De vraag naar huurwoningen blijft toenemen, met name in stedelijke gebieden is de behoefte groot. Beleggers springen hier op in en investeerden in 2016 een recordbedrag in huurwoningen. De aanvangsrendementen zijn dan ook laag. Transformatie en nieuwbouw moeten het gat tussen vraag en aanbod gaan dichten, maar de komende tijd zal de huurwoningmarkt gespannen blijven.

  • De huurwoningmarkt is populair, zowel bij huurders als investeerders. Door weinig nieuwbouw in het laatste decennium en veel meer vraag is een tekort aan huurwoningen ontstaan. Dit tekort is grotendeels tot stand gekomen doordat nieuwbouw vooral gericht was op de koopsector.
  • De voorraad huurwoningen in de vrije sector is de afgelopen jaren weliswaar gegroeid, maar onvoldoende om de vraag bij te houden. Het aantal huishoudens in stedelijke gebieden blijft namelijk fors toenemen.
  • Transformatie biedt, deels gedwongen, een oplossing door in de bestaande gebouwde omgeving nieuwe woningen te ontwikkelen. In de afgelopen jaren zijn circa 26.000 woningen via transformatie van bestaande gebouwen tot stand gekomen. Een groot deel daarvan had een kantoorfunctie (bron: CBS). Naast kantoren lenen ook andere vormen van vastgoed, zoals lege winkelpanden en gebouwen met een maatschappelijke functie zich voor transformatie.

  • Het succes van huurwoningen in de vrije sector wordt deels verklaard door de lastige positie van huishoudens met middeninkomens. Vooral in de stedelijke overspannen markten is voor hen een koopwoning vaak onbereikbaar, terwijl hun inkomen te hoog is voor de sociale huursector.
  • De vraag is hoog in stedelijke gebieden waar een grote variatie is aan leefstijlen, zoals jonge werkenden en expats, die vragen om flexibele woonvormen.
  • De hoeveelheid huurwoningen die particuliere verhuurders aanbieden is de afgelopen jaren in een fors tempo gedaald en dat illustreert de schaarste aan huurwoningen die ontstaan is. Ook in de koopsector is het aanbod snel afgenomen, maar niet in het tempo dat zich in de huursector voordeed.

  • De grote behoefte aan huurwoningen leidt tot stijgende prijzen in de vrije sector. De gemiddelde huurprijs van aangeboden huurwoningen bij particuliere aanbieders in Nederland is sinds 2013 met bijna 25% gestegen. In 2016 was de stijging met 13,7% het grootst, waardoor de huurprijs eind 2016 uitkwam op gemiddeld € 12,8/m² (bron: Calcasa).
  • Regionaal bestaan sterke verschillen. In Amsterdam is de gemiddelde huur voor appartementen veruit het hoogst (€ 22,2/m²), gevolgd door Utrecht (€15,5/m²), Den Haag (€15,4/m²) en Rotterdam (€ 14,4/m²) (bron: Calcasa).
  • Hoewel vrijesectorhuur ook in andere steden en gebieden terrein wint, heeft de huursector hier zowel in vraag als in huurprijsstijging minder potentieel. Andere type huishoudens en minder druk op de koopsector leiden hier tot minder vraag.

  • In 2016 is met bijna € 4 miljard opnieuw een recordbedrag geïnvesteerd in de aankoop van huurwoningen. De vijf grootste portefeuilles waren goed voor circa een kwart van het totaalvolume. Hiertoe behoren woningportefeuilles die aangekocht werden door Round Hill Capital, Patrizia en Orange Capital Partners/Heitman.
  • De gespannen woningmarkt en de grote interesse van beleggers in huurwoningen drukken de aanvangsrendementen naar beneden. In Amsterdam en in iets mindere mate Utrecht, hebben de rendementen inmiddels weinig neerwaarts potentieel meer. Beleggers verschuiven daarom hun focus naar andere steden waar hogere rendementen mogelijk zijn.
  • Nieuwbouw- en transformatieprojecten namen in 2016 circa 20% van beleggingsvolume voor hun rekening.
  • Een deel van het beleggingspotentieel lijkt onbenut. Zo zijn woningcorporaties beperkt bereid duurdere huurwoningen te verkopen, vanwege het voor hen gunstige rendement. Wel zien we een duidelijke verschuiving bij overheden die hun woningbeleid steeds meer afstemmen op flexibele woonvormen en marktpartijen meer investeringsruimte bieden.

Sectorprognose

  • Tot 2020 stijgt het aantal huishoudens harder dan de woningvoorraad en daarmee het potentieel woningtekort, vooral in stedelijk gebieden.
  • Het aantal bouwvergunningen voor huurwoningen is in 2016 fors gestegen. Toch zijn vrijwel zeker meer woningen nodig om naast het huidige tekort ook te kunnen voorzien in de toekomstige behoefte. Dit biedt veel ruimte voor transformatieprojecten.
  • In de gespannen woningmarkt van nu is er veel focus op het snel wegwerken van tekorten. Gelijkmatige nieuwe ontwikkeling en focus op kwaliteit is echter verstandiger dan de markt te overspoelen met (huur)woningen.

  • Een aanzienlijk aantal regio's biedt perspectieven voor de financiering van huurwoningen. De noordvleugel van de Randstad met uitlopers richting de Veluwe, de Brabantse steden en Groningen zijn het meest kansrijk. 
  • Verschillende criteria als bevolkingsgroei, leefbaarheid van woongebieden en de mate van stedelijkheid zijn hier gunstig voor de huurwoningenmarkt. De betaalbaarheid van koopwoningen is slecht, waardoor bewoners willen uitwijken naar de huursector. 
  • Aan de randen van Nederland, in de krimpregio’s, waar de vergrijzing hard toeneemt, zijn de vooruitzichten minder positief. Dit neemt niet weg dat met maatwerk wel degelijk voorzien kan worden in passende woonruimte voor specifieke doelgroepen zoals ouderen. Een groot gedeelte van Nederland behoort tot de gemiddeld kansrijke gebieden.

  • Tijdens de economische crisis heeft de huurwoningmarkt ruim 15% aan waarde ingeboet, totdat in 2014 het tij keerde. 
  • De afgelopen jaren heeft de waardeontwikkeling op de huurwoningenmarkt een vlucht genomen en is de waarde met ongeveer 10% gestegen. Met name in steden waar de druk op de markt hoog is, zijn de waarderingen weer op of soms zelfs boven het niveau van 2008. In de perifere gebieden blijven de waardestijgingen wat achter.
  • Wij verwachten dat door de grote vraag ten opzichte van het geringere aanbod van huurwoningen, de prijzen de komende jaren nog zullen stijgen. Voor de komende jaren voorzien wij een goed fundament onder de huurwoningmarkt en een aanhoudende interesse bij zowel particuliere als institutionele beleggers.