Onderzoek

Schrappen overdrachtsbelasting helpt starters niet aan betaalbaar huis

8 januari 2021 11:02

Het schrappen van de overdrachtsbelasting voor huizen tot 400.000 euro is een steuntje in de rug voor 35-minners die nú een huis kopen. Maar omdat zij dit ‘extraatje’ gebruiken om meer te bieden, worden huizen hierdoor duurder. In krappe markten, zoals de noordvleugel van de Randstad, helpt de maatregel sowieso niet. Want vind daar maar eens een betaalbaar huis. Degenen die daar wél een huis kopen, kopen dan ook vaak duurdere huizen.

Meteen de diepte in? Lees de volledige studie
rijtjeshuizen

De huizenprijzen stijgen al jaren zeer hard. Dit jaar zijn huizen zelfs zo’n 20 à 25.000 euro duurder geworden. Hierdoor wordt de stap naar een koophuis voor jonge aspirant-kopers nog lastiger. Want zij hebben in de afgelopen jaren niet geprofiteerd van die explosie van overwaarde op de huizenmarkt.

Maatregel maakt huizen duurder, niet bereikbaarder

Verbetert het schrappen van de overdrachtsbelasting de woningmarktpositie van starters? In 2019 beloofde minister voor Wonen Kajsa Ollongren dit te onderzoeken. Een jaar verder en twee onderzoeken rijker (waaronder een van het CPB) blijkt dat niet het geval te zijn. Want in het heetst van de biedstrijd gebruiken starters het extraatje goeddeels om nog wat extra te bieden. En daarmee spekt de maatregel uiteindelijk vooral de ‘portemonnee’ van huizenverkopers. De maatregel maakt huizen voor de volgende lichting aspirant-koopstarters dus niet bereikbaarder, maar juist nóg duurder. Toch wordt de maatregel ingevoerd, na goedkeuring van zowel de Tweede als Eerste Kamer.

Eerste lichting starters vooral geholpen in goedkope gebieden

Of die eerste lichting starters geholpen is, is bovendien afhankelijk van de plek waar zij hun huis kopen. Want om de maatregel nog wat ‘gerichter’ te maken, geldt vanaf 1 april dat de woning niet duurder mag zijn dan 400.000 euro. Dat klinkt logisch, zeker met het oog op de gemiddelde verkoopprijs van 340.000 euro. Maar daarbij wordt vergeten dat huizen in sommige gebieden een stuk duurder zijn dan in andere gebieden.

“In minder gespannen gebieden kochten bijna alle jonge huizenkopers in 2020 een huis goedkoper dan 400.000 euro”

In minder gespannen gebieden, waar de huizen goedkoper zijn, kochten vrijwel alle huizenkopers jonger dan 35 jaar in 2020 een huis goedkoper dan 400.000 euro (figuur 1). Maar op plekken waar huizen erg duur zijn en het voor starters lastiger is een voet tussen de deur te krijgen op die oververhitte koopwoningmarkt, biedt de maatregel waarschijnlijk minder soelaas. Want in die gebieden kochten 35-minners relatief vaak een duurdere woning. Vooral de noordvleugel van de Randstad en in iets mindere mate delen van Brabant springen hierbij in het oog. Zo waren in Diemen en Amsterdam circa 1 op de 2 gekochte huizen duurder dan 400.000 euro.

Figuur 1: In en onder de rook van Amsterdam kopen starters relatief dure huizen

Figuur 1: In en onder de rook van Amsterdam kopen starters relatief dure huizen
Bron: Kadaster, bewerking RaboResearch

Gebrek aan betaalbaar aanbod grootste struikelblok

Dat starters in gespannen woningmarktgebieden vaker duurdere huizen kopen, verbloemt dat er in die gebieden ook veel 35-minners zijn met een te laag inkomen om een huis te kunnen kopen. Van de jongvolwassenen die in 2018 een huis wilden kopen in de stedelijke regio’s Amsterdam of Utrecht, had respectievelijk 46 en 43 procent een laag- tot middeninkomen. En met een middeninkomen van anderhalf keer modaal kun je maximaal 265.000 euro lenen voor een huis.

Daarmee kom je niet ver op de oververhitte Amsterdamse en Utrechtse koopwoningmarkt. Want eind december had slechts een fractie van alle aangeboden koophuizen, die nog niet onder bod waren of verkocht onder voorbehoud, in die gemeenten een vraagprijs van 265.000 euro of lager. Het financiële voordeeltje van maximaal krap 8.000 euro helpt in die regio’s dan ook weinig zolang er te weinig betaalbare huizen te koop staan.

Steuntjes in de rug even in de ijskast

In algemene zin valt veel te zeggen voor het volledig afschaffen van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis. Want deze belasting zet een rem op verhuizingen waardoor mensen ook minder mobiel zijn in hun arbeidsmarktcarrière. En dat wringt, zeker nu steeds meer Nederlanders werken als zelfstandige, uitzend- of oproepkracht of een tijdelijk contract hebben.

Maar vanwege de huidige krapte op de woningmarkt, is de timing van het schrappen van de overdrachtsbelasting voor jonge huizenkopers nogal ongelukkig. En uiteindelijk een sigaar uit eigen doos omdat het de huizenprijzen verder opdrijft. Het is dan ook verstandig om goedbedoelde financiële steuntjes in de rug – om toegang te krijgen tot die gespannen woningmarkt – even in de ijskast te zetten. Het slepende probleem op de huizenmarkt is dat er te weinig huizen zijn, vooral in bepaalde delen van het land. Laten we daarom eerst zorgen dat starters meer te kiezen hebben door veel sneller en veel meer betaalbare huizen te bouwen.