Rabobank-bouwupdate

Bouwupdate juli 2019

Geen tijd om het artikel te lezen? Ga direct naar:

    Capaciteitsproblemen blijven, innovatie is prioriteit

    De bouwsector draagt nog stevig bij aan de economische groei. Tekorten aan menskracht en materialen blijven actueel en daar komen capaciteitsproblemen bij overheden bij (toetsing bouwplannen, afgifte vergunningen). We zien de bouwproductie in 2019 nog flink groeien, maar voor 2020 verwachten we een verdere afname van de groei. Ondanks dat er her en der weer wat ruimte ontstaat in de orderboeken, nemen de capaciteitstekorten rond arbeid en materialen nog nauwelijks af. Het blijft noodzakelijk dat bedrijven investeren in innovatie, standaardisatie en digitalisering.

    Bouwproductie in 2018 en prognose 2019 en 2020 (% j-o-j)

    201820192020
    Woningbouw9,0%4,0%3,0%
    Utiliteitsbouw8,0%6,0%4,0%
    Infrabouw6,5%7,0%3,0%
    Totaal bouwsector7,5%5,0%3,0%

    Bron: Rabobank, 2019

    Stikstofprobleem hindert voortgang bouwprojecten

    Sinds kort is de stikstofproblematiek actueel. De Raad van State heeft het PAS (Programma Aanpak Stikstof)-programma afgewezen, omdat het te vrijblijvend is. Ongeveer 200 bouwprojecten die nog in de planfase verkeren, moeten opnieuw worden beoordeeld. Voor andere projecten is het afwachten of er noodwetgeving komt waardoor mogelijke vertraging wordt beperkt. Voor grotere projecten is er mogelijk een ontsnappingsroute via de ADC-toets waarbij er wordt gekeken of er redelijke alternatieven zijn (A), of er dwingende redenen/belangen zijn (D) en of er compenserende maatregelen worden genomen (C). Naast infraprojecten lopen windparken, woningbouwplannen en utiliteitsbouwprojecten de kans om vertraging op te lopen.

    “De stikstofproblematiek vertraagt mogelijk 200 bouw- en infraprojecten.”

    Woningbouw: opschaling nieuwbouwproductie moeizaam

    Het aantal verleende bouwvergunningen ligt na de eerste vier maanden van dit jaar 12% lager dan in 2018. Daarentegen zijn tot en met de maand mei 4% meer nieuwe woningen opgeleverd. De volumegroei in de woningbouw wordt nog altijd sterk gedreven door de nieuwbouw. Wel drukt het stikstofprobleem de groei en ook zien we terughoudendheid bij grote beleggers om geld te investeren in nieuwbouw als gevolg van meerdere reguleringsmaatregelen. De Rabobank verwacht dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen dit jaar op hetzelfde niveau uitkomt als in 2018: rond de 66.000.

    Toename conceptmatig en geïndustrialiseerd bouwen

    Om de gestegen bouwkosten te compenseren, hebben ontwikkelaars en bouwers veel grote en dure woningtypen in ontwikkeling genomen. De koopbereidheid onder consumenten neemt hierdoor af. Woningbouwers schuiven momenteel op richting conceptmatige en geïndustrialiseerde bouw om omzet en marges op peil te houden. De beweging richting conceptmatig bouwen krijgt een extra zetje door de Wet Kwaliteitsborging Bouw (WKB) die in 2021 van kracht wordt. Onder de WKB is kostprijsbeheersing relevant en zijn bouwers zelf verantwoordelijk voor kwaliteitsborging. Ze zijn langer aansprakelijk voor eventuele gebreken in de woning.

    Woondeals lossen woningtekorten niet op

    Het woningtekort wordt de komende jaren niet opgelost. Tot 2030 stijgt volgens prognoses van ABF Research de woningvoorraad met 8,9% (700.000 woningen). Het aantal huishoudens groeit in deze periode met 7,4%, waardoor het woningtekort iets afneemt. Regionaal zijn er sterke verschillen (zie onderstaand figuur) die samenhangen met plancapaciteit (en bouwtempo) en demografisch perspectief. In de Randstedelijke regio’s neemt het woningtekort af, behalve in de regio Utrecht waar het tekort oploopt. Dat laatste geldt ook voor Nijmegen.

    Woningtekort in 2019 en 2030 per woningmarktgebied

    Minister Ollongren sluit woondeals af met regio’s waar de tekorten groot zijn. Gemeentes en provincies maken afspraken om woningbouwplannen versneld uit te voeren en wijzen hiervoor concrete locaties aan. Na Groningen, de regio Eindhoven en de zuidelijke Randstad, heeft eind juni de regio Utrecht een deal gesloten. De woondeals helpen om de plancapaciteit richting 2030 verder te verhogen om tekorten sneller terug te dringen. Eerst moeten echter de capaciteitsproblemen in de bouw worden aangepakt met een hogere productiviteit door industrialisatie.

    “In het merendeel van de Randstad neemt het woningtekort iets af.”

    Meer ruimte voor flexibel bouwen

    Flexibele bouw biedt mogelijk een uitkomst in regio’s met afnemende vraag of met woningoverschotten. De flexibele (en tijdelijke) bouw krijgt de komende jaren een sterke impuls. Minister Ollongren stuurt aan op de realisatie van minimaal 15.000 flexwoningen per jaar. In 2018 waren dat er slechts 3.000. De minister neemt hiervoor financiële belemmeringen weg. Zo krijgen corporaties een vrijstelling van de verhuurdersheffing voor locaties zonder de bestemming ‘wonen’. Ook moet het mogelijk worden om flexwoningen langer in te zetten (15 jaar in plaats van 10). Ten slotte verwacht de minister dat lokale overheden actief locaties aanwijzen en flexibele bouw opnemen in hun beleid. Een voorbeeld van flexibele bouw is het project Loskade in de stad Groningen. De 46 remontabele en circulaire woningen blijven tot 2030 op de Loskade en daarna worden ze opnieuw opgebouwd op een andere locatie. Ook in de huisvesting van arbeidsmigranten zien we veel flexibele bouwoplossingen.

    Meer over de huisvesting van arbeidsmigranten in de Vastgoedupdate

    Utiliteitsbouw: nieuwbouw heeft moeite om hoge groei te handhaven

    De utiliteitsbouw groeit dit jaar met 6% iets minder hard dan vorig jaar. Het kost steeds meer moeite om de hoge groei te handhaven. Gunstige economische ontwikkelingen stimuleren de nieuwbouw van kantoren in de grotere steden en distributiecentra op logistieke knooppunten. Bij hoogstedelijke nieuwbouw wordt er steeds kritischer gekeken naar de mate waarin bouwprojecten ook bijdragen aan de leefbaarheid in de stad. Den Haag daagt de markt uit om natuur en groen in te passen in bouwplannen, in Utrecht wordt de bijdrage aan een gezond leefmilieu en een duurzame stad meegewogen in tenders.

    Nieuwbouw van logistiek vastgoed vlakt af

    De nieuwbouw van kantoren groeit de komende jaren nog, terwijl de nieuwbouw van logistieke panden stagneert op een hoog niveau. De afvlakking van de waarde van de bouwvergunningen voor hallen, loodsen, kassen en stallen geeft een indicatie hiervoor (zie onderstaand figuur). De publieke sector is op dit moment niet in staat om een eventuele vraaguitval in de marktsector te compenseren. De hoge bouwkosten en de aanzienlijke risico’s in combinatie met complexe aanbestedingsprocedures zijn moeilijk te stroomlijnen met de budgettaire beperkingen vanuit de opdrachtgever.

    Waarde verleende bouwvergunningen naar gebouwtype

    Regelgeving en subsidies aanjagers verduurzaming

    Vanaf 1 juli 2019 zijn ondernemers die in hun gebouwen jaarlijks meer dan 50.000 kWh of 25.000 kubieke meter aardgas verbruiken, verplicht om de overheid te informeren welke energiebesparende maatregelen zij hebben uitgevoerd. Het is al langer verplicht om maatregelen te nemen die terug te verdienen zijn in vijf jaar of minder. Er ligt een forse verduurzamingsopgave in de gebouwde omgeving, maar het is lastig om de komende jaren hiervoor capaciteit te vinden. De beschikbare arbeid in de sector gaat in eerste instantie naar de nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen.

    Groeiend techniekaandeel in gebouwen drijft overnames

    Als gevolg van verduurzaming en de behoefte aan comfort neemt het aandeel van installatietechniek en slimme technologie in gebouwen sterk toe. In de utiliteitsnieuwbouw bestaat in veel gevallen bijna de helft van de bouwsom uit installaties en techniek. Naast de toepassing van bijvoorbeeld warmtepompen worden zaken als sensoren, Internet of Things en kunstmatige intelligentie steeds vaker de standaard. De integratie van installatietechniek en slimme technologie stelt hoge eisen aan medewerkers en veel installatiebedrijven hebben deze kennis vaak niet in huis. In combinatie met het al bestaande personeelstekort zorgt dit voor een toename van het aantal overnames in de branche onder middelgrote en kleine spelers. Ook lopen de overnameprijzen flink op. Installatiebedrijven doen er goed aan om een kritische afweging te maken ten aanzien van de toegevoegde waarde van een overnamekandidaat en de hoogte van de prijs.

