Kwartaalbericht Woningmarkt: prijsstijging koopwoningen zwelt aan

Bestaande koopwoningen zijn de afgelopen maanden in rap tempo duurder geworden (figuur 1). In juli zagen we voor het eerst sinds lange tijd weer een dubbel groeicijfer. Koopwoningen waren maar liefst 10,6% duurder dan een jaar daarvoor. Gemiddeld betaalden kopers zo’n 44.000 euro meer voor de doorsnee verkochte koopwoning (figuur 2). In vergelijking met de prijspiek in 2022 zijn huizen inmiddels weer zo’n 4,6% duurder.

Het snelle prijsherstel laat zich verklaren door de snel aantrekkende vraag: veel woningzoekenden hebben dankzij gestegen inkomens weer meer financiële mogelijkheden om een huis te kopen. In het tweede kwartaal van dit jaar bedroeg de cao-loonstijging 6,4%. Sinds 1982 zijn de lonen niet meer zo hard gestegen als nu. Door de stevige loonstijgingen ligt het bruto modaal jaarinkomen dit jaar naar verwachting liefst 5.500 euro hoger dan in 2022. Door de gestegen lonen kan een huishouden met twee modale inkomens in 2024 bij een rente van 4% ongeveer 14.000 euro meer lenen dan in 2022 bij een rente van 1,5% (zie ook figuur 6). De leenruimte is daarmee in twee jaar tijd zo’n 3,5% toegenomen. Alleenstaanden met een inkomen vanaf 28.000 euro kunnen daar bovenop vanaf 2024 16.000 euro extra lenen. De leenruimte – die vooral wordt bepaald door de ontwikkeling van de rente en de inkomens – is een belangrijke determinant van de huizenprijzen. De verhouding tussen de leenruimte en de huizenprijzen is dit jaar weer ongeveer hetzelfde als begin 2022. Toen was de woningmarkt sterk oververhit en brak de huizenprijsstijging alle records. Het wekt daarom weinig verbazing dat de huizenprijzen ook nu weer hard stijgen.

Tegenover de aantrekkende vraag staat namelijk nog altijd bar weinig aanbod (zie ook paragraaf Iets meer verkopen in het verschiet). Sterker: door de opgelopen rente heeft de nieuwbouw een stevige tik gekregen, waardoor het woningtekort de afgelopen jaren ondanks de beleidsambitie alleen maar verder is opgelopen. Ook het aantal te koop staande woningen daalt alweer meer dan een jaar. Door de stevige concurrentie om de schaarse te koop staande huizen wordt ook weer massaal overboden. Volgens makelaarsvereniging NVM werd in het tweede kwartaal bij twee op de drie verkochte woningen overboden; een jaar geleden ging ‘slechts’ twee op de vijf verkochte huizen boven de vraagprijs weg. De krapte blijkt ook uit het feit dat huizenzoekers weer vaker een bod neerleggen zonder een voorbehoud van financiering te maken, om zo de kans op het ‘winnende bod’ te vergroten.

Terwijl de inkomens sterk zijn gestegen, zien we de hypotheekrentes de laatste tijd juist wat dalen (figuur 3). Dit jaar waren de hypotheekrentes niet eerder zo laag als nu, meldde Van Bruggen Adviesgroep onlangs. Huizenkopers die in de derde week van augustus kozen voor een rentevaste periode van tien jaar, betaalden gemiddeld 3,82% rente (week 34). Begin dit jaar lag het gemiddelde rentetarief nog op 3,98%. Lagere hypotheekrentes verlagen niet alleen de maandlasten bij een gelijk hypotheekbedrag, maar zorgen er ook voor dat mensen iets meer kunnen lenen en dus meer kunnen bieden op een huis.

We gaan ervan uit dat de huizenprijsstijging de rest van 2024 en volgend jaar blijft aantrekken. Voor dit jaar voorzien we een gemiddelde prijsstijging van 9,1%; volgend jaar stijgen de huizenprijzen naar verwachting zelfs met 10,7% (figuur 4). In het laatste kwartaal van 2025 liggen deze dan zo’n 13% hoger dan in juli van dit jaar.

Onze prijsverwachting is ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht Woningmarkt flink opwaarts bijgesteld. Vorig kwartaal gingen we namelijk nog uit van een gemiddelde huizenprijsstijging van respectievelijk 6,7% dit jaar, gevolgd door 5,2% in 2025. Dat we de prijsverwachting verhogen heeft niet zozeer te maken met bijgestelde verwachtingen over bijvoorbeeld kapitaalmarktrentes, de economische conjunctuur of de werkloosheid, maar meer met de recente versnelling van de huizenprijzen. We gaan nu uit van een groter effect van de aanhoudende woningschaarste op de huizenprijzen dan eerder gedacht.

