Verduurzaming koopappartementen stokt bij VvE’s met de grootste opgaven

Het verduurzamen van koopappartementen verloopt trager dan het tempo waarin eigenaren van eengezinswoningen verduurzamen; iets wat veel appartementseigenaren graag anders zouden zien. Ook beleidsmatig wordt ingezet op het versnellen van de verduurzaming van woningen – waaronder appartementen in VvE-complexen – om zo de duurzaamheidsdoelen te halen. Nu de olie- en gasprijzen in het kielzog van de Amerikaans-Israëlische luchtaanvallen op Iran en de Iraanse reactie daarop sterk zijn opgelopen, is het belang van een energiezuinige woning opnieuw sterk toegenomen.

Eerder onderzoek laat zien dat de achterstand bij VvE’s op het gebied van verduurzaming onder meer samenhangt met het financiële plaatje. Het verduurzamen van een VvE-complex kan flink in de papieren lopen – tot tienduizenden euro’s per appartement – zeker wanneer het gaat om ingrijpende maatregelen. Onvoldoende reserves binnen de VvE of grote verschillen tussen bewoners in financiële draagkracht kunnen (verdere) verduurzaming in de weg zitten. Om appartementseigenaren beter te kunnen helpen bij de verduurzaming van appartementen, is dan ook meer inzicht nodig in de financiële knelpunten die bij verschillende soorten VvE’s en hun bewoners spelen.

Om de relatie tussen de verduurzamingsopgave waar appartementseigenaren voor staan en hun financiële situatie nader te onderzoeken hebben we een enquête gehouden onder 826 appartementseigenaren (zie Appendix 1 voor een toelichting). Deze publicatie – het eerste deel van een tweeluik – trapt af met een beschrijving van de financiële situatie van respectievelijk VvE’s en appartementseigenaren. Vervolgens kijken we terug én vooruit. In welke mate is er al verduurzaamd? Welke knelpunten zien appartementseigenaren en denken zij dat het gaat lukken om hun VvE-complex verder te verduurzamen? En in hoeverre hangt dit alles samen met financiële omstandigheden?

In het tweede deel van ons tweeluik (dat later dit jaar verschijnt) gaan we dieper in op de verduurzamingsopgave in verschillende VvE-complexen en de knelpunten en succesfactoren die appartementseigenaren ervaren bij (verdere) verduurzaming.

Verduurzaming wordt vooral betaald uit eigen middelen

Een op de twee VvE’s betaalt de kosten voor onderhoud en verduurzaming vanuit hun verplichte spaarpot: het reservefonds (figuur 1). Dit fonds is bedoeld voor groot onderhoud maar kan onder voorwaarden ook worden gebruikt voor verduurzaming. Ook is er een aanzienlijke groep VvE’s die de kosten van onderhoud en verduurzaming betaalt door de maandelijkse servicekosten te verhogen en/of een eenmalige eigen bijdrage. Dit geldt in het bijzonder voor VvE’s die over weinig financiële reserves beschikken. In lijn met eerder onderzoek gaan VvE’s niet vaak een lening aan om de onderhoudskosten of kosten van verduurzaming te dekken; slechts 9% van de appartementseigenaren noemt deze manier van financieren.

Laagste financiële reserves bij woningen met een rood label

Hoewel verduurzamingsmaatregelen dus vaak worden betaald vanuit de financiële reserves, heeft ongeveer de helft van de VvE’s nauwelijks middelen voor onderhoud en verduurzaming: zij hebben beperkte middelen of zitten (zeer) krap bij kas (figuur 2). Vooral ‘rood gelabelde’ VvE-complexen (met energielabel E, F of G) staan er financieel gezien minder goed voor. Waar van de energiezuinige complexen volgens de eigenaren zo’n 66% (ruim) voldoende financiële middelen voor onderhoud heeft, blijft dit aandeel bij rood gelabelde VvE-complexen steken op 37%.

