Twee bouw ondernemers lachend in gesprek

Vastgoedupdate augustus 2018

Verder op deze pagina:

    De verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt in vogelvlucht

    De opgaande economische trend is ook in het tweede kwartaal de stuwende kracht achter het gebruik van vastgoed. We zien dat terug in hogere opnamecijfers en stijgende huren. Maar we zien ook tegengestelde bewegingen. Lang niet alle locaties profiteren en ondanks de huidige conjunctuur kunnen ondernemers, dus de gebruikers van vastgoed, in de problemen komen.

    Meer over de vastgoedbeleggingsmarkt

    Oplossing krapte woningmarkt blijft uit

    Medio 2018 is de mediane aanvangshuur in de vrije sector 2,2% hoger dan vorig jaar. De huurprijs per m2 steeg met 4,1% een stuk harder (bron: MVGM), omdat de gemiddelde grootte afneemt door kleine nieuwbouwwoningen. De prijsstijgingen van huur- en koopwoningen zetten vooral in steden de betaalbaarheid onder druk en dat beperkt veel huishoudens. Naar verwachting blijven de prijzen voorlopig stijgen. Alleen door een fors aantal woningen bij te bouwen kan de druk op termijn verlichten. Maar de afgifte van bouwvergunningen stagneert en de bouwsector heeft vooralsnog niet de mensen en middelen om de benodigde opschaling snel te realiseren.

    Lees in de bouwupdate meer over de uitdagingen in de woningbouwsector

    “Amsterdam beperkt bouw van nieuwe koopwoningen.”

    Gedurfd woonbeleid Amsterdam niet zonder risico

    In Amsterdam is de druk op de woningmarkt bijzonder groot. De gemeente wil daarom de bouw van sociale en middeldure huurwoningen stimuleren, om zo versneld te voldoen aan de 40-40-20-regel (40% sociaal, 40% middelduur en 20% dure huur en koop). Tot 2025 worden geen nieuwe projecten met koopwoningen toegestaan. De bestaande plannen met 12.500 koopwoningen worden nog wel uitgevoerd. Het is niet ondenkbaar dat het Amsterdamse beleid een tegengesteld effect zal hebben. De bouw van sociale en middeldure huurwoningen wordt doorgaans gecompenseerd met de bouw van koopwoningen. Nu de bouw van koopwoningen niet of slechts beperkt is toegestaan kan het gevolg zijn dat bouwplannen uitgesteld worden en investeerders uitwijken naar andere steden.

    Figuur 2: Indicatie investeringskosten inclusief subsidies bij verduurzamen woning

    EnergielabelAppartementTussenwoningHoekwoning2/1-kapwoningVrijstaand
    AB€ 6.050-8.20010.150-13.75010.300-13.95011.200-15.10011.350-15.350
    CD€ 7.100-9.65012.300-16.65012.700-17.20014.550-19.70015.750-21.300
    EFG€ 10.900-14.75017.000-23.00018.250-24.70021.300-28.80025.100-33.950

    Bron: Berenschot, Vereniging Eigen Huis

    Gasloze woning kost € 6.000 tot € 34.000 per woning

    Het realiseren van een aardgasvrij Nederland vraagt om forse investeringen van woningeigenaren, zowel van verhuurders als particulieren. Afhankelijk van het woningtype en energielabel kost de verduurzaming tussen de € 6.000 en € 34.000 per woning (zie figuur 2). Volgens Aedes kunnen de kosten oplopen tot zo’n € 52.000 als de woning naast gasloos ook CO2-neutraal wordt gemaakt. Het is goed om hier alvast budget voor te reserveren en de benodigde acties met onderhoudsmomenten te combineren. Er zijn verschillende (lokale) subsidies, leningen en btw-voordelen beschikbaar voor het verduurzamen van woningen. Middels een energieprestatievergoeding (EPV) kan de huurder zonder meerkosten meebetalen aan de verduurzaming.

