Eigenaren koopappartement lopen stevig achter met verduurzaming

In het spoor van de energiecrisis zijn huiseigenaren voortvarend aan de slag gegaan om hun woning te verduurzamen. Inmiddels is energielabel A (inclusief A+ t/m A++++) de meest voorkomende labelklasse (het slechtste label is G). Beleidsmakers willen het tempo waarin woningen worden verduurzaamd verhogen, om de beleidsdoelen voor de gebouwde omgeving te halen. Deze ambitie raakt ook de ruim 144.000 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die Nederland rijk is en die samen 1,5 miljoen woningen beheren, waarvan ongeveer de helft een koopappartement is.

Maar het verduurzamen van VvE-complexen lijkt geen gemakkelijke opgave. Dit komt doordat er vaak meerdere eigenaren bij zijn betrokken, die niet noodzakelijkerwijs dezelfde wensen en financiële mogelijkheden hebben. Het voorliggende onderzoek geeft inzicht in de stand van zaken rondom het verduurzamen binnen VvE’s. De focus ligt daarbij op eigenaren van koopwoningen en specifiek koopappartementen. In welke mate verduurzamen zij hun koopappartementen en hoe verschilt dat van eengezinswoningen? Wat voor soort verduurzamingsmaatregelen vinden er plaats? En welke knelpunten spelen er bij het verduurzamen van VvE’s?

Eigenaren van minder energiezuinige appartementen verduurzamen vaker dan eigenaren van appartementen met een groen label (figuur 1). Maar het tempo waarin koopappartementen worden verduurzaamd, blijft fors achter bij dat van eengezinswoningen. Met eengezinswoningen bedoelen we grondgebonden woningen zoals vrijstaande huizen en rijtjeswoningen. In 2024 gaf 47% van alle appartementseigenaren aan dat er in de afgelopen vijf jaar energiebesparende maatregelen zijn uitgevoerd aan hun woning of wooncomplex. Daarentegen nam 72% van de eigenaren van eengezinswoningen de afgelopen vijf jaar energiebesparende maatregelen.

Het verschil is nog groter wanneer we kijken naar verduurzamingsmaatregelen die raken aan de schil van de woning (zoals het isoleren van het dak, de gevel en de vloer) en de ramen. Maar liefst 36% van de eigenaren van eengezinswoningen liet in de afgelopen vijf jaar vloeren, daken of buitenmuren isoleren, of dubbel glas installeren: precies twee keer zo veel als bij koopappartementen. Bij eengezinswoningen met energielabel E of slechter nam zelfs een ruime meerderheid van 60% van de eigenaren van eengezinswoningen dit type maatregelen, tegen ruim een derde bij koopappartementen. Een flink deel van de maatregelen valt in figuur 1 in de categorie ‘andere maatregelen’. Bij eengezinswoningen gaat het daarbij vaak om zonnepanelen, maar bij appartementen gaat het doorgaans om ongespecificeerde maatregelen (zie ook figuur 2).

Van de koopappartementen met energielabel A (hiertoe rekenen we in deze studie ook woningen met labels A+ t/m A++++) is de afgelopen vijf jaar 28% verduurzaamd (bij 7% betreft dit de schil of de beglazing). Bij labels E, F en G is dat 52% (waarbij 34% in elk geval de schil of de beglazing liet verduurzamen). Natuurlijk kan een gunstig energielabel ook het gevolg zijn van verduurzamingsmaatregelen uit het verleden. Bovendien laten niet alle eigenaren een nieuw label opstellen nadat zij maatregelen hebben getroffen. Het is dan ook goed denkbaar dat koopappartementen in de praktijk zuiniger zijn dan het geregistreerde energielabel doet vermoeden.

Vaakst genomen verduurzamingsmaatregelen staan los van VvE

Appartementseigenaren die in de afgelopen vijf jaar energiebesparende maatregelen hebben getroffen, verduurzaamden vooral het eigen appartement (figuur 2). Van de individuele maatregelen die we kunnen onderscheiden, is vervanging van de CV-ketel het populairst. Dit is niet de meest vergaande verduurzamingsmaatregel, temeer omdat veel mensen hun CV-ketel pas vervangen als de oude kapot of echt aan vervanging toe is. Maatregelen die onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen – zoals de schil – blijven achter. Dit past bij het beeld dat appartementseigenaren vaak buiten de VvE om verduurzamen. Een minderheid van de eigenaren (12,6%) geeft aan dat hun woning is verduurzaamd vanwege afspraken binnen de VvE.