Vooral sterke loongroei drijft de vraag naar koopwoningen op

De voorziene loonontwikkeling is de belangrijkste aanjager van de verwachte huizenprijsgroei in 2024 en 2025. Voor 2024 voorzien we een gemiddelde cao-loonstijging van 6,1%, en ook volgend jaar stijgen de lonen met 5% nog relatief hard. Volgens het CPB komt het bruto modaal jaarinkomen in 2024 uit op 44.500 euro, gevolgd door 46.500 euro in 2025. Meer inkomen betekent dat huishoudens dit en volgend jaar beduidend meer kunnen lenen voor een koophuis (figuur 5). Bij een hypotheekrente van 4% kan een huishouden met twee modale inkomens dit jaar zo’n 21.000 euro meer lenen dan vorig jaar. In 2025 komt daar dan nog zo’n 19.000 euro bovenop qua maximale hypotheek.

Qua rentebeeld voorzien we geen grote schokken, hoewel deze verwachting wel is omgeven met onzekerheid. We gaan ervan uit dat de kapitaalmarktrentes de komende jaren stabiel blijven (figuur 6). Deze rentes op langlopende leningen bepalen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers en zijn daarom van invloed op de hoogte van de hypotheekrentes. Later dit jaar en volgend jaar worden verdere verlagingen van de rentetarieven van de ECB verwacht, maar de financiële markten hebben deze al verwerkt in de kapitaalmarktrentes. Als de verwachtingen van de markt over het toekomstige beleid gaan schuiven, bijvoorbeeld door macro-economische factoren zoals de ontwikkeling van de inflatie, zullen kapitaalmarktrentes daar wel op reageren.

De prestaties van de Nederlandse economie blijven dit jaar achter bij de potentiële economische groei. De omvang van de economie groeit naar verwachting met 0,6%. De vooruitzichten voor volgend jaar zijn beter; dan gaan we uit van een bbp-groei van 1,4%. De werkloosheid loopt geleidelijk op van 3,7% nu naar 4,1% eind 2025. Hoewel dit in historisch perspectief laag is, drukt het de vraag naar koopwoningen licht.

Zowel de huizenprijzen als de netto hypotheeklasten stijgen volgens onze verwachtingen de komende jaren sterker dan de inkomens (figuur 7). Dit betekent dat de betaalbaarheid van koopwoningen geleidelijk verslechtert. Hoewel we verwachten dat de stevige prijsstijgingen die we op dit moment zien voorlopig aanhouden, gaan we ervan uit dat de verslechterende betaalbaarheid de vraag naar koopwoningen op termijn doet afzwakken. Op enig moment bereikt de woningmarkt daardoor een marktevenwicht, op het moment dat de stijging van de huizenprijzen ongeveer overeenkomt met de stijging van de inkomens. Of de markt zo’n marktevenwicht geleidelijk bereikt, is onzeker. Omslagen op de woningmarkt zijn namelijk lastig voorspelbaar, doordat de manier waarop huizenprijzen reageren op fundamentele factoren zoals het woningaanbod, de rente en de economische groei in elke periode anders is. Het is bijvoorbeeld ook mogelijk dat de huizenprijzen door positieve marktsentimenten langer blijven doorstijgen dan gerechtvaardigd is op grond van fundamentele factoren, waarna een periode met een marktcorrectie of lage prijsgroei volgt. Dit komt doordat ook niet-economische factoren de stijging van de huizenprijzen bepalen.

Zo laat de huizenprijsversnelling zich momenteel vermoedelijk ook verklaren door het sentiment op de woningmarkt. Inmiddels verwacht net iets meer dan de helft van de woonconsumenten een matige tot sterke prijsstijging volgens de Eigen Huis Marktindicator (figuur 8). Dat consumenten uitgaan van verder stijgende huizenprijzen heeft mogelijk een versterkend effect op de vraag naar koopwoningen. Internationaal onderzoek laat namelijk keer op keer zien dat prijsverwachtingen van consumenten (vaak dus gebaseerd op de recente prijsontwikkelingen) een zeer belangrijke voorspeller zijn van hoe de huizenprijzen zich daadwerkelijk gaan ontwikkelen.

De aanzwellende huizenprijsgroei zien we in alle regio’s terug. In het tweede kwartaal waren er geen regio’s meer waar de prijzen van bestaande koophuizen waren gedaald op kwartaalbasis of op jaarbasis. En waren bestaande koophuizen begin dit jaar in het merendeel van de regio’s nog altijd goedkoper dan in de zomer van 2022, inmiddels is die prijspiek in het gros van de regio’s overtroffen (figuur 9). Slechts in acht van de veertig regio’s is dit nog niet het geval. Zo zijn bestaande koophuizen in het Gooi en Vechtstreek nog altijd zo’n 4% goedkoper. Gelet op het tempo van herstel duurt het vermoedelijk niet lang meer voordat alle regio’s een positieve huizenprijsgroei noteren ten opzichte van de vorige piek.

