VastgoedUpdate 3e kwartaal 2017

Beleggingsvolume commercieel vastgoed blijft op hoog niveau

De lage rentestand zorgde ook in het tweede kwartaal voor veel activiteit onder vastgoedbeleggers. De vlakke ontwikkeling in de vraag naar kantoor- en winkelruimte zorgt ervoor dat deze marktsegmenten in een traag tempo herstellen, ondanks positieve ontwikkelingen die de voorraad verkleinen. Daar staat tegenover dat de vraag naar huurwoningen en logistieke ruimte niet af lijkt te remmen. Dit toont de sterke differentiatie aan in de markt, ook op regionaal niveau. Rabo Real Estate Finance verwacht een aanhoudend positief sentiment voor de rest van 2017.

Beleggingsmarkt

In het tweede kwartaal is met circa € 4,5 miljard weer veel belegd in het commercieel vastgoed. De appetite onder beleggers blijft. Na zes maanden staat de teller op bijna € 7,1 miljard en 528 assets, wat nog wel 7% minder is dan in dezelfde periode in 2016. De grote portefeuilledeals in het tweede kwartaal waren onderdeel van grotere pan-Europese portefeuilles en bevatten een groot component logistiek vastgoed. Twee single-asset deals in Amsterdam waren goed voor bijna 20% van beleggingsvolume: kantoorgebouw Atrium dat voor € 500 miljoen verkocht werd aan Amundi (in opdracht van beleggers uit Zuid-Korea) en het Doubletree Hilton Hotel door het Chinese Anbang.
In Azië gevestigde beleggers lijken steeds actiever in Europa. Niet in de minste plaats door de aandacht die zij krijgen door de aankoop van ‘trophy buildings’. Gezamenlijk investeerden Aziatische beleggers in Europa in het tweede kwartaal voor € 6,9 miljard, 12% van het totaal belegd volume (Bron: Real Capital Analytics).

Aandeel kleine gemeenten in aantal beleggingen neemt toe
Het aanbod van core vastgoed is beperkt. Als gevolg hiervan verleggen beleggers hun aandacht naar assets en portefeuilles met een hoger risicoprofiel en hoger rendement, waaronder locaties buiten de vier grote steden. Dit is terug te zien in de gerealiseerde beleggingstransacties, maar niet heel uitgesproken. In de eerste helft van 2017 was het aandeel van de vier grote steden in het totaal aantal beleggingen 27%. Dit was nog 33% in de eerste helft van 2016 en 29% in de tweede helft. Er is alleen geen duidelijke daling te zien naar andere grote steden in de top 20 naar inwonertal. Het aantal van deze groep steden is sinds 2016 met 25% stabiel.
Kleinere gemeenten buiten de top 20 trekken meer beleggingen aan. Logistiek vastgoed valt vaak buiten de grotere steden en juist dit segment is de laatste 1,5 jaar vaak onderdeel van verhandelde vastgoedportefeuilles. De stijging van het aantal beleggingen is dus niet toe te schrijven aan de toename in single-asset deals. Wel zien we dat de verhandelde portefeuilles een relatief hoger risicoprofiel hebben, ofwel ‘value add’ zijn. Daartoe behoort vaak vastgoed in kleinere markten.

Financieringsmarkt

In de markt voor vastgoedfinanciering is het beeld vergelijkbaar met het eerste kwartaal. De behoefte aan financiering is onverminderd hoog, doordat de vraag naar vastgoed bij beleggers op een hoog niveau blijft. Ook is de waarde van vastgoed de laatste jaren op veel locaties gestegen en dat drijft de financieringsbehoefte bij nieuwe financieringen op.
Gedurende de eerste helft van 2017 is zichtbaar dat loan-to-values geleidelijk toenemen. Wel geldt dat veel kredietverschaffers selectief zijn en zich hoofdzakelijk richten op liquide marktsegmenten en locaties. Dit leidt tot hogere concurrentie en druk op rentemarges. Dit beeld is vooral zichtbaar bij huurwoningportefeuilles en op toplocaties in de vier grote steden. Financieringen gericht op (her)ontwikkeling en transformaties worden vooral gedaan door de grootbanken vanwege de complexiteit. In de regel geldt dat financieringsconstructies in Nederland nog conventioneel zijn en dat bijvoorbeeld achtergestelde leningen, zoals mezzanine-leningen of crowdfunding slechts een beperkt marktaandeel hebben.

Vastgoeddeelmarkten

Banengroei leidt nog niet tot meer opname in de kantorenmarkt
In de eerste zes maanden van 2017 kwam de kantooropname uit op circa 478.000 m², waarvan 275.000 m² in het tweede kwartaal. De kantooropname valt enigszins tegen, omdat de kantorenmarkt amper lijkt te profiteren van de werkgelegenheidsgroei. In juni waren er in Nederland netto 175.000 meer banen dan in juni vorig jaar (bron: CBS). De kantoorruimten die in gebruik worden genomen zijn veelal klein tot middelgroot. Grootschalige transacties zijn beperkt; in het tweede kwartaal werd slechts een transactie van meer dan 10.000 m² geregistreerd.
Het groeiend belang van flexkantoren zien we niet terug in opnamestatistieken. Rabo Real Estate Finance heeft geïnventariseerd dat in Nederland medio 2017 circa 650.000 m² kantoorruimte geëxploiteerd wordt als een flexibel kantoor. Volgens internationaal vastgoedienstverlener Savills werd in 2016 circa 40.000 m² verhuurd aan aanbieders van flexkantoren. Er wordt verwacht dat het opnameniveau de komende vijf jaar met 20% tot 30% groeit. Nieuwe locaties voor flexkantoren in het tweede kwartaal zijn onder meer de Atoomclub Zwolle (circa 4.000 m²) en Merkspace in Amsterdam (1.100 m²).
Kantoortransformaties blijven een significante bijdrage leveren aan de daling van het kantorenaanbod. Op de kantoorlocatie Beukenhorst-West in Hoofddorp wordt bijvoorbeeld de komende jaren vijftien kantoren en circa 100.000 m² kantoorruimte getransformeerd tot woningen in het project Hyde-Park. Ook de aangekondigde transformaties van kantoorgebouw Leeuwenborg in Leeuwarden en de voormalige Univé- en Kadasterkantoren in Alkmaar haalden het nieuws. In de vier grote steden raken de grote transformeerbare kantoren geleidelijk op. Daar staat tegenover dat wij een groeiend aantal transformatie-initiatieven zien in andere steden en voor kantoorgebouwen met een kleinere footprint.

Compactere winkelgebieden 
Het consumentenvertrouwen bereikte in het 2e kwartaal het hoogste niveau sinds 2007. Veel Nederlandse winkeliers zijn positief gestemd. 61% van de winkeliers verwacht in 2017 een stijging van de omzet en 35% verwacht dit jaar nieuwe winkels te openen (bron: Capital Value). Dat positief sentiment is nog niet zichtbaar in de winkelstraat. In de eerste helft van 2017 werd ruim 365.000 m² winkelruimte opgenomen (bron: PropertyNL), 12% minder dan vorig jaar. Het aantal transacties is teruggelopen, ook van grootschalige objecten. De winkelleegstand nam bovendien nauwelijks af en daalde met 0,1 procentpunt naar 9,3% eind juni. Ook de winkelhuren staan nog onder druk.
De grote golf faillissementen lijkt voorbij, maar er zijn nog winkelketens die het moeilijk hebben. De reorganisatie van Blokker leidt mogelijk tot een sluiting van 140 winkels, omdat de keten zich gaat focussen op verzorgingsgebieden met minstens 20.000 inwoners (bron: Colliers). Het draagvlak voor fysieke winkels staat de laatste jaren in veel plaatsen onder druk. In totaal verdwenen sinds 2013 circa 6.500 verkooppunten met een detailhandelsfunctie uit de kernwinkelgebieden (-4,7%). Een groot deel van de leeggekomen winkels werd ingevuld door horeca, maar toch nam het aantal leegstaande verkooppunten toe met circa 1.500 (+10,7%). De verschillen tussen de kernwinkelgebieden zijn echter groot. Wij hebben gekeken naar de invloed van het aantal inwoners als verklarende factor.

Bij alle inwonersklassen komt duidelijk naar voren dat het aantal verkooppunten met detailhandels is gedaald. De afname varieert van 3,2% in de vier grote steden, tot 6,3% in de kernwinkelgebieden van plaatsen met tussen de 50.000 en 100.000 inwoners. De leegstand is echter veel harder gegroeid in middelgrote plaatsen (van 10.000 tot 100.000 inwoners). Het verlies van het aantal verkooppunten met detailhandel is dus niet voldoende opgevangen met alternatieve functies zoals horeca. In veel plaatsen zijn simpelweg te veel verkooppunten voor het potentieel verzorgingsgebied. Deze kernwinkelgebieden kampen met structurele leegstand en verlies aan kwaliteit en dat vraagt om een oplossing.
Het is daarom positief dat we in de praktijk zien dat gemeenten actiever worden om hun binnensteden compacter te maken. Detailhandel wordt naar het kernwinkelgebied verplaatst en leegstaande panden aan randen van winkelgebieden worden getransformeerd naar horeca, woningen of andere functies, en soms volgt de sloophamer. De gemeenten Emmen en Oosterhout (Noord-Brabant) zijn voorbeelden van middelgrote gemeenten die recent beleid hebben opgesteld om tot een compacter winkelgebied te komen. De gemeente Emmen geeft in haar nieuwste Centrumvisie aan, dat het aantal vierkante meter winkels in het kernwinkelgebied met circa 25.000 m² wordt teruggedrongen tot 50.000 m².

Nieuwbouwvolumes stuwen de bedrijfsruimtemarkt
Na een half jaar is circa 1,7 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen. Circa 940.000 m² vond plaats in het tweede kwartaal. De meest opvallende transactie was van modebedrijf Inditex dat een 170.000 m² groot distributiecentrum in Lelystad gaat realiseren. In de eerste zes maanden had zij maar liefst 44% van het opnamevolume en ruim 11% van alle transacties had betrekking op nieuwbouw. Logistiek nam een groot deel van de nieuwbouw voor haar rekening, maar ook in de markt voor reguliere bedrijfsruimte vindt nieuwbouw plaats.

In de markt voor bedrijfsruimte is nog gering herstel van huurprijzen. In de bestaande bedrijfsruimtevoorraad zien wij geen substantiële vraagtoename, terwijl door nieuwbouw de huurprijs verder wordt gedrukt. Inmiddels wordt duidelijk dat het succes van logistiek vastgoed ook een keerzijde heeft. In de markt dreigt op verschillende locaties overaanbod als gevolg van een toename in speculatieve ontwikkeling (bron: FD). De stijging in risicobereidheid bij projectontwikkelaars kan op termijn leiden tot dalende huurprijzen.

Gebrek aan locaties drijft prijzen huurwoningen op
De vraag naar vrije sectorhuurwoningen blijft onverminderd hoog. In het tweede kwartaal steeg de vraagprijs met 10% ten opzichte van dezelfde periode in een jaar eerder. In de Randstad lijken de huurprijzen de bovengrens bereikt te hebben van wat huurders willen en kunnen betalen. De gemiddelde huurprijsstijging bedroeg hier circa 5%, terwijl dit in de overige provincies met 10% het dubbele was. Huurders wijken vaker uit naar randgemeenten van grotere steden, zoals Almere (bron: Pararius).

Door lokale samenwerkingstafels gaan gemeenten in gesprek met ontwikkelaars, corporaties en investeerders om de tekorten in de vrije huursector aan te pakken. Gemeenten geven aan de nieuwe woningen ook in de toekomst te willen behouden voor middeninkomens. Er moeten afspraken gemaakt worden over toewijzing, huurprijs(stijging) en minimale exploitatietermijn, ofwel regulering van de vrije sector. De vraag is of dit noodzakelijk is of alleen een tijdelijk symptoom van disbalans tussen vraag en aanbod bestrijdt. Institutionele beleggers focussen zich al op het middensegment (bron: Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland).
Het kernprobleem is namelijk een gebrek aan locaties. De komende drie tot vijf jaar zullen alle zeilen bijgezet moeten worden om tijdig voldoende woningen op te leveren. Juist door het gebrek aan nieuwbouwlocaties kan middels gebouw- of gebiedstransformatie een deel van de opgave worden gerealiseerd. Dankzij transformatie van kantoorpanden zijn de afgelopen jaren al veel huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Rabobank heeft recent berekend dat er aanvullend daarop nog circa 35.000 woningen op deze wijze gerealiseerd kunnen worden. Mits betrokken partijen ook daadwerkelijk bereid zijn echt stappen daartoe te zetten.

