprijzen in de steden van de Randstad. Hoe hoger de vierkantemeterprijs in een gemeente, hoe groter het aandeel woningzoekenden dat elders een huis koopt. En hoe goedkoper een gemeente is ten opzichte van Amsterdam, hoe meer Amsterdammers daar een huis kopenStadse Randstedelingen die buiten hun stad een huis kopen, kopen vaak een huis in een andere stad. Maar het platteland wint langzaam terrein. En hoewel de meesten binnen de Randstad blijven, kopen stadse Randstedelingen steeds vaker een huis in de regio’s die grenzen aan de Randstad en aan de randen van NederlandEn dat heeft gevolgen voor lokale aspirant-huizenkopers. Steeds minder huizen worden gekocht door iemand uit de eigen gemeente. Zo viel het aandeel lokale huizenkopers op het platteland van de Randstad-schil in krap acht jaar terug van 70 procent naar 50 procentHet is onzeker of de trek uit de stad doorzet. Nu huizenprijzen dalen, is het denkbaar dat Randstedelingen uiteindelijk weer vaker een huis kopen in de eigen stad. Ook bestaat de kans dat de wens voor een groter huis in de ijskast belandt door de dalende koopkracht en de wetenschap dat een groter huis vaak ook hogere stookkosten betekent

Introductie

Vrij snel na het uitbreken van de coronapandemie schreven de media over de dalende populariteit van wonen in grote steden. De lockdowns en het thuiswerken zouden de belangstelling aanwakkeren voor grotere huizen met die extra (werk)kamer en een tuin. En laten dat soort huizen nu makkelijker te vinden zijn buiten dan binnen de stad (zie figuur 1). Het maatschappelijke en politieke debat riep ook de vervolgvraag op: worden plattelandsbewoners die een huis zoeken vaker verdrongen door mensen van ‘buiten’?

In deze special gaan wij in op de woonvoorkeuren van aspirant-huizenkopers (huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen naar een koophuis) uit de stad en op het koopgedrag van stedelingen. En vooral van stedelingen in de Randstad (in deze studie stadse Randstedelingen genoemd). Kopen zij vaker een huis buiten de stad en in het bijzonder op het platteland? Vissen mensen met een lokale binding daardoor vaker achter het net? En hangen eventuele veranderingen samen met de coronacrisis of meer met regionale verschillen in huizenprijzen? Om deze laatste vraag te beantwoorden zoomen wij in op Amsterdam. Kort na het uitbreken van de coronapandemie waren Amsterdammers vaak het voorbeeld van het vermeende veranderende verhuisgedrag van Randstedelingen. In welke mate beïnvloeden huizenprijsverschillen de locatie waar Amsterdammers een huis kopen?

Wij maken onderscheid tussen stad en platteland. Maar ook tussen de Randstad en de twee andere zones van Nederland: de regio’s rondom de Randstad, hier ‘Randstad-schil’ genoemd, en de randen van Nederland, ook wel ‘periferie’ genoemd. Hoewel de Randstad vrij verstedelijkt is, kent ze ook landelijke gebieden. Deze zijn onder meer te vinden in het Groene Hart. De periferie wordt juist gedomineerd door landelijke gebieden, maar kent ook steden zoals Leeuwarden, Groningen en Maastricht. Een toelichting op de gebruikte databestanden, de definities en een kaart met de regionale indeling is te vinden in de bijlage.

Figuur 1: Hoe landelijker, hoe groter de woning

Bron: WoON

Stedelijk blijft domineren in veranderende voorkeuren

Grotere huizen populairder

“Meer groen en een groter huis: we willen anders wonen door corona”, kopte RTL een half jaar na het uitbreken van de pandemie. Dit was een veelgehoorde gedachte in de eerste fase van de coronapandemie met haar lockdowns. En onderzoek leek die gedachte te ondersteunen. Volgens een enquête van De Nederlandsche Bank is bij een groot deel van de Nederlanders de woonvoorkeuren veranderd door de coronapandemie. Een rustige woonomgeving, een tuin en voldoende werkkamers werden belangrijker. Terwijl de afstand tot werk minder belangrijk was. Veel mensen dachten bovendien dat hun woonvoorkeuren blijvend veranderd waren.

Ook het zoekgedrag van potentiële huizenkopers weerspiegelde de toegenomen populariteit van grotere huizen. Sinds de coronacrisis zoeken mensen vaker naar een huis met een tuin en een extra kamer en minder vaak naar appartementen. Doorstromers zijn vaker op zoek naar een groot huis van 130 vierkante meter of meer. De populariteit van grotere huizen bleek ook uit de prijsontwikkeling van verschillende woningentypen. Voor de coronapandemie groeiden de huizenprijzen van appartementen het sterkst. Maar sinds de pandemie gaan juist grotere huizen aan kop.

Toch lijkt de toegenomen populariteit van grotere huizen niet helemaal toe te schrijven aan de coronapandemie, want de belangstelling voor huizen met vijf of meer kamers zit – onder stedelingen – al sinds 2012 in de lift (zie figuur 2). Mogelijk heeft de coronapandemie de belangstelling voor grotere huizen dus ‘slechts’ verder versterkt.

Figuur 2: Groter wonen al voor corona in de lift

Noot: Gekeken is naar stedelingen die binnen twee jaar willen verhuizen naar een zelfstandige woning en van wie het gewenste aantal kamers bekend is. Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Stedelingen willen in de stad blijven wonen

Hoewel juist landelijke gebieden worden gekenmerkt door grotere huizen, willen zes op de tien stedelingen met een koopwens het liefst in de eigen stad blijven. En misschien nog belangrijker: dit aandeel is de laatste jaren vrij stabiel. De eigen stad heeft tijdens de coronapandemie dus niet aan populariteit ingeboet onder stedelingen met een koopwens.

Toch wil dus alsnog een behoorlijk deel van de stedelingen elders een huis kopen. Dit betekent alleen niet dat zij het wonen in een stad zat zijn. Want het gros wil stedelijk blijven wonen. Wel neemt het aandeel met een voorkeur voor een centrum-stedelijk woonmilieu de laatste jaren af (zie figuur 3). De populariteit van centrum-dorpse woonmilieus (landelijke buurten waar vaak nog wel een supermarkt binnen één kilometer is te vinden) nam juist wat toe tussen 2018 en 2021 terwijl de belangstelling voor ‘landelijk wonen’ wat afnam. Het gaat hier onder meer om het buitengebied van het platteland met grotere huizen en een grotere afstand tot voorzieningen. Mogelijk is dit buitengebied uiteindelijk toch niet zo aantrekkelijk voor stedelingen die gewend zijn aan een hoog voorzieningenniveau.

Figuur 3: Stedelijk wonen onverminderd populair

Noot: Het gaat hier om huishoudens die een huis willen kopen in een andere gemeente en om huishoudens zonder een expliciete voorkeur voor een gemeente. Bron: WoON, bewerking RaboResearch

Stedelingen kopen steeds vaker een woning buiten de eigen stad…

Hoewel veel stedelingen met een koopwens het liefst in de eigen stad blijven, kopen vooral stadse Randstedelingen beduidend vaker een huis in een andere gemeente (zie figuur 4). Rond 2015 kocht nog zo’n twee derde van hen een huis in de eigen stad, terwijl dat inmiddels nog maar voor iets meer dan de helft geldt. Deze trend is rond 2015 ingezet. En corona lijkt deze trend niet te hebben versneld. Stadse Randstedelingen zijn niet uniek. Want ook stadse mensen in de Randstad-schil en in de periferie kopen steeds minder vaak een huis in de eigen gemeente, zij het dat deze neerwaartse trend, zeker in de periferie, wat gematigder is dan in de Randstad.

Figuur 4: Kopen in de eigen stad is op zijn retour

Noot: Cijfers zijn gebaseerd op het 12-maands voortschrijdend gemiddelde. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Veel Randstedelingen die een huis kopen buiten hun stad (‘Randstedelijke stadsverlaters’) blijven gewoon in de Randstad. Maar de Randstad verliest wel aan belang (zie figuur 5). Kocht rond 2015 nog ruim 86 procent een huis in de Randstad, inmiddels is dit aandeel teruggevallen tot zo’n 74 procent. Een daling van 12 procentpunt in krap zes jaar tijd. De Randstad-schil en de periferie zijn juist populairder geworden als koopbestemming. Dit hangt niet samen met de coronapandemie, want deze trend is ruimschoots voor 2020 ingezet.

Niet alleen relatief, maar ook absoluut kopen steeds meer stadse Randstedelingen een huis in de andere delen van Nederland. Ter illustratie: in 2021 kochten ongeveer 3.800 stedelingen uit de Randstad een huis in de periferie. In 2015 waren dit er nog ongeveer 1.000. Sinds de coronapandemie heeft bovendien een verjongingskuur plaatsgevonden onder stadse Randstedelingen die een huis kopen buiten de Randstad: het aandeel (en aantal) 35-minners is duidelijk gestegen. In de Randstad-schil is inmiddels de helft van de huizenkopers uit de Randstad jonger dan 35 jaar, terwijl dat aandeel in de jaren voor de pandemie niet boven de 45 procent uitkwam. Een trendbreuk, want lange tijd nam de gemiddelde leeftijd van deze groep huizenkopers toe, om in 2020/2021 wat te dalen.

Figuur 5: Stadse Randstedelingen kopen vaker elders in Nederland

Noot: Cijfers zijn gebaseerd op het 12-maands voortschrijdend gemiddelde. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

… maar dit is vaak een huis in een andere stad

De keuze om een huis te kopen buiten de eigen stad, betekent niet automatisch dat mensen een huis kopen in een meer landelijke omgeving. Sterker nog: het merendeel van de Randstedelijke stadsverlaters koopt een huis in een stedelijke buurt (zie figuur 6). Het platteland wint alleen wel aan belang. En dan niet zo zeer de buitengebieden, maar meer de dorpen van het platteland.

Figuur 6: Stedelijke woonmilieus iets minder populair

Noot: Cijfers zijn gebaseerd op het 12-maands voortschrijdend gemiddelde. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Mensen die een huis kopen in de Randstad-schil of in de periferie doen dit vaker in een landelijke omgeving dan degenen die binnen de Randstad blijven (zie figuur 7). Dat is natuurlijk niet zo gek omdat de perifere zone (en in mindere mate de Randstad-schil) voor een groter deel bestaat uit landelijk gebied. Maar Randstedelingen (en dan vooral 35-minners) kopen de laatste jaren opvallend genoeg wat vaker een huis in de steden van de periferie. Dit kan een indicatie zijn dat zij niet zo zeer vanwege de rust en ruimte naar de periferie zijn gegaan, maar meer vanwege de lagere huizenprijzen (zie volgende paragraaf).

Figuur 7: In de periferie verliest landelijk wat terrein

Noot: Cijfers zijn gebaseerd op het 12-maands voortschrijdend gemiddelde. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Hoe duurder de stad, hoe sterker de trek naar buiten

De toenemende trek uit de stad wordt vaak toegeschreven aan de aantrekkende huizenmarkt na de huizenmarktcrisis van 2008-2013. Huizenprijzen stegen in de afgelopen jaren sterk, waardoor het vooral in de steden van de Randstad moeilijker werd een betaalbaar huis te vinden.

Als we kijken naar de koopsom per vierkante meter, dan zijn steden inderdaad het duurst (zie figuur 8). Want een vierkante meter woning kost meer in de stad dan op het platteland. Dit geldt vooral in de Randstad en in veel mindere mate in de periferie, waar de vierkante meterprijs minder verschilt tussen stad en platteland. Bovenal geldt: hoe verder van de Randstad, hoe goedkoper (zie figuur 8). Wie in de eerste helft van 2022 een huis kocht in de Randstad, betaalde in doorsnee 417.000 euro. En dat is ruim een ton (+112.000 euro) meer dan wat huizenkopers aan de randen van Nederland in doorsnee betaalden.

Figuur 8: Meer huis voor je geld buiten de stad

Noot: Het betreft de mediane vierkantemeterprijs van verkochte huizen van 30 tot 500 vierkante meter. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

In het stedelijk gebied van de Randstad is de vierkantemeterprijs bovendien een stuk harder gestegen dan in de andere delen van Nederland (zie figuur 9). De regionale prijsverschillen zijn daardoor in de afgelopen jaren alleen maar verder opgelopen.

Figuur 9: Buiten Randstad is de aspirant-koper steeds goedkoper uit

Noot: Het betreft de mediane vierkantemeterprijs van verkochte huizen van 30 tot 500 vierkante meter. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Hoe duurder, hoe groter de trek naar buiten

Het lijkt aannemelijk dat de hoge huizenprijzen in de Randstad en de toenemende regionale huizenprijsverschilen een belangrijke reden zijn waarom (stadse) Randstedelingen vaker een huis kopen in de andere delen van Nederland. Er bestaat namelijk een duidelijke samenhang tussen de prijs per vierkante meter woning en de mate waarin huizenkopers een huis kopen buiten de eigen gemeente (zie figuur 10). Huizenkopers verlaten gemiddeld genomen vaker de eigen gemeente als deze een relatief hoge vierkantemeterprijs kent. Maar bij de allerduurste gemeenten klapt het verband om: dan daalt het aandeel dat buiten de eigen gemeente koopt weer. Het is gissen, maar mogelijk hebben de allerduurste woongemeenten zulke unieke kwaliteiten dat huizenkopers er veel voor over hebben om toch in hun woongemeente te blijven wonen.

Figuur 10: Duurste gemeenten kennen grootste trek naar buiten

Noot: De punten in deze figuur (een ‘binned scatterplot’) weerspiegelen het gemiddelde aandeel huizenkopers dat buiten de eigen gemeente koopt naar het gemiddelde verschil tussen de gemeentelijke en nationale mediane vierkantemeterprijs voor verschillende groepen van gemeenten. Daarbij is uitgegaan van verkochte huizen van 30 tot 500 vierkante meter. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Hoewel er een duidelijke samenhang bestaat, is de ene dure gemeente de andere niet. Want er is ook een groep kleinere dure gemeenten (waaronder Ouder-Amstel, Bloemendaal en Heemstede) die juist veel huizenkopers zien vertrekken: in de eerste helft van 2022 gold dit voor ruim twee derde of meer. In Amsterdam – ook gekenmerkt door een zeer hoge vierkantemeterprijs – bleef ongeveer de helft van de huizenkopers binnen de eigen gemeente. Mogelijk is het dus niet alleen een kwestie van prijs, maar ook van aanbod. En zoals gezegd, spelen wellicht ook de unieke kwaliteiten van een gemeente een rol.

In de allergoedkoopste gemeenten koopt gemiddeld slechts 36 procent van de kopers een huis buiten de eigen gemeente. Maar ook hier geldt dat er goedkope gemeenten zijn waar alsnog relatief veel mensen een huis elders kopen. Hiertoe behoren opvallend vaak Limburgse gemeenten, waaronder Simpelveld, Heerlen en Vaals.

Afstand minder belangrijk voor Amsterdamse huizenkopers

Amsterdammers worden regelmatig aangehaald als voorbeeld van het veranderende verhuisgedrag van Randstedelingen. Zo lazen we in de maanden na het uitbreken van de coronapandemie in verschillende berichten dat zij massaal de stad verruilden voor het platteland, ingegeven door de grotere ruimte in en om het huis en de mogelijkheid om (meer) thuis te werken. Hier werken we de case van Amsterdamse huizenkopers uit. Wat drijft het ruimtelijk koopgedrag van de gemiddelde Amsterdammer?

Om te beginnen is het duidelijk dat de locatiekeuze van Amsterdamse huizenkopers door de jaren heen behoorlijk is veranderd (zie figuur 11). In 2022 kocht 54 procent van de Amsterdamse huizenkopers een huis buiten Amsterdam. In 2014 was dat percentage gedaald tot slechts 26 procent. In de jaren daarna stegen de prijzen hard, veel harder dan elders in Nederland, waardoor het mediane meterprijsverschil met de rest van Nederland toenam van 1.500 euro in 2013 tot 4.850 euro in 2022.

Door de sterk gestegen huizenprijzen werd het voor Amsterdammers zonder eigen koophuis steeds moeilijker om een huis te kopen in de hoofdstad. Amsterdammers die al een koophuis hadden, zagen hun positie op de markt verbeteren. Als zij bijvoorbeeld hun appartement verkochten, kregen ze daar een boerderij in Groningen voor terug. Beide factoren hebben ertoe geleid dat het percentage ‘Amsterdam-verlaters’ na 2014 toenam tot 50 procent in 2022. We zien sinds 2014 dan ook verband tussen het prijsverschil en het percentage Amsterdam-verlaters.

Figuur 11: Minder Amsterdammers kopen in Amsterdam

Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Amsterdam-verlaters kiezen vaak voor een andere stad

Hoewel tegenwoordig veel meer Amsterdamse huizenkopers de stad verlaten, zijn de ruimtelijke patronen, oftewel wáár zij buiten Amsterdam een huis kochten, in die tussenjaren niet drastisch veranderd (zie figuur 12). De kaarten tonen het percentage Amsterdamse huizenkopers dat in de betreffende gemeenten een huis koopt. Kort gezegd: in de kaart van 2021 zijn meer gemeenten donker gekleurd dan in die van 2014, en in 2021 waren er nog maar weinig witte vlekken, maar de verhoudingen tussen de gemeenten zijn vrij constant.

