Het potentieel van smart buildings

Optimaliseren cashflow

Tegenwoordig worden we steeds meer omgeven door Big Data en Internet of Things en dat zal in de toekomst alleen maar meer worden. Rond het jaar 2020 zullen zo’n 20 miljard apparaten wereldwijd met internet verbonden zijn en daardoor ook steeds meer met elkaar. Tegelijkertijd groeien de mogelijkheden voor mensen om via smartphones en tablets te communiceren met apparaten. Zo ook in de gebouwde omgeving en dat gaat vele nieuwe mogelijkheden opleveren voor het optimaliseren van de manier hoe we met vastgoed om kunnen gaan.

Het gebruik van een gebouw brengt kosten met zich mee. Het betreft naast instandhoudings- en onderhoudskosten ook de facilitaire kosten, variërend van energie- en verbruikskosten tot kosten van services zoals schoonmaak, catering, receptie of beveiliging.

De opbrengstenkant bestaat hoofdzakelijk uit de vergoedingen van de gebruiker(s). Denk aan de huuropbrengsten die een belegger ontvangt, of de toegevoegde waarde aan het bedrijfsproces die de huisvesting levert.

Nieuwe technologieën, sensortechniek en Internet of Things optimaliseren niet alleen de werkprocessen zelf, maar leveren ook relevante informatie op voor huisvestingsvraagstukken. Ze maken het daadwerkelijk ruimtegebruik en de toegevoegde waarde voor het bedrijfsproces tot op werkplekniveau transparant. Gebouwinformatie wordt interactief en op real-time-basis beschikbaar en uitwisselbaar met bijvoorbeeld smartphones. En daarmee ontstaan vele nieuwe mogelijkheden voor facility- en vastgoedmanagers, vastgoedbeleggers en financiers om nieuwe technologische mogelijkheden in te zetten ter optimalisatie van de gebouwcashflow. Dat geldt in vrijwel alle vastgoedsegmenten.

Kantoorgebouw The Edge in Amsterdam

Een mooi voorbeeld op dit moment hoe Big Data in een gebouw kunnen worden gebruikt, is het in november 2014 aan de Amsterdamse Zuidas opgeleverde kantoorgebouw The Edge. Het gebouw is ontwikkeld door OVG, de ontwikkelaar die in Eindhoven ook de herontwikkeling van de Rabobank-locatie Fellenoord doet.

In The Edge is men door de inzet van nieuwe technologieën en het op een nieuwe manier combineren van bestaande technieken erin geslaagd één van de duurzaamste kantoorgebouwen ter wereld te realiseren. Met de inzet van meer dan 28.000 sensoren worden continu diverse gebouwprestaties gemeten, wat leidt tot geheel nieuwe inzichten over het gebruik tot op individueel werkplekniveau. Tegelijkertijd kunnen gebruikers van het gebouw via hun smartphone communiceren met het gebouw en met de faciliteiten daarin. Op basis van de individuele voorkeur wordt de instelling van bijvoorbeeld klimaat, licht e.d. automatisch aangepast, tot op het niveau van het kopje koffie toe. Zo kan de werkplek maximaal worden aangepast aan de wensen van de individuele gebruiker. Dit leidt tot verbetering in de kwaliteit van het werkplekaanbod en daarmee tot meer tevreden medewerkers.

Facilitaire processen worden beter beheersbaar en beter stuurbaar. Waarom bijvoorbeeld nog een ruimte schoonmaken, als je weet dat deze toch niet gebruikt is sinds de laatste schoonmaakronde? In totaal wordt in The Edge voor de gebruiker een besparingspotentieel van circa € 4.000 per werkplek bereikt. Er ontstaan daarmee tevens vele nieuwe benchmarkmogelijkheden.

Voor de langere termijn levert het een goed inzicht op in het gebruik en de bezetting van werkplekken en vierkante meters, waardoor langetermijnhuisvestingsbeslissingen beter kunnen worden onderbouwd. Op die manier wordt tevens in breder maatschappelijk verband een belangrijke duurzaamheidsbijdrage mogelijk; er kan immers met geringere marges ten aanzien van de huisvestingsbehoefte worden gerekend. Tevens ontstaan mogelijkheden tot het aangaan van alternatieve of flexibele contractvormen, bijvoorbeeld op basis van betaling per uur van het daadwerkelijk gebruik van een ruimte.

Betekenis voor het financieren van vastgoed

Door efficiënter gebruik van gebouwen zal de leegstand in zijn totaliteit toenemen, waardoor huurprijzen verder onder druk komen te staan. Met inzet van smart buildings ontstaan zowel voor de eigenaren als voor de gebruikers geheel nieuwe inzichten en mogelijkheden met betrekking tot het gebouwgebruik.

Gebruikers zullen vanuit de optimaliseringswens van hun huisvestingsbehoefte steeds nadrukkelijker interesse krijgen in het verzamelen van data rondom hun gebouwgebruik. Met slimme gebouwen kan bovendien steeds beter aan de flexibele behoefte van gebruikers tegemoet worden gekomen, waardoor waardecreatie mogelijk is. Slimme gebouwen geven actieve beleggers in een toenemende concurrerende marktinformatie en middelen om zittende huurders te behouden en nieuwe huurders voor zich te winnen.

Ook de rol van de financier komt mogelijk in een ander daglicht te staan. Er ontstaat een beter inzicht in de cashflow van het gebouw en daarmee van de leninglastendekking van de betreffende vastgoedfinanciering. Analyse van gebruiksdata levert zodoende een voorspellende waarde, wat ook met zich mee zal brengen dat de vraag naar en flexibiliteit van vastgoedfinancieringen zal toenemen. Op een hoger niveau zal beter inzicht ontstaan in trendmatige ontwikkelingen in segmenten van de vastgoed- en de gebruikersmarkt.

Vastgoed is kapitaalintensief en verkeerde investeringen brengen in breder maatschappelijk verband ongewenste effecten teweeg zoals kapitaalvernietiging. Met het investeren in slimme gebouwen investeren we dus ook in elkaar!

Dit artikel is in mei 2015 uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank.

Contact

Rabobank