Aandacht voor circulair bouwen

Via transformatie en herontwikkeling naar circulair gebruik

Eindeloos groeien en produceren met eindige grondstoffen. Het wordt steeds duidelijker dat we moeten nadenken over een circulaire inrichting van gebouwen, ook van de bestaande bebouwde omgeving. Tegenwoordig gaat de voorkeur nog uit naar 'nieuwbouw', terwijl juist in de bestaande voorraad heel veel te winnen is. Welke opgaves liggen er voor het bestaand en nieuw vastgoed?

Gigantische verspilling, grote winst
‘Circulair vastgoed’ betekent dat we de verspilling van grondstoffen en de terugloop van financiële waarde willen voorkomen. Een belangrijke voorwaarde wil Nederland stappen zetten richting een gezonde bouwcultuur. Als we namelijk op deze voet verder gaan,  dan is de kans groot dat de onbenutte voorraad oploopt tot misschien wel 75 tot 100 miljoen m2. In geld uitgedrukt betekent dit dat de investering van vele tientallen miljarden euro in vastgoed bedreigd wordt met waardeverlies. Positief geformuleerd: er valt veel directe en indirecte winst te halen met circulair vastgoed. Door renovatie en transformatie. Of, als dat allebei niet mogelijk is, hergebruik van locaties en bouwmaterialen. 

Succes vergt een nieuwe mindset
Circulariteit kan rekenen op veel sympathie. Want wie is er nu vóór verspilling? Niet de Nederlandse overheid, die stuurt op een circulaire economie in 2050. Evenmin de vertegenwoordigende partijen in bouw en vastgoed, die wel degelijk meewerken aan een toekomstbestendige sector en oog hebben voor stedelijke herontwikkeling. Ook veel individuele bedrijven in de bouwketen beginnen de circulaire mogelijkheden te verkennen.

Om circulair succes te boeken, is een nieuwe mindset nodig. Het vertrekpunt moet zijn dat we  een circulaire en verantwoorde aanpak nastreven, niet als alternatief of bijkomende optie. Deze grondige vernieuwing vereist een lange adem. Door nu na te denken over hoe we het slimst kunnen omspringen met de bestaande voorraad, zetten we al een enorme stap. Alles begint bij het (h)erkennen van de opgaves en mogelijkheden die er liggen.

De opgaves: verspilling verkleinen en vernieuwing overal toepassen

De opgave voor bestaand vastgoed
Nemen we de bestaande voorraad als vertrekpunt, dan is de conclusie dat we de investeringen in de gebruikte materialen  uitzonderlijk goed laten renderen. De grootste opdracht is dan ook om ándere verspilling – zoals energie – te verkleinen. 

De circulaire opgave voor bestaand vastgoed is:

  • Investeer in levensduurverlenging, inclusief energiebesparende maatregelen.
  • Investeer bij conjuncturele leegstand, waar nodig in duurzame renovatie, met behoud van de functie en bestemming.
  • Investeer bij structurele leegstand zo mogelijk in transformatie naar een andere functie.
  • Zet in op behoud en hergebruik van materiaal als sloop onafwendbaar is. Materialen kunnen ook in andere ketens opnieuw gebruikt worden.
  • Denk na hoe de materialen in gebouwen (zoals tussenwanden of vloerbedekking) bijdragen aan flexibiliteit, verlenging van de gebruiksduur of mogelijkheden voor hergebruik.

De opgave voor nieuwbouw
Nieuwbouw blijft nodig, en daarbinnen liggen volop circulaire mogelijkheden. Maar als het van nieuwbouw afhangt duurt het nog decennia voordat de voorraad demontabel en herbruikbaar is. Daarom staat de bouw voor de opgave om vernieuwing ook in bestaande gebouwen en gebiedsontwikkelingen toe te passen, om zo de transitie te versnellen. 

De circulaire opgave voor nieuwbouw is:

  • Start met de afvalstroom uit de bestaande bouw als grondstof voor nieuwbouw; zie het niet als een sluitstuk en experimenteer met oplossingen.
  • Beoordeel de mogelijkheden in de bestaande voorraad (gebouwen en gebieden) bij planontwikkeling. Is dat onmogelijk, dan is nieuwbouw op uitleglocaties nodig.
  • Investeer in de doorontwikkeling van demontabel bouwen om hergebruik op termijn te vergroten. Maak ook flexibilisering mogelijk, zowel in het gebouw als de bestemming.
  • Bied oplossingen voor integrale vraagstukken; integreer mobiliteit, afvalstromen en energie in de plannen en verleg het accent naar gebiedsontwikkeling.
  • Betrek de volledige waardepropositie in de analyse door alle kosten en baten af te wegen; ook de maatschappelijke. Wat is de ‘true value’ van de investering?
  • Leg informatie vast in systemen, bijvoorbeeld in gebouwpaspoorten.

Bekijk hieronder zes ontwikkelingen die hergebruik en levensduurverlenging van vastgoed tot doel hebben.

1. Duurzaam en toekomstbestendig renoveren

Bij (grootschalige) renovaties zijn keuzes mogelijk die de levensduur van een gebouw verlengen of het gebruik van materialen vergroten. Zulke investeringen vormen de meest eenvoudige manier om de circulariteit van een gebouw te vergroten.

Voorbeeld:
Denk bij de renovatie van een gebouw na over  het  vergroten van de flexibiliteit van het gebouw door de plaatsing van binnenwanden of het aanleggen van installaties. Hierdoor wordt het eenvoudiger om op termijn tot een nieuwe inrichting te komen en daarmee de gebruiksduur te verlengen. 

2. De transformatieopgave in de kantorenmarkt is nog niet voltooid

Nu de kantorenmarkt aantrekt, neemt de leegstand af. Dat is voor een belangrijk deel te danken aan sloop en transformatie. Op het eerste oog lijkt de noodzaak verdwenen om gebouwen uit de voorraad te halen of te transformeren. Toch is vorig jaar opnieuw meer dan 900.000 m2 uit de markt gehaald. Bovendien is de opgave nog zeker niet voltooid. 

Voorbeeld:
Bij een groot deel van de gebouwen die in de afgelopen jaren zijn aangemerkt voor ombouw, moet het echte werk nog beginnen. Zoals bij het voormalige ministerie van SoZa in Den Haag. Dit gebouw is als kantoor uit de voorraad, maar nog niet verbouwd. Zo zijn er nog veel meer kantoren die op het punt staan getransformeerd te worden naar woningen.  Vorig jaar heeft de Rabobank onderzocht dat er in de huidige leegstand nog zo’n 2 miljoen m2 uit de markt kan, wat ruimte biedt aan ongeveer 35.000 woningen.

Ontdek de grootste kansen voor het transformeren van kantoren naar woningen

3. De focus verschuift naar andere sectoren

Ook in delen van de retail, het maatschappelijk vastgoed en op verschillende bedrijventerreinen is de leegstand hoog – en die dreigt op de langere termijn verder te stijgen. Daardoor verschuift de transformatietrend naar deze sectoren. De leegstand aan winkels is vorig jaar bijvoorbeeld teruggelopen, vooral omdat er gebouwen uit de markt zijn gehaald. 

Voorbeeld:
Winkelcentrum De Heuvelpoort in Tilburg is door oplopende leegstand grotendeels verbouwd tot parkeergarage. Ook zien we creatieve oplossingen voor de voormalige V&D-panden. Zoals in Vlaardingen, waar appartementen aan het voormalige pand van V&D worden toegevoegd.

4. Buiten de grote steden ontstaan initiatieven

Het is een misverstand dat functieverandering alleen in grootstedelijk gebieden haalbaar zou zijn. Amsterdam heeft de afgelopen jaren de kar getrokken, maar ook daarbuiten gebeurt veel. Vaak zijn het lokale ondernemers die in steden als Amersfoort, Apeldoorn, Arnhem, Eindhoven en Den Bosch ‘kansloze’ gebouwen een nieuw leven inblazen. Ook vindt hergebruik van gebouwen inmiddels zijn weg naar diverse middelgrote steden en zelfs naar kleinere plaatsen. 