We zien in 2021 een flink aantal steden in de ring rondom de Randstad en de periferie donker kleuren. In het noorden zijn dat Leeuwarden en Groningen, in het oosten vallen Zwolle, Deventer, Arnhem en Nijmegen op, en in het zuiden ontvangen Breda, ’s-Hertogenbosch, Eindhoven en zelfs Maastricht meer Amsterdammers dan hun omgeving. Dat zien we niet in de kaart van 2014. De conclusie is dat als Amsterdammers de stad verlaten, zij meestal een huis dichtbij Amsterdam kopen en dat als zij op grotere afstand een huis kopen, ze vaak kiezen voor een andere stad.

Figuur 12: Waar kopen Amsterdammers?

Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Prijsverschillen met en de afstanden tot andere gemeenten doen er dus toe: Amsterdammers kopen het liefst in Amsterdam. Maar naarmate de prijsverschillen met de rest van het land groter worden, verlaten ze vaker de stad en zijn zij geneigd verder van Amsterdam af te gaan wonen.

De vraag is of het belang van die factoren de afgelopen jaren is veranderd. Zijn ze in de loop van de tijd een andere rol gaan spelen in de locatiekeuze van Amsterdamse huizenkopers? Veel mensen geven immers aan dat zij de kenmerken van de woning (groter, extra kamer(s) en een tuin) belangrijker zijn gaan vinden. En die wens is mogelijk nog sterker geworden door de coronacrisis, want door het toenemende thuiswerken is de afstand tot werk minder belangrijk geworden. Hierachter schuilt de impliciete aanname dat afstand minder belangrijk is geworden in het verhuisgedrag.

Om dit te onderzoeken schatten we een model waarin we proberen het aantal Amsterdammers dat in een gemeente een huis koopt te verklaren door de afstand en het prijsverschil tussen Amsterdam en de betreffende gemeente. De hypothese is dat naarmate het prijsverschil toeneemt (dus naarmate gemeente X relatief goedkoop wordt ten opzichte van Amsterdam), ook het aantal Amsterdammers dat een huis koopt in gemeente X toeneemt en dat naarmate de afstand toeneemt, het aantal Amsterdammers dat een huis koopt in gemeente X afneemt.

Het model draaien we voor alle jaren van 1999 tot en met 2022[1] afzonderlijk, dus voor elk jaar een model, en we corrigeren voor de stedelijkheid van en het aantal koopwoningen in de gemeenten. Vervolgens kijken we of de coëfficiënten van beide factoren veranderen, oftewel of Amsterdammers door de tijd heen anders reageren op afstand en prijsverschillen (zie figuur 13 en 14). De schattingen van beide coëfficiënten zijn in vrijwel alle jaren significant. Uit de figuren blijkt dat het prijsverschil een positief effect en de afstand een negatief effect had gedurende de hele periode, overeenkomstig de hypothese.

We zien echter wel dat het effect van deze factoren door de tijd heen verandert. Tot 2012 nam het effect van afstand af, parallel aan de dalende huizenprijzen, om daarna scherp toe te nemen tot 2015. Sinds 2017 daalt het effect weer, samen met de trend van hogere prijzen en steeds meer verhuizingen vanuit de Randstad richting de Randstad-schil en de periferie. De zwarte lijnen in de figuren geven de onzekerheidsmarges van de coëfficiënten weer. Als deze tussen twee jaren niet overlappen, verschillen ze significant van elkaar. Dit is het geval tussen 2017 en 2022, waaruit we kunnen concluderen dat Amsterdammers in 2022 afstand minder zwaar lieten meewegen in hun beslissing dan in 2017.

Voor prijsverschil geldt het omgekeerde. Sinds 2014 wordt het prijsverschil tussen Amsterdam en andere gemeenten juist belangrijker. Tussen 2014 en 2021 is dat verschil bovendien significant. Het effect van prijsverschillen is daardoor tweeledig. De grotere prijsverschillen leiden ertoe dat meer Amsterdammers elders een huis kopen, en dit wordt versterkt doordat zij dit ook nog eens meer laten meewegen in hun beslissing.

Voor 2022 zijn de gegevens tot en met juli beschikbaar.

Figuur 13: Afstand minder belangrijk voor Amsterdamse huizenkoper

Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Figuur 14: Prijsverschil belangrijker voor Amsterdamse huizenkoper

Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Gevolgen voor het platteland

Leggen plattelandsbewoners het af tegen Randstedelingen?

Doordat Randstedelingen vaker een huis kopen op het platteland van de periferie en de Randstad-schil, lijken plattelandsbewoners er moeilijker tussen te komen op de lokale koopwoningmarkt. Want het aandeel lokale huizenkopers in het totale aantal transacties daalt (zie figuur 15). En sinds de coronapandemie gaat deze daling nog wat sneller. In 2015 waren lokale huizenkopers nog goed voor bijna 70 procent van alle transacties op het platteland in de Randstad-schil, maar inmiddels is dit aandeel gezakt tot ongeveer 50 procent. Ook in aantallen daalt het aantal lokale huizenkopers op het platteland van de periferie en van de Randstad-schil. Het aandeel (en aantal) huizenkopers uit de Randstad neemt daarentegen juist langzaam maar zeker toe. Vaak gaat het hier om Randstedelingen uit de vier grote gemeenten Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Maar ook Almeerders zijn goed vertegenwoordigd in de koopstroom naar de landelijke gebieden van de Randstad-schil en de periferie.

Het is lastig te zeggen in welke mate er daadwerkelijk sprake is van verdringing. Zo is het mogelijk dat een deel van die Randstedelingen geboren en getogen is in het landelijke gebied waar zij een huis hebben gekocht. En kun je dan überhaupt wel spreken van verdringing? Of is het in die gevallen simpelweg een retour-verhuizing? Maar verdringing valt niet uit te sluiten. Want plattelandsbewoners met een koopwens wilden in 2021 ongeveer even vaak in de eigen gemeente blijven als in 2015.

Mogelijk ervaren vooral plattelandsbewoners die een duurder, vrijstaand huis willen kopen meer concurrentie van Randstedelingen. Want de meest gekochte woning door Randstedelingen is een vrijstaand huis. Ook kopen Randstedelingen gemiddeld genomen duurdere huizen op het platteland dan lokale huizenkopers. In de eerste helft van 2022 ging het om een prijsverschil van maar liefst 95.0000 euro (446.000 euro versus 351.000 euro).

Figuur 15: Lokale huizenkopers verliezen terrein

Noot: In de periferie is een vergelijkbare ontwikkeling te zien. Cijfers zijn gebaseerd op het 12-maands voortschrijdend gemiddelde. Bron: Microdata Kadaster, bewerking RaboResearch

Conclusie

Huizenprijsverschillen drijvende kracht trek uit stad…

Tijdens de coronapandemie werd in de media een beeld geschetst dat steeds meer stedelingen (door de pandemie met zijn lockdowns) de stad verruilden voor de rust en ruimte van het platteland. Inderdaad kopen stadse Randstedelingen steeds vaker een huis buiten de eigen stad. Maar veel van hen kiezen voor een andere stad. Wel wint het platteland langzaam terrein. En hoewel het gros van de Randstedelijke huizenkopers in de Randstad blijft, kopen zij steeds vaker een huis in de andere delen van Nederland. Deze trends in kooppatronen vertonen weinig samenhang met de coronapandemie en zijn ruimschoots voor de pandemie ingezet. Vorig jaar concludeerden onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dat de toenemende trek naar andere delen van het land niet het directe gevolg is van de coronapandemie, maar dat het samenhangt met de verslechterde betaalbaarheid van koophuizen in de grote steden. Onze analyses wijzen in dezelfde richting.

In stedelijke buurten van de Randstad is de vierkantemeterprijs harder gestegen dan in andere delen van Nederland. Hoe hoger de vierkantemeterprijs voor een koophuis in een gemeente, hoe groter het aandeel inwoners dat elders een huis koopt. En voor specifiek Amsterdam als casus geldt dat hoe goedkoper een gemeente wordt ten opzichte van onze hoofdstad, hoe meer Amsterdammers een huis in die gemeente kopen. Dat stadse Randstedelingen vaker een huis buiten hun eigen stad kopen, betekent dan ook in geen geval dat steden aan populariteit verliezen. Veel stedelingen met een koopwens blijven het liefst in de eigen stad. Dat stedelingen toch vaker een huis buiten de eigen stad kopen onderstreept dan ook vooral de populariteit van steden. Veel mensen willen een huis in de stad kopen, wat gegeven het beperkte aanbod resulteerde in hoge (en stijgende) huizenprijzen.

