Hoe herken ik toekomstbestendig vastgoed?

Locatie, locatie, locatie is passé

Lange tijd was het adagium in de vastgoedmarkt dat de locatie de waarde van het vastgoed bepaalt: locatie, locatie, locatie. Natuurlijk is locatie belangrijk, maar het is niet de enige factor die waardeperspectief op de langere termijn kan bieden. Er zijn voorbeelden genoeg van lege kantoren in de centra van onze steden die al jaren leegstaan. Superlocaties, maar niemand wil er zitten. Of juist andersom: hoeveel locaties zijn er niet die twintig jaar geleden superhot waren, in de markt ook zo werden benoemd, maar waar nu niemand meer wil zitten. Wat is locatie, locatie, locatie dan nog waard?

Locatie, gebouw én gebruiker

De commerciële levensduur van gebouwen en locaties wordt korter. En dat moeten we ons goed realiseren bij de financiering en beoordeling van vastgoed. Om toekomstbestendig vastgoed te herkennen, gaan we op zoek naar die combinaties waar locatie, gebouw en gebruik nu en op termijn 'vanzelfsprekend' zijn. En dan valt op dat dit voor veel objecten niet zonder meer opgaat, of slechts deels. Maar in veel gevallen ook helemaal niet!

Bij het financieren van vastgoed moet worden herkend waar de combinatie locatie, gebouw en gebruiker elkaar overlappen. Daar is:

  • Een stabiele kasstroom realistisch.
  • Waardeperspectief op langere termijn mogelijk.

Vanuit de vastgoedsector is het vastgoed bijna altijd het uitgangspunt: locatie en gebouw creëren nieuwe vraag. Maar snel veranderende omgevingsfactoren zorgen juist voor verandering van het vastgoedgebruik. Dynamiek ontstaat niet aan de aanbodzijde van de markt, maar juist aan de vraagzijde.

Anders kijken naar vastgoedfinanciering

We moeten dus anders kijken naar vastgoed. De gevolgen voor de financiering moeten we duidelijker differentiëren.

  • De concurrentie in het beleggen en financieren in toekomstbestendig vastgoed wordt groter. Niet in de laatste plaats doordat het vastgoed dat zich hier écht voor kwalificeert, door krimp en uitval van gebruikers naar verwachting schaarser wordt.
  • Vooral de langetermijnkwaliteit van de locatie wordt in de toekomst minder vanzelfsprekend. Leegstand blijft structureel aanwezig in veel sectoren en regio’s en de keus is aan de gebruiker. En juist die gebruiker is met de veranderende omgevingsfactoren steeds vaker op zoek naar flexibiliteit. We zien dan ook in toenemende mate dat de stabiliteit van de huurstroom belangrijk wordt. De relatie tussen kwaliteit en lengte van de huurstroom, het risico van de financiering en het rendement moet onderdeel zijn van hoe we financiering inrichten.
  • Nieuwe mogelijkheden ontstaan op die locaties waar wel gebruikersvraag is, maar (nog) geen geschikt vastgoed. Hier is waardepotentieel mogelijk door te investeren in herontwikkeling, transformatie of waar nodig nieuwbouw. Herkennen van deze mogelijkheden vraagt om specifieke vastgoedkennis en in veel gevallen ook een gezonde dosis ondernemerschap.
  • Naast herkennen van ‘toekomstbestendig vastgoed’ is het ook van belang het tegenovergestelde te herkennen: (toekomstige) leegstand. Duidelijk is dat een groeiend deel van de vastgoedvoorraad dit risico loopt. Hiervan moeten we ons bewust zijn.

Kortom, vastgoed financieren in de huidige markt vraagt om een brede benadering van de totale context. We moeten dus anders kijken naar vastgoed. De gevolgen voor de financiering moeten we duidelijker differentiëren.

Dit artikel is in november 2014 uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank.

Contact

Rabobank