Bouwupdate maart 2019

Woningbouw: achterblijvende vergunninguitgifte vraagt om opschalen plancapaciteit

Met een verwachte productiegroei van 4% blijven de investeringen in woningbouw in 2019 toenemen. Ondanks de hoge productiegroei blijft de nieuwbouw achter bij de ambitie van de overheid. Vorig jaar werden er bijna 5% meer nieuwe woningen opgeleverd dan in 2017. Desondanks komen we nog niet in de buurt bij de 75.000 woningen die nodig zijn om het woningtekort terug te dringen. Ook het aantal afgegeven vergunningen (69.109 stuks per januari 2019) blijft hierbij achter. Daarom zal ook dit jaar de woningbouwproductie het ambitieniveau niet halen. De Rabobank verwacht dat er in 2019 een fractie meer nieuwe woningen opgeleverd zullen worden dan vorig jaar.

Dalend vertrouwen woningmarkt kan nieuwbouwproductie schaden

Hoewel de woningprijzen nog steeds doorstijgen, heeft het vertrouwen in de woningmarkt het laagste punt sinds 2014 bereikt. Het sentiment is neutraal, maar lijkt door de verslechterde betaalbaarheid ieder moment te kunnen omslaan in pessimisme. Bijna de helft van de Nederlanders vindt het een ongunstig moment om een huis te kopen. Dit zien we terug in de tegenvallende verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen. In de tweede helft van 2018 werden maar liefst 9,1% minder woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2017 (bron: NVB).

Deze dalende trend zet zich door in de eerste maanden van 2019. De Nederlandse Vereniging van Ontwikkelende Bouwers (NVB) wijt dit aan een gebrek aan aanbod bij projectontwikkelaars. Maar nieuwbouwwoningen zijn ook duur: de gemiddeld verkoopprijs ligt op € 398.000. Dit is bijna een ton meer dan de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning. Door de hoge prijzen in combinatie met het afnemende vertrouwen in de woningmarkt verkopen nieuwbouwprojecten niet meer vanzelfsprekend. Vooral appartementen in het duurdere segment lijden hieronder. Ondanks de kleinere marges op ‘goedkopere’ woningen lijkt het voor projectontwikkelaars daarom interessant om zich meer te gaan richten op betaalbare nieuwbouw.

Woningnieuwbouw loopt terug rond grote steden

Vooral rond de grote steden in de Randstad, een deel van de Brabantse steden en in Arnhem/Nijmegen heeft een terugval in de nieuwbouwproductie plaatsgevonden. In de regio Groot-Rijnmond (Rotterdam) en omgeving Den Haag daalde het aantal opgeleverde nieuwe woningen in 2018 zelfs met 27% t.o.v. 2017. Zorgwekkend is dat ook het aantal afgegeven bouwvergunningen sterk is afgenomen in de regio’s waar de vraagdruk naar woningen het hoogst is. Zo daalde de vergunninguitgifte in zowel Groot-Amsterdam als Groot-Rijnmond met bijna 30%.

Rabobank stimuleert innovatie in de bouw

Innovatie is nodig om de bouwproductie naar een hoger niveau te tillen. Verduurzaming en technologische innovatie kan de bouw helpen om goedkoper te produceren, sneller op te leveren en duurzamer te bouwen. Modulaire woningen die op de bouwplaats enkel in elkaar gezet worden, zijn hier een goed voorbeeld van. Deze beperken de bouwtijd en bouwfouten. De Rabobank ondersteunt de Rabobank Innovation Challenge op Building Holland, waar de nieuwste productietechnologieën, materialen en concepten worden gepresenteerd. Op 10 april 2019 worden tijdens Building Holland de Rabo Innovation Awards uitgereikt in drie categorieën: digitalisering, circulariteit en energietransitie.

Bekijk hier de genomineerden voor de Rabobank Innovation Challenge

Utiliteitsbouw: logistiek en zakelijke dienstverlening dominant in nieuwbouw

De utiliteitsbouw groeit dit jaar met 5,5% iets minder stevig dan vorig jaar. Gunstige economische ontwikkelingen stimuleren met name de nieuwbouw van bedrijfsruimtes, distributiecentra en hotels in en rondom de grotere steden. De bouw van nieuwe kantoren groeit veel minder hard, met uitzondering van steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. In toenemende mate is daar gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, vanwege het teruglopende aanbod door opname en transformatie.

Renovatie en verduurzaming blijven achter

In januari 2019 ligt de waarde van de afgegeven utiliteitsbouwvergunningen bijna 8% hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Nog steeds ligt deze waarde ver af van de niveaus voor de crisis. Nieuwbouw in de agrarische sector heeft last van de gevolgen van een fosfaatrechtenstelsel voor melkveehouderijen. Dit drukt de vraag naar nieuwe stallen en schuren. In de budgetsector komt de nieuwbouw van scholen en gebouwen met een maatschappelijke functie lastig tot stand. De gestegen bouwkosten passen niet altijd binnen de voorgeschreven budgetten. Daardoor schrijven bouwbedrijven minder snel op dit soort projecten in.

Ondanks de energielabelverplichting groeit de renovatie- en verduurzamingsproductie tot dusver nog relatief bescheiden. Naast de verplichting tot verduurzaming naar een ‘groen’ label voor 2023, zal ook het verbod op asbestdaken vanaf 2025 renovatie aanjagen. Asbestsanering, waar met name in de agrarische sector een opgave ligt, zal idealiter tegelijkertijd met verduurzaming worden opgepakt. Of er wordt bij de sanering gekozen voor volledige herbouw.

