Belangrijke sectoren voor de bedrijfsruimtemarkt, zoals de bouw en de industrie, groeiden in 2016. Net als in 2015 profiteerde de gebruikersmarkt en leidde dit tot een hoog opnamevolume. Vooral opnames van logistiek vastgoed door e-commercebedrijven sprongen in het oog. In sommige gebieden zien we schaarste van moderne bedrijfsruimte op goede locaties. De markt voor bestaande bedrijfspanden heeft het lastiger. Transformatie van panden en gebieden biedt hier uitkomst.

  • In 2016 is 2 miljoen m² aan nieuwe bedrijfspanden gerealiseerd. Met name e-commercebedrijven hebben steeds grotere complexen nodig voor hun logistieke processen. De gemiddelde grootte van nieuwe logistieke objecten ligt de laatste jaren op bijna 30.000 m², terwijl dat tien jaar geleden nog circa 17.000 m² was (bron: Savills). 
  • Exemplarisch zijn de ruim 100.000 m² grote nieuwbouw voor webshop Vida XL in Venlo, en de Agora 21 logistics campus in Oud-Gastel van circa 80.000 m², waar DHL als eerste huurder is vastgelegd.
  • De verwachte groei van ruimtebehoefte bij logistieke dienstverleners leidt tot meer ontwikkeling op risico. In 2016 is circa een kwart van de nieuwbouw van logistiek vastgoed gebouwd zonder dat hier op voorhand een huurder bekend was.
  • Steeds meer investeerders transformeren bedrijfspanden naar alternatieve invullingen, zoals leisure en creatieve broedplaatsen. Veel oudere bedrijfslocaties in stedelijke gebieden verzilveren hun transformatiepotentieel voor woningbouw. 
  • Bij nieuwbouw van bedrijfsgebouwen is steeds meer aandacht voor energieneutrale en flexibele bouw. Een voorbeeld hiervan is het in 2016 aangekondigde nieuwe distributiecentrum van Lidl in Oosterhout (Gelderland), dat beoogt volledig in haar eigen energie te kunnen voorzien.

  • In 2016 is in totaal ruim 4 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen. Vooral in de zuidelijke provincies en de regio’s Utrecht, Haarlemmermeer en Nijmegen was de opname hoog, vaak in combinatie met nieuwbouw.
  • Het hoge opnamevolume verhult dat de markt voor bestaande bedrijfsruimten het nog moeilijk heeft. Maar ook hier zien we positieve ontwikkelingen, zoals meer vraag naar bedrijfsverzamelgebouwen. De aantrekkende economie zorgt voor meer vraag naar consumptiegoederen. De woningmarkt draait op volle toeren, waardoor er grotere ruimtebehoefte is bij bedrijven actief in (ver)bouw en de (groot)handel.
  • Toch is het aanbod ten opzichte van 2015 nagenoeg stabiel gebleven op ruim 11,7 miljoen m². De bedrijfsruimtemarkt wordt nog altijd gekenmerkt door veel nieuwbouw, maar veel opnames vinden ook plaats in bestaand vastgoed.
  • Buiten de economische kernzones is de markt uit balans door geringe effectieve vraag en een hoog aanbod. Op gewilde locaties zien we juist schaarste. Er is vooral vraag naar moderne bedrijfsobjecten, waardoor verouderd vastgoed leeg blijft.

  • Door de schaarste van moderne bedrijfsobjecten, is de gemiddelde huurwaarde van bedrijfsruimten vorig jaar gestegen met 1,3%. De gemiddelde huurwaarde komt tot stand door per periode referentiehuren te koppelen aan alle bedrijfsobjecten in Nederland.
  • Huurgroei zien we vooral in internationaal georiënteerde locaties in de Randstad en langs de vervoersassen in Noord-Brabant. Buiten de sterkste bedrijfslocaties en voor bestaande objecten is de huurontwikkeling echter vlak tot dalend. Op verschillende locaties in het noorden en oosten van het land zien we huurdalingen.
  • Ondanks de forse opnamevolumes in de laatste twee jaar, is de huurgroei relatief beperkt gebleven. Het stuwmeer aan structureel beschikbare bedrijfsruimten met lage huren is een beperkende factor op huurgroei. Door de relatief lage grondprijzen in Nederland is nieuwbouw vrij goedkoop, wat het huurniveau dempt.
  • Steeds meer bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd met een flexibele structuur en een hoge duurzaamheidsstandaard. Voor deze objecten zien wij een gunstig huurpotentieel door betere wederverhuurbaarheid.

