BouwUpdate 2e kwartaal 2017

Productie neemt toe, innovatie en duurzaamheid bieden kansen

De bouwsector is het eerste kwartaal van 2017 goed gestart met een omzetstijging van 5,5% (bron: CBS). De Rabobank verwacht dat de totale groei van de bouwproductie dit jaar zal uitkomen tussen de 4 en 5%. Het gunstige economische klimaat stuwt de vraag naar woningen en bedrijfsruimtes. Ook onderhouds- en renovatiewerkzaamheden (verduurzaming) bij woningen en kantoren nemen toe. De overcapaciteit in de infrasector is nog aanwezig, wat leidt tot prijsdruk. Grote landelijke spelers richten zich meer op de regionale MKB-markt met kleinere projecten. Vanaf 2018 komen er weer grotere infraprojecten vanuit de rijksoverheid tot uitvoering. Dezelfde overheid stuurt met nieuwe wetgeving op energiebesparing, het terugdringen van de CO₂‑uitstoot en van verspilling van materialen en grondstoffen. Diverse technologische innovaties kunnen de van oudsher conservatieve bouwsector snel veranderen. Zo kan volledig circulair bouwen een vlucht nemen door de introductie van online materiaalpaspoorten. De bouwmarkt van morgen is veel meer vraaggestuurd met een eindgebruiker die betaalbare, flexibele en toekomstbestendige oplossingen vraagt.

Markt en concurrentie: capaciteitsproblemen remmen groei woningbouw

De omzet van de bouwsector steeg in 2016 met 6,5% (bron: CBS) en de productie met ongeveer 8%. Vooral bedrijven in de woning- en utiliteitsbouw zagen hun omzet stijgen (+9,2%), maar ook gespecialiseerde bouwbedrijven zoals sloop-, installatie en afwerkingsbedrijven realiseerden een omzetstijging van 7,9%. De infrasector (grond-, weg- en waterbouw) groeide de laatste jaren bovengemiddeld, maar in 2016 daalde de omzet met 1,0%. Voor 2017 voorzien we afnemende, maar nog altijd solide omzet- en productiegroei in de sector. Ondanks de sterke start in het eerste kwartaal verwachten we een omzetgroei van zo'n 6% voor 2017.

Bouwproductie
De groei van de bouwproductie zal naar verwachting uitkomen tussen de 4 en 5%. De belangrijkste redenen voor de teruglopende groei zijn capaciteitsproblemen aan de aanbodzijde van de woningmarkt. Voor 2018 verwachten we een vergelijkbaar groeipercentage voor de bouwproductie. De woning- en utiliteitsbouw leggen opnieuw een stevig fundament en ook de productie in de infrasector trekt aan. Wel groeit de renovatie- en verbouwproductie rondom woningen minder krachtig doordat het aantal verkochte bestaande woningen na 2017 minder hard zal groeien. Het woningaanbod is namelijk sterk afgenomen en het aanbod dat resteert past minder goed bij de woonwens van woningzoekers.

Lees het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank van mei 2017

Infrasector blijft achter
Veel bedrijven zijn 2017 goed gestart, maar het beeld voor de infrasector is gemengd. Enerzijds zorgt de groei van de nieuwbouw woningproductie voor vraag naar nieuwe wijkinfrastructuur (wegen, bestrating, bekabeling). Anderzijds is er minder geld vanuit de rijksoverheid beschikbaar voor waterveiligheid, en hebben grote wegenprojecten dit jaar nog last van eerder uitgevoerde bezuinigingen. Nu de stroom van grote projecten vanuit het Rijk tijdelijk stokt, begeven de grote, landelijke bouwers zich in toenemende mate in het domein van de regionale MKB-bedrijven en opdrachtgevers. Dit zorgt voor meer prijsdruk in dit segment. Ook hebben grote bouwers met wisselend succes geparticipeerd in complexe contractvormen, met aanzienlijke risico's. Dit is een extra reden om zich vaker op minder complexe, regionale opdrachten te richten. Honger naar werk stimuleert doorgaans prijsduiking. Vanaf 2018 is er naar verwachting weer meer budget vanuit zowel de het Rijk als gemeenten beschikbaar voor infrastructuur, waardoor de productiegroei zal toenemen.