Lees hier meer over de transformatiekansen van kantoren naar woningen

Vooruitzicht

Wij verwachten in de tweede helft van 2017 een vergelijkbaar beeld als in de eerste zes maanden. Op termijn zien wij een lichte verbetering in de vraag, doordat de aanhoudende economische groei en het vertrouwen effect krijgen op de ruimtebehoefte. Dat geldt vooral voor de kantoren, winkels en reguliere bedrijfsruimten. Voorlopig is echter nog zeer beperkt ruimte voor huurstijgingen. Daarvoor is de markt in de meest vastgoedsectoren en gebieden nog te ver uit balans. De enige uitzondering is de markt voor vrije sector huurwoningen, waar nog flinke tekorten zijn.
Het rentebeeld en de financiële markten blijven naar verwachting stabiel. Mede om die reden zal de investeringsvraag groot blijven en daarmee ook de behoefte aan financiering. De vraag van beleggers blijft hoger dan het beschikbare aanbod. Door neerwaartse druk op de rendementen is er blijvend vraag naar vastgoedsegmenten en locaties met een hoger risicoprofiel.

Grootste deals Q2 2017

Top 5 van grootste gebruikerstransacties voor kantoren, winkels en bedrijfsruimten.

Kantoren

Plaats     Locatie/gebouw Adres Huurder/ Koper Oppervlakte in m²
1. Den Haag Voormalig Europol-gebouw Raamweg 47 Kosovo Tribunaal 10.400
2. Den Haag Forum Kalvermarkt 53 Gemeente Den Haag 9.400
3. Hoofddorp Beukenhorst-West Neptunusstraat 41 Ingenico ePayments 8.500
4. Utrecht WTC Papendorp Papendorpseweg 88 Bol.com 8.500
5. Amersfoort Amersfoort Business Centre Brouwersstraat 3 Vesting Finance 7.500

Bron: Calcasa, bewerking Rabo REF

Winkels

Plaats     Locatie/gebouw Adres Huurder/ Koper Oppervlakte in m²
1. Haarlem Centrum Brinkmannpassage 1 The Sting  4.000
2. Beverwijk Centrum Breestraat 60 H&M 3.900
3. Rotterdam Zuidplein Zuidplein Hoog 950 Zara 3.500
4. Eindhoven Wijkwinkelcentrum Kamperfoelielaan 45 Albert Heijn 2.900
5. Tilburg Centrum Pieter Vreedeplein 165 Decathlon 2.900

Bron: Calcasa, bewerking Rabo REF

Bedrijfsruimte

Plaats     Locatie/gebouw Adres Huurder/ Koper Oppervlakte in m²
1. Lelystad Lelystad Airport Businesspark (LAB) Meerkoetenweg Inditex 170.000
2. Mijdrecht Voormalig distributie-centrum Blokker Industrieweg 54 Hudson’s Bay 55.000
3. Venlo Trade Port Noord John Hicksstraat 21 Arvato Benelux 41.400
4. Eindhoven GDC Acht De Schakel 39 XPO Logistics 40.000
5. Nieuwegein Bedrijvenpark Het Klooster Inundatiedok 18 All 4 U 27.000

Bron: Calcasa, bewerking Rabo REF

Top 5 beleggingstransacties

Plaats Naam portfolio of gebouw Verkoper Koper Prijs
1. Amsterdam Atrium 56.000 m² kantoor Icon Real Estate L’Etoile Properties (Amundi) € 500 miljoen
2. Amsterdam DoubleTree by Hilton Hotel - 557 kamers Blackstone Anbang € 356 miljoen
3. Divers Nederlandse deel van Hansteen DE/NL Industrial Portfolio 2017 71/174 bedrijfsmatig vastgoed Hansteen Blackstone en M7 Real Estate € 329 miljoen
4. Divers Nederlandse deel van Logicor Portfolio 16/593 logistieke objecten Blackstone China Investment Corporation (CIC) € 286 miljoen
5. Divers Nederlandse deel van Gramercy EU Industrial Portfolio 2017 15/39 objecten (divers, voornamelijk logistiek) Gramercy Property Europe Axa € 236 miljoen

Bron: Real Capital Analytics, bewerking Rabo REF

Contact

Rabobank