Vastgoed juli 2026: sterke start, onzekerder speelveld

De Nederlandse commerciële vastgoedmarkt begon 2026 met een hoger handelsvolume en dat paste bij de marktramingen die uitgingen van 8 tot 15% hogere handelsvolumes dan in 2025. Het sterke eerste kwartaal vraagt echter om nuancering. Een belangrijk deel van de toename in volume is terug te voeren op de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers. Deze zorgde voor uitgestelde transacties en viel samen met een piek in de uitponding (in brede zin). Daarbij was de opleving ongelijk verdeeld: sommige deelmarkten en regio’s profiteerden, terwijl andere nog achterbleven. Buitenlands kapitaal bleek bovendien grotendeels afwezig. Dit geeft aan dat het vertrouwen internationaal nog niet volledig is hersteld.

Door de oorlog in het Midden-Oosten is het speelveld veranderd en onvoorspelbaarder geworden. Het conflict gaat gepaard met hogere energieprijzen, hogere inflatie en oplopende rentes en werkt door in de vastgoedketen. Bedrijven stellen huisvestingskeuzes uit en beleggers wegen investeringsrisico’s nadrukkelijker af. Voor de vastgoedsector betekent dit dat de wind minder in de rug staat dan aan het begin van het jaar. De focus verschuift van meebewegen met de markt naar sturen op weerbaarheid. Niet het najagen van snelle waardestijgingen staat centraal, maar het borgen van stabiele kasstromen, kwaliteit en uitvoerbaarheid van investeringen.

Vooruitkijkend naar de rest van 2026 moet worden uitgegaan van minder voorspelbare macro-economische omstandigheden, terwijl de behoefte aan investeringen groot blijft. Naast veel meer woningen liggen er kansen in verduurzaming en kwaliteitsverbetering van bestaand vastgoed. Zodoende verwachten we nog altijd een goed vastgoedjaar, maar wel grilliger. Door uitstel van investeringen en het teruglopen van uitpondtransacties, zal het handelsvolume dichter bij het jaartotaal van 2025 liggen.

Volgens RaboResearch blijft de Nederlandse economie groeien, maar wel in een lager tempo dan eerder voorzien: 1,3% in 2026 en 1,1% in 2027. Daarmee blijft de economie overeind en de groei- en investeringsdynamiek zet voorzichtig door. Tegelijkertijd loopt de inflatie op naar 2,6% in 2026 en 3,0% in 2027, wat de druk op de investeringen vergroot. Deze ramingen zijn overigens weer iets optimistischer dan die van juni, maar de onzekerheid blijft groot. Zeker nu Trump weer speculeert dat het staakt-het-vuren met Iran voorbij is.

De ECB houdt de inflatie nauwlettend in de gaten en zet vermoedelijk nog zeker een rentestap om deze af te remmen. Voor vastgoed betekent dit dat het vertrouwen niet direct wegvalt, maar wel dat de financiële ruimte (al dan niet tijdelijk) kleiner wordt. In markten met krappe rendementen, zoals die van huurwoningen, kunnen investeringen gaan knellen. De eerste signalen hiervan kregen we de afgelopen maanden al terug vanuit de markt.

De onzekerheid rond inflatie en rente wordt daarmee opnieuw een belangrijke factor voor investeringsbeslissingen in vastgoed. De vraag verschuift van ‘wat gebeurt er?’ naar ‘hoe lang houdt dit aan?’. De economie blijft groeien, waardoor de markt blijft functioneren, maar voorzichtiger en met meer aandacht voor rente, kosten en risico’s. In die context blijven kwalitatief sterke en duurzame objecten relatief goed gepositioneerd. We zien drie bewegingen:

1. Kwaliteit maakt steeds meer het verschil

In een onzekere markt verschuift de aandacht vanzelf naar kwaliteit. Beleggers kijken kritischer naar nieuwe aankopen en focussen op het veiligstellen van bestaande kasstromen. Stabiliteit wint het daarmee van expansie. Verduurzaming versterkt deze beweging. Wat voorheen onderscheidend was, is nu randvoorwaardelijk. Objecten die niet voldoen, lopen een groter risico op leegstand of waardedaling. De huidige energieschok versterkt dat.