Onzeker of trek uit stad doorzet

Doordat Randstedelingen vaker een huis kopen in andere delen van Nederland (waaronder op het platteland), lijken lokale aspirant-huizenkopers er minder goed tussen te komen. Inmiddels heeft het kabinet ook het plan opgevat om huizenzoekers met ‘lokale binding’ voorrang te geven bij het kopen van bestaande koopwoningen.

Maar de woningmarkt koelt intussen af. Keken we begin dit jaar nog aan tegen een duizelingwekkende huizenprijsgroei van meer dan 20 procent, inmiddels is sprake van dalende huizenprijzen. Als deze periode van afkoeling lang aanhoudt, dan kan dat op termijn betekenen dat Randstedelingen weer vaker een huis gaan kopen in de eigen stad. Een dergelijke trend zagen we ook tijdens de huizenmarktcrisis van 2008-2013 toen de huizenprijzen met ruim 21 procent daalden (zie figuur 4). Mocht dit inderdaad gebeuren, dan krijgen lokale aspirant-huizenkopers, in combinatie met de lagere huizenprijzen, op termijn weer meer kans om een huis in de eigen gemeente te kopen.

Daartegenover staat natuurlijk de tegenkracht van die toegenomen populariteit van grotere huizen die vooral buiten de steden zijn te vinden. Maar mogelijk blijkt deze ‘luxe’ woonwens niet erg sterk en belandt deze vaker in de ijskast door de dalende koopkracht en de wetenschap dat een groter huis vaak ook hogere stookkosten betekent. Mochten mensen zelfs in deze tijd vasthouden aan de wens van een groter huis, dan is een alternatief scenario ook denkbaar: dat de trek uit de stad doorzet ondanks dat huizen (ook in steden) goedkoper worden. En dat zou kunnen betekenen dat die spreidingsoptie die rondzingt in de politiek, waarbij de druk op de Randstad meer wordt verplaatst richting andere delen van het land, zomaar realiteit kan worden.

Bijlage: data en definities

Data

Voor de analyses is gekeken naar mogelijke veranderingen in de geuite woonvoorkeuren van stedelijk wonende aspirant-huizenkopers en in het daadwerkelijke koopgedrag van stedelingen. En in het bijzonder van stedelingen in de Randstad (‘stadse Randstedelingen’). Deze kopers wonen in de meest stedelijke buurten van de Randstad. Een toelichting op de stedelijkheidsafbakening is te vinden in de sectie ‘Onderscheid stedelijke en landelijke buurten.’

Informatie over woonvoorkeuren is afkomstig van de cross-sectionale woononderzoeken: het WoonOnderzoek Nederland (WoON). Dit is een grootschalige en representatieve enquête die elke drie jaar wordt gehouden in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De enquête geeft inzicht in hoe mensen wonen, of zij binnen twee jaar willen verhuizen en zo ja, welke woonwensen zij hebben.

Informatie over het koopgedrag is afgeleid uit een lange reeks – ruim twintig jaar – aan transactiedata van het Kadaster tot en met juni 2022. Deze microdata bevatten informatie over het adres van de verkochte woning en over het adres van de koper(s) van het huis ten tijde van de overdracht bij de notaris. Van degenen die samen een huis kochten en op een verschillend adres stonden ingeschreven, is alleen het adres bekend van de oudste koper. Opgemerkt moet worden dat we alleen weten wie waar een huis koopt. We weten niet of mensen vervolgens ook permanent in het huis gaan wonen of dat een huis is gekocht voor de verhuur of als vakantiewoning.

Onderscheid stedelijke en landelijke buurten

In de analyses is gekeken naar de stedelijkheidsgraad van de huidige woonplek, de gewenste stedelijkheidsgraad en de stedelijkheidsgraad van de nieuwe woonplek. Daarbij is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad op een zo laag mogelijk niveau: buurten of postcodegebieden. De stedelijkheidsgraad van gemeenten geeft namelijk niet altijd een goed beeld van de stedelijkheid van haar buurten. Zo is de gemeente Emmen als geheel weinig stedelijk, maar kent het wel sterk stedelijke buurten. Andersom is de gemeente Apeldoorn sterk stedelijk, maar kent het landelijke buurten – bijvoorbeeld het dorpje Hoenderloo grenzend aan het Nationale Park De Hoge Veluwe.

