Kwartaalbericht Woningmarkt: Einde van de prijsrally – huizenmarkt koelt af

De prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen is al sinds begin vorig jaar op zijn retour. Het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen, neemt sindsdien geleidelijk steeds verder af. In vergelijking met maart bleven de prijzen in april op maandbasis zelfs stabiel. Ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar lag de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS in april nog wel 4,3% hoger. Ter vergelijking: in november 2024 piekte de jaar-op-jaarprijsstijging nog op 11,9%. De oorzaak? Er komen nog steeds veel huizen op de markt, mede door de verkoopgolf van huurwoningen – de zogenoemde uitpondgolf. Aan de vraagkant zien we tegelijkertijd enige vraaguitval door de verslechterde betaalbaarheid van koopwoningen.

Terwijl de ontwikkeling van de nominale huizenprijzen naar nul gaat, dalen de reële huizenprijzen inmiddels (figuur 2). Dit is de prijsontwikkeling gecorrigeerd voor inflatie. De reële huizenprijzen lagen in april slechts 1,8% hoger dan een jaar eerder: ongeveer hetzelfde prijspeil als bij het begin van de energiecrisis. We verwachten dat de inflatie dit jaar weer oplaait. Dit drukt de ontwikkeling van de reële huizenprijzen naar verwachting verder. Daardoor verbetert de betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van andere goederen en diensten en ook ten opzichte van de inkomens. Want de reële lonen blijven naar verwachting stijgen.

Conflict Midden-Oosten blijft waarschijnlijk niet zonder gevolgen voor huizenmarkt

Door het conflict in het Midden-Oosten zijn de hypotheekrentes licht opgelopen en is er ook meer onzekerheid. De gevolgen hiervan zijn nog niet te zien in de CBS-huizenprijsindex. Dit komt doordat de peildatum van deze statistiek het moment van de overdracht bij de notaris is. Dat is gemiddeld zo’n drie maanden na het tekenen van het voorlopige koopcontract.

Wel druppelen inmiddels de eerste signalen over de impact van het conflict binnen. Zo ziet ruim een derde van de NVM-makelaars dat aspirant-kopers wat voorzichtiger en meer afwachtend worden. Mensen nemen minder risico en nemen meer de tijd bij de aankoop van een woning. Het zorgt ook voor minder bezichtigingen. Dit versterkt een trend die we al langere tijd zien: per woning zijn er gemiddeld steeds minder contactaanvragen (figuur 3).

Recent werd ook het sentiment op de koopwoningmarkt iets negatiever. Van een neerwaartse duikvlucht zoals zichtbaar is in het consumentenvertrouwen is evenwel geen sprake (figuur 4). Dit past bij het beeld dat vooral het vertrouwen in het economische klimaat een flinke knauw heeft gekregen. Het vertrouwen in de eigen financiële situatie daalde ook, maar minder hard. En juist verwachtingen over de eigen financiële situatie bepalen het feitelijke consumentengedrag sterk. Dit verklaart waarom we ook bij eerdere crises, zoals de coronapandemie, zagen dat het vertrouwen in de algemene economische situatie kelderde zonder dat dat grote gevolgen had voor de woningmarkt. Sterker: ondanks alle onzekerheid trok de prijsgroei na 2019 juist aan. De energiecrisis leidde wel tot dalende huizenprijzen, maar dat kwam doordat de hypotheekrentes in korte tijd sterk stegen. We zien geen sterk additioneel vertrouwenseffect in de periode na de energiecrisis. We verwachten daarom dat de invloed van het vertrouwenskanaal ook nu beperkt blijft.

Ook in andere landen zijn de eerste signalen van een omslag op de woningmarkt zichtbaar

Net als in Nederland daalden de huizenprijzen ook in veel andere West-Europese landen na de Russische inval in Oekraïne (figuur 5). Hierbij valt op dat omliggende landen na de prijsdip in 2022/2023 een veel minder rap herstel kenden dan Nederland. De reële huizenprijzen liggen er vaak nog altijd een stuk lager dan in 2022. De Duitse woningmarkt is bijzonder hard getroffen: hier liggen de reële huizenprijzen nog altijd 20% lager dan op de piek eind 2021 (het prijspeil in nominale euro’s ligt er inmiddels wel weer vrijwel op het pre-crisisniveau). Ook de nieuwbouw daalde in Duitsland sterk. De VS werd veel minder sterk geraakt door de Oekraïne-oorlog, doordat energieprijzen er relatief laag bleven. Hoewel relatief gematigd, bleven de huizenprijzen er stijgen.