Tegelijkertijd wordt de tweedeling in de markt zichtbaarder. Op sterke locaties blijft de vraag op peil en is er ruimte voor huurgroei, terwijl zwakkere locaties en verouderde objecten vooral moeten concurreren op prijs. In dat deel van de markt is stilzitten dus geen optie. Aanpassen is geen strategische keuze, maar een noodzakelijke stap om relevant te blijven. De balans tussen locatie, kwaliteit, prijs en energieprestatie is allesbepalend. De markt vraagt daarmee minder om brede beschouwingen en meer om scherpe, selectieve keuzes.

2. Beleid als middel

Naarmate de markt gevoeliger wordt voor tegenwind, neemt het belang van stabiliteit toe. Maar grote opgaven zoals woningbouw, verduurzaming en herontwikkeling blijven urgent en laten zich niet uitstellen tot het economisch tij weer gunstiger is. Juist in zo’n fase kan beleid het verschil maken, mits het consistent en voorspelbaar wordt ingezet. Niet als doel op zichzelf, maar als middel om investeringen mogelijk te maken.

Beleggers en ontwikkelaars zijn massaal bereid om bij te dragen, maar hebben daarvoor iets nodig. Ze zijn bereid te investeren met veel kapitaal en voor de lange termijn. Zij hebben dus behoefte aan duidelijkheid over plannen, regels en randvoorwaarden. Maar ook over de rol en speelruimte die zij krijgen, vooral fiscaal. Die duidelijkheid staat al langer onder druk, wat ook verklaart dat veel buitenlandse investeerders Nederland mijden.

Dit speelt breder dan de woningmarkt. In kantoren, logistiek en retail lopen investeerders tegen dezelfde dynamiek aan. Een theoretisch aantrekkelijk rendement blijkt in de praktijk vaak kwetsbaar door belastingen en aanvullende investeringen. De kern is dat de markt ruimte nodig heeft. Ruimte om te bewegen, aan te passen en te investeren, juist ook wanneer de omstandigheden lastig zijn.

3. Gebruikers geven de markt richting

In een onzekere omgeving wordt het gedrag van eindgebruikers meer bepalend. Zolang bedrijven terughoudend blijven, stellen zij grotere beslissingen uit en verschuift de focus naar optimalisatie van de huidige situatie. Voor beleggers betekent dit dat huurdersbehoud belangrijker wordt. De kwaliteit van de relatie met de gebruiker ontwikkelt zich daarmee nadrukkelijk tot een waardebepalende factor. Energieverbruik, flexibiliteit, bereikbaarheid en comfort wegen steeds zwaarder mee. Daarmee verschuift de markt verder in de richting van vraagsturing. Niet alles wat beschikbaar is, sluit nog aan op wat gebruikers daadwerkelijk zoeken, en dat dwingt eigenaren tot scherpere keuzes in positionering en product.

De vraag naar huurwoningen blijft groot, terwijl de koopmarkt tekenen van afkoeling vertoont. Ondertussen staat ook het investeringsklimaat onder toenemende spanning. Beleid, fiscaliteit en beschikbaarheid bepalen sterk wat er haalbaar is. Het hoge transactievolume in het eerste kwartaal van 2026 geeft dan ook een vertekend beeld. Een substantieel deel van de transacties bestond uit uitponding, waardoor het volume minder zegt over structurele investeringsbereidheid.

De welwillendheid is er wel, maar voor nieuwe investeringen wordt de rekensom simpelweg steeds lastiger. Hogere rente, stijgende bouwkosten en inflatie drukken de marges en vergroten de risico’s. Hoewel deze signalen langzaam hun weg vinden naar de politiek, blijven concrete aanpassingen beperkt. Een illustratie daarvan is de nieuwe Monitor Investeringsklimaat Middenhuur, die laat zien dat het verwachte rendement op middenhuurwoningen momenteel onder het door beleggers vereiste rendement ligt. Als de ambitie is om meer te bouwen, en woningcorporaties daar alleen niet voldoende middelen voor hebben, ligt het in de rede dat er ergens beweging moet gaan komen.