Voorbeeld:
Een mooi project is te vinden in Berkel Enschot, waar een voormalig klooster is omgebouwd tot een multifunctioneel gebouw met een belangrijke dorpsfunctie. Of dichter bij onszelf: vele voormalige Rabobank-kantoren in kleinere kernen worden herontwikkeld naar kleinschalige appartementen of zorgwoningen, zoals in Boskoop en Nieuwveen.

Bekijk de renovatie van het klooster tot bruisend nieuw dorpshart

5. Opschalen naar locaties

Lang niet altijd is het bestaande gebouw de meest passende oplossing. Simpelweg omdat de locaties zó monofunctioneel zijn dat het transformeren van één gebouw weinig zin heeft. Dat is waar het transformatieproces nu vastloopt. Gemeenten sturen daarom meer aan op gebiedstransformatie, ook van kantoorlocaties. Daarnaast voorzien we dat deze ontwikkeling zich doorzet naar bijvoorbeeld verouderde winkelgebieden, en dat zorglocaties een nieuwe functie krijgen. 

Voorbeelden:
In Hoofddorp verdwijnt op de locatie Beukenhorst een groot aantal kantoorgebouwen. Die maken plaats voor een nieuw stedelijk gebied met zo’n 3.000 tot 4.000 woningen, inclusief voorzieningen. Een ander voorbeeld is Nieuwegein, waar negen kantoorgebouwen (30.000 m2) plaatsmaken voor woningen. 

6. Materialen uit gebouwen vaker hergebruikt

Gebouwen transformeren is mooi, maar niet altijd mogelijk. Omdat de locatie geen kansen biedt of omdat de panden nauwelijks herindeelbaar zijn. Hier gaat veel waarde verloren: zulke gebouwen blijven jarenlang leegstaan of verdwijnen uiteindelijk als puin onder een snelweg. Hoewel het proces nog in de kinderschoenen staat, is hergebruik van materialen de missing link naar een brede circulaire beweging binnen de wereld van bouw- en vastgoed. Gelukkig zien we inspirerende projecten die dit vraagstuk oppakken.  

Voorbeelden:
Het oude kantoor van Rijkswaterstaat in Zeeland is afgebroken en opnieuw gebruikt voor de bouw van zorginstelling Emergis. Het bedrijf New Horizon specialiseert zich in de levering van bestaande materialen voor nieuwe gebouwen. Nog een stap verder gaat StoneCycling, dat bakstenen maakt uit gerecycled materiaal. Dat hergebruik van materialen de toekomst heeft, wordt onderstreept door de lancering van het platform Madaster in 2017. Dit platform  biedt via materialenpaspoorten inzicht in de gebruikte materialen van gebouwen. Het legt daarmee de basis voor zowel hergebruik als voor het toekennen van een economische waarde. 

Onze ambities

Voor het bereiken van een toekomstbestendige vastgoedmarkt is het van groot belang dat we de drie grote issues: woningschaarste, leegstand en circulariteit in samenhang oppakken vanuit de bestaande vastgoedvoorraad. Dit is niet van vandaag op morgen te bereiken. Door nu na te denken over hoe we het slimst kunnen omspringen met de bestaande voorraad zetten we al een enorme stap. Met het Vastgoedbericht 2018 hopen we dat u de opgaves die hiervoor nodig zijn herkent en de mogelijkheden die er liggen ziet. De echte beweging naar een toekomstbestendige vastgoedmarkt begint met de keuzes van vandaag. Welke keuze maakt u vandaag? 

De keuze van Rabobank is helder: wij gaan voor een volledig groene CV portefeuille binnen tien jaar. Hierbij kijken we niet alleen naar energielabels, maar ook naar de mate van circulariteit, vitaliteit voor de lokale omgeving en de exploitatie. Daarnaast willen we tot 2023 de financiering van minimaal 20.000 woningen mogelijk maken. Dit doen wij door minimaal 1,5 miljoen vierkante meter leeg vastgoed via transformatie of herbestemming een nieuw leven te geven. Op deze manier reduceren we leegstand, afval en onnodige aantasting van bestaande natuurlijke gebieden.

Benieuwd naar welke keuzes Rabobank nog meer maakt?

Lees de ambities van Rabobank

Download het volledige vastgoedbericht (PDF)

Contact

Rabobank