    Infrabouw: schipperen met budgetten en ambities

    De infrabouw groeide in 2018 met 6,5% en in 2019 komt daar nog een half procentpunt bij. In het groeicijfer voor 2020 is al rekening gehouden met de impact van de stikstofproblematiek. Minister van Nieuwenhuizen kondigde onlangs aan dat grote wegenprojecten zoals de A7 bij Groningen en de Zeesluis Gent-Terneuzen in ieder geval door kunnen gaan. Op andere projecten in de planfase valt vertraging te verwachten. Op korte termijn wordt de groei van de infraproductie ook afgeremd doordat budgetten op alle fronten tekortschieten. Onderhoudswerk wordt uitgesteld omdat overheden schipperen tussen uitgaven voor nieuwe infrastructuur en renovatie. Los daarvan wordt er nog onvoldoende gekeken naar extra investeringen die nodig zijn vanuit klimaatadaptatie (hittestress, wateroverlast) en de energietransitie.

    Achterstallig onderhoud Infrastructuur neemt toe

    Ondanks extra geld uit het Regeerakkoord voor infrastructuur schieten de budgetten ernstig tekort voor de bulk aan opgaven die er ligt. Bij bruggen, tunnels en snelwegen wordt achterstallig onderhoud pijnlijk zichtbaar. Vooral naoorlogse bruggen en viaducten in Nederland zijn aan renovatie of vervanging toe. Ondertussen neemt door groeiende mobiliteit het gebruik van deze infrastructuur toe, wat op termijn zorgt voor veiligheidsrisico’s. Minister Van Nieuwenhuizen werkt aan een lijst met urgente onderhoudsprojecten. Daarvoor moet nog extra geld worden gevonden in de Rijksbegroting en het Infrastructuurfonds. Ook wordt het Infrastructuurfonds in 2021 omgevormd tot een Mobiliteitsfonds. Zo ontstaat er een betere balans tussen de aanleg van nieuwe infrastructuur, onderhoud en het beter en slimmer benutten van bestaande infrastructuur.

    “De concurrentie voor het infra middenbedrijf neemt toe.”

    Vertraging grote projecten stuwt regionale concurrentie

    Momenteel stranden diverse aanbestedingen en nieuwe projecten doordat bouwers met de Rijksoverheid als opdrachtgever geen overeenstemming bereiken over de risicoverdeling en de uiteindelijke aanneemsom. Ook dit drukt de groei van de infraproductie na 2019. Grote, landelijke aannemers zijn huiverig om tegen lage marges in complexe projecten te stappen. Veel aanbestedingen mislukken en op sommige projecten kan de opdrachtgever slechts kiezen uit één geïnteresseerde. De grotere bouwers kijken hierdoor met meer interesse naar projecten die gemeentes, provincies en waterschappen in de markt zetten. In regionale bouwcombinaties duiken vaker de namen van grotere aannemers op. De sterk afgenomen omzetgroei bij de middelgrote bedrijven (zie onderstaand figuur) lijkt ook te wijzen op de toegenomen concurrentie van grotere aannemers.

    Omzetontwikkeling infrasector

    Klimaat goed voor extra werk bij netbeheerders

    Het klimaatakkoord en de energietransitie vragen om flinke ondergrondse investeringen bij netbeheerders zoals energie- water- en telecombedrijven. Door elektrificatie van woningen, gebouwen en automobiliteit zullen er grotere wisselingen in het energieaanbod optreden. Netverzwaring is dan noodzakelijk. Telecombedrijven sorteren ook voor op de energietransitie: zonder data blijft een slimme en duurzame gebouwde omgeving buiten bereik. De toename van dataverkeer, Internet of Things en sensoring vraagt om uitbreiding van kabelnetwerken. Bij de waterbedrijven is met name klimaatverandering en verzilting bepalend voor toekomstige investeringen. Door langere periodes van droogte moeten er waterbesparende oplossingen worden aangebracht in het leidingsysteem en moeten er nieuwe wingebieden worden aangesloten.

    Meer weten?

    Door partnerships met Building Holland, X!Delft en de Bouwcampus stimuleert de Rabobank de bouwsector om te innoveren en te komen tot slimme oplossingen op het gebied van industrialisatie, verduurzaming en circulariteit. Meer weten hierover? Of staat u voor een investering die bijdraagt aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving? We denken graag met u mee.

    Leontien de Waal

    Leontien de Waal

    • Senior Marktanalist Bouw
    • Rabo Real Estate Finance
    Henri de Wilde

    Jacob Velleman

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance
    Sandra Koenraadt

    Sandra Koenraadt

    • Vastgoedmarktanalist
    • Rabo Real Estate Finance