De kantorenmarkt blijft draaien om locatie en kwaliteit, maar de dynamiek wordt verfijnder. Steeds meer is sprake van een verplaatsingsmarkt, waarin gebruikers bewust kiezen voor gebouwen die beter aansluiten op hun behoeften. Het gaat daarbij om flexibiliteit, duurzaamheid, bereikbaarheid en een aantrekkelijke werkomgeving. De vraag concentreert zich daardoor niet alleen op steden, maar op specifieke plekken binnen steden. Daardoor nemen de verschillen verder toe. Niet elke locatie profiteert vanzelf mee. Dit dwingt eigenaren tot scherpere keuzes over strategie en positionering.

Vooruitkijkend zien we dat ook technologische ontwikkelingen, waaronder AI, invloed hebben op de manier waarop organisaties werken en kantoorruimte benutten. Wat dit kwantitatief betekent voor de totale vraag naar kantoorruimte is nog onduidelijk, maar kwalitatief neemt het belang van hoogwaardige, flexibele en toekomstbestendige kantooromgevingen eerder toe dan af.

De markt voor bedrijfsruimten en logistiek ondervindt direct de impact van geopolitieke onzekerheid, met name via economische volatiliteit, verstoringen in toeleveringsketens en hogere energiekosten. Dit werkt vertragend op investeringsbeslissingen en ontwikkeltempo. De onderliggende vraag blijft echter robuust. De behoefte aan moderne, efficiënte en goed gelegen locaties is groot en structureel van aard. De belangrijkste knelpunten liggen in de randvoorwaarden: schaarste aan beschikbare bedrijventerreinen en bouwgrond, netcongestie en milieubeperkingen. Netcongestie is zichtbaar en urgent en belemmert nu al de ontwikkeling en uitbreiding van bedrijfsactiviteiten. Ook stikstof blijft lokaal een harde rem op nieuwe ontwikkelingen. Hoewel de recente stikstofplannen van het kabinet op termijn mogelijk meer ontwikkelruimte creëren, blijft de praktische, juridische en gebied-specifieke uitwerking voorlopig onzeker.

De nieuwbouwmarkt blijft daarmee voorlopig in de greep van deze beperkingen, waardoor het zwaartepunt verschuift naar de bestaande voorraad. Dit vergroot de kansen voor herontwikkeling, intensivering en verduurzaming van bestaande locaties, die daarmee een steeds groter aandeel in de marktontwikkeling krijgen.

De concurrentie tussen fysieke en online retail heeft geleid tot een aanzienlijke krimp van het winkelaanbod in veel winkelstraten. Winnaars zijn centra die inspelen op gemak en/of beleving, terwijl verliezers zich niet weten te onderscheiden. Deze tweedeling zet zich voort. Sterke binnensteden en goed functionerende wijkcentra blijven aantrekkelijk voor zowel bezoekers als investeerders. Een ander deel kampt met structureel overaanbod en daar staan bezettingsgraad, huurprijzen en waardeontwikkeling onder druk. Voor deze gebieden ligt de sleutel in vernieuwing: transformatie, functiemenging en gerichte investeringen in de leefomgeving zijn essentieel om perspectief te creëren. Ondertussen dient een nieuwe realiteit zich aan. De snelle opmars van AI in het dagelijks leven daagt fysieke retail uit. Sommige producten en ervaringen – zoals een ijsje of persoonlijke service – blijven per definitie fysiek. Andere activiteiten, zoals het uitkiezen van kleding, kunnen fysiek een extra dimensie krijgen. Juist daarin ligt de kans: de toekomst van retail zit in het slim integreren van AI in de fysieke winkelbeleving, om deze persoonlijker, betekenisvoller en verrassender te maken.

Voor de rest van 2026 ligt het meest waarschijnlijke scenario tussen stagnatie en verdere versnelling in. De markt vertraagt niet abrupt, maar beweegt merkbaar behoedzamer dan aan het begin van het jaar. De ontwikkeling hangt sterk samen met de duur van de geopolitieke onrust en de doorwerking daarvan op de energieprijzen, inflatie en rente. Zolang de economie groeit, blijft er ruimte voor transacties en investeringen, al komt die ruimte selectiever tot stand.

De verschillen nemen sneller toe. Het algemene marktsentiment verliest daarmee aan richtinggevende waarde, terwijl locatie, kwaliteit en gebruikersvraag juist meer bepalend worden. De rest van 2026 zal hopelijk minder draaien om geopolitiek en meer om vastgoedgerichte keuzes die bepalen waar daadwerkelijk toekomstwaarde ontstaat.