Kantorenmarkt

De kantorenmarkt herstelt zich door meer evenwicht in vraag en aanbod. Gedragen door de gunstige economie stijgt de vraag naar kantoorruimte licht en transformaties zorgen voor minder aanbod. Ingegeven door wet- en regelgeving nemen de investeringen gericht op verduurzaming van de kantorenvoorraad snel toe. Ook de beleggingsmarkt voor kantoren floreerde. Vorig jaar is een recordbedrag belegd in kantoren.

Vooruitzichten

  • Wij verwachten in 2018 een lager beleggingsvolume en een verschuiving naar steden buiten de G4. Ook satellietsteden komen weer in beeld bij zowel gebruikers als investeerders.
  • Daling van de voorraad zet door, wat nodig is om het evenwicht in de gebruikersmarkt verder te verbeteren. Op goede locaties neemt schaarste toe, met een gunstig effect op het rendement.
  • Door economische groei en afname van kwalitatief goed kantorenvastgoed is in de belangrijkste kantoorsteden een toename van nieuwbouw te verwachten. Het EIB prognosticeert voor 2018 nog een afname van de nieuwbouwproductie, maar in 2019 (+22%) en in de periode 2020-2023 (gemiddeld 13%) zal de nieuwbouw aantrekken.
  • Verduurzaming wordt binnen enkele jaren de norm. Financiers sturen hierop en dit zal de verhuurbaarheid en verhandelbaarheid van kantoren op korte termijn (al voor 2020) gaan beïnvloeden. In 2023 ligt de wettelijke norm op niveau C. Daarna verwachten wij dat deze verhoogd wordt naar A in 2030. Ons advies is om investeringen richting het A-label niet uit te stellen en als maatregel mee te nemen in de meerjarenonderhoudsplanning.
  • Certificering zet verder door. Naast de energieprestaties zal steeds meer de totale status van een gebouw gemeten worden. Bijvoorbeeld via de doorontwikkeling van BREEAM, WELL of GPR.
  • De focus op ‘gezonde kantoren’ neemt toe. Eigenaren en huurders investeren in het welzijn van werknemers in het kantoor.

Gebruik en voorraad

Tekorten vooral in de grote steden
De ontwikkelingen in het gebruik van kantoorruimte lijken tegenstrijdig. Ondanks de economische groei en een toename van het aantal kantoorbanen, komt de geregistreerde kantooropname amper boven het niveau van voorgaande jaren uit. In totaal werd vorig jaar 1,2 miljoen m2 in gebruik genomen. We zien dat (kantoor)werk steeds meer ingevuld wordt op locaties en in gebouwen buiten de traditionele kantorenvoorraad, zonder langlopende huurcontracten. Zowel Zzp’ers en bedrijven zoeken flexibele opties in zogenaamde serviced offices en in gebouwen die zijn ingericht op coworking. Ook hotels en horecagelegenheden op stations of langs snelwegen bieden comfortabele werkruimte aan. De impact van deze veranderde werkpatronen is een belangrijke oorzaak van de op het eerste oog lage opname. 

Behoefte aan nieuwbouw neemt toe
Ook een tekort aan beschikbare hoogwaardige kantoorruimten op toplocaties zorgt ervoor dat het opnamepotentieel niet volledig wordt benut. Organisaties willen wel verhuizen, maar er is niet altijd direct ruimte beschikbaar die aan hun wensen voldoet. Dat geldt sterk voor Amsterdam, waar landelijke en internationale organisaties in dezelfde vijver vissen. Ook in binnensteden en rond centrale stations in andere steden wordt de spoeling dunner. De behoefte aan nieuwbouw neemt hierdoor toe, hoewel we dat nog niet terugzien in het aantal bouwvergunningen voor kantoren.

Investeringen in upgrading van bestaande kantoren leiden tot interessante businesscases en verlengen de levensduur van kantoorgebouwen. Mede door de betere benutting van kantoren is het aanbod van beschikbare kantoorruimte met ruim 875.000 m2 gedaald tot 6,8 miljoen m2. Omdat ook de totale voorraad daalt door sloop en transformaties, zien we het totale leegstandspercentage niet scherp dalen. Hieruit kunnen we concluderen dat opname, nieuwbouw, renovaties en onttrekkingen samen leiden tot een gezondere markt.

