VastgoedUpdate 4e kwartaal 2017

Nieuwe records, maar grenzen in zicht

De drijvende kracht achter de markt voor commercieel vastgoed blijft de lage rente in combinatie met de forse beleggingsvermogens die in de markt beschikbaar zijn. Ook in het derde kwartaal werd daarom veel in vastgoed belegd. In het kielzog nemen de prijzen van vastgoed toe. Tegelijkertijd zien we een gecontroleerde nieuwbouwontwikkeling en een duidelijk herkenbare focus op het kwalitatief benutten van bestaand vastgoed. Meer kantooreigenaren maken werk van het bereiken van een groener energielabel.

Beleggingsmarkt

In het derde kwartaal van 2017 is circa € 4,5 miljard belegd in commercieel vastgoed. Hiermee komt het totale beleggingsvolume in de eerste drie kwartalen uit op € 12,3 miljard. Dit is 10% hoger in vergelijking met dezelfde periode in 2016. Net als in het vorige kwartaal excelleren de beleggingen in kantoren en bedrijfsruimten. In winkels werd daarentegen minder belegd, ondanks dat een grote winkelportefeuille van DELA Vastgoed voor € 212 miljoen aan Lone Star werd verkocht. Ook het beleggingsvolume in huurwoningen blijft dit jaar achter bij eerdere jaren. Dit komt doordat de beschikbaarheid van woningportefeuilles en wooncomplexen voor grote (institutionele) beleggers dit jaar duidelijk is afgenomen.

Stationslocaties in trek
In het derde kwartaal viel een aantal transacties op. De grootste beleggingstransactie betreft het mixed-use project The Valley aan de Amsterdamse Zuidas dat naar verluid voor circa € 300 miljoen is gekocht door de RJB Group. Daarnaast is de verkoop van de Bijlmerbajes een goed voorbeeld dat laat zien dat transformatie op gebiedsniveau nog steeds plaatsvindt. Met € 84 miljoen was dit de grootste single asset deal in het afgelopen kwartaal. Daarnaast veranderden een flink aantal kantoren in stedelijke stationsgebieden van eigenaar.  Hiertoe behoren onder meer de Kennedytoren in Eindhoven, Riva in ‘s-Hertogenbosch en een tweetal gebouwen in het stationsgebied van Amersfoort. Ook opvallend is de verkoop van het WTC en kantoor l’Aquille in Almere, die als onderdeel van de Spes Bona portfolio zijn verkocht. Kantoren bij grotere stations zijn een populaire investering onder beleggers vanwege de waardevastheid.

Prijzen van vastgoed nog laag
Uit cijfers van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) blijkt dat de huidige vastgoedprijzen in historisch perspectief gemiddeld genomen nog aan de lage kant zijn. Ondanks dat de groei van de prijzen zich in de eerste maanden van 2017 versneld heeft doorgezet. Vooral de toename van de transactieprijzen voor kantoren (+ 5,6%) is dit jaar hoog. Ook van winkels (+3,3%) en bedrijfsruimten (+2,2%) stijgen de prijzen. Het zijn de grote beschikbare beleggingsvermogens in combinatie met de lage rente en het positief sentiment die deze prijsstijgingen verklaren. Toch blijven de transactieprijzen voor al het commerciële vastgoed nog steeds bijna 27% lager ten opzichte van 2007.

Vooral in het topsegment overtreft de vraag het aanbod, waardoor de markt begint de knellen en prijsstijging tot een compressie van rendementen leidt. Buiten het topsegment is meer aanbod  en een groeiend aantal transacties, maar daar staat ook een hogere risicovergoeding tegenover. 

Vastgoeddeelmarkten

Vraag naar kantoorruimte blijft stijgen 
De vraagzijde van de kantorenmarkt trekt aan. Volgens cijfers van PropertyNL is in het derde kwartaal 224.000 m² kantoorruimte opgenomen. In dezelfde periode vorig jaar was de opname 15 procent minder. Het groeiende deel van de kantoorvraag dat zijn weg vindt in tijdelijke huisvesting in flexkantoren is niet zichtbaar in de statistieken en valt daar buiten. De huurprijzen van kantoren ontwikkelen zich overwegend stabiel. Daarbij signaleren we alleen huurprijsstijgingen op toplocaties in de grote steden waar aantoonbare krapte is. Buiten de toplocaties zien wij dat in veel gevallen nog sprake is van een huurdersmarkt. 

Kantoorhoudende sectoren profiteren van het gunstig economisch klimaat. Rabobank verwacht bijvoorbeeld voor de zakelijke dienstverlening een volumegroei van vijf procent in zowel 2017 als 2018. Daarnaast laat de informatie- en communicatiesector  groeicijfers zien van rond de 4% in beide jaren. Het is daarbij nog wel de vraag of deze verbetering bij kantoorhoudende bedrijven gaat leiden tot meer ruimtebehoefte. Wij verwachten vooral een toename in de vier grote steden en in grotere regionale kantoorsteden zoals Eindhoven, Zwolle en Arnhem. 

Lees de sectorprognoses van Rabobank

Meer groene energielabels voor kantoren
Het aantal kantoren met een energielabel groeit. In vergelijking met augustus 2016 ligt het aantal geregistreerde bedrijven met energielabel C 71% hoger. Dit gegeven laat zien dat steeds meer kantoren voldoen aan een groen energielabel C, een maatregel die per 2023 verplicht is. Toch zijn er voor veel vastgoedbeleggers nog stappen te zetten. Op dit moment geldt voor 80% van alle kantoren dat zij nog niet aan de normen van label C voldoen. Deels ook omdat een groot aantal nog helemaal niet in het bezit van een energielabel is.

Bekijk de voorwaarden op Rijksdienst voor Ondernemen Nederland (RVO)

Veel kantooreigenaren moeten nog werk maken van het verkrijgen van een energielabel. Dit vraagt om een investering. Om deze investering concreet te maken, hebben we vier gemeenten in het zuiden van Nederland als voorbeeld genomen. De afgemelde labels zoals die bekend zijn bij de RVO, zijn gekoppeld aan de kantoren. Het valt direct op dat voor alle plaatsen het overgrote deel van de kantoren nog geen afgemeld label heeft. Deze slag moet in de komende jaren nog worden gemaakt. Daarnaast valt op dat van gebouwen in deze steden die wél een label hebben, ongeveer de helft een label C heeft. Wij verwachten dat de komende jaren het aantal gebouwen dat een label krijgt snel stijgt. De Rabobank geeft klanten inzicht in de maatregelen die zij kunnen nemen om hun panden te verduurzamen.

Grote transacties in bedrijfsruimtemarkt
Het opnamevolume van bedrijfsruimten kwam in het derde kwartaal uit op bijna 700.000 m². De gemiddelde transactiegrootte was met 1.500 m² ongeveer 250 m² groter dan in voorgaande kwartalen en duidt op meer grootschalige transacties. Deze komen veel voor in de zuidelijke provincies, waar maar liefst 50% van al het opnamevolume was geconcentreerd. De huurprijzen voor bedrijfsruimten zijn vrij stabiel. Daarnaast lopen de aanvangsrendementen sterk uiteen, afhankelijk van de verhuursituatie.  In de top van de markt liggen deze inmiddels onder 6%.

Ook voor de bedrijfsruimtemarkt werken de sectorprognoses van Rabobank positief door. Voor sectoren als de bouw, groothandel, industrie en voedingsmiddelenindustrie zijn de groeiprognoses voor 2018 positief. Bovendien hebben veel bedrijven in de laatste jaren hun financiële reserves verbeterd. Op basis hiervan verwachten wij een verdere toename in de vraag naar bedrijfsruimten.

De food sector voedt de logistieke vastgoedmarkt
De food sector speelt een belangrijke rol in de markt voor logistiek vastgoed. Ruim 20 tot 30% van al het logistiek vastgoed in Noordwest Europa wordt door bedrijven uit deze sector ingevuld. De reden hiervoor ligt in de optimaliseringsslag die zowel retailers als voedselproducenten doorvoeren in hun supply chain. Op deze manier kunnen zij aan de groeiende vraag naar consumentengoederen voldoen. Wij verwachten dat de vraag vanuit de sector blijft toenemen. Dat komt onder meer doordat de component ‘online’ in de voedselbestedingen voorlopig blijft groeien.

Lees het verhaal over Food Logistics van Rabobank Food & Agri

Minder leegstand in veel winkelgebieden
Per 1 oktober 2017 is het aantal lege winkels met 794 afgenomen ten opzichte van 1 oktober 2016. Een simpele analyse wijst echter uit dat niet alle 1.850 afzonderlijke winkelgebieden in Nederland profiteren. Van alle 1.754 winkelgebieden met leegstand op 1 oktober 2016, zagen 793 de leegstand afnemen. Toch nam in 691 winkelgebieden de leegstand toe. In het centrum van Arnhem kwamen 18 winkels leeg te staan, terwijl in het centrum van het naburige Nijmegen 19 leegstaande winkels verdwenen. In Rotterdam daalde de leegstand met 40 winkels en in de Rotterdamse winkelgebieden Oude Noorden en Katendrechtse Lagedijk groeide de leegstand met respectievelijk 12 en 13 winkels. Dit toont aan dat de winkelmarkt heel diffuus is en lokaal kan verschillen en dat het veel te eenvoudig is om te stellen dat grote steden kansrijk zijn en kleinere plaatsen niet.

De vertrouwensindicatoren onder consumenten zijn stabiel op een bovengemiddeld hoog niveau. Er is meer uitgegeven aan kleding en woninginrichting. Elektronicawinkels hebben daarentegen te maken met een dalende omzet, door online concurrentie. Toch zijn de omzetverwachtingen voor 2018  positief. De verhoging van het lage btw-tarief van 6 naar 9% zal pas in 2019 ingaan en kan op termijn een effect hebben op winkels die actief zijn in voeding, boeken en diensten. 

Huurprijzen in de grote steden zijn stabiel en in de beste winkelstraten zelfs licht stijgend. Kleinere winkelgebieden hebben te maken met aanhoudende problemen op de B- en C-locaties, en een prijscorrectie is hier vaak niet toereikend om de structurele leegstand op te lossen. 

Beleggingswaarde overstijgt steeds vaker leegwaarde woningen
Het woningtekort zorgt voor een blijvende druk op de koop- en huurwoningmarkt. Beleggers zien huurwoningen hierdoor als weinig risicovol en erg aantrekkelijk om in te investeren in vergelijking met kantoren of winkels. Daarnaast zijn de huurprijzen in een jaar tijd weer fors gestegen. Gemiddeld betalen huurders 6,9% meer per gehuurde vierkante meter dan vorig jaar. De gemiddelde huurprijsgroei bleef beperkt tot een stijging van 3,0% (bron: NVM en VGM NL). 

De belangrijkste trends in de huurmarkt zijn

  • Om woonruimte betaalbaar te houden, komen kleinere huurwoningen beschikbaar.
  • Door wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel en het uitvoeren van met name duurzaamheidaspecten vallen woningen sneller in de vrije sector. Met grotere huurprijsstijgingen tot gevolg.
  • In de oververhitte markt hebben huurders geen alternatieven. Hierdoor zijn zij vaak gedwongen meer te betalen voor, meestal ook nog, kleinere huurwoningen.

Deze trends hebben gevolgen voor de beleggingswaarde. De hoge huren en lage rendementseisen resulteren in een unieke situatie op de woningmarkt. Waar de beleggingswaarde van huurwoningen eerder zo’n 80 tot 90% van de leegwaarde bedroeg, ligt deze op dit moment in veel stedelijke gebieden boven de leegwaarde. Ook buiten de Randstad. Beleggers zijn bereid om meer te betalen voor een zelfde woning in verhuurde staat, dan particulieren betalen wanneer deze vrij van huur en gebruik wordt opgeleverd. Dit geeft aan dat de vraag bij beleggers groot is en goed vastgoed om in te investeren schaars. Investeerders wijken daarom steeds vaker uit naar plaatsen buiten de Randstad.

Vooruitzicht

Het jaar 2017 lijkt in meerdere opzichten als een recordjaar de boeken in te gaan. Mogelijk wordt zelfs een totaal belegd volume van € 20 miljard bereikt, lezen we in de media. Bovendien neemt het gebruik van vastgoed toe en zien we dat er voortvarend wordt geïnvesteerd in gebieden en objecten. Door de hausse die er momenteel is, lijken veel partijen binnen het vastgoedlandschap te profiteren. Herstel vindt alleen nog lang niet overal en gelijkmatig plaats. De beleggingsmarkt blijft voorlopig nog sterk gedreven door de lage rente en de aantrekkelijkheid van vastgoed ten opzichte van alternatieve beleggingsmogelijkheden. Juist in deze tijd is daarom van belang om bij investeringen de lange termijn horizon niet uit het oog te verliezen en verblind te raken door het sentiment. 

Contact

Rabobank