    Bekijk de kosten van verduurzaming per woningtype Lees over de voorwaarden van de energieprestatievergoeding

    De kantorenmarkt trekt verder aan

    De kantorenmarkt heeft een goed eerste halfjaar achter de rug. Ten opzichte van dezelfde periode in 2017 nam de opname met 5% toe tot bijna 600.000 m2 (bron: Calcasa). Sinds tien jaar is geen hoger opnamevolume geregistreerd. Uit historische data blijkt dat het opnamevolume in de eerste helft van het jaar voor 40 tot 45% bijdraagt aan het jaartotaal. Dit betekent dat voor heel 2018 een opnameniveau van circa 1,3 miljoen m2 behaald kan worden. Op de beste locaties in Utrecht en Amsterdam leidt krapte inmiddels tot flinke huurprijsstijgingen. In andere steden zien we ook huurgroei, maar die is vooralsnog kleiner.

    “Het marktaandeel van flexkantoren kan de komende jaren stijgen tot 10%.”

    Ruim kwart van gemeenten heeft leegstand boven 7% 

    Uit de landelijke leegstandsmonitor vastgoed blijkt dat de kantorenvoorraad in 2017 voor 7% leeg stond (bron: CBS, juni 2018). De meeste makelaarsorganisaties hanteren striktere definities en komen medio 2018 uit op percentages tussen 9 en 12%. De markt kent grote lokale en regionale verschillen. Zo is veel vraag naar kantoorlocaties in stedelijke centra en nabij grote OV-knooppunten. Daar ligt de leegstand dus vaak lager dan op bedrijventerreinen. Daarnaast bestaan grote verschillen tussen gemeenten (zie figuur 3). Ruim de helft van de gemeenten heeft weinig tot geen last van leegstand, terwijl een kwart kampt met leegstandspercentages van 7% of meer.Vastgoedupdate augustus 2018 figuur 3

    Aantal flexkantoren groeit stevig door, markt in omvang vooralsnog beperkt 

    De kantorenmarkt trekt aan, maar de vraag verandert. Zo groeit het aandeel zzp’ers en is er steeds meer behoefte aan flexibiliteit. Dit uit zich bijvoorbeeld in de indeelbaarheid van ruimtes, in de mogelijkheid om bepaalde ruimtes en voorzieningen bij te huren of af te stoten en in de lengte van huurcontracten. Deze veranderingen hebben geleid tot de explosieve groei van het aantal aanbieders van flexibele kantoorruimtes. Onderzoek van Stec Groep voor NVM bevestigt deze ontwikkeling: flexkantoren hebben inmiddels een marktaandeel van 2 tot 3% en de verwachting is dat dit aandeel over vijf jaar 5 tot 10% bedraagt.

    Lees hier het onderzoek over de opkomst van flexkantoren

    “De beschikbaarheid van personeel beïnvloedt locatiekeuze bedrijven.”

    Forse groei opname bedrijfsruimte

    De opname van bedrijfsruimte lag in de eerste helft van 2018 maar liefst 17% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. Er werd ruim 1,6 miljoen m2 bedrijfsruimte opgenomen, waarvan 900.000 m2 in het tweede kwartaal (bron: Calcasa). Meer dan tweederde van het opnamevolume betrof logistiek vastgoed, waaronder de twee grootste transacties van elk 70.000 m2 in Venlo en Amsterdam.

    Beschikbaarheid personeel steeds belangrijker bij locatiekeuze 

    De beschikbaarheid van personeel heeft steeds meer invloed op de locatiekeuze van bedrijven. Uit een analyse van Tempo-Team blijkt dat de logistieke arbeidsmarkt krapper wordt (zie figuur 4). In de regio’s rondom Gouda en Venlo is zelfs sprake van extreme krapte. Met meer dan 8.500 vacatures is er vooral veel vraag naar magazijnmedewerkers. Onder de kantoorfuncties is de supply chain planner veel gezocht. De krappe arbeidsmarkt zorgt voor hogere loonkosten, die ondernemers niet altijd kunnen doorberekenen met hogere prijzen. Dit zet de rendementen onder druk.Vastgoedupdate augustus 2018 figuur 4

    Blijven investeren om concurrerend te blijven 

    Vastgoedeigenaren van (technologisch) verouderde bedrijfsruimte moeten investeren om concurrerend te blijven met het nieuwe aanbod. Uit onderzoek van Stec Groep blijkt bijvoorbeeld dat er in de Metropoolregio Amsterdam een extra investering van grofweg € 200 tot € 400 miljoen nodig is om bestaande bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken. De gemengde, vaak kleinere binnenstedelijke terreinen vertonen de meeste veroudering.

     

    Duurzaamheidsmaatregelen krijgen meer aandacht in de bedrijfsruimtemarkt. Bedrijven zoeken huisvesting die past bij hun duurzame imago en/of ambities en zijn bereid daarvoor te betalen. Bij nieuwbouw wordt gasloos, energieneutraal of zelfs energieleverend de standaard. Steeds vaker worden nieuwe logistieke objecten opgeleverd met een BREEAM-certificaat (om duurzaamheid van een gebouw aan te tonen). Naast nieuwbouw loont het om bij bestaande bedrijfspanden in duurzame maatregelen te investeren. Ook gemeentes zetten in op duurzaamheid. Bij de uitgifte van kavels op Greenport Venlo stelt de gemeente als eis dat de nog te bouwen bedrijfsruimten geschikt worden gemaakt voor het dragen van zonnepanelen.

    Lees in de transportupdate over de uitdagingen in de transport- en logistieke sector Lees waarom 30% van de bedrijfslocaties in de MRA-regio niet toekomstbestendig is

    Detailhandel groeit

    De detailhandel heeft het afgelopen kwartaal goed gepresteerd. De omzet groeide met 3,4% op jaarbasis. Binnen de detailhandel bestaan wel steeds grotere verschillen. Supermarkten weten hun marktaandeel verder uit te breiden en groeiden met 4,5% het hardst, terwijl keukenzaken en bouwmarkten meeliften op het succes van de woningmarkt. In de mode (kleding en schoenen) en het recreatieve segment (o.a. elektronica en vrije tijd ) werden daarentegen verliezen genoteerd. In deze branches zagen we de laatste maanden verschillende winkelketens in problemen komen, waaronder Men at Work en de Vrijbuiter.

    “Transformatie kan voorkomen dat de structurele winkelleegstand toeneemt.”

    Winkelmarkt polariseert: structurele leegstand kenmerkend voor zwakke locaties 

    Het speelveld van winnaars en verliezers zien we terug in het winkelvastgoed. De vraag naar panden op goede locaties blijft onverminderd groot, maar goed aanbod is tegelijkertijd schaars. Op mindere locaties zien we dat de vraag al snel afneemt. Dit betekent dat de kans vrij groot is dat langdurige leegstand op termijn overgaat in structurele leegstand. Om dit te doorbreken is een proactieve aanpak nodig. Transformatie naar woningen geldt daarbij als één van de mogelijke oplossingen.

    Drie argumenten waarom we leegstand nú aan moeten pakken Bekijk onze publicatie over de kansen om leegstaande winkels te transformeren naar woningen

    Daling leegstand zet niet door ondanks gunstige marktomstandigheden 

    Medio 2018 staat 7,7% van de verkooppunten in winkelgebieden leeg. De leegstand is gelijk aan het vorige kwartaal en zal naar verwachting niet veel meer dalen. Grotere binnensteden kennen weinig leegstand (zie figuur 5). Problemen doen zich voor in middelgrote steden (50 tot 100.000 inwoners), waar de leegstand op een zeer hoog niveau blijft hangen. Wijkcentra laten over een langere periode juist een redelijk stabiele ontwikkeling zien. Grootschalige concentraties profiteren duidelijk van de aantrekkende woningmarkt en tonen het meeste herstel.Vastgoedupdate augustus 2018 figuur 5

    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    Arjen Ouwehand

    Arjen Ouwehand

    • Senior Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance