Vastgoedscenario’s voor 2025

Hoe snel de wereld verandert, is niet te voorspellen. We kunnen ons slechts aanpassen aan verschuivende omstandigheden. Nuttig is wel om de contouren te schetsen waarbinnen die veranderingen plaatsvinden. Wij doen dat aan de hand van vier scenario’s voor de vastgoedbehoefte in 2025. De scenario’s laten de mogelijke gevolgen zien van technologisch-maatschappelijke veranderingen in verhouding tot economische groei.

Lees de visie van de Rabobank op innovatie in vastgoed

Scenario 1: onoplosbare overcapaciteit

De fysieke productiecapaciteit in Nederland is veel te groot. We hebben geen nieuwe ruimte meer nodig, waardoor er ook nauwelijks in wordt geïnvesteerd. Investeringen die wél plaatsvinden, gelden alleen voor de meest kansrijke locaties of hebben een sterk ad hoc-karakter. Hierdoor nemen de verschillen, die toch al groot zijn, nog verder toe en is er steeds minder 'marktwerking' in de vastgoedsector. Slechts de echt goede objecten in een beperkt aantal binnensteden bieden nog goede vooruitzichten. Dit geldt ook voor de woningmarkt. Mensen zijn wel op zoek naar woonruimte, maar woningen zijn simpelweg te duur. Huurprijsdalingen zorgen voor een dalende waarde, waardoor een vicieuze cirkel ontstaat.

Scenario 2: nieuwe meters uit opportunisme

Hernieuwd vertrouwen leidt tot een groeiende vraag naar ruimte. We kiezen daarbij voor de meest efficiënte oplossingen. Zoals gestandaardiseerde nieuwbouw op basis van bestaande opIossingen. De complexiteit en kosten voor renovatie en transformatie zijn zo hoog dat dit relatief weinig plaatsvindt. Nieuwbouw verdringt dus bestaande bouw, maar de keuze van bedrijven om langere tijd te huren maakt investeringen in vastgoed alsnog aantrekkelijk. De voorraad groeit daardoor verder en de tweedeling in de markt wordt niet opgelost.

Scenario 3: extreme tweedeling

Hoewel de economische groei tegenzit, proberen ondernemers onderscheidend te zijn door een andere benadering van vastgoed. De gebruiker staat centraal en die kan daardoor veel makkelijker zijn doelen bereiken. In een wereld waarin de meeste bedrijven worsteIen om te groeien, zorgt slim inzicht voor betere keuzes. Efficiency en flexibiliteit nemen toe. Vermijden van onnodige kosten betekent voor veel bedrijven dat ze zullen zoeken naar schaalbare huisvestingsoplossingen. Zowel de vastqoedondernemer als zijn klant begrijpen de voordelen van slimme investeringen in het vastgoed. Er ontstaan langdurige samenwerkingen.

Scenario 4: vragersmarkt leidt tot optimale inzet van ruimte

De gebouwde omgeving richten we optimaal in en we zorgen dat zij in dienst staat van de gebruikers. Hierdoor ontstaan nieuwe ideeën over vastgoed en nieuwe oplossingen voor huisvestingsvraagstukken. Vermijden van onnodige kosten betekent voor veel bedrijven dat ze zullen zoeken naar schaalbare huisvestingsoplossingen. Er is concurrentie tussen vastgoedinvesteerders. Partijen die investeren in 'smart' huisvestingsdiensten zijn veel beter in staat om projecten te verhuren en te verkopen. Met klanten ontstaat een intensievere en wederzijdse relatie. Aanbieders van vastgoed passen zich aan, maar gebruikers doen dat óók. Partijen helpen elkaar in het vinden van steeds betere oplossingen.

Feiten boven emotie­

Dit model met vier scenario’s introduceerden we in ons Vastgoedbericht 2016. Sindsdien hebben we regelmatig met vastgoedrelaties over deze scenario’s gesproken. Geen van deze toekomstbeelden zal precies zo uitkomen, maar de meeste mensen vinden het beeld dat scenario 4 (rechtsboven) schetst het meest waarschijnlijk. Met de aantrekkende economie lijken we ook vooral naar de rechterzijde van het kwadrant op te schuiven. Scenario 2 (rechtsonder) heeft de minste aanhangers. Vooral omdat economisch herstel naar verwachting samen zal opgaan met de ontwikkeling van smart technology. Toch is dit het scenario waar menigeen enkele jaren geleden – tijdens het dieptepunt van de crisis – naar verwees. Dit laat zien dat emotie een belangrijke rol speelt bij de beoordeling van toekomstig perspectief. Daarom is het cruciaal continu op de feiten af te gaan door in beeld te hebben welke trends leiden tot kansen in de markt.