Grote verschillen in regionale huizenprijsverwachtingen

Alle landsdelen herbergen dit jaar zowel regio’s waar huizenprijzen naar verwachting sterk stijgen als regio’s waar de huizenprijsstijging achterblijft bij het landelijke gemiddelde (figuur 10). We gaan daarmee uit van een minder eenduidig beeld dan vorig jaar, toen de huizenprijzen in de Noordvleugel van de Randstad en de ring eromheen het sterkst daalden. Aangezien de data voor de eerste twee kwartalen al beschikbaar zijn en we bij onze voorspellingen bovendien rekening houden met recente regionale markttrends, spelen de prijsstijgingen uit de eerste twee kwartalen een belangrijke rol bij onze voorspellingen.

We verwachten de grootste prijsstijging in Delfzijl. We gaan daar uit van een plus van 16%. Ook in Utrecht ligt de verwachte prijsstijging met 12% hoog. In Overig Zeeland en in het Gooi en Vechtstreek voorzien we met 6% de laagste prijsstijging.

Voor 2025 ramen we de hoogste prijsstijgingen in het noordoosten van het land en in Zuid-Limburg (figuur 11). In delen van de Randstad is de prijsstijging naar verwachting het laagst, maar met een gemiddelde prijsstijging van rond de 10% alsnog niet gering. Dat de prijzen van bestaande koophuizen minder hard stijgen in de allerduurste regio’s laat onverlet dat het prijsverschil in euro’s verder toeneemt. In euro’s loopt het verschil tussen de Randstad en de periferie de komende jaren alleen maar verder op. Hierdoor zal de vraag naar koopwoningen de komende jaren naar verwachting – net als in 2021 en 2022 – dan ook weer verschuiven naar de regio’s buiten de Randstad (zie ook de volgende paragraaf).

Een gevolg van de aantrekkende woningmarkt is dat de eigen stad niet langer terrein wint (figuur 12). Huizenkopers laten hun locatiekeuze namelijk deels afhangen van de prijs van de plek. Onder invloed van de hoge en stevig stijgende huizenprijzen in het stedelijke gebied van de Randstad nam de trek uit de stad lange tijd toe. De hoge huizenprijzen in de duurste landsdelen zetten huizenkopers er namelijk toe aan om hun geluk elders te beproeven.

Maar toen de prijzen gingen dalen, stokte deze trend. Vooral in de Noordvleugel van de Randstad daalden de huizenprijzen in de loop van 2022 en 2023 hard. Hierdoor liep het prijsverschil met andere delen van het land terug (zie figuur 13). Medio 2022 was de vierkantemeterprijs in de steden in de Noordvleugel van de Randstad ruim 4.900 euro, oftewel zo’n 2.500 euro hoger dan de vierkantemeterprijs in de perifere zone. Een jaar later was dit verschil gedaald tot zo’n 2.200 euro. Gedurende die periode kochten stedelingen in het noorden van de Randstad weer wat vaker een huis in hun eigen stad. In de Zuidvleugel van de Randstad waar de huizenprijzen minder sterk daalden was deze trend veel minder zichtbaar.

Niet geheel onverwacht blijkt de terugval in de trek uit de stad van korte duur. In het kielzog van de stijgende prijzen en de wederom oplopende prijspremie voor een koophuis in de Noordvleugel-steden wint de eigen stad niet langer terrein onder stedelijke huizenkopers in dit gebied.

Sinds dit jaar trekt het aantal verkopen van bestaande koopwoningen weer iets aan (figuur 14). In de periode augustus 2023 tot en met juli 2024 wisselden circa 193.500 huizen van eigenaar. Dat is 4,5% meer dan in diezelfde periode één jaar eerder. Kijken we alleen naar 2024, dan staat de verkoopteller op bijna 111.000 verkochte huizen, een plus van 11% jaar-op-jaar.

De laatste maanden zijn er niet alleen wat meer huizen verkocht, huizen werden ook sneller verkocht. Gemiddeld werden huizen binnen een maand (27 dagen) verkocht; een jaar geleden waren hier nog gemiddeld 34 dagen voor nodig (NVM 2024).

De opwaartse trend in het aantal verkopen is in vrijwel alle regio's terug te zien (figuur 15). In de eerste zes maanden van 2024 zijn bijna overal meer huizen verkocht dan in diezelfde periode een jaar eerder. In sommige regio's gaat het zelfs om fors meer huizen. Sterke toenames zien we zowel in goedkopere regio's zoals Zuid-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen als in relatief dure regio's als Groot-Amsterdam en Agglomeratie Haarlem.

We verwachten dat dit jaar in totaal 197.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen. Voor volgend jaar gaan we uit van 186.000 transacties. Onze verwachting is daarmee naar boven bijgesteld, want vorig kwartaal gingen we nog uit van respectievelijk 188.000 en 182.000 verkopen in 2024 en 2025. De bijstelling voor 2024 is vooral ingegeven doordat er de afgelopen tijd relatief veel huizen te koop zijn gezet, ook in vergelijking met eerdere lentes (figuur 16). In het tweede kwartaal werden bij NVM-makelaars in totaal bijna 43 duizend woningen te koop gezet, een jaar-op-jaar-stijging van 13%. En in deze markt worden te koop gezette huizen zogezegd snel verkocht.

Dat meer huiseigenaren hun huis te koop hebben gezet, is vermoedelijk geen structurele trend maar een tijdelijk (inhaal-)effect. Toen de hypotheekrentes sterk opliepen, potentiële huizenkopers afhaakten en de prijzen begonnen te dalen, heeft een deel van de huiseigenaren hun verkoopplannen waarschijnlijk even tijdelijk in de ijskast gezet. Nu de markt weer aantrekt, het gemakkelijker is geworden om een huis te verkopen en het verkoopvertrouwen is gestegen, zetten ze hun huis alsnog te koop. Dat er meer huizen te koop worden gezet, wordt soms ook in verband gebracht met de uitpondgolf die sinds een tijdje gaande is. Steeds vaker komen huurhuizen niet opnieuw in de verhuur na vertrek van de huurder, maar wordt het huis verkocht aan mensen die er zelf in gaan wonen (eigenaar-bewoners), zo meldde het Kadaster onlangs. NVM-makelaars herkennen die trend en verwachten dat deze de rest van het jaar verder doorzet. Een andere reden om het aantal verwachte transacties te verhogen, is dat het prijsherstel vlotter verloopt dan eerder verwacht. En dit leidt ook tot een sneller aantrekkende nieuwbouw. Als er meer nieuwbouwwoningen worden verkocht, is er doorgaans ook meer doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen.

De nieuwbouw lijkt de ergste dip achter de rug te hebben. Zagen we eerder de vraag naar nieuwbouwkoopwoningen volledig instorten, inmiddels weten potentiële kopers hun weg weer naar de nieuwbouw te vinden (figuur 17). Toch ligt het aantal nieuwbouwkoopwoningen dat in de afgelopen twaalf maanden is verkocht nog altijd sterk beneden de aantallen die in 2020 en 2021 van eigenaar wisselden. Wanneer we echter op kwartaalbasis kijken, zien we dat het aantal verkochte koopwoningen in het tweede kwartaal van 2024 nog maar 8,1% lager lag dan in het tweede kwartaal van 2021. Door de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten duurt het waarschijnlijk nog enkele jaren voordat er meer nieuwbouwwoningen worden opgeleverd, maar het einde van de tunnel is desalniettemin in zicht.

De sterk stijgende prijzen van bestaande koopwoningen stuwen de vraag naar nieuwbouwwoningen. Dankzij de sterk gestegen inkomens komen de relatief dure nieuwbouwkoopwoningen ook weer wat meer binnen bereik van huizenkopers. Want met een gemiddelde verkoopprijs van zo’n 493.000 euro in het eerste kwartaal van 2024 is een nieuwbouwkoopwoning fors duurder dan een bestaande koopwoning (432.100 euro).

De dip in het aantal verleende bouwvergunningen ligt inmiddels achter ons (figuur 18). Positief is ook dat het aantal woningen dat in aanbouw is weer wat toeneemt (figuur 19). Hoewel er meer bouwvergunningen worden verleend, daalt het aantal woningen waarbij al een bouwvergunning is verleend maar waarvan de bouw nog niet is gestart juist. Dit betekent dat de stijging van het aantal bouwstarts nog hoger ligt dan de stijging van het aantal verleende bouwvergunningen. Lange tijd liep het aantal huizen waarvoor een vergunning was verleend maar waarvan de bouw nog niet was gestart juist op.

Ondanks al deze positieve signalen lijkt het er evenwel niet op dat de nieuwbouw binnen afzienbare tijd zodanig aantrekt dat de overheidsdoelstelling van 100.000 huizen per jaar (via nieuwbouw en transformatie) wordt gehaald. En dat betekent ook dat het gebrek aan aanbod een stempel blijft drukken op de woningmarktdynamiek. We verwachten dan ook dat de woningmarkt de komende jaren krap blijft, en dat het aantal transacties als gevolg daarvan onder druk blijft staan.