De toekomst van vastgoed

Over de toekomst van vastgoed zijn we optimistisch. Wij geloven niet in de soms geschetste karikatuur dat vastgoed grotendeels overbodig zal worden. En evenmin dat er alleen in de Randstad nog kansrijke investeringen mogelijk zijn. Waar mensen wonen, werken, vrije tijd besteden of zorg nodig hebben, daar zal altijd vraag naar vastgoed zijn. Wat voor investeerders in vastgoed wél verandert, zijn de huisvestingswensen van gebruikers en de methode om waarde aan vastgoedruimte toe te kennen. Voor de komende vijf tot tien jaar verwacht de Rabobank deze ontwikkelingen voor de vastgoedmarkt:

De digitalisering van het vastgoed

Deze ontwikkeling biedt vastgoedondernemers tal van kansen, maar kan ook erg bedreigend zijn. In de longread Bricks en bytes smelten samen lichten we dit verder toe.

De vastgoedmarkt wordt steeds meer vraaggestuurd

Het gaat allang niet meer alleen om het aantal vierkante meters. Maar juist om welke behoeftes aan huisvesting en faciliteiten de huurders hebben. Essentieel is dan ook om die toekomstige vastgoedgebruiker in beeld te krijgen: hoe wonen en werken de generaties X, Y en Z? Wat zijn hun drijfveren? Gebouw en huisvesting zijn aparte dingen. Het gebouw, dat is de verzameling van fysieke kenmerken; en de huisvesting is een dienstverlening die hoort aan te sluiten op de klantvraag.

Gebruik via (huur)contracten wordt flexibeler

Gevolg is dat de zekerheid van cashflows minder goed te voorspellen is. Gebouw en huisvesting raken hier steeds verder van elkaar verwijderd. Een uitdaging voor investeerders en financiers: hoe koppelen we langetermijninvesteringen aan korter wordende zekerheden? En wat kan er gelden als een zekerheid? Een compleet gebouw of ook een herbruikbare gevel? De Rabobank lost dit deels op door het vakmanschap van een ondernemer en de exploitatie sterker te laten meewegen in een financieringsbeslissing. En door te onderzoeken hoe we circulariteit kunnen inbedden in de waarde van vastgoed.

Het gebruik van vastgoed neemt af

Dat zal het meest gelden voor kantoren, winkels en sommige vormen van maatschappelijk vastgoed. Neem bijvoorbeeld kantoren. Terwijl de laatste zes jaar meer dan drie miljoen m2 is getransformeerd of gesloopt, heeft dit nog niet tot een echt substantiële afname van het aanbod geleid. De voorraad wordt kleiner, maar gebruik daalt ook. Die trend zien we ook in winkelvastgoed. Bij plannen voor nieuwbouw zijn daarom zorgvuldige afwegingen nodig. Wel verwachten we dat er nieuw ruimtegebruik zal ontstaan uit de maatschappelijke en technologische veranderingen. De discussie bij (dreigende) leegstand gaat vaak over hoe problemen zijn ontstaan - en minder over de oplossing. Met het project De Nieuwe Winkelstraat hebben we laten zien dat op lokaal niveau wel degelijk successen te boeken zijn, waarbij bovenregionale afstemming en samenwerking dot effect kan versterken.

Hoge waarde maatschappelijk vastgoed vergroot sociale cohesie

De problemen rondom leegstand tonen dat vastgoed een hoge maatschappelijke waarde heeft. Dat zien we vooral terug buiten de grote steden. Hier treden vastgoedondernemers op de voorgrond die vastgoed- en lokale kennis combineren in nieuwe ideeën en concepten. Zij krijgen die ruimte doordat internationale investeerders zich vooral richten op (prime locaties in) grootstedelijke gebieden. Een voorbeeld hiervan is de Corneliusflat in Roosendaal (foto). Een oud kantoorgebouw dat omgebouwd is naar (zorg)woningen.

Circulaire oplossingen worden een vast onderdeel in het vastgoedproces

Al was het maar doordat de mismatch tussen behoeftes in sectoren herbestemming noodzakelijk maakt. In het nieuwbouwproces en bij de vastgoedwaardering zal het hergebruik van materialen en het vaststellen van de waarde hiervan gemeengoed worden. Voorbeeld van hergebruik is het hoofdkantoor van de Rabobank in Eindhoven. Door een combinatie van sloop en nieuwbouw kan 95% van het materiaal uit het oude gebouw hergebruikt worden in het nieuwe. Een ander voorbeeld is de nieuwbouw van netbeheerder Alliander in Arnhem.

De energietransitie leidt tot forse investeringen in verduurzaming

Duurzame gebouwen worden snel de nieuwe norm in de markt. Veel gebouwen in Nederland voldoen daar nog niet aan. De lat van duurzaamheid komt hoger en hoger te liggen, niet alleen door de vraag van gebruikers, maar ook door wet- en regelgeving. Vastgoedeigenaren zullen daarom vol moeten inzetten op het verduurzamen van hun portefeuille. Vastgoed waar dit onvoldoende gebeurt, dreigt al op redelijk korte termijn buiten de markt te vallen omdat het zeer lastig verkoop- en verhuurbaar zal worden.

De woningmarkt zal snel herstellen

Dankzij toenemende economische groei trekt de woningmarkt aan. Wel zullen er regionaal grote verschillen zijn. Door de herstellende markt stijgen de binnenlandse investeringen, en dat vergroot de kansen voor Nederlandse bedrijvigheid. Consumenten krijgen meer vertrouwen en de aantrekkende vraag doet de jarenlang achtergebleven nieuwbouwbehoefte weer stijgen.

Lees 'Nederland tussen technologie en deglobalisering'

Investeren in vastgoed in Nederland blijft internationaal aantrekkelijk

De markt laat zien dat naast problemen ook veel oplossingen mogelijk zijn: nieuwe verdienmodellen, zoals flexkantoren of leisureconcepten, herbestemming van gebouwen, energieneutrale gebouwen en wijken. De markt past zich aan aan veranderde vraag en omgevingsfactoren. Daardoor zal er – ook als het tegen blijkt te zitten – altijd een basisbehoefte aan vastgoed blijven bestaan. En omdat de markt zich telkens weet aan te passen zullen veel gebouwen in grote delen van Nederland waardevast blijven, vooral gebouwen met een juiste combinatie van locatie, gebouw en service aan de gebruiker. Door de internationaal groeiende beschikbaarheid van beleggingskapitaal voor Nederlands vastgoed, verbetert de liquiditeit van vooral prime assets sterk.