Nog volop onttrekking, ook buiten de G4
Vorig jaar zijn er in totaal 224 kantoorgebouwen uit de markt gehaald, samen goed voor 950.000 m2 (bron: R. Bak). Ondanks een kleine daling ten opzichte van 2016 vindt er nog altijd veel transformatie en sloop van kantoren plaats. Wel zien we een duidelijke verschuiving van de grote vier steden naar de rest van het land. In die vier grote steden daalde het aantal onttrekkingen met ruim 40%, terwijl in dat aantal in de overige kantoorsteden gelijk bleef. In de grote steden zijn de kantoren met de hoogste transformatiepotentie vaak al benut. Daarnaast trekt in deze steden ook de gebruikersmarkt aan. In de rest van Nederland is nog een groot potentieel aan onbenutte kantoren, maar de ruimtevraag naar kantoren is er lager. Zeker in middelgrote steden met een tekort aan woningen zien we veel transformaties, bijvoorbeeld in steden als Arnhem, Eindhoven, Den Bosch en Almere.

Minder sloop, meer hergebruik
Het aantal gebouwen dat uit de voorraad is gehaald, lag in de afgelopen twee jaar substantieel hoger dan in de jaren ervoor. En ook in die jaren was al een stijgende lijn te zien. Verder zien we dat steeds meer gebouwen daadwerkelijk een functieverandering krijgen en dat er minder gebouwen worden gesloopt. Waar het percentage sloop in de periode 2010-2014 nog tussen 30% en 50% lag, is dat in de laatste drie jaar gedaald tot zo’n 20%. Tegelijkertijd is het aandeel van gebouwen dat naar woningen wordt omgebouwd fors toegenomen. Alleen vorig jaar zagen we een kleine daling. De Rabobank verwacht dat de ombouw van oude kantoren naar woningen nog een potentie heeft van zo’n 2 miljoen m2.

Ontdek de grootste kansen voor transformatie

Aanbod kantoorruimte schommelt
Naast onttrekkingen vindt er nieuwbouw plaats, en het volume daarvan neemt toe. Vorig jaar is circa 340.000 m2 aan nieuwe kantoorruimte in aanbouw genomen. Het saldo van nieuwbouw en onttrekking laat de verandering in de kantorenvoorraad zien. Per saldo kromp de voorraad in Nederland vorig jaar met 610.000 m2. Deze tendens zien we sinds 2013. Sindsdien is de totale hoeveelheid kantoorruimte in Nederland met ongeveer 7,5% afgenomen.

Door de schommelingen verbetert de verhouding in de markt. Op sommige locaties zijn bovendien weer tekorten, waardoor juist nieuwbouw nodig is. Maar dat geldt niet sectorbreed. In veel regio’s is er genoeg ruimte om in de vraag te voorzien. Tenzij gekozen wordt voor een nieuwbouwbeleid dat tegelijkertijd oudere kantoren uit de markt neemt. Dat beleid zou veel gemeenten, die werken aan nieuwe coalitieakkoorden, kunnen helpen om meerdere vraagstukken op ruimtelijk gebied effectief te combineren.

Beleggingsmarkt en prijzen

Investeringen in kantoren naar nieuw record
In 2017 is een hoog volume belegd in kantoren. Met €6,8 miljard werd ongeveer hetzelfde bedrag belegd in kantoren als in 2016. Ruim 40% van de nieuwe investeringen vond plaats in Amsterdam. In de hoofdstad zien we dat de aanvangsrendementen nog beperkt neerwaarts potentieel hebben. Door de sterk opgelopen prijzen en een tekort aan aanbod in de hoofdstad, wijken beleggers uit naar alternatieve steden. Niet alleen Rotterdam, Utrecht en Den Haag, maar ook grotere regionale kantoorsteden als Eindhoven, Den Bosch en Arnhem. Die groeiende belangstelling leidde in de tweede helft van 2017 tot meer beleggingen en een daling van de rendementen in deze steden.

Grote internationale beleggers die zicht richten op prime vastgoed en op zoek zijn naar grotere single assets zijn beperkt actief buiten de hoofdstad. Bovendien zijn value-add portfeuilles nauwelijks nog beschikbaar. Buiten de grotere steden blijft daarom een fors deel kantoren over waarvoor beperkte beleggingsinteresse bestaat. De aandacht verschuift hierbij naar transformatie. Investeerders worden bij nieuwbouw, renovatie en transformatie wel geconfronteerd met stijgende bouwkosten, wat uiteindelijk leidt tot lagere rendementen.

Huurgroei leidt tot meer waarde en lager aanvangsrendement
Omdat de verhouding in de markt is verbeterd en kantoren voorzichtig weer schaarser beginnen te worden, ontstaat meer ruimte voor huurgroei. Vorig jaar is de gemiddelde huurprijs met bijna 3% gestegen, een signaal dat het beter gaat in de markt. Dit geldt vooral voor de betere locaties in de steden. Hier stijgt de waarde, en bruto aanvangsrendementen dalen zelfs tot net onder de 4% voor de top Amsterdam. Voor de andere drie grote steden liggen de scherpste aanvangsrendementen tussen 5,5% en 6%. In middelgrote steden in Nederland wordt een top van 6,5% BAR gerealiseerd.