Dat VvE-complexen met een slechter energielabel er financieel gezien minder goed voor staan, komt niet door het slechtere energielabel, maar meer door het bouwjaar en het aantal woningen in de VvE (Appendix 2, tabel A2.1). Vooral bewoners van kleine VvE’s (waaronder relatief veel vooroorlogse VvE’s) en complexen met een bouwjaar vóór 1985 geven vaak aan dat hun VvE over onvoldoende reserves beschikt om het groot onderhoud van te bekostigen. Dit zijn juist ook de VvE’s waar de grootste uitdagingen op het gebied van verduurzaming liggen.

Sterke samenhang tussen servicebijdrage en omvang VvE-reserves

VvE’s met weinig financiële armslag zijn in de regel ook VvE’s met een relatief lage servicebijdrage. Zo’n 40% van de appartementseigenaren in VvE’s die krap bij kas zitten, betaalt maandelijks minder dan 150 euro aan de VvE (figuur 3). Gemiddeld betalen appartementseigenaren een kleine 190 euro per maand aan de VvE als servicebijdrage (WoON 2024).

Dat financieel zwakkere VvE’s ook een lagere servicebijdrage hebben, laat zich waarschijnlijk vooral verklaren door de omvang van de VvE. Vooral kleine VvE’s hebben vaak een lage servicebijdrage en weinig reserves. Bijvoorbeeld omdat deze VvE’s weinig actief zijn en doordat er vaak geen dure gemeenschappelijke voorzieningen zijn, zoals liften. Als wordt gecontroleerd voor andere factoren (bouwjaar, omvang VvE), dan verdwijnt het verband tussen de servicebijdrage en de omvang van de reserves grotendeels (Appendix 2, tabel A2.1).

We denken dat het vooral lastig is om verduurzaming financieel rond te krijgen als er weinig reserves zijn terwijl de servicebijdrage al relatief hoog is. Als we de knip zetten bij 200 euro per maand aan servicekosten, dan heeft zo’n 31% van de appartementencomplexen weinig financiële reserves en gemiddeld lagere servicekosten (figuur 4). Hieronder bevinden zich veel vooroorlogse complexen, met veelal weinig tot zeer weinig appartementen.

Zo’n 17% van de VvE-complexen heeft zowel onvoldoende financiële reserves als een VvE-bijdrage van 200 euro of meer per maand (figuur 4). Bij deze VvE’s is het mogelijk lastiger om onderhoud of verduurzaming te financieren door de servicebijdrage (nog meer) te verhogen. Deze ingewikkelde combinatie komt het vaakst voor bij appartementen uit de periode 1965-1984. Dit kan verduurzaming in de weg staan, terwijl rode labels bij deze appartementen nagenoeg even vaak voorkomen als bij vooroorlogse appartementen.

Een op de vijf kan moeilijk rondkomen, wat de ruimte voor een hogere VvE-bijdrage beperkt

Eerder zagen we dat VvE’s die krap bij kas zitten verduurzamingsmaatregelen vaker financieren door een eenmalige extra bijdrage of door de maandelijkse VvE-bijdrage te verhogen (zie figuur 1). Maar bijna een op de vijf appartementseigenaren (18%) kan niet of nauwelijks rondkomen (figuur 5). Het gaat vaak om huishoudens met een vrij laag inkomen. Van degenen met een beneden modaal inkomen kan zelfs een op de drie niet of maar net aan rondkomen.

Appartementseigenaren die meer moeite hebben om financieel rond te komen, worstelen ook duidelijk vaker met de maandelijkse energierekening: 23% vindt die rekening moeilijk tot zeer moeilijk betaalbaar. Ter vergelijking: van alle appartementseigenaren ervaart slechts 9% betaalbaarheidsproblemen met de energierekening. Nu de energieprijzen weer stijgen door het conflict in het Midden-Oosten, zal die betaalbaarheid de komende tijd mogelijk wel weer wat verslechteren – net als tijdens de vorige energiecrisis.