Appartementseigenaren noemen dubbel glas plaatsen het vaakst van alle isolatiemaatregelen (13,4%). Het is onduidelijk in hoeverre dit via de VvE is gegaan. Twee derde van de appartementseigenaren heeft dit namelijk zelf betaald. Afhankelijk van de splitsingsakte kan het glas van appartementen zowel onder de verantwoordelijkheid van de VvE vallen als onder die van de individuele eigenaren. Bij appartementen uit de jaren zeventig en tachtig zijn vaak de individuele appartementseigenaren verantwoordelijk voor het onderhoud van kozijnen en ramen in de buitengevels, terwijl dat bij oudere en nieuwere appartementen vaak de verantwoordelijkheid is van de VvE.

Appartementseigenaren verduurzamen vooral vanwege al gepland onderhoud

De top drie van belangrijkste redenen waarom wél is verduurzaamd, is vergelijkbaar tussen appartementseigenaren en andere huiseigenaren (tabel 1). Maar de volgorde van de redenen is wezenlijk anders. Appartementseigenaren geven vaak aan dat de maatregelen toch al nodig waren vanwege onderhoud. Mogelijk hangt dit samen met het feit dat een ongunstig energielabel bij appartementen relatief vaak gepaard gaat met achterstallig onderhoud. Slechts 17% geeft aan vooral te hebben verduurzaamd met het oog op een lagere energierekening.

Voor eigenaren van eengezinswoningen is deze overweging juist met stip de belangrijkste verduurzamingsreden. Zowel eigenaren van eengezinswoningen als die van appartementen geven in slechts 1% van de gevallen een betere verkoopbaarheid van hun woning als belangrijkste reden om te verduurzamen.

Mismatch tussen plannen en actie

Er lijkt sprake te zijn van een discrepantie tussen het soort maatregelen dat de VvE in de afgelopen jaren heeft genomen en maatregelen die appartementseigenaren of de VvE overwegen. Appartementseigenaren noemen isolatie van de schil wel vaak als hun wordt gevraagd welke maatregelen ze in de komende twee jaar overwegen (figuur 3). Ook zonnepanelen zijn populair.

Het merendeel van de appartementseigenaren (61%) is bereid om (meer) energiebesparende maatregelen te treffen. De termijn waarop is evenwel ongewis; 27% van alle appartementseigenaren overweegt om de komende twee jaar grote of kleine energiebesparende maatregelen te treffen. Onder eigenaren van eengezinswoningen ligt dit aandeel met 40% duidelijk hoger.

Bijna een kwart van de appartementseigenaren stelt dat de VvE verduurzamingsplannen heeft. Bij 11% heeft zowel de VvE als de appartementseigenaar plannen. Ook andere studies wijzen op het gebrek aan verduurzamingsplannen binnen VvE’s. Slechts 5% van de VvE’s heeft een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP). Zo’n plan omvat naast onderhoudsplannen ook een concrete planning – inclusief reservering van middelen – voor de verduurzaming van het gebouw.

Hoewel het tempo waarin koopappartementen worden verduurzaamd relatief laag ligt, is de uitgangspositie – het geregistreerde energielabel – bij eigenaren van appartementen en eengezinswoningen vrijwel gelijk (figuur 4). Hierbij vallen wel grote verschillen op tussen woningen met verschillende bouwjaren. Bij woningen die in de periode 1965–2005 zijn gebouwd, komen ongunstige energielabels bij koopappartementen vaker voor dan bij eengezinswoningen.

Bij oudere woningen is dit juist andersom: vooral de labels E, F en G komen bij appartementen met een bouwjaar van voor 1945 minder vaak voor dan bij eengezinswoningen. De precieze verklaring daarvoor kennen we niet. Mogelijk was een deel van deze oude appartementen voorheen in het bezit van een woningcorporatie en op enig moment collectief gerenoveerd, waarbij ook de energetische prestaties zijn verbeterd. Bij eengezinswoningen is de verduurzaming en renovatie afhankelijk van individuele maatregelen.

Ruim de helft van de energie-onzuinige koopappartementen (energielabels E, F en G) is pas tijdens de grootschalige wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog gebouwd (figuur 5). Eengezinskoopwoningen met een rood energielabel stammen juist vaker van voor de Tweede Wereldoorlog. Aangezien er ook in absolute aantallen meer eengezinswoningen dan appartementen zijn in de koopsector, ligt een flink deel van het verduurzamingspotentieel dus bij vooroorlogse eengezinswoningen. Ook zijn koopappartementen met een rood energielabel gemiddeld wat kleiner: bijna 46% is kleiner dan 75 vierkante meter. Bij koopappartementen met energielabel A of nog hoger geldt dit voor krap 23%.

Slechter energielabel gaat vaker gepaard met lager wooncomfort

Bij appartementen met een slecht energielabel geven eigenaren relatief vaker aan dat er sprake is van een slechte onderhoudsstaat (figuur 7) en van een lager wooncomfort. Zo geeft 14% van de eigenaren van appartementen met energielabel E, F of G aan het in de woning niet aangenaam warm te kunnen krijgen, rapporteert 39% tocht in de woning en klaagt 30% over vocht of schimmel in de woning. Bij eigenaren van eengezinswoningen zijn deze percentages respectievelijk 6%, 27% en 26%.

Ongeveer de helft van de appartementseigenaren geeft aan dat de woning niet (verder) is verduurzaamd in de afgelopen vijf jaar. Bij eigenaren van de appartementen met energielabel E, F en G is dit percentage vrijwel gelijk. Maar waarom blijft verduurzaming uit?

Eigenaren van een appartement met een gunstig energielabel geven vaak aan dat de woning al energiezuinig is (figuur 8). Ook bij koopappartementen met energielabel C voert deze reden de boventoon, en zelfs bij woningen met een rood label geeft 12% van de eigenaren aan dat er (mede) niet is verduurzaamd omdat de woning al zuinig is. De vraag is wel of deze veronderstelling klopt. In werkelijkheid geven de huishoudens in deze woningen namelijk een groter deel van hun inkomen uit aan energielasten dan bewoners in woningen met hetzelfde (slechte) energielabel die wél hebben verduurzaamd.

Onwil bij de VvE speelt vooral bij minder energiezuinige appartementen

Bij appartementen met een minder gunstig energielabel spelen diverse redenen een rol waarom er niet is verduurzaamd. Mensen geven bijvoorbeeld aan er nog niet aan te zijn toegekomen. Onvoldoende inzicht in de verduurzamingsmogelijkheden speelt ook een rol, evenals onwil bij de VvE. Vooral eigenaren van minder energiezuinige appartementen noemen dit argument. Hierbij speelt een rol dat de verduurzamingswensen en (financiële) mogelijkheden tussen de leden van een VvE behoorlijk kunnen verschillen.

Onderzoek laat zien dat besluitvorming over verduurzamingsmaatregelen vooral lastig is bij relatief kleine VvE’s (tot tien woningen); deze zijn minder goed georganiseerd. Ook de veel voorkomende mix van eigenaar-bewoners en verhuurders binnen een VvE kan de besluitvorming bemoeilijken. Hoewel vanaf 2029 bij nieuwe verhuur een minimumeis van energielabel D geldt, zijn er signalen dat particuliere verhuurders vooralsnog minder willen investeren in verduurzaming ( I&O Research 2023; Vereninging Eigen Huis 2022).

Ook het financiële plaatje remt verduurzaming

Een deel van de appartementseigenaren wijst ook naar het financiële plaatje als reden waarom niet is verduurzaamd in de afgelopen vijf jaar (figuur 8). Het kan flink in de papieren lopen om een koopappartement of een appartementencomplex te verduurzamen. De exacte kosten hangen uiteraard af van de omvang van het complex, de energieprestatie en de maatregelen. Gemiddeld kost het bijvoorbeeld tussen de 24.000 en 35.000 euro om een appartement gas-loos te maken. Tegenover deze kosten staan uiteraard ook baten die verder gaan dan de maandelijkse energierekening. Zo verhogen energiebesparende maatregelen vaak het wooncomfort en de waarde van het huis.