WoON: Woonmilieu-typologie

Voor de analyses over woonvoorkeuren is de stedelijkheidsgraad (van de huidige en gewenste) buurt gebaseerd op de woonmilieutypologie van ABF Research. Buurten zijn daarbij ingedeeld op basis van fysieke en functionele kenmerken, zoals de nabijheid van voorzieningen en dichtheid. Stedelijke aspirant-huizenkopers zijn woonachtig in buurten die zijn geclassificeerd als centrum-stedelijk of buiten-centrum. Bij buurten op het platteland is onderscheid gemaakt tussen landelijke en centrum-dorpse woonmilieus. Landelijke woonmilieus zijn meestal niet-stedelijke buurten met een lage omgevingsadressendichtheid, een grotere afstand tot voorzieningen en relatief veel vrijstaande en halfvrijstaande huizen, waaronder boerderijen. In centrum-dorpse woonmilieus is de afstand tot voorzieningen kleiner, de dichtheid groter en zien we naast (half)vrijstaande huizen ook rijtjeshuizen.

Kadaster: Stedelijkheidsgraad

Voor de analyses over kooppatronen is omwille van de beschikbaarheid van data uitgegaan van een iets andere stedelijkheidstypologie. De stedelijkheid is afgeleid uit het aantal adressen binnen een straal van één kilometer. Deze stedelijkheidstypologie is vrij goed vergelijkbaar met de woonmilieutypologie qua afstand tot voorzieningen en type huizen. Een stedeling woont in een stedelijke buurt met een omgevingsadressendichtheid van 1.500 of meer. Landelijke buurten bestaan uit weinig stedelijke en niet-stedelijke buurten met een omgevingsdichtheid van respectievelijk 500 tot 1.000 en minder dan 500. Voor zover mogelijk zijn we uitgegaan van de stedelijkheidsgraad in het jaar van de transactie.

Voor de jaren 2000 tot en met 2014 was het niet mogelijk informatie over de stedelijkheidsgraad van de buurt te koppelen aan het transactiebestand omdat de benodigde koppelbestanden ontbraken. Voor de transactiejaren 2012, 2013 en 2014 is daarom uitgegaan van de stedelijkheidsgraad in 2015. Voor de periode 2000 tot en met 2011 is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad van zescijferige postcodegebieden in 2010. Uiteraard kan de stedelijkheidsgraad van een buurt of postcodegebied in de loop van de tijd veranderen door processen als verdichting en transformatie. Een vergelijking tussen 2013 en 2021 voor buurten die in de tijd ongewijzigd zijn qua codering en afbakening, laat zien dat zo’n 90 procent van deze buurten eenzelfde stedelijkheidsgraad kenden. Buurten die wel zijn veranderd qua stedelijkheidsgraad zijn vrijwel altijd één gradatie stedelijker geworden.

Drie macroregio’s: Randstad, Randstad-schil en de periferie

In de analyses worden drie macroregio’s onderscheiden: de Randstad, de intermediaire zone (in de tekst ‘Randstad-schil’ genoemd) en de perifere zone (in de tekst ook wel de ‘randen van Nederland’ genoemd). Deze macroregio’s bestaan uit verschillende kleinere COROP-regio’s: een verzameling van gemeenten binnen een provincie. Tot welke macroregio een COROP-regio behoort, is afhankelijk van het aantal banen dat binnen 50 kilometer te bereiken is. Deze indeling is gemaakt door het CBS en stamt uit 2017. Voor dit onderzoek zijn de 22 stadsgewesten die we in Nederland hebben (bestaande uit een centrale stad en een ommeland dat wordt gevormd door dorpen en stadjes) toebedeeld aan één unieke macroregio op grond van de macroregio waarin de centrale stad van het stadsgewest ligt. Dit voorkomt dat een verhuizing vanuit Amsterdam naar Almere wordt gezien als een verhuizing naar de intermediaire zone, terwijl feitelijk gewoon sprake is van een verhuizing binnen een Randstedelijk stadsgewest. Vanwege deze aanpassingen wijkt de indeling in deze publicatie af van die van het CBS (zie figuur 16).

Figuur 16: Nederland in drie zones

Bron: RaboResearch