Meer moeite met rondkomen in VvE’s met minder financiële armslag

Problemen met rondkomen spelen iets sterker in VvE’s die krap bij kas zitten dan bij andere VvE’s (figuur 6). En dat drukt de mogelijkheden om de servicebijdrage te verhogen. Meer moeite met rondkomen zien we óók in complexen waar de verduurzamingsopgave het grootst is: complexen met energielabel E, F of G. Dat is niet zo gek want juist lagere inkomens – die meer moeite hebben met rondkomen – wonen relatief vaak in een koopappartement met een ‘rood’ energielabel. De bewoners van deze woningen geven ook relatief vaak aan dat de energierekening wat meer knelt.

Kijkend naar de kenmerken van huishoudens en hun woning, dan zien we dat vooral de hoogte van het huishoudensinkomen bepaalt of een huishouden wel of geen moeite heeft met rondkomen (tabel A2.2). Woningkenmerken als bouwjaar, energielabel en oppervlakte verklaren samen met huishoudenskenmerken als leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomen maar een klein deel – 13% – van de variatie tussen huishoudens in hoeveel moeite ze hebben met rondkomen. Andere factoren, zoals de manier waarop huishoudens met hun geld omgaan, spelen waarschijnlijk een belangrijke(re) rol.

In onze vorige studie over dit onderwerp lieten we zien dat het verduurzamen van appartementencomplexen nog altijd geen hoge vlucht heeft genomen. Dat beeld wordt ook in deze nieuwe enquête bekrachtigd. Slechts 28% van de appartementseigenaren geeft aan dat hun appartementencomplex in het verleden is verduurzaamd. Bij iets meer dan de helft is niet verduurzaamd.

De verschillen tussen relatief nieuwe en wat oudere appartementen zijn opvallend genoeg erg beperkt (figuur 7). Zelfs eigenaren van vooroorlogse woningen – veelal voorzien van een ongunstig energielabel – geven vaak aan dat er nog niet verduurzaamd is. Verder valt op dat er vaak ook helemaal niet geprobeerd is om te verduurzamen. Vooral bij oudere woningen zijn er vaak wel pogingen gewaagd, maar zijn deze mislukt.

VvE’s verduurzamen vooral voor een lagere energierekening

VvE’s die hebben verduurzaamd, hebben vaak zonnepanelen laten installeren op het gedeelde dak. Zo’n 37% noemt deze maatregel. Andere maatregelen die relatief vaak worden genoemd, zijn het isoleren van de gevel of het dak, het plaatsen van nieuwe kozijnen en/of HR++-glas en het vervangen van de verlichting in de algemene ruimtes door energiezuinige led-lampen.

VvE’s verduurzamen vooral om de energierekening omlaag te brengen (figuur 8). Ook in de diepte-interviews wordt dit aspect benadrukt: gesprekspartners geven aan dat plannen die qua energierekening of wooncomfort te weinig opleveren geen kans van slagen hebben. Ook worden er vaak maatregelen getroffen omdat deze in een keer worden meegenomen met onderhoud dat al gepland stond; iets wat we ook in ons eerdere onderzoek naar dit thema zagen.

Minder verduurzaamd als de VvE krap bij kas zit

De financiële situatie van VvE’s hangt sterk samen met de mate waarin al is verduurzaamd. Zo heeft slechts 20% van de VvE-complexen die (zeer) krap bij kas zitten verduurzaamd; dat is twee keer zo weinig als in VvE’s met ruim voldoende middelen (figuur 9). Dat sommige VvE’s weinig reserves hebben, komt dus niet (primair) doordat zij vrij recent nog veel hebben uitgegeven aan verduurzamingsmaatregelen. Gebrekkige reserves lijken juist een belangrijke reden waarom nog niet is verduurzaamd. Bij appartementen waar niet is verduurzaamd en waar de reserves beperkt of krap zijn, geeft ruim 95% van de appartementseigenaren aan dat een gebrek aan financiële middelen een belangrijk knelpunt is geweest.

Doordat het gebrek aan financiële reserves deels het gevolg is van een relatief lage VvE-servicebijdrage, zien we ook een duidelijke samenhang tussen de mate waarin wordt verduurzaamd en de hoogte van die bijdrage. In complexen waar appartementseigenaren een relatief lage servicebijdrage betalen, is minder vaak verduurzaamd. Ook gecontroleerd voor bouwjaar, het energielabel en de woonoppervlakte, zien we dat een hogere VvE-bijdrage een significant positief effect heeft op de kans dat de VvE heeft verduurzaamd (Appendix 2, tabel A2.3).