Maar sommige huiseigenaren betwijfelen of de besparing uiteindelijk opweegt tegen de kosten. Die twijfel is niet zo gek. Hoewel een verband bestaat tussen energielabel en energielasten, is een lagere energierekening niet gegarandeerd. Als de verduurzamingsmaatregelen met een lening worden gefinancierd in plaats van met eigen geld, valt de besparing op de maandelijkse energierekening soms ook lager uit dan de kosten voor rente en aflossing (PBL 2020). Een recent onderzoek van CPB, TNO en PBL naar de inkomenseffecten van woningverduurzaming laat zien dat een deel van de huiseigenaren bij bepaalde maatregelen, zoals betere isolatie, kosten hebben die (soms aanzienlijk) hoger liggen dan de directe baten.

Een deel van de appartementseigenaren kan de verduurzamingsmaatregelen naar eigen zeggen niet betalen (figuur 8). Dit geldt vooral bij appartementen met de slechtste energielabels: 16% van de bewoners geeft aan de verduurzamingsmaatregelen niet te kunnen betalen.

Kijkend naar degenen die wél hebben verduurzaamd, dan blijkt dat het merendeel van de appartementseigenaren de verduurzamingskosten zelf heeft betaald. Een kleine minderheid van 12% van de appartementseigenaren is hiervoor een (veelal hypothecaire) lening aangegaan. Lenen voor verduurzaming is weinig populair. Vaak betalen mensen verduurzamingsmaatregelen met eigen spaargeld of geschonken geld.

Maar bij een deel van de appartementseigenaren biedt het inkomen weinig ruimte om grote investeringen in korte tijd bij elkaar te sparen. Bijna één vijfde van de appartementseigenaren heeft een benedenmodaal inkomen. Bij eigenaren van eengezinswoningen is dat één op de tien. Er zijn ook financiële verschillen tussen eigenaren van energiezuinige en niet-energiezuinige appartementen, maar deze zijn zeer beperkt in omvang. Wel hebben maar weinig appartementseigenaren moeite met rondkomen. Ook hierbij zijn er nauwelijks verschillen met eigenaren van eengezinswoningen (figuur 9).

Over het algemeen beschikken appartementseigenaren ook over minder vermogen dan eigenaren van eengezinswoningen. Ongeveer 10% van de appartementseigenaren heeft minder dan 5.000 euro spaargeld (figuur 10). Dit is beduidend minder dan de globale buffer die het NIBUD aanraadt. Ruim 30% van de appartementseigenaren heeft minder dan 20.000 euro spaargeld (inclusief aandelen en obligaties). Deze groep zal grotere investeringen in verduurzaming, zoals isolatie, dubbel glas of zonnepanelen, niet zonder meer vanuit de eigen middelen kunnen betalen.

Verduurzaming is voor deel VvE’s een grote financiële opgave

Krap 16% van de appartementseigenaren geeft aan dat de VvE alle verduurzamingskosten heeft betaald. Bij maatregelen zoals dak- of gevelisolatie of zonnepanelen heeft de VvE tenminste in de helft van de gevallen de verduurzamingsrekening (deels of helemaal) betaald.

Bij maatregelen die voor rekening van de VvE komen, lijkt vooral het financiële plaatje verduurzamen in de weg te zitten. Bijna de helft van de appartementseigenaren vindt het een grote opgave voor de VvE om de financiering voor verduurzaming rond te krijgen.

Financiering van VvE-maatregelen via een eigen bijdrage – eenmalig of door hier via de maandelijkse servicebijdrage voor te sparen – is voor de VvE het belangrijkste alternatief voor een lening. Een minderheid – slechts 21% - van de eigenaren in VvE’s denkt dat er genoeg geld is gespaard voor verduurzaming. Ongeveer de helft van de appartementseigenaren maakt zich zorgen of het reservefonds wel goed genoeg is gevuld; deze zorgen leven vooral bij kleine VvE’s. Maandelijks extra sparen – voor onderhoud maar daar bovenop ook verduurzaming – lijkt niet altijd eenvoudig vanwege de financiële draagkracht van de VvE-leden.

De cijfers over inkomen, vermogen en rondkomen laten zien dat eigenaren met een laag inkomen en weinig vermogen doorgaans in staat zijn om hun uitgaven af te stemmen op hun financiële mogelijkheden (figuur 9 en figuur 10). Maar ze laten ook zien dat een flinke groep appartementseigenaren moeite zal hebben om een stevige toename van de servicekosten te betalen, als daar geen evenredige verlaging van de energierekening tegenover staat. Liefst 45% van de leden geeft bovendien aan dat ze niet zitten te wachten op een extra maandelijkse bijdrage om verduurzamingsmaatregelen te betalen (Atlas Research 2024). En dat kan verduurzaming van het hele complex in de weg staan.