De gevolgen van het conflict in het Midden-Oosten zijn ook in veel andere landen nog niet in de gepubliceerde statistieken terug te zien. De signalen die er zijn, zijn bovendien tweeledig. Vooral uit Oceanië – dat bijzonder hard is getroffen door verstoringen in de toelevering van olieproducten – komen sombere berichten. Zo slaat de Australische woningmarkt inmiddels om. In Nieuw-Zeeland is een stevige daling van het aantal transacties zichtbaar en zijn de huizenprijzen gestagneerd. Dichter bij huis rapporteerde de UK Nationwide Building Society dat de huizenprijzen in het VK in mei daalden met 0,6%. De Duitse woningmarkt bevindt zich daarentegen nog volop in de herstelfase, met vooralsnog verder herstel van de huizenprijzen.

We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar met 2,8% stijgen en volgend jaar met 2,0% (figuur 6). Ten opzichte van onze vorige (tussentijdse) huizenmarktraming is onze raming voor 2026 nagenoeg gelijk gebleven (een verlaging van de verwachte prijsgroei van 2,9% naar 2,8%). Voor 2027 is de bijstelling iets groter, want eerder gingen we voor dat jaar nog uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van 3,1%.

Ondanks het huizenprijsplusje voor 2026 verwachten we dat de huizenprijzen dit jaar niet verder stijgen. Maar doordat de prijzen van koopwoningen in de loop van 2025 nog wel behoorlijk stegen, ligt het gemiddelde prijsniveau in 2026 toch hoger dan vorig jaar; de prijsstijging is dus het gevolg van het zogenoemde overloopeffect. Dat we voor dit jaar nog altijd prijsstabilisatie voorzien – want ook in onze vorige raming gingen we uit van afvlakkende huizenprijsgroei binnen 2026 – komt vooral door de aanhoudende verkoopgolf van huurwoningen en de verslechterde betaalbaarheid van koopwoningen. Ook het conflict in het Midden-Oosten heeft een effect.

We gaan uit van een afname in het woningaanbod na dit jaar, door minder nieuwbouw en doordat de uitpondgolf uitdooft. Volgend jaar trekt de ontwikkeling van de huizenprijzen daarom weer wat aan, hoewel hetzelfde overloopeffect dan juist tot een relatief gematigde ontwikkeling van het jaarcijfer leidt.

Macro-economisch beeld somberder

Het macro-economische beeld is ten opzichte van de vorige ramingsronde iets somberder. In ons vorige kwartaalbericht gingen we er nog van uit dat de Straat van Hormuz begin juni weer open zou gaan. Maar in ons nieuwe basispad verwachten we dat de onderhandelingen om te komen tot een duurzaam akkoord voorlopig geen resultaat opleveren en dat tot september geen sprake zal zijn van grootschalige verscheping van olie en vloeibaar gas (LNG) door de Straat van Hormuz.

Door het uitbreken van het conflict in het Midden-Oosten groeit de Nederlandse economie de komende tijd minder hard. Voor dit jaar voorzien onze macro-economen een economische groei van 1,0% gevolgd door 0,8% volgend jaar. De werkloosheid loopt dit jaar verder op – zij het minder hard dan eerder voorzien – van 3,9% in 2025 naar 4,2% in 2026 en 4,5% in 2027.

Door het conflict stijgen de energieprijzen en in het bijzonder de prijs van olie. Dit werkt door in de prijzen van allerlei goederen, zij het soms met enige vertraging. Op termijn werkt de hogere inflatie ook door in de lonen – werknemers willen namelijk worden gecompenseerd voor de hogere prijzen – en daarmee ook in de prijzen van diensten. Naar verwachting loopt de HICP-inflatie dit jaar op naar 3,0% om volgend jaar verder te stijgen naar 3,9%.

De hogere inflatie en het inflatierisico hebben gevolgen voor de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes – een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrentes. Op het moment van schrijven – begin juni – ligt de 10-jaars swaprente zo’n 30 basispunten (0,3%-punt) hoger dan eind februari (figuur 7). Doordat de kapitaalmarktrentes begin dit jaar aanvankelijk wat daalden, is het verschil met begin januari echter slechts 5 basispunten. Onze rente-experts verwachten dat de kapitaalmarktrentes dit jaar – in navolging van de trend die we al sinds begin 2025 zien – verder oplopen, waarna ze eind dit jaar ruim 20 basispunten hoger liggen dan nu.

Bij een hogere rente kunnen huizenkopers bij een gelijk inkomen minder lenen. Maar de lonen stijgen dit jaar en volgend jaar naar verwachting ook, en wel met respectievelijk 4,3% en 4,0%. In beide gevallen ruim boven het langjarige gemiddelde van 2,1% over de periode 2000-2021. Vooral voor dit jaar voorzien we een toename van de leenruimte (figuur 8). Naar schatting kan een huishouden met twee modale jaarinkomens dit jaar een kleine 14.000 euro meer lenen voor een huis dan in 2025. Voor 2027 is het een ander verhaal: de door ons geschatte stijging van de leenruimte komt dan op slechts 2.000 euro uit; de hogere rente doet het effect van de hogere lonen teniet.

Dat het rente-en-looneffect dit jaar zo anders uitpakt dan volgend jaar hangt samen met de manier waarop het Nibud de maximale leenruimte berekent. Het rekent namelijk met renteschijven van 0,5%-punt. Bij iedere renteschijf hoort een maximale toegestane financieringslast, die oploopt met de rente om rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek. Een kleine rentestijging kan ervoor zorgen dat je in een hogere renteschijf valt, waardoor je niet minder maar juist wat méér kunt lenen. Ter illustratie: bij een rente van 3,5% kan een huishouden met twee modale jaarinkomens circa 460.000 euro lenen voor een energiezuinig huis met energielabel A of B. Bij een rente van 3,501% (de volgende schijf) stijgt dat bedrag tot circa 478.000 euro. Pas bij een verdere stijging van de rente naar 3,82% duikt de maximale hypotheek onder de 460.000 euro. En waar we voor dit jaar verwachten dat de stijgende rentes samengaan met een verschuiving naar de volgende renteschijf, verwachten we voor volgend jaar dat de doorsnee huizenkoper ook bij de voorziene verdere rentestijging binnen dezelfde renteschijf blijft, wat de maximale hypotheek drukt. Onze schatting is evenwel een grove indicatie. De exacte renteschijf verschilt immers sterk tussen huizenkopers. Zo betalen huishoudens met NHG doorgaans een relatief lage rente, net als huizenkopers met een lage hypotheek ten opzichte van de marktwaarde van hun woning, en kunnen sommige doorstromers de lagere rente van hun bestaande hypotheek meenemen.

Aantal te koop staande woningen neemt niet langer in hoog tempo toe

Naast vraagontwikkelingen spelen ook trends aan de aanbodkant van de woningmarkt een belangrijke rol bij de totale marktontwikkeling. Onze verwachtingen over het aanbod zijn getemperd. Dat komt omdat we na dit jaar door een combinatie van vraag- en aanbodfactoren een terugval in de nieuwbouw voorzien (hierover meer in hoofdstuk “Minder woningbouw na 2026”). En minder nieuwbouw betekent in de regel ook minder ‘te koop’-bordjes in de bestaande bouw, doordat er dan minder doorstroming is. Anders dan de afgelopen twee jaar – toen het aanbod in de lift zat door de verkoopgolf onder woningbeleggers – verwachten we bovendien op korte termijn een terugval in het aantal woningen die woningbeleggers te koop zetten. Dit komt doordat veel ex-huurwoningen die particulieren verkopen onder een tijdelijk contract werden verhuurd. Deze contracten mochten maximaal twee jaar duren. Maar per 1 juli 2024 geldt een nieuwe wet waardoor vaste huurcontracten weer de norm zijn.

In lijn met onze eerdere verwachting lijkt de piek in het aantal verkopen van woningbeleggers aan gewone huizenkopers inmiddels bereikt. Vorig jaar zagen we de groei van het tempo waarmee de uitpondgolf zich voltrok ieder kwartaal een beetje verder afzwakken. De afgelopen vier kwartalen verkochten verhuurders een kleine 39.000 ex-huurwoningen aan gewone huizenkopers; een fractie minder dan het aantal verkopen in heel 2025 (figuur 9). Ze kochten juist iets meer woningen aan, waardoor de netto verkopen voor het eerst sinds 2023 iets daalden. Bovendien zijn er op het ministerie van Volkshuisvesting plannen in de maak die ervoor moeten zorgen dat minder beleggers afhaken. Hoewel de aangekondigde maatregelen volgens een peiling van Vastgoed Belang onvoldoende zijn om de uitpondgolf te stoppen, suggereren de cijfers van het Kadaster bovenal dat de bulk van degenen die wilden uitstappen dit inmiddels al heeft gedaan. De daling in het aanbod dempt de prijseffecten van de door ons voorziene daling van de vraag naar koopwoningen.

In de eerste drie maanden van het jaar waren er opnieuw stevige regionale verschillen in het tempo waarmee de huizenprijzen groeien. Daarbij valt een duidelijke knip te zetten tussen regio’s in het westen van het land en regio’s in het oosten van het land: in het westen – vooral in de noordvleugel van de Randstad – stegen de huizenprijzen minder hard dan in het oosten (figuur 10). In Groot-Amsterdam en omgeving waren bestaande koopwoningen zelfs ‘slechts’ 2,4% duurder dan een jaar eerder. De huizenprijzen stegen in deze regio dus ongeveer even hard als de consumentenprijzen; want de inflatie (HICP) kwam in het eerste kwartaal van dit jaar uit op 2,3%. In reële termen stegen de huizenprijzen dus nauwelijks. Dit geldt ook voor de Zaanstreek en in iets mindere mate Agglomeratie Haarlem. Koploper Oost-Groningen noteerde in het eerste kwartaal juist een huizenprijsgroei van 9%.

Dat de huizenprijzen vooral hard stijgen in Groningen is geen eenmalige toevalstreffer. In de afgelopen twee jaar noteerden de regio’s in die provincie keer op keer een bovengemiddelde huizenprijsgroei. Zo bestendig is het niet overal. Zo werden de regio’s Flevoland en Utrecht lange tijd gekenmerkt door een relatief stevige huizenprijsgroei. Maar daar kwam vorig jaar een einde aan. Waar de prijzen in Utrecht in het eerste kwartaal van vorig jaar nog stegen met gemiddeld 13%, bleef de gemiddelde prijsgroei dit jaar voor diezelfde periode steken op 4,7% – zelfs beneden het landelijke gemiddelde van 5,2%. In Flevoland waren bestaande koopwoningen in het eerste kwartaal ‘slechts’ 3,7% duurder dan vorig jaar.

Bij de regionale verschillen in huizenprijsontwikkeling speelt de uitpondgolf een belangrijke rol. Het extra aanbod van woningen drukt de prijsontwikkeling vooral in regio’s met veel huurhuizen. Dit zijn vaak grote steden. In meer landelijke regio’s is dit extra aanbod veel minder groot, waardoor de woningmarkt daar relatief krapper in zijn jasje zit.

Ook over heel 2026 verwachten we de hoogste gemiddelde huizenprijsstijging in de regio Oost-Groningen (figuur 11). De huizenprijzen stijgen daar naar verwachting met 6%. Andere regio’s waar we relatief hoge prijsstijgingen verwachten – zoals Noord-Limburg en de Achterhoek – liggen eveneens aan de randen van het land. Amsterdam en de regio Haarlem zijn de hekkensluiters in onze huizenprijsvoorspelling. Hier stijgen de huizenprijzen slechts nipt: we gaan uit van een gemiddelde prijsstijging van 1%. Het voor dit jaar voorspelde regionale beeld lijkt daarmee op dat van het afgelopen jaar. We verwachten dat dit regionale beeld vanaf volgend jaar gaat schuiven. Doordat de uitpondgolf geleidelijk uitdooft, verkrapt de woningmarkt juist in de grootstedelijke regio’s waar nu relatief veel aanbod is van ex-huurwoningen. Hierdoor trekt de huizenprijsgroei daar waarschijnlijk aan.

Zoals gebruikelijk in het voorjaar zien we ook nu een opleving van het aantal te koop staande woningen. Maar ook los van dit seizoenseffect is er meer aanbod. In vergelijking met een jaar geleden staan er momenteel in heel Nederland ruim 18% meer huizen te koop op woningplatform Funda. De markt absorbeert dit extra aanbod tot nu toe goed: in de afgelopen twaalf maanden wisselden bijna 244.000 woningen van eigenaar, waarmee de verkooprecords uit 2021 bijna zijn geëvenaard (figuur 12). Ruim 35% van de verkochte bestaande koopwoningen was een appartement. Begin 2020 gold dit voor slechts een op de vier verkochte woningen; mede door de uitpondgolf hebben appartementen een steeds groter gewicht gekregen in het totale aantal woningverkopen.

Hoewel het aantal woningverkopen nog altijd toeneemt, gaat de vaart er wel wat uit (figuur 13). Jaar-op jaar zijn in de afgelopen twaalf maanden 12,5% meer woningen verkocht dan een jaar eerder. Dat is stevig, maar in oktober was dit nog 17,9%. Vooral de verkoop van appartementen neemt niet meer zo hard toe als in de eerste drie kwartalen van 2025. Dit past bij het beeld dat de uitpondgolf de piek bereikt lijkt te hebben.

Dit en volgend jaar wisselen minder woningen van eigenaar

Waar vorig jaar nog 239.000 woningen van eigenaar wisselden, zijn dat er dit jaar naar verwachting 227.000; zo’n 12.000 minder dan in 2025 (figuur 14). Voor 2027 gaan we uit van een verdere terugval van het aantal transacties naar 200.000 woningen. De voorziene afname van het aanbod van ex-huurwoningen drukt het aantal mogelijke transacties op de koopwoningmarkt. Terwijl de doorstroming dit jaar nog wordt gestuwd door de oplevering van relatief veel nieuwbouwwoningen, verwachten we de komende jaren minder nieuwbouw. Bovendien zien we aan de vraagkant dat een deel van de potentiële huizenkopers afhaakt.

We verwachten dat er dit jaar meer nieuwe woningen worden opgeleverd dan de 69.000 van vorig jaar. De neerwaartse trend in opleveringen van de afgelopen drie jaar wordt daarmee eindelijk doorbroken. De stijging van opleveringen hangt samen met het grote aantal woningen dat in aanbouw is (figuur 15). Er zitten sowieso veel woningen in de pijplijn. Maar dat komt niet alleen door veel bouwactiviteit, maar ook doordat de bouw van nieuwbouwwoningen steeds langer duurt. Vooral bij appartementencomplexen zien we veel vertraging ontstaan tijdens het bouwproces.

Vooruitkijkend verwachten we niet dat de woningbouw op korte termijn in de richting van de beoogde 100.000 woningen per jaar erbij beweegt. Zowel vraagfactoren als aanbodfactoren spelen hierbij een rol. Hoewel gemeenten de afgelopen twaalf maanden 91.000 woningbouwvergunningen afgaven, laat de praktijk zien dat zij een stuk meer woningen vergunnen dan bouwers en ontwikkelaars daadwerkelijk realiseren (figuur 16).

De verkoop van nieuwe koopwoningen valt al enige tijd terug (figuur 17). Zo zijn er in de eerste vier maanden van dit jaar 12% minder nieuwbouwkoopwoningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. NVM-makelaars signaleren dat het de laatste tijd wat langer duurt om nieuwbouwwoningen verkocht te krijgen; vooral appartementen zijn lastiger te verkopen. Aspirant-kopers zouden afhaken doordat het aanbod niet goed aansluit bij de vraag. Ook de lange doorlooptijden en de daarmee gepaard gaande hogere overbruggingskosten drukken de vraag. Nieuwbouwappartementen ondervinden momenteel bovendien concurrentie van de vele goedkopere ex-huurappartementen die de koopsector opstromen.

En het effect van het conflict in het Midden-Oosten komt daar nog bij. De nieuwbouw is relatief gevoelig voor schommelingen in de rente en conjunctuur. Nu al is het vaak lastig om projecten financieel rond te rekenen. En dat kan de komende tijd nóg lastiger worden. Door de oplopende inflatie worden bouwmaterialen als hardhout, cement en staal duurder. Ontwikkelaars kunnen deze hogere bouwkosten lastig doorschuiven naar de kopers van nieuwbouwwoningen zonder dat dit ten koste gaat van aantallen. Ook de overheidssturing op betaalbare bouw speelt een rol. Een kleine verhoging van de koopsom van koopwoningen kan er al toe leiden dat deze niet meer tot het betaalbare segment worden gerekend. En een verhoging van de koopsommen van huurwoningen leidt tot afhakende verhuurders, doordat deze door maximale huurgrenzen in de sociale huur en middenhuur beperkt zijn in hun mogelijkheden om een hogere huur te vragen.

Tot slot blijven knelpunten aan de aanbodzijde van de woningbouw hardnekkig. Niet alleen vergt het hele proces van plan tot realisatie een heel lange adem, ook de vanaf 2027 geldende Kaderrichtlijn Water en de problemen rondom netcongestie hangen inmiddels als een donkere wolk boven de woningbouw. Het stroomnet heeft op veel plekken in het land de maximale capaciteit bereikt. Een nieuwbouwwoning aansluiten op het elektriciteitsnetwerk is daardoor niet langer een vanzelfsprekendheid. Want vanaf de zomer komen ook kleinverbruikers op de wachtlijst als er geen capaciteit is. Woningbouw heeft weliswaar een hoge prioriteit, maar een betere plek op de wachtlijst geeft geen garantie op een aansluiting.