Op locaties met nog steeds veel leegstand en beperkte opname zijn de prijzen niet gestegen en liggen aanvangsrendementen beduidend hoger. Wel is er meer vraag van beleggers – deels speculatief – en dalen de aanvangsrendementen ook voor minder aantrekkelijke kantoren. Buiten de Randstad liggen deze echter nog vaak boven de 10%.

Duurzaamheid

Wettelijke maatregelen voor kantoren
Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn. Hierbij ligt een grote uitdaging in het verduurzamen van de bestaande gebouwenvoorraad, omdat die goed is voor een derde van het totale energieverbruik. Nederland werkt stapsgewijs toe naar de energieneutrale doelstelling, door te sturen op een gebouwenvoorraad met minstens energielabel A in 2030. Eind 2016 is hiertoe wetgeving aangekondigd, waardoor kantoren vanaf 1 januari 2023 moeten beschikken over minimaal een C-label. Voor gebouwen met andere functies ontbreekt deze wetgeving nog. Maar de verwachting is dat die zal volgen en dat ook voor bedrijfsruimten (exclusief monumenten) een minimum energielabel gaat gelden. 

Meer maatregelen voor verduurzaming
Van kantooreigenaren wordt verwacht dat zij binnen afzienbare tijd maatregelen treffen om het bezit te verduurzamen. Naast de wettelijke verplichting tot een minimaal energielabel C in 2023, is per 1 januari 2018 het energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS) opgenomen op de erkende maatregelenlijst voor kantoren. Maatregelen die binnen vijf jaar terugverdiend kunnen worden, zijn volgens de wet Milieubeheer verplicht. Hieruit volgt dat kantooreigenaren ook de verschillende energiestromen periodiek moeten meten en registreren. Bijvoorbeeld via een slimme meter of een Gebouw Beheer Systeem. Een EBS maakt het verbruik en de eventuele energieverspilling inzichtelijk. De toepassing van energiemanagementsystemen in gebouwen is een van de aanvullende maatregelen die nodig zijn om de doelen van het Energieakkoord te halen.

Lees meer over het energieregistratie- en bewakingssysteem (EBS)

Meer kantoren met een energielabel
Nu energielabels verplicht worden, stijgt ook het aantal afgemelde gebouwen. Momenteel heeft 19% een daadwerkelijk geregistreerd label. Het aandeel geregistreerde energielabels van C of beter lag in 2017 maar liefst 71% hoger dan een jaar eerder. Inmiddels groeit ook het inzicht in minder duurzame panden.

Het aantal ‘ontoereikende’ labels G tot en met D steeg met 40%, volgens gegevens van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Van alle afgemelde labels voor kantoren heeft nu circa 67% een label C of beter. Een derde heeft dus nog geen toereikend label. Combineer dat met de 77% van alle kantoren die überhaupt nog geen afgemeld label heeft, en het is duidelijk dat er de komende jaren voor kantooreigenaren een forse opgave ligt. Wij voorzien een behoorlijk grote investeringsopgave. Voor kantoren waarvoor het financieel niet interessant is om ze te verduurzamen, zal een alternatieve bestemming steeds meer voor de hand liggen. We verwachten dat veel eigenaren op zoek gaan naar transformatiemogelijkheden.

Wat doet de Rabobank?

Met de Groenfinanciering financiert de Rabobank duurzame projecten (> € 25.000) tegen een lagere rente. Daarnaast geven we klanten inzicht in de energielabels van hun vastgoedportefeuille. Vervolgens bieden wij oplossingen aan door samen met partners vast te stellen wat precies de benodigde duurzaamheidsmaatregelen zijn en in welk tempo de klant die het beste kan toepassen. Door bijvoorbeeld op investeringsmomenten en bij de onderhoudsplanning slimme keuzes te maken, is al snel veel winst te behalen en zijn onnodige kosten te voorkomen.

De Rabobank beloont verduurzamingsmaatregelen door deze tot 100% te financieren en panden met een beter energielabel meer prijsvoordeel te geven. Zo helpen we onze klanten om de waarde van hun vastgoedportefeuille te behouden – ook op lange termijn. Onze ambitie is om de volledige commercieel vastgoedportefeuille in tien jaar tijd te vergroenen.

Investeer duurzaam met de Rabo Groenfinanciering

Factsheets: alle feiten op een rij

In de factsheets vindt u actuele en nauwkeurige cijfers over de kantorenmarkt op regionaal niveau. Per regio vindt u informatie over de voorraad, opname, aanbod en huurprijzen per locatie.

Factsheet kantoren 2018

Factsheet huurwoningen 2018

Factsheet bedrijfsruimten 2018

Factsheet winkels 2018

Download het volledige vastgoedbericht (PDF)

Contact

Rabobank