Woningcorporaties aan hun limiet: investeringsruimte raakt op

De vraag naar betaalbare woningen stijgt al jaren. Het aantal huishoudens groeide in tien jaar met ruim 670.000, vooral door de toename van eenpersoonshuishoudens (+20%). In 2024 telde Nederland 8,37 miljoen huishoudens, terwijl de woningvoorraad jaarlijks met gemiddeld 65.000 tot 75.000 woningen groeit. Dat is onvoldoende om de jaarlijkse groei van huishoudens bij te benen, waardoor het tekort verder oploopt. Prognoses laten zien dat het woningtekort stijgt naar ongeveer 420.000 woningen in 2026.

Terwijl de behoefte aan betaalbare woningen dus sterk toenam, daalde het aandeel corporatiewoningen in de Nederlandse woningvoorraad. Die voorraad groeide van 7,39 miljoen woningen in 2012 naar 8,27 miljoen in 2025, een stijging van ruim 12%. Het aantal corporatiewoningen steeg in dezelfde periode slechts van 2,27 miljoen naar 2,33 miljoen, een groei van amper 2,7%. Ten opzichte van de totale voorraad daalde het aandeel woningen van corporaties van 30,7% naar 28,2%. Daar staat tegenover dat het aantal huurwoningen van overige verhuurders toenam met 38% en ook de koopsector groeide harder, met bijna 14%.

Corporaties investeren inmiddels recordbedragen in onderhoud, klimaatadaptatie en verduurzaming, maar hun financiële ruimte slinkt snel. Waar corporaties vroeger konden rekenen op stabiele kasstromen en voorspelbare investeringscapaciteit, is dat nu anders. Stijgende bouwkosten, hogere rente en strengere huurregulering drukken de marges. De afschaffing van de verhuurdersheffing gaf tijdelijk lucht, maar lost het structurele tekort niet op. De investeringsopgave is enorm: naast nieuwbouw moeten corporaties miljarden steken in verduurzaming om de klimaatdoelen te halen. Denk aan isolatie, warmtenetten en het aardgasvrij maken van bestaande woningen. Deze verplichtingen concurreren direct met de middelen voor nieuwbouw.

Daarbovenop komt een fiscale maatregel die corporaties zwaar raakt. Sinds 2019 betalen zij vennootschapsbelasting (Vpb) en vallen onder de Europese Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). Deze richtlijn, bedoeld om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan, beperkt de aftrek van rente op leningen. Voor corporaties, die juist sterk leunen op vreemd vermogen om te bouwen, betekent dit een forse lastenverzwaring. Door de renteaftrekbeperking stijgt hun belastingdruk van ongeveer € 700 miljoen per jaar naar een verwachte € 1,5 miljard in 2027. Volgens Aedes kan het totaal aan niet-aftrekbare rente bij een Vpb-tarief van 25,8% leiden tot honderden miljoenen extra belasting per jaar. Het gevolg: corporaties bereiken sneller hun leencapaciteit en kunnen minder investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Het schrappen van deze fiscale lasten zou een enorme impuls geven. Onderzoek laat zien dat afschaffing van de vennootschapsbelasting ruimte kan creëren voor 150.000 extra woningen in tien jaar tijd. Toch is een uitzondering op ATAD juridisch complex, want Europese regels bieden nauwelijks ruimte om corporaties uit te zonderen.

De Regiewet, voluit Wet versterking regie volkshuisvesting, is een nieuwe verzamelwet die het Rijk meer grip moet geven op de woningbouwopgave. Het wetsvoorstel werd in maart 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd en in juli 2025 aangenomen, met beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2026. Het doel van de wet is duidelijk: versnellen van procedures, meer betaalbare woningen en een eerlijke verdeling van sociale huur. Concreet verplicht de Regiewet gemeenten, provincies en het Rijk om een volkshuisvestingsprogramma op te stellen en vast te leggen dat minimaal 30% van alle nieuwbouw sociale huurwoningen moet zijn. Daarnaast moet twee derde van de nieuwbouw betaalbaar blijven, met koopprijzen tot € 405.000 en huren tot € 1.300 per maand.

De wet geeft het Rijk bevoegdheden om in te grijpen als gemeenten of provincies te traag handelen. Via instructieregels en besluiten kan het Rijk bouwlocaties aanwijzen en vergunningen versnellen. Ook wordt het gemeentelijk voorkeursrecht op gronden verlengd om speculatie tegen te gaan. Voor corporaties betekent dit dat de druk om te leveren verder toeneemt: zij zijn de belangrijkste uitvoerders van de sociale huurdoelstelling. Voor particuliere beleggers valt daar nauwelijks rendement te behalen. Institutionele beleggers investeren nog wel, maar doen dit meer vanuit maatschappelijke betrokkenheid dan vanuit rendementsoptiek.

Gezien de sociale ambities is het cruciaal dat woningcorporaties blijven investeren, maar dat staat onder druk. Corporaties moeten miljarden investeren in nieuwbouw, verduurzaming en betaalbaarheid, maar hun huurinkomsten zijn daarvoor volstrekt onvoldoende. De huidige kasstromen dekken niet de enorme opgaven, waardoor externe financiering en structurele steun onmisbaar zijn.

Dat zet de hele keten onder druk. Nu al ontvangen we signalen van gemeenten en ontwikkelaars die vastlopen zodra corporaties niet kunnen mee-investeren. Zeker bij projecten waar sociale huur onderdeel is van een breder plan met vrije sector huur en koopwoningen. Corporaties hebben dus meer investeringsruimte nodig. Als die opraakt, dreigt stagnatie in nieuwbouw en verduurzaming. Het woningtekort kan dan oplopen naar 420.000 woningen in 2026.

Daarom is een oproep aan het nieuwe kabinet noodzakelijk: versterk de investeringsruimte structureel. Minder regeldruk en stabiel huurbeleid zijn cruciaal om voorspelbaarheid te bieden. Daarnaast is jaarlijks € 4 tot € 5 miljard nodig om de investeringscapaciteit op peil te houden. Alleen dan blijft de bouw van betaalbare woningen op koers en kunnen corporaties hun maatschappelijke opgaven waarmaken.

De kernvraag is niet alleen hoeveel rek er nog in het systeem zit, maar ook hoe we slimmer kunnen bouwen. Betaalbaar, duurzaam en klimaatbewust bouwen vraagt naast investeringen ook om innovatie. Coöperatieve woonvormen bieden een ander perspectief: bewoners delen voorzieningen, verlagen woonlasten en versterken sociale cohesie. Zulke initiatieven dragen niet alleen bij aan betaalbaarheid, maar ook aan het oplossen van het woningtekort. Ze sluiten bovendien aan bij politieke ambities: meer betaalbare woningen, versterking van gemeenschappen en versnelling van verduurzaming. Samenwerking via publiek-private constructies kan extra investeringsruimte bieden, maar dat vraagt wel stabiel beleid en minder regeldruk.

Corporaties zitten aan hun limiet qua investeringsruimte. Politiek en markt moeten keuzes maken: koerswijziging of stagnatie. Betaalbaarheid, duurzaamheid en woningbouwopgave staan op het spel. Het nieuwe kabinet moet wonen op één zetten en investeringsruimte structureel versterken. Zonder die stap dreigt een scenario waarin de ambities uit de Nationale Prestatieafspraken niet worden gehaald en het woningtekort verder oploopt. Alleen door structurele investeringsruimte te combineren met innovatieve woonvormen en bouwmethoden kunnen we de ambities waarmaken én wonen betaalbaar houden.