Kantoorpanden: toenemende kansen voor transformatie

Vanaf 2005 zijn meerdere initiatieven gestart om vraag en aanbod van kantoren beter op elkaar te laten aansluiten. Het is logisch dat daarbij de eerste aandacht uitging naar het zogenaamde laaghangend fruit. Transformatieprojecten die vijf jaar terug nog niet voor mogelijk werden gehouden, zien we nu steeds vaker toch ontluiken. Van kansloos, via kansarm en kansvol naar kansrijk, wat oorspronkelijk zeker nog niet als laaghangend fruit werd bestempeld, wordt toegankelijker. In dit artikel zoomen we in op de toenemende kansen voor transformatie van kantoorpanden.

Welke initiatieven zijn gestart?

In 2005 startte Amsterdam met de kantoorloods, om vraag en aanbod van kantoorruimte te inventariseren en een beter evenwicht te realiseren. Dit initiatief kreeg al snel elders navolging. Eveneens in Amsterdam werd een verordening aangenomen om vastgoedeigenaren aan te schrijven om in actie te komen teneinde structurele leegstand te verhelpen. Velen kennen het in juni 2012 ondertekende ‘Convenant aanpak leegstand kantoren’, een samenwerking tussen overheden en belangenorganisaties van ontwikkelaars, beleggers en gebruikers van kantoren.

Kantoorpanden worden omgebouwd tot werkplekken, vergaderruimten en ontmoetingsplaatsen voor flexwerkers en zzp’ers, zoals HNK, Seats2meet, WeWork of lokale initiatieven. Steeds meer traditionele huurders lijken ook hiervoor te kiezen, wat een extra boost voor de transformatie van leegstand geeft.

Wat is er tot op heden gerealiseerd?

Lokale en regionale beleidsplannen zijn aangepast en de totale plancapaciteit is gereduceerd (provincie Utrecht spant de kroon). Dit resulteerde in minder nieuwbouwplannen (in 2014 toch nog 250.000 m² ten opzichte van circa 600.000 m² in de topjaren 2008/2009). Sinds 2013 wordt jaarlijks circa 700.000 m² kantoorruimte uit de markt genomen voor met name wonen, hotels en zorgvastgoed. In vijf jaar tijd is circa een half miljoen m² kantoor gesloopt.

Groeiend besef

Wat zijn de achterliggende redenen dat het laaghangende fruit toegankelijker wordt? Er is sprake van groeiende realiteitszin, zowel bij eigenaren (afwaarderingen op de boekwaarde zijn onvermijdelijk) als bij lokale overheden (aanpassen van bestemmingsplannen voor nieuwe ontwikkelingen). De centrale overheid draagt ook haar steentje bij met het verlengen van de wettelijke termijn voor tijdelijke transformatie van vijf naar tien jaar, zodat investeringen ten behoeve van herontwikkeling over een langere termijn financieel verwerkt kunnen worden. Vraag en aanbod worden weer meer duurzaam in balans gebracht.

Het besef groeit dat ondanks de aantrekkende economie de vraag naar kantoorruimte daalt als gevolg van automatisering, het groeiend aantal zzp’ers en de toenemende mogelijkheden die er zijn om thuis of elders te werken. Dit speelt ook bij grote kantoorgebruikers zoals financiële dienstverleners en de rijksoverheid.

In ons land staat circa 2,2 miljoen kantoorruimte langer dan vijf jaar leeg. Deskundigen schatten in dat een groot deel van deze kantoren niet meer rendabel te exploiteren is. Transformatie of slopen ligt dan voor de hand. Transacties vinden plaats tegen bodemprijzen tot wel € 300,- per m² kantoor, waar in een ‘gezonde markt’ circa € 1.000,- per m² betaald wordt. Eigenaren hebben echter weinig prikkels om te slopen, want leeg laten staan kost vaak minder dan slopen. Vooral middelgrote en kleinere steden kampen met kansarme langdurige leegstand, zelfs bij stationslocaties. Beleggers hebben vooral belangstelling voor de grotere steden, met goed openbaar vervoer en een vertrouwen in langdurige economische dynamiek en stedelijke netwerken. De businesscase van een transformatie is niet overal even gemakkelijk rond te rekenen.

Waar zijn de mogelijkheden?

De meeste transformaties resulteren in woonruimte, hotels of zorgvastgoed. Ook zien we regelmatig een combinatie van functies ontstaan, waarmee vaak wordt ingespeeld op de specifieke gebruikersdynamiek op de locatie van het object. Goede voorbeelden doen volgen en in toenemende mate zien we dat partijen de businesscase rond krijgen. De succesvolle ervaringen van de eerste generatie transformaties, het aanvankelijke laaghangende fruit, maakt dat steeds meer partijen gaan geloven in de kansen van transformatie. Hiermee ontstaat een sneeuwbaleffect, waarmee in toenemende mate het maatschappelijk belang gediend kan worden.

Er is een groeiend aantal marktpartijen dat zich focust op transformatieprojecten. Ook zijn er partijen die zich specialiseren in een bepaald type transformatie, bijvoorbeeld studentenhuisvesting. We moeten daarbij wel waken voor mogelijke negatieve effecten die kunnen ontstaan bij ongecontroleerde toevoeging van nieuwe functies. In sommige deelmarkten is namelijk verzadiging zichtbaar. Toevoegen van een nieuw studentencomplex of een nieuw hotel kan negatieve gevolgen hebben voor de exploitatie van bestaande objecten elders in de omgeving.

In het huidige aantrekkende economisch klimaat zullen we heel gedoseerd moeten toevoegen. Daarmee wordt nogmaals benadrukt dat transformatie kan, maar lang niet altijd en overal. Het laaghangend fruit wordt steeds meer toegankelijk, maar het zou zonde zijn als dit leidt tot rottend fruit elders. Samen met marktpartijen en lokale overheden kunnen wij als financier daarin een belangrijke bijdrage leveren door goede businesscases te helpen realiseren.

Dit artikel is in september 2015 uitgegeven door de afdeling Research van FGH Bank.

Contact

Rabobank