Vooralsnog gaan maar weinig VvE’s een lening aan voor onderhoud of verduurzaming. Wel neemt het aantal aan VvE’s verstrekte leningen inmiddels toe, wat mogelijk een gevolg is van de in 2018 ingevoerde wet ‘Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaren’ die het voor VvE’s gemakkelijker maakt een lening aan te gaan (Atlas Research 2024). Leningen aan VvE’s worden vooral verstrekt door banken – met name een specifieke bank in Duitsland – en het Nationaal Warmtefonds. Zo’n 40% van de appartementseigenaren vindt het evenwel (helemaal) geen goed idee als de VvE een lening aangaat om te verduurzamen. De leenaversie is hoger onder appartementseigenaren in kleine VvE’s (van minder dan tien woningen).

De achterliggende oorzaken voor deze leenaversie zijn niet bekend. Het is denkbaar dat een deel van de appartementseigenaren verwacht dat een lening aangaan negatieve gevolgen heeft voor de verkoopbaarheid van hun appartement. Bij de verkoop neemt de nieuwe appartementsrechteigenaar de maandelijkse bijdrage voor rente en aflossing namelijk over. Het is onduidelijk in hoeverre energiebesparende maatregelen de waarde van koopappartementen verhogen als de VvE een lening is aangegaan voor de financiering; empirische studies hierover lijken te ontbreken.

Een relatief klein deel van de VvE’s (7%) maakt tot slot gebruik van een subsidieregeling (I&O Research 2023), zoals de Subsidieregeling Verduurzaming voor Verenigingen van Eigenaren (SVVE). Dit is de meest populaire subsidieregeling. Maar lang niet alle appartementseigenaren zijn bekend met de subsidiemogelijkheden voor verduurzaming (I&O Research 2023). Ook ervaren VvE’s soms problemen bij het aanvragen van subsidies; vooral kleine VvE’s lopen hier tegenaan (VEH 2022). De in 2023 gelanceerde VvE-versnellingsagenda Verduurzaming beoogt de subsidiemogelijkheden te verbeteren (naast VvE’s te ontzorgen) om het zo gemakkelijker te maken om appartementencomplexen te verduurzamen.

De verduurzaming van koopappartementen blijft duidelijk achter bij die van eengezinskoopwoningen. Hoewel de uitgangspositie qua (geregistreerde) energielabels vergelijkbaar is, worden binnen VvE-complexen minder vaak en minder ingrijpende energiebesparende maatregelen genomen. Vooral maatregelen die raken aan de schil van het gebouw komen moeizaam van de grond. Er is een stevige mismatch tussen de verduurzamingsplannen en de daadwerkelijk genomen maatregelen: waar de wens voor schilmaatregelen groot is, worden in de praktijk vooral individuele, minder ingrijpende maatregelen uitgevoerd.

De oorzaken hiervoor zijn divers. De besluitvorming binnen VvE’s is complex, mede door uiteenlopende belangen en financiële draagkracht van de leden. Sommige appartementseigenaren hebben beperkte investeringsruimte, of beschikken zelfs helemaal niet over spaargeld dat zij kunnen gebruiken om hun appartement (al dan niet via de VvE) te verduurzamen. Ook zijn de reserves van VvE’s vaak onvoldoende om grootschalige verduurzaming te financieren, en bestaat er onzekerheid over het rendement van de investeringen. Hoewel het gemakkelijker is geworden om geld te lenen (VvE’s mogen sinds 2018 lenen en er zijn ook financieringsarrangementen voor individuele eigenaren), is de bereidheid om te lenen laag.

Tot slot staat een meerderheid van de appartementseigenaren wel open voor verdere verduurzaming, en beleidsmaatregelen zoals subsidies en leningen worden langzaam bekender en vaker benut. Deze studie heeft verschillende aanknopingspunten opgeleverd waarmee beleidsmakers en appartementseigenaren die verduurzaming van VvE’s willen versnellen aan de slag kunnen.