Veranderingen hypotheekregels 2026

Sinds 2024 wordt de hoogte van de maximale hypotheek bepaald door het energielabel van de woning. Een energiezuinig huis heeft lagere energiekosten en daarom kun je voor zo’n huis meer geld lenen. Maar als het huis een minder goed label (E, F of G) heeft, kun je juist minder lenen.

Ga je je eigen huis verduurzamen met energiebesparende voorzieningen? Sinds 2024 is er dan meer leenruimte voor woningen met lagere energielabels, omdat na verduurzaming bespaard kan worden op de energierekening.

In 2026 veranderen enkele bedragen binnen deze regeling, dus kijk goed naar de bedragen per 1 januari 2026.

Koop je een huis en wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan is de NHG-grens daarvoor het maximum. Dit bedrag wordt ieder jaar opnieuw berekend. In 2026 wordt het bedrag verhoogd naar € 470.000 (in 2025 was dit € 450.000). Dit betekent dat de waarde van je huis niet hoger mag zijn dan € 470.000. Dat is met verbouwingskosten erbij als die er zijn.

Wil je het huis verduurzamen? Dan kun je meer lenen. Met energiebesparende maatregelen wordt de NHG-grens in 2026 verhoogd naar € 498.200 (2025: € 477.000).

De verhoogde NHG-grens zorgt ervoor dat meer mensen deze garantie kunnen gebruiken. Raak je bijvoorbeeld werkloos of arbeidsongeschikt? Dan zijn er oplossingen zoals een tijdelijke overbrugging of betaalpauze. Blijkt de daling van je inkomen niet tijdelijk en verkoop je je woning met een restschuld? Dan kan NHG deze kwijtschelden, je hoeft er dan niet meer voor te betalen.

Bovendien profiteer je met een NHG-hypotheek van een lagere rente. De kosten voor een NHG-hypotheek blijven laag. Sinds 1 januari 2025 bedraagt dit percentage 0,4% van het totale hypotheekbedrag, en dat blijft ook zo in 2026. Deze kosten kun je voor 1 keer aftrekken van je belasting.

Als je een huis koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Als starter krijg je een vrijstelling. Dit betekent dat je over het aankoopbedrag geen belasting betaalt. Deze vrijstelling gaat per 1 januari 2026 omhoog naar € 555.000. Goed nieuws als je je eerste huis koopt dus! Belangrijkste voorwaarden zijn dat je jonger dan 35 jaar oud bent en nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling.

Heb je al een koophuis en ga je verhuizen naar een andere woning? Als je nog geen 35 jaar bent kun je ook als doorstromer gebruik maken van de vrijstelling. Dit kan alleen als je nog niet eerder van de vrijstelling gebruik hebt gemaakt. Voor doorstromers in andere situaties is de overdrachtsbelasting 2% van de aankoopprijs.

Hoeveel je volgend jaar kunt lenen voor de aankoop van een huis, wordt bepaald door de nieuwe regels over lenen. Die zijn bedacht door het Nibud.

Wil je een schatting van hoe hoog jouw maximale hypotheek in 2026 kan zijn?