Vooral het financiële plaatje drukt de kans van slagen…

Bijna 28% van de eigenaren van appartementen die (nog) geen energielabel A hebben, acht de kans om het VvE-complex (verder) te verduurzamen klein tot zeer klein. Vooral in complexen waar door het ongunstigere energielabel nog relatief veel werk aan de winkel is, zijn appartementseigenaren weinig optimistisch (figuur 10).

Ook is er een duidelijke samenhang met de financiële middelen van de VvE: naarmate de VvE er financieel gezien slechter voor staat, wordt de slaagkans van verduurzamen kleiner ingeschat (figuur 11). Dit zien we ook terug in de open antwoorden: bijna 40% wijst naar het financiële plaatje als reden waarom zij de verduurzamingsslaagkans (zeer) klein achten. Daarbij wordt vaak gewezen op het gebrek aan financiële armslag. Verschillende appartementseigenaren vinden ook dat het (te) veel geld kost om het complex te verduurzamen. Zeker als het gebouw al vrij oud is, of slecht onderhouden. “Er is achterstallig onderhoud door de vorige beheerder. Nu is groot onderhoud nodig en hiervoor moet al extra geld betaald worden door alle bewoners.” Bovendien zouden niet alle bewoners in staat en bereid zijn extra te betalen voor verduurzaming. Onder aan de streep noemt ruim drie op de vier appartementseigenaren het ontbreken van financiële reserves als een van de grootste knelpunten bij het (verder) verduurzamen van hun appartementencomplex.

… maar het merendeel is wél bereid een hogere VvE-bijdrage te betalen

In het algemeen zien we een grote bereidheid om een hogere VvE-bijdrage te betalen voor verduurzaming: bijna twee op de drie appartementseigenaren is hiertoe bereid. Vaak gaat het hier om een bedrag tot 50 euro extra per maand (figuur 12). Deze bereidheid is hoger in VvE’s die (zeer) krap bij kas zitten of die zelfs helemaal geen reservefonds hebben: dan is zelfs 75% van de appartementseigenaren bereid een hogere servicebijdrage te betalen. Tegelijkertijd is de samenhang tussen enerzijds de bereidheid om een hogere VvE-bijdrage te betalen en anderzijds de financiële situatie van de VvE alsook de energieprestatie van het appartementencomplex niet heel sterk.

Van doorslaggevender belang is de financiële draagkracht van het huishouden (figuur 12). Appartementseigenaren die maandelijks een beetje tot veel geld overhouden, willen vaker een hogere servicebijdrage betalen om zo te kunnen verduurzamen als VvE; 21% zelfs 50 euro of nog meer. Van degenen die geen geld overhouden is 37% helemaal niet bereid om maandelijks extra te betalen aan de VvE. Verrassend genoeg is een ongeveer even grote groep wél bereid een iets hogere VvE-bijdrage te betalen, ondanks dat ze aangeven maandelijks geen geld over te houden.

Binnen een VvE-complex kan de financiële draagkracht uiteraard flink verschillen tussen bewoners. Ruim een op de vier appartementseigenaren ziet de ongelijke draagkracht tussen bewoners dan ook als een van de grootste knelpunten bij het (verder) verduurzamen van hun VvE- complex. Appartementseigenaren geven aan dat niet iedereen daarvoor de middelen heeft. En dat kan het lastiger maken om de maandelijkse VvE-bijdrage te verhogen of om een extra financiële bijdrage te vragen om als VvE te kunnen verduurzamen, ondanks dat een grote groep wel bereid is een hogere bijdrage te betalen.

Vooruitkijkend is een op de drie positief

Iets meer dan een derde van de appartementseigenaren acht de kans groot dat het gaat lukken om hun VvE-complex (verder) te verduurzamen. De groep die positief gestemd is, is daarmee iets groter dan de groep die denkt dat het niet gaat lukken om hun complex (verder) te verduurzamen (28%).

Een analyse van de antwoorden op de open vragen laat verrassend genoeg zien dat dit optimisme lang niet altijd is gebaseerd op een solide financiële basis van de eigen VvE – ondanks dat het gebrek aan financiële middelen wél wordt gezien als een van de grootste verduurzamingsobstakels. Slechts 16% van de appartementseigenaren wijst naar de gunstige financiële positie van hun VvE als reden waarom zij denken dat het gaat lukken om het complex verder te verduurzamen.

Het optimisme komt vooral voort uit het hoge draagvlak en de eensgezindheid binnen de VvE. Zo’n 30% noemt dit. “Er is goed en duidelijk overleg en men zit grotendeels op één lijn.” Een andere belangrijke reden waarom appartementseigenaren er vertrouwen in hebben, is dat er al concrete plannen liggen om het complex te verduurzamen; zo’n 30% noemt dit aspect: “De plannen zijn gemaakt en er is over gestemd. Ik verwacht daarom geen problemen.” Sommigen verwijzen daarbij naar het meerjarenonderhoudsplan waarin verduurzamingsplannen zijn opgenomen. Bij andere appartementseigenaren is de positieve houding nadrukkelijk gekoppeld aan eerdere succesvolle ervaringen van de VvE met verduurzamingsmaatregelen. Deze ervaringen geven vertrouwen in de toekomst.

Ons onderzoek bevestigt het beeld dat het verduurzamen van appartementencomplexen in VvE-verband nog geen hoge vlucht heeft genomen. Appartementseigenaren zien het gebrek aan financiële middelen als een van de belangrijkste knelpunten bij het (verder) verduurzamen van hun VvE-complex.

Er blijkt sprake van een stapeling van kwetsbaarheden die het verduurzamingstempo afremt. Verduurzamingsmaatregelen worden vaak betaald vanuit het VvE-spaarpotje. Maar complexen waar nog veel moet worden verduurzaamd, hebben vaak juist weinig geld in kas. Het gaat hierbij vaak om oudere complexen en om VvE’s met een kleine omvang. Vooral kleine VvE’s hebben relatief vaak een lage maandelijkse VvE-bijdrage, wat groot onderhoud en verduurzaming bemoeilijkt. Tegelijkertijd biedt dit mogelijk wel ruimte om de VvE-bijdrage te verhogen en zo sneller te sparen voor verduurzaming. Een ruime meerderheid van de appartementseigenaren is bovendien bereid om wat meer te betalen, waarbij ze wel vaak een voorkeur hebben voor een stijging van maximaal 50 euro per maand.

Sparen voor verduurzaming via een hogere VvE-bijdrage kan evenwel lang duren. Bovendien kan niet iedereen een hogere VvE-bijdrage opbrengen: juist complexen met weinig financiële armslag en een grote verduurzamingsopgave tellen namelijk relatief veel huishoudens met een laag inkomen, die vaker moeite hebben met rondkomen. Dit zijn ook de groepen waar de betaalbaarheid van de energierekening het meest knelt. Ongeveer een op de zes VvE’s heeft weinig reserves maar wél al een relatief hoge servicebijdrage. Appartementencomplexen uit de periode ’65-’84 zijn hierbij oververtegenwoordigd. Dit zorgt voor extra uitdagingen, omdat het bij een servicebijdrage die al hoog is nóg lastiger kan zijn om draagvlak te vinden voor verdere verhoging. Hierbij valt op dat juist de eigenaren in de VvE’s met de grootste verduurzamingsopgaven het meest pessimistisch zijn over de kans dat dit in de toekomst gaat lukken.

Bij gebrek aan eigen middelen en weinig ruimte voor een hogere VvE-bijdrage kan een lening uitkomst bieden. Huishoudens kunnen soms ook gebruik maken van regelingen voor kwetsbare doelgroepen. Zo zijn er voor huishoudens met lage inkomens renteloze leningen, waaronder de renteloze VvE-Ledenlening die pas hoeft te worden betaald wanneer het appartement wordt verkocht.