  • In 2016 werd circa € 2,1 miljard belegd in bedrijfsruimten. Logistiek vastgoed was onverminderd populair met 30% van het totaalvolume.
  • In 2016 zijn de aanvangsrendementen voor courante bedrijfspanden aangescherpt. De top ligt rond 5,75% (netto). De huurprijzen stijgen beperkt en er is veel beschikbaar kapitaal voor hoogwaardige bedrijfspanden op goede locaties.
  • Meer dan driekwart van het beleggingsvolume was in 2016 geconcentreerd in Noord-Brabant (29%), Zuid-Holland (20%), Noord-Holland (19%) en Limburg (10%). Al jaren zien we de meeste beleggingsactiviteit in deze provincies, waar de meeste logistieke centra en distributiecentra liggen of worden gebouwd. De grootste single-assetdeals in 2016 lagen in Deurne (DC Edco), Schiphol (Fokker 7+8) en Venlo (logistiek centrum voor PVH).
  • Circa 15% van het belegd volume werd geïnvesteerd in bedrijfsmatig vastgoed dat nog opgeleverd moest worden. Dit beeld geeft blijk van de grote investeringsdrang door beleggers, maar ook van het waardepotentieel dat gezien wordt op hoogwaardige en moderne bedrijfsruimten.

Sectorale prognose

  • Het recente economische herstel en de verwachte stabiele economische groei in de komende jaren zorgen voor een solide basis voor het bedrijfsleven. Stijgende consumptieve uitgaven blijven naar verwachting de belangrijke drijver achter de dynamiek. 
  • Door verdere urbanisatie en de groei van e-commerce blijft de vraag naar distributieruimte in en nabij stedelijke gebieden toenemen. Toenemende bezorgstromen vragen om slimmere, milieuvriendelijke logistiek, dichtbij de consument. Nieuwe bedrijven zoals Bubble Post spelen hierop in, net als de grotere distributeurs als DHL en Picnic voor boodschappen.
  • Buiten de stedelijke gebieden en economische kernzones blijft de basis van het bedrijfsleven hoofzakelijk lokaal. De verschillen tussen gebieden worden groter en daarmee ook de aard van de vraag naar bedrijfsruimte.

  • De meeste kansrijke regio's voor bedrijfsmatig vastgoed liggen in de driehoek Amsterdam-Bergen op Zoom-Venlo. De hoge mate van bedrijfsactiviteiten en de goede multimodale bereikbaarheid maken deze gebieden aantrekkelijk voor het investeren in en financieren van vastgoed.
  • Het investerings- en financieringspotentieel in de overige delen van Nederland ligt lager. Toch liggen ook hier perspectieven. In tegenstelling tot bij kantoren, is er namelijk op ieder schaalniveau een basis voor bedrijfsruimten. Deze behoefte is veelal lokaal. Daarom moet de kwaliteit van een bedrijfsobject afgestemd zijn op de lokale wensen en is vooral voor eigenaren van belang dat zij over een sterk netwerk in het bedrijfsleven beschikken.
  • Uitzondering is Noordoost-Nederland. Hier speelt me dat dat er geen grote afzetmarkten dichtbij liggen en dat bevolkingskrimp het draagvlak voor de lokale economie ondermijnt. Andere krimpregio's in Nederland, zoals Limburg en Zeeland, liggen ofwel dichtbij grote afzetgebieden en/of beschikken over sterke vervoersmodaliteiten.

  • Vorig jaar liet de bedrijfsruimtemarkt een substantieel herstel zien. Met name de markt voor logistiek vastgoed vindt gretig aftrek bij beleggers en de verwachting is dat dit de komende jaren nog zo zal blijven door de groeiende economie en de verdere ontwikkeling van e-commerce. Wij verwachten dat deze markt het aantrekkelijkste deelsegment binnen de bedrijfsruimtemarkt blijft.
  • Behalve logistiek vastgoed zullen ook andere typen bedrijfsruimte naar verwachting profiteren van de economische groei in de komende jaren. Door de sterke differentiatie in de markt zullen de waardeontwikkelingen wel divers zijn. Locatie- en objectkwaliteit zijn bepalend voor het potentieel.