Vastgoedupdate juni 2018

De omstandigheden in de Nederlandse vastgoedmarkt zijn overwegend positief. De sterke economische omstandigheden, de actieve beleggingsmarkt en groeiende investeringen gericht op verduurzaming en transformatie van bestaand vastgoed, dragen hieraan bij. Tekorten uiten zich vooral in kwaliteit en dat zien we terug in alle vastgoedsegmenten. Maar de mate waarin en de manier waarop nieuwbouw bijdraagt om deze tekorten weg te werken, verschilt per type vastgoed. Daarnaast verscherpen de verschillen tussen kansrijke en kansarme steden en regio’s.

Vooruitzicht

De Nederlandse economie bevindt zich in een fase van stevig cyclisch herstel. Na een economische groei van 2,2% in 2017, verwacht de Rabobank in 2018 een groei van 3,3%. Ook de stemming in de vastgoedmarkt is uitbundig, maar tekorten van materiaal en personeel in de bouwsector spelen de commercieel vastgoedmarkt parten. Nieuwbouw en transformaties komen langzamer van de grond of krijgen te maken met vertraging. Stijgende bouwkosten worden doorberekend in verkoopprijzen, wat rendementen onder druk zet. Daarnaast stijgen de lange rentes, maar is er nog geen afname in de vraag naar financiering waar te nemen. 

Seinen op groen voor een goed beleggingsjaar
Onze verwachting is dat het beleggingsvolume zich wederom sterk gaat ontwikkelen in dit jaar. Of 2018 een nieuw recordjaar wordt valt nog te bezien. De vraag naar geschikte beleggingsproducten is onverminderd groot, maar om de records van 2017 te verbreken moet er voldoende geschikt aanbod op de markt komen en zullen er grote transacties (portefeuilles) verhandeld moeten worden. 

Vastgoed in Nederland biedt voor veel beleggers nog altijd een gunstig rendement, maar zij moeten daarvoor wel steeds vaker uitwijken naar risicovollere vastgoedsegmenten en locaties. Steden buiten de G4 genieten duidelijk meer aandacht dan enkele jaren geleden. Dat geldt zowel voor modern vastgoed als voor vastgoed waar nog waarde aan toegevoegd moet worden door middel van renovatie of transformatie. 

Ambitie Rabobank
De Nederlandse vastgoedvoorraad kan beter benut worden door leegstand te beperken. Rabo Real Estate Finance heeft daarom de duurzame ambitie om tot 2023 de financiering mogelijk te maken van 20.000 woningen die gerealiseerd worden via transformatie of herbestemming. Door minimaal 1,5 miljoen m² vastgoed via transformatie of herbestemming een nieuw leven te geven, reduceren we leegstand, afval en onnodige aantasting van bestaande natuurlijke gebieden.

Lees over de ambities van Rabobank

Weer hoog beleggingsvolume in eerste kwartaal

De beleggingsmarkt is 2018 goed begonnen. In het eerste kwartaal van 2018 werd een beleggingsvolume van €2,83 miljard geregistreerd (bron: Real Capital Analytics). Dit is vergelijkbaar met het volume in dezelfde periode van vorig jaar (€2,87 miljard), dat later een recordjaar bleek te zijn.

Het grootste deel van het beleggingsvolume kwam afgelopen kwartaal voor rekening van kantoren en woningen. Beide segmenten waren goed voor ongeveer €750 miljoen. De bedrijfsruimtemarkt was in omvang de derde markt en goed voor een volume van €417 miljoen. Daarmee kwam dit segment zo’n 15% lager uit dan een jaar eerder, maar over een langere periode beschouwd ligt het volume nog altijd op een zeer hoog niveau.

De winkelbeleggingsmarkt blijft achter
De hotelmarkt was het afgelopen kwartaal het meest opvallende beleggingssegment. Het beleggingsvolume kwam uit op €384 miljoen. De meest in het oog springende transacties waren de overnames van het QO Hotel (€110 miljoen) en NH hotel Barbizon Palace (€150 miljoen), beide gelegen in Amsterdam. De winkelbeleggingsmarkt bleef achter bij de andere vastgoedsegmenten. Hoewel het totale beleggingsvolume nog altijd €345 miljoen betrof, was hiermee sprake van het laagste niveau in vijf jaar tijd.

Vastgoeddeelmarkten

Kantorenmarkt: Economische groei vergroot kantoorbehoefte
De ontwikkelingen in de arbeidsmarkt stuwen de behoefte aan kantoorruimte. De totale werkzame beroepsbevolking was in april 185.000 groter dan in april 2017. In bedrijfstakken als de zakelijke dienstverlening, informatie & communicatie, overheid en de uitzendbranche, waarin een belangrijk deel van de activiteiten kantoorgeboden is, was de beroepsbevolking 174.000 groter dan een jaar geleden.

Niet in alle kantoorhoudende sectoren groei
Groei wordt vooral gedragen door de zakelijke dienstverlening en tijdelijke werknemers die door uitzendbureaus en arbeidsbemiddeling worden geplaatst. De werkzame beroepsbevolking in de financiële dienstverlening nam met 6.000 banen af. Wel zien we al verschillende jaren dat groei van werkgelegenheid geen gelijke pas houdt met de opname van (geregistreerde) kantoorruimten. Daarnaast komt de groei van kantoorwerknemers vooral terecht in de grootstedelijk gebieden.

Lees in het Vastgoedbericht waarom de kantooropname niet gelijk oploopt met de werkgelegenheid

Kantorenmarkt vooral succesvol in de grote steden
In bijna geheel Amsterdam en de toplocaties van Rotterdam, Eindhoven, Den Haag en Utrecht ontstaat een tekort aan geschikte kantoren. Hoewel deze gemeenten voldoende beschikbaar aanbod binnen hun grenzen hebben, is er sprake van een mismatch van dit aanbod (locatie en kwaliteit) met de vraag. Hierdoor stijgen de huren op de meeste gewilde locaties in deze steden en nemen huurvrije perioden en andere incentives af. De markt vraagt daarom om meer hoogwaardige nieuwbouw toe te staan op deze toplocaties. Dat is enerzijds begrijpelijk. Anderzijds moet er simultaan een visie zijn op de kansarmere voorraad in deze gebieden, zodat deze niet uit de markt wordt gedrukt.

Op de meeste andere locaties in Nederland zien we echter nauwelijks sterke verbeteringen in de verhuursituatie van kantoren en de onderliggende contracten. In veel gevallen is zelfs sprake van krimp, omdat regionale kantoorsteden meer gericht zijn op gestandaardiseerd kantoorwerk dat kwetsbaar is voor automatisering en robotisering. Wel worden op lokaal niveau goede en noodzakelijke stappen genomen in het saneren van de voorraad, vooral door transformatie. Daarmee komen vraag en aanbod beter in balans.

Winkelmarkt: Nieuwbouw van winkelruimte fors afgenomen
De detailhandel trekt zich op aan de sterke economie en maakt een positieve ontwikkeling door. Positief zijn het consumentenvertrouwen dat al ruim een jaar op recordhoogte staat en de hoge mate van koopbereidheid onder consumenten. Voor ondernemers betekent dit dat omzetten stijgen. De omzetgroei van de detailhandel buiten de fysieke winkels was verhoudingsgewijs vele malen sterker. De online omzet van winkels waarvan de verkoop via het internet een nevenactiviteit is (multi-channelers) groeide in februari met bijna 21%. Webwinkels, met als hoofdactiviteit verkoop via internet, zetten in dezelfde periode bijna 16% meer om.

Winkelvastgoed profiteert mee, maar de leegstand blijft hardnekkig
Uit cijfers van Locatus blijkt dat de winkelleegstand gedurende 2018 met circa 64.500 m² wvo is gedaald tot 7,0% van de voorraad. Belangrijk is wel om oog te hebben voor de verschillen binnen de markt. De aanvangsleegstand (korter dan 1 jaar) daalde met 61.500 m² en de langdurige leegstand met 6.000 m². De structurele leegstand daarentegen liet een toename zien van bijna 3.000 m². Dit onderstreept nog maar eens dat structurele leegstand een andere aanpak vereist.

Cijfers van Calcasa laten zien dat de gemiddeld transactiehuurprijs inmiddels €162 per vierkante meter bedraagt. Een stijging van bijna 1% ten opzichte van een jaar eerder. De scherpe dalingen van de afgelopen jaren lijken daarmee definitief voorbij, maar de huurprijzen stijgen nog niet heel hard en ook niet overal. Voor bestaande contracten waarvan de huren jaarlijks worden geïndexeerd en voor nieuwe verhuur op schaarse toplocaties ligt een sterkere stijging voor de hand.

Stilvallen planvoorraad vormt bedreiging voor noodzakelijke vernieuwing
Door de oplopende leegstand zijn veel gemeenten terughoudend met het toestaan van nieuwe winkelontwikkelingen. De pijplijn met nieuwe winkelprojecten is daardoor flink gedaald. Waar de pijplijn in 2008 nog gevuld was met 6 miljoen aan winkelmeters, is het planvolume inmiddels gedaald tot 1,4 miljoen m² (bron: Vastgoedmarkt). De daling van de planvoorraad heeft twee kanten. Enerzijds is het goed nieuws voor de winkelmarkt. Door terughoudend te zijn met nieuwe ontwikkelingen krijgen herpositionering en transformatie de voorkeur boven nieuwe uitbreidingen. Dit moet resulteren in zowel aanpak van leegstand (sanering) als betere winkelmeters en nieuwe functies (transformatie).

Anderzijds mag de forse daling van het planvolume niet resulteren in het stilvallen van de ontwikkelmarkt. Als er door (te) restrictief beleid te veel aandacht uitgaat naar slecht functionerende gebieden, dan kan dat de ontwikkeling van goed functionerende winkelgebieden in de weg staan. Dat is niet wenselijk, want ook in deze gebieden is vernieuwing noodzakelijk. Belangrijk is dus dat de planvoorraad voor nieuwe winkels niet verder opdroogt, terwijl er beleidsmatig een goed evenwicht moet ontstaan tussen noodzakelijke transformatie en noodzakelijke vernieuwing.

Woningmarkt: Aardgasvrij wordt de norm in krappe woningmarkt
Het huuraanbod blijft ver achter bij de vraag nu meer mensen, vooral jongeren, aangewezen zijn op de vrije huursector. Mede hierdoor registreerde Calcasa bij wederverhuur van kale huurwoningen een stijging van de vraaghuurprijs per m². Deze steeg naar €11,30 per m² in het eerste kwartaal van 2018 tegenover €10,30 in dezelfde periode vorig jaar. De belangenvereniging voor institutionele beleggers (IVBN) nuanceert het in de markt ontstane beeld van forse huurstijgingen: voor zittende huurders in de vrije sector bleef volgens IVBN de huurstijging in 2017 beperkt tot 2,4%.

Lees waarom jongeren steeds vaker huren in plaats van kopen

De achterblijvende nieuwbouwproductie leidt op korte termijn niet tot verlichting op de overspannen koop- en huurwoningmarkt. Projecten kunnen bovendien vertraging oplopen door versnelde invoering van nieuwe wetgeving. Per 1 juli 2018 vervalt de aansluitplicht van nieuwbouwwoningen op het aardgasnet. Aardgasvrije nieuwbouw is dan de norm, waar gemeenten slechts bij zwaarwegende redenen van kunnen afwijken. Marktpartijen zijn in gesprek met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om middels een overgangsregime vertragingen te beperken. De extra kosten die projectontwikkelaars en bouwers moeten maken om bestaande plannen aan te passen, zullen naar verwachting doorberekend worden aan beleggers.

Lees meer over de ontwikkelingen in de huurwoningmarkt

Bedrijfsruimte: Kwalitatief tekort resulteert in helft nieuwbouw bij opname bedrijfsruimte 
In het eerste kwartaal van 2018 werd met 570.000 m² (bron: Calcasa) minder bedrijfsruimte opgenomen dan in dezelfde periode in de voorgaande jaren. De terugval komt hoofdzakelijk doordat er minder grote transacties werden geregistreerd. Dat neemt niet weg dat enkele grote transacties van logistiek vastgoed tot de blikvangers horen. Zo huurt Wehkamp 21.000 m² in het voormalige distributiecentrum van Aldi in Culemborg en zal de volledige Europese distributie van speelgoedfabrikant Vtech vanuit 43.000 m² nieuwbouw in Almelo gaan plaatsvinden.

Ruim 2 miljoen m² van het beschikbare aanbod is verouderd
Maar liefst 46% van het opnamevolume betrof nieuwbouw, wat onderstreept dat er een kwalitatief tekort is aan bedrijfsruimte. Er is vooral behoefte aan hoogwaardige logistieke ruimtes, wat zich uit in huurprijsstijgingen bij zowel nieuwbouw als bestaande logistieke bedrijfsruimtes. Ook de vraag naar industriële en kleinschalige bedrijfsruimtes zoals in bedrijfsverzamelgebouwen, neemt toe. Daar staat tegenover dat ruim 2 miljoen m² van het huidige aanbod sterk verouderd is (bron: Cushman & Wakefield).

Tweede leven voor kansarme bedrijfslocaties
Wij zien een groeiend aantal initiatieven gericht op herontwikkeling en transformatie van verouderde bedrijventerreinen en panden. Zo herontwikkelt Dudok Groep het voormalige kantorenpark Port Park Pernis tot 15.000 m² kantoorruimte en een nieuw distributiecentrum met hoofdkantoor van in totaal 45.000 m² voor Neele-Vat Logistics. In het centrum van Lisse wordt de locatie van de voormalige Hobaho-bloembollenveiling getransformeerd tot een nieuwe woonwijk.

Op de voormalige scheepswerf 'Wilton-Fijenoord' in Schiedam is de oude timmerfabriek van de sloop gered. De geslaagde transformatie tot een modern maar karakteristiek kantoorpand trok ook andere investeerders naar het gebied. Zo is de oude scheepswerf, die inmiddels de naam Vijfsluizen heeft gekregen, aan haar tweede leven als bedrijventerrein begonnen.

Neem een kijkje in de transformatie van de oude timmerfabriek

Bezoek onze stand op de PROVADA

Zeggen dat duurzaamheid belangrijk is, is één ding. De Rabobank wil het ook laten zien. Onze stand op de PROVADA op 5, 6 en 7 juni 2018 in de RAI Amsterdam (hal 10, stand 10) is duurzaam en gemaakt van circulaire materialen.

Bekijk ons gevarieerde programma op de PROVADA 2018