Opinie

Paniek om huizenprijsdaling is onnodig

6 februari 2023 8:30 RaboResearch

Ondanks de afkoelende woningmarkt blijven veel huizen ‘boven water’ door gezonder leengedrag en jaren aan huizenprijsstijgingen. Dat is positief voor aspirant-starters.

This sign indicates that the house is for sale

De huizenprijzen daalden in december met 2,3 procent ten opzichte van de maand ervoor; de grootste daling in 10 jaar tijd. En die daling zet nog wel even door. We verwachten dat bestaande koophuizen tegen het einde van 2024 zo’n 6,6 procent goedkoper zijn dan op de piek in de zomer van 2022. Sommige woningmarktdeskundigen gaan uit van een veel scherpere daling, wat vorige week de paniekerige krantenkop ‘Huizenmarkt stort verder in’ opleverde.

We zijn echter nog ver verwijderd van een herhaling van 2008-2013. Toen daalden de huizenprijzen uiteindelijk met ruim 21 procent en kwam liefst een op de drie huizen ‘onder water’ te staan. De huizenmarkt is nog altijd vrij krap, zeker in vergelijking met 2008. En hoewel een deel van de potentiële kopers afhaakt, blijft het aantal verkopen redelijk op peil. Maar zelfs als de huizenprijzen wél kelderen, dan nog denken we dat maar weinig huizenbezitters en -verkopers hoeven te vrezen dat hun huis minder waard wordt dan de resterende hypotheekschuld, en dat ze bij verkoop met een restschuld blijven zitten.

Dat komt door de berg aan overwaardes. Inmiddels hebben zelfs 25- tot 35-jarige huiseigenaren naar schatting in doorsnee zo’n 90.000 euro aan overwaarde. De eerste motor daarachter zijn de stevige huizenprijsstijgingen die we lange tijd zagen; in de twee jaar voor de piek stegen huizenprijzen met liefst 33 procent. Ten tweede speelt ook het gezondere leengedrag van kopers en huiseigenaren mee.

Aan de vooravond van de huizenprijsdaling tussen 2008 en 2013 was het leengedrag niet zo gezond. Er werden hogere hypotheken afgesloten dan de waarde van het huis, en op die hypotheken werd lang niet altijd afgelost. Begin 2008, dus nog voordat de huizenprijzen überhaupt begonnen te dalen, had al 13 procent van alle eigenaar-bewoners een hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van het huis.

Als de huizenprijzen weer met 20 procent zouden dalen, dan krijgt volgens DNB slechts 8 procent van alle huiseigenaren te maken met een potentiële restschuld. Dat is dus nog minder dan bij aanvang van de huizenmarktcrisis in 2008. Vooral degenen die onlangs een eerste huis hebben gekocht, en die daarbij de randjes van de leenmogelijkheden hebben opgezocht, riskeren een restschuld wanneer ze hun huis (moeten) verkopen.

Doorgaans blinkt het Haagse woonbeleid uit in het plakken van pleisters. Maar dat het restschuldrisico op macroniveau vandaag de dag wezenlijk kleiner is, is deels te danken aan de koers die onder Rutte I is ingezet. Tegenwoordig wordt aflossen gestimuleerd en is het onmogelijk meer te lenen dan de waarde van het huis, verduurzamingsuitzonderingen daargelaten.

Deze koerswijziging beperkt het risico op een (potentiële) restschuld in tijden van huizenprijsdaling, maar kan ook gunstig uitpakken voor aspirant-starters. Want zolang huiseigenaren met verkoopplannen nog geen ander (duurder) huis hebben gekocht, zijn ze door hun overwaarde waarschijnlijk eerder geneigd een lager bod te accepteren. Simpelweg omdat dit niet meteen een pijnlijke restschuld oplevert. En dat is goed nieuws voor degenen die lange tijd geen voet tussen de deur kregen in de veel te overspannen koopwoningmarkt van de afgelopen jaren.


Eerder verschenen bij RTL Nieuws