Op dit moment gaan echter nog maar weinig VvE’s een lening aan om te verduurzamen; er lijkt meer draagvlak om te sparen voor verduurzaming. Nu bestaat de mogelijkheid om als VvE een lening aan te gaan voor het verduurzamen van gemeenschappelijke gedeeltes eigenlijk pas betrekkelijk kort (pas sinds 2018 met de invoering van de Wet verbetering functioneren VvE’s). Bovendien laat de actualiteit zien dat deze leenaversie kan slinken als de urgentie groter wordt. Nu de energieprijzen weer flink stijgen, is het aantal aanvragen voor een lening om het huis te verduurzamen recent met 34% omhoog geschoten ten opzichte van een jaar geleden.

Steekproef

Deze publicatie is gebaseerd op een enquête onder eigenaren van koopappartementen. Voorafgaand aan de enquête zijn acht diepte-interviews met VvE-bestuurders en VvE-bewoners gehouden; het resultaat van deze interviews was richtinggevend bij de ontwikkeling van de vragenlijst.

De vragenlijst is uitgezet onder een consumentenpanel van marktonderzoeker Norstat. Voor het onderzoek baseren we ons op de antwoorden van 826 respondenten – allen eigenaar van een koopappartement – die de vragenlijst volledig hebben ingevuld. Of deze eigenaren wel of niet bankieren bij Rabobank was geen selectiecriterium en is ook niet bekend. De enquête is afgenomen in de eerste helft van februari 2026, dus vlak vóór de start van de Amerikaans-Israëlische aanvallen op Iran.

Een vergelijking met het grootschalige WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2024 leerde dat bepaalde groepen wat onder- of oververtegenwoordigd zijn in onze steekproef. Zo telt onze steekproef relatief veel appartementseigenaren met een inkomen lager dan 1,5 keer modaal. Om een representatief beeld te kunnen schetsen, hebben we onze analyses gewogen naar leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen en het bouwjaar van appartementen. Bij het afleiden van de hiervoor benodigde weegfactoren zijn we uitgegaan van de populatieaandelen in het WoON 2024.

Beperkingen

Het werkelijke (definitieve) energielabel van de woningen is niet beschikbaar. Het valt op dat de verdeling van zelfgerapporteerde energielabels in ons onderzoek gunstiger is dan de verdeling die uit WoON 2024 voor koopappartementen blijkt. De achtergrond hiervan is niet duidelijk. Het is mogelijk dat mensen hun energielabel niet goed kennen, maar het is ook mogelijk dat het verschil het gevolg is van het feit dat geregistreerde energielabels het werkelijke energielabel van woningen onderschatten. Wanneer een woning wordt verduurzaamd, wordt er namelijk doorgaans geen nieuw energielabel aangevraagd.

In het onderzoek veronderstellen we dat de antwoorden van de individuele respondent representatief zijn voor het gehele appartementencomplex. Als respondenten hebben aangegeven in een appartement te wonen met energielabel E of nog slechter, dan gaan we er dus van uit dat het gehele complex voor een grote verduurzamingsopgave staat. Omdat het energielabel vooral door de ‘schil’ van het gebouw wordt bepaald, die – behoudens in sommige gevallen de beglazing – onder de VvE valt, valt deze aanname te rechtvaardigen. Daar waar er wel verschillen in energielabel tussen appartementen binnen hetzelfde complex zijn, zal het bovendien relatief vaak om aangrenzende labels gaan. De situatie waarbij zowel woningen met label A of B als woningen met een rood label in hetzelfde complex aanwezig zijn, is waarschijnlijk relatief zeldzaam.

De tabellen in deze appendix tonen de uitkomsten van een aantal logische regressies. De getoonde marginale effecten geven weer hoeveel de kans op de uitkomst verandert wanneer een verklarende variabele met één eenheid toeneemt, waarbij alle andere variabelen constant worden gehouden. Zo is (in model I in Tabel A2.1) de kans dat een VvE onvoldoende reserves heeft voor groot onderhoud 17,7% groter bij een appartementencomplex met een bouwjaar vóór 1945 dan bij een appartementencomplex met een bouwjaar vanaf 2005. De bijbehorende standaardfouten geven aan hoe onzeker de geschatte marginale effecten zijn.