Lees hier meer over het verbod op asbestdaken

Impact nieuwe energielabelsystematiek

Momenteel zijn er 98.125 utiliteitsgebouwen met een geldig energielabel in Nederland (bron: RVO). Op een totale voorraad van ongeveer 1,1 miljoen gebouwen, betekent dit dat 9% een geldig label heeft. Van de panden die een energielabel hebben, kan ongeveer 71% worden beschouwd als een pand met een ‘groen’ label (label C of hoger).

We verwachten vanuit de overheid een verdere aanscherping naar label A of energieneutraal. In eerste instantie zal dat voor kantoorgebouwen gelden, maar later ook voor andere typen gebouwen. Overigens wordt de labelsystematiek per januari 2020 vervangen door de BENG-normen (Bijna Energie Neutrale Gebouwen). Deze BENG-normen leiden waarschijnlijk tot hogere investeringskosten in nieuwbouw en daarmee een stijgende nieuwbouwproductie. Bij bestaande panden zullen ondernemers verduurzaming zoveel mogelijk combineren met geplande onderhouds- en renovatiewerkzaamheden om zo de kosten te drukken.

Lees hier meer over de nieuwe BENG-normen

Verduurzaming biedt kansen voor innovatieve verdienmodellen

Het in kaart brengen van de benodigde acties om aan (nieuwe) regelgeving en verplichtingen te voldoen en het vervolgens uitvoeren van die werkzaamheden, biedt kansen voor bouwers en installateurs om hun dienstverlening uit te breiden. In toenemende mate zijn er bedrijven die door middel van energieprestatiecontracten een besparing langjarig garanderen en ook alle hiervoor benodigde investeringen op zich nemen. De gebouweigenaar betaalt dan een periodiek bedrag om gebruik te mogen maken van een duurzaam pand.

Infrabouw: extra investeringen, maar een groot aantal uitdagingen

De infrasector groeide in 2018 met maar liefst 6%, de sterkste groei sinds een decennium. Dit en komend jaar profiteert de sector van de extra overheidsbudgetten in het Infrastructuur- en Deltafonds. De extra budgetten slaan voornamelijk neer in de aanpak van wegen en fileknooppunten. In het Regeerakkoord is € 2 miljard extra toegezegd voor 2019 en 2020, maar een deel van de gereserveerde gelden zal dit jaar blijven liggen. Door de Provinciale Statenverkiezingen en het vooruitschuiven van beslissingen worden projecten uitgesteld.

Toename investeringen Waterschappen

Lokale overheden zoals gemeentes investeren ook meer en dan met name in de vervanging van riolering. De Unie van Waterschappen maakte onlangs bekend dat hun investeringen de komende jaren oplopen naar € 1,5 miljard per jaar. Dit geld wordt ingezet voor de aanpassingen van kanalen, gemalen en waterbergingen. Deze aanpassingen zijn nodig om te kunnen omgaan met klimaatverandering; zware regenval en langdurige periodes van droogte.

Groei woningbouw stuwt ook nieuwe wijkinfra

Zolang er een sterke vraag is naar nieuwbouwwoningen, blijft de aanleg van nieuwe wijkinfra (bouwrijp maken, wegen, nutsvoorzieningen) op een hoog niveau. Tekorten aan technici en monteurs zorgen momenteel voor vertragingen bij de oplevering van nieuwe woningen, o.a. door toenemende elektrificatie van woonwijken.

In andere delen van de infrasector zijn er voldoende arbeidskrachten en zijn er bedrijven die last hebben van een wat teruglopende orderportefeuille. Grotere bouwbedrijven die betrokken zijn bij grote, uitdagende projecten zoeken naar mogelijkheden om de risico’s te verlagen. Zij heroriënteren zich onder ander in de regionale inframarkt waar de projecten minder complex en risicovol zijn. Het regionale MKB heeft last van deze concurrentie van het grootbedrijf. Dit geeft druk op de kostprijs bij een gelijkblijvend werkaanbod.

Mobiliteitsopgave wordt complexer

Tot aan 2031 is er bijna € 90 miljard aan middelen beschikbaar vanuit de Rijksoverheid voor het wegwerken van knelpunten rondom wegen en spoorwegen. Voor het aanpakken van binnenstedelijke infrastructuur en mobiliteit blijft weinig over. Zo is er behoefte aan sneller en hoogwaardiger openbaar vervoer bij de ambitie om meer hoogbouw in de G4-steden te realiseren.

Het kabinet en de G4-steden zoeken op dit moment samen naar een nieuw financieringsmodel voor gebiedsontwikkeling waarin woningbouw en mobiliteit gecombineerd worden aangepakt. Ondernemers in de bouwsector staan voor de uitdaging om in hun stedelijke woonconcepten meer rekening te houden met oplossingen voor ‘slimme’ mobiliteit, zoals bijvoorbeeld deelauto systemen, nieuwe vormen van parkeren en ‘mobility-as-a-service’ oplossingen.

Flink arsenaal aan bruggen wacht op renovatie

Veel bruggen en viaducten in Nederland zijn aan renovatie of vervanging toe. Een groot deel van deze bruggen en viaducten zijn gebouwd tussen 1965 en 1975, waarbij op een gegeven moment de veiligheid in het geding komt. De komende jaren vindt renovatie stapsgewijs plaats, waarbij het belangrijk is dat het verkeer hier zo min mogelijk hinder van heeft. Circulariteit is daarbij ook een belangrijk uitgangspunt. Door infrastructuur circulair te ontwerpen, kunnen onderdelen worden opgeknapt en hergebruikt, in plaats van het hele bouwwerk te slopen.

Laat je informeren over de stand van zaken in de Bouw

Kom naar Building Holland, bezoek de uitreiking van de Rabo Innovation Awards en sluit aan bij de diverse presentaties en kennissessies die Rabobank aanbiedt. Meer weten? Bekijk het programma.