Woning- en utiliteitsbouw profiteren van gunstig economisch klimaat
Met name de woning- en de utiliteitsbouw zorgen voor een stevige bijdrage aan de bouwproductie in 2017. De onderliggende vraag naar nieuwe woningen is sterk en het gunstige economische klimaat stuwt de vraag naar nieuwe bedrijfsruimtes. Ook onderhouds- en renovatiewerkzaamheden groeien onder invloed van gestegen woningverkopen, de verduurzamingsambities van woningcorporaties en de verplichting voor kantoorgebouwen om in 2023 minimaal een energielabel C te bezitten.

Woningbouw: veranderende rol woningcorporaties
In 2016 zijn ruim 51.000 vergunningen voor woningen verleend, bijna 5% minder dan in 2015. De veranderde rol van woningcorporaties is hier een belangrijke oorzaak van. Door wet- en regelgeving zijn zij beperkter in hun investeringsmogelijkheden en mogen ze alleen nog sociale huurwoningen bouwen. Waar ze voorheen 50 tot 60% van alle vergunningen voor huurwoningen voor hun rekening namen, daalde hun aandeel naar een historisch dieptepunt van minder dan 30% in 2016. Woningcorporaties willen hun jaarlijkse nieuwbouwproductie verdubbelen naar 34.000 woningen per jaar in 2021. We verwachten niet dat de corporaties op korte termijn in staat zijn de nieuwbouwproductie flink op te voeren. In 2016 zijn krap 5.300 vergunningen afgegeven aan corporaties en in 2015 werden 12.000 nieuwe corporatiewoningen opgeleverd.

Utiliteitsbouw voorbij dieptepunt
In de utiliteitsbouw (bouw van bedrijfsgebouwen) is het goed om te kijken naar de waarde van de afgegeven vergunningen. Vanaf begin 2014 is de ontwikkeling heel vlak na eerdere forse dalingen. Vanaf december 2016 neemt de waarde van de afgegeven vergunningen voor het eerst sinds lange tijd weer toe. In de eerste drie maanden van 2017 zet dit patroon door en lijkt de weg omhoog definitief te zijn ingezet. In maart 2017 ligt de waarde van de vergunningen ruim 13% hoger dan een jaar eerder. Een groot deel van de vraag naar bedrijfsgebouwen beslaat logistiek vastgoed. Bestaande logistieke gebouwen sluiten niet goed aan op de toenemende vraag van de e-commercebranche naar grootschalig logistiek vastgoed (>30.000 m²) dat voldoet aan hoogwaardige technologische eisen. Logistiek vastgoed is gemiddeld genomen minder complex dan bijvoorbeeld het bouwen van een kantoor, waardoor de totale waarde van de vergunningen minder hard toeneemt dan voor de crisis. Destijds floreerde vooral de kantorennieuwbouwmarkt.

Lees meer over de diverse eindgebruikersmarkten in de VastgoedUpdate

Capaciteitsproblemen aanbodzijde: lange planologische procedures en personeelstekorten
Het groeitempo in met name de nieuwbouw van woningen daalt. Dat heeft te maken met capaciteitsproblemen aan de aanbodzijde in de bouwmarkt. De capaciteitsproblemen hebben hun weerslag op het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor woningen. Gemeenten hebben sterk gereorganiseerd in de afgelopen jaren en moeten het stellen met minder personeel. Dit leidt tot tragere planologische procedures waardoor bouwlocaties niet snel genoeg beschikbaar komen en de goedkeuring van bouwplannen op zich laat wachten. Daarbij hebben veel gemeenten tijdens de crisisjaren fors afgeboekt op hun grondposities. Nu de nieuwbouwproductie aantrekt, lijkt het logisch dat ze willen profiteren van nieuwe gronduitgifte voor woningbouwplannen en bedrijfshuisvesting. Dat betekent mogelijk wel dat planologische procedures met betrekking tot de bestaande posities van ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers minder prioriteit krijgen.

Gevraagd: vakkundig personeel 
Ook hebben bouwondernemers last van een tekort aan vakkundig personeel. Zij hebben in de magere jaren veel werknemers moeten laten gaan. Tegelijkertijd zijn oudere werknemers met vakkennis uitgestroomd en is er weinig jonge aanwas geweest. Kredietspecialist Graydon heeft recent een onderzoek gedaan onder vijfhonderd bouwbedrijven. 80% van de ondervraagden verwacht dat het tekort aan geschikt personeel de komende jaren het meest invloed gaat hebben op hun bedrijfsvoering. Wij verwachten dat oplopende tekorten een remmend effect hebben op omzet- en productiegroei. Tekorten zijn zowel voelbaar aan de voorbereidingskant (planners, werkvoorbereiders) als aan de uitvoerende kant (afbouwspecialisten). Orderboeken lopen vol terwijl personeel schaars is. Voor gekwalificeerd en beschikbaar personeel, dat beperkt beschikbaar is, moet een steeds hogere prijs worden betaald. Dit speelt zowel bij hoofdaannemers als leveranciers en specialistische onderaannemers. Omdat een groot deel van de projecten gecontracteerd zijn tegen een vaste prijs, kunnen bouwbedrijven stijgende personeelskosten moeilijk compenseren.

Duurzaam en circulair bouwen: in 2050 alle gebouwen klimaatneutraal

Duurzaamheid in de bouwsector wordt steeds belangrijker. De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor 40% van het totale Europese energieverbruik en CO₂-emissies. Voorlopig is de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad voor een belangrijk deel afhankelijk van woningcorporaties. Zij zetten in op renovatie en verduurzaming van hun bezit, waardoor het energielabel van hun huurwoningen (30% bestaande voorraad) verbetert naar gemiddeld een label B in 2021 (bron: Energieakkoord). Met nieuwe wetgeving wordt ingezet op energiebesparing, het terugdringen van de CO₂-uitstoot, het minder afhankelijk worden van gas en minder verspilling van materialen en grondstoffen (circulair bouwen). In 2050 moeten alle Nederlandse gebouwen gemiddeld klimaatneutraal zijn. De grootste uitdaging zit in de bestaande voorraad, want 80% van de woningvoorraad in 2050 staat er nu al. Bij huiseigenaren is er nog nauwelijks een prikkel om te verduurzamen. De invoering van een minimale labelverplichting, zoals is gebeurd bij kantoren, kan een positieve impuls geven.

Energiezuinige utiliteitsbouw: labelverplichting stuwt verduurzaming kantoren
In de utiliteitsbouw zien we de aandacht voor duurzaamheid toenemen. Vanaf 2023 dienen kantoren minimaal een energielabel C te hebben. Kantoren met een slechter energielabel mogen dan niet meer worden gebruikt, met uitzondering van kleine en monumentale kantoorpanden. Eigenaren moeten een keuze maken tussen het kantoor verduurzamen, transformeren of herontwikkelen. Op mindere locaties zal de investering tot verduurzaming niet opwegen tegen de toekomstige opbrengsten. We verwachten daarom een toename van het aantal transformaties. De verwachte vervolgstap zal een verplichte opwaardering zijn naar energielabel A in 2030. Andere typen gebouwen, zoals scholen, winkels en bedrijfsgebouwen, kunnen soortgelijke maatregelen verwachten. 

Lees meer over de gevolgen van de invoering van het minimale energielabel C voor kantoren

Circulair bouwen wordt zichtbaar
Het onlangs gelanceerde online platform Madaster is een belangrijke stap in de circulaire bouweconomie. Op het platform worden de materiaalpaspoorten van gebouwen opgeslagen. Hierdoor wordt het makkelijker om de waarde en kosten van specifieke materialen vast te stellen. Ook wordt er meer kennis ontwikkeld over de mate waarin materialen in oorspronkelijke staat kunnen worden hergebruikt. Producenten van materialen zullen eerder bereid zijn om materialen terug te nemen aan het einde van de gebruiksduur. De ontwikkeling van materiaalpaspoorten en een breed toegankelijke database leveren een belangrijke bijdrage aan de financierbaarheid van circulaire bouwoplossingen. Restwaardes en kasstromen zijn beter in te schatten en creëren comfort voor een financier.

Circulaire woning
Volledig circulair bouwen staat nog in de kinderschoenen, maar er zijn wel steeds meer partijen die zich focussen op hergebruik van materialen. Diverse bouwondernemers richten zich op het ontwikkelen en bouwen van circulaire woningen. Onlangs heeft Van Wijnen een woning ontwikkeld die 70% circulair is. De woning is 'all electric' en dus niet op het gas- of warmtenet aangesloten, Nul op de Meter, verplaatsbaar en re-montabel dankzij de modulaire bouw en de mogelijkheid tot het hergebruiken van elementen en materialen. VORM Bouw realiseert met '6B Wonen' een duurzame, energieneutrale woning waarbij circulaire en biobased materialen centraal staan. 

Lees 'Van Wijnen kondigt 70% circulaire woning aan' op de website van Cobouw

Lees meer op 6bwonen.nl

Wet- en regelgeving: aannemers worden breder aansprakelijk voor gebreken

Onlangs ging de Tweede Kamer akkoord met het wetsvoorstel over kwaliteitsborging in de bouw. De faalkosten kunnen hierdoor omlaag en consumenten krijgen als opdrachtgever een sterkere positie, bijvoorbeeld als na de oplevering gebreken worden ontdekt. De invoering van de wet verbreedt de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer. Dat kan mogelijk leiden tot meer geschillen en juridische kosten, maar in eerste instantie betekent het extra administratieve lasten voor de bouwer.. Aannemers moeten bijvoorbeeld investeren in een gebouwdossier dat gedurende het bouwproces wordt geüpdatet. Een private kwaliteitsborger gebruikt het gebouwdossier om te bepalen of een bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. De precieze financiële impact voor de aannemer is nog lastig te bepalen. Hij lijkt in ieder geval meer kosten te gaan maken om bewijslast te kunnen overleggen.

  • Aannemer is aansprakelijk voor zichtbare en onzichtbare gebreken. Het is niet langer relevant of opdrachtgever of woningkoper het gebrek bij oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken.
  • Omgekeerde bewijslast: de aannemer moet aannemelijk maken dat hij niet voor het gebrek verantwoordelijk is Omdat de aannemer zelf de kwaliteitsborger betaalt, is er veel discussie over de onafhankelijkheid van de kwaliteitsborger. Er komt echter een toelatingsorganisatie die controleert of de juiste procedures zijn gevolgd.
  • De notaris houdt normaliter 5% van de aannemingssom in depot tot een aantal maanden na de oplevering van de woning. In de nieuwe situatie wordt de laatste 5% pas vrijgegeven na expliciete opgave van de opdrachtgever.

Gevolgen voor de praktijk
De voorgenomen ingangsdatum van de wet is 1 januari 2018, maar er vinden al pilotprojecten plaats. De toepassing van de nieuwe wet geldt eerst voor de bouw van woningen en eenvoudige bouwwerken, zowel nieuwbouw als verbouw. Na evaluatie volgt uitbreiding naar meer complexe bouwwerken. De wet heeft in ieder geval de volgende gevolgen voor de dagelijkse bouwpraktijk:

  • Aannemers zijn verplicht om particuliere woningklanten te informeren hoe zij verzekerd zijn voor risico's bij faillissement en voor gebreken tijdens de bouw en na oplevering. Ook moeten ze bij oplevering van de woning een consumentendossier overhandigen. Dit is uitgebreider dan het huidige opleverdossier.
  • Private partijen, zoals bouwkundige adviesbureaus, ontwikkelen methodes voor kwaliteitsbewaking om te zorgen dat aannemers zich houden aan de bouwtechnische eisen uit het Bouwbesluit. De aannemer is verplicht een dergelijke kwaliteitsborger in te schakelen die ook een dossier aanlegt en bepaalt of een bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet.
  • Een onafhankelijke, nieuwe toelatingsorganisatie oordeelt of een voorgestelde methode (instrument) voor kwaliteitsbewaking voldoet aan de eisen en of deze door een kwaliteitsborger juist wordt toegepast.
  • De gemeente controleert bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning of aan alle nieuwe wettelijke eisen is voldaan.

Lees meer over de invoering van de Wet Kwaliteitsborging Bouw op de website van Bouwend Nederland

Technologie en innovatie: hogere productiviteit en nieuwe business modellen

De van oudsher conservatieve bouwsector verandert nu snel onder invloed van nieuwe technologieën als robotisering, artificial intelligence, the Internet of Things, 3D/4D-printing, blockchain en nanotechnologie. We zien diverse voorbeelden van toepassingen van deze nieuwe technologieën, die de productiviteit in de sector structureel kunnen verhogen. Daarnaast ontstaan er hele nieuwe businessmodellen. De bouwmarkt van morgen is veel meer vraaggestuurd met een eindgebruiker die betaalbare, flexibele en toekomstbestendige oplossingen vraagt. Met de adoptie van slimme technologie heeft de bouwsector betere kaarten in handen om hieraan tegemoet te komen.

In de praktijk: technologie steeds meer verbonden  
Technologieën staan niet op zichzelf: ze versterken elkaar. Robots leren dankzij kunstmatige intelligentie, sensoren en communicatie met andere apparaten (Internet of Things). We schetsen hoe dit er in de praktijk uit kan zien, bijvoorbeeld bij het maken van een vloer. De slimme, lerende robot stuurt daarbij een 3D-printarm aan waarmee een ultrasterk vloerdeel wordt geprint. Uiteraard is er met behulp van virtual en augmented reality gekeken hoe de vloer past in het ontworpen gebouw, en wordt het eerst digitaal ontworpen om de faalkosten tijdens de bouw te beperken. Wanneer de vloer is geprint wordt deze door de ingebedde smart sensors doorgemeten en voorzien van een CO₂-certificaat en materialenpaspoort. Blockchain zorgt ervoor dat de vloer automatisch op het juiste tijdstip wordt overgedragen aan de juiste afnemer en dat de herkomst van bouwproducten en materialen traceerbaar blijft. Het 'smart contract' bevat zelfs een optie tot terugverkoop aan de producent over vijftien jaar.

Duurzaamheid belangrijke stimulans
Duurzame innovaties worden sneller volwassen en opschaalbaar door inzet van nieuwe technologie. Zo werken DUS Architecten en De Meeuw Bouwsystemen aan een 3D-geprinte gevel die is gemaakt van recyclede shampooflessen. QwikSense registreert door middel van sensoren op diverse plekken in een gebouw de CO₂-uitstoot, luchtvochtigheid, temperatuur en de aanwezigheid van werknemers. Deze real-time data kan worden gebruikt voor slimmer energiemanagement en het beter inregelen van installaties. Tennet, Vandebron en IBM gaan de batterijen van elektrische auto’s koppelen aan het Nederlandse stroomnet met blockchaintechnologie. Duurzame en decentrale stroombronnnen zoals smart grids en auto's hebben een grillig aanbod. Blockchain helpt het aanbod en de vraag in evenwicht te brengen. Deze oplossing kan in aangepaste vorm wellicht ook in de gebouwde omgeving worden ingezet. 

PHYSEE heeft PowerWindows ontwikkeld die eruit zien als normale transparante ramen, maar dankzij een speciale coating duurzame elektriciteit opwekken. Indien gekozen wordt voor licht getint glas bedraagt de terugverdientijd slechts drie tot vijf jaar. In het meest gunstige geval kunnen de Physee-ruiten voorzien in de totale energiebehoefte voor electra en warmte. Het herontwikkelde Rabobank kantoor in Eindhoven dient als pilotproject. Wellsun heeft een transparante zonnepanelengevel ontwikkeld die met de stand van de zon meedraait en tevens dient als zonwering de regulering van het binnenklimaat.

Nieuwe businessmodellen: einde van de (hoofd)aannemer? 
De inzet van nieuwe technologie resulteert in compleet nieuwe product- en dienstconcepten. Zo kan er door inzet van Big Data, blockchain en Internet of Things veel makkelijker per tijdseenheid of gebruikseenheid voor een dienst worden betaald (pay-per-use). Bovendien ontstaat er door het analyseren van grote hoeveelheden data een betere voorspelbaarheid van bijvoorbeeld energieverbruik, de verkeersintensiteit of sociaal-demografische ontwikkelingen. De bouwsector gaat scherper afwegen of er gebouwd wordt voor de eeuwigheid, of dat het beter is om een modulair en vervangbaar bouwdeel toe te passen. 

Technologie in de bouwsector werd tot dusver vaak ingezet om dezelfde dingen slimmer en efficiënter te doen. De focus ligt nu op product- en procesinnovatie. Steeds vaker wordt nieuwe technologie ook ingezet voor businessmodel innovatie. Door middel van digitaal ontwerpen in BIM (Bouw Informatie Model) en slimme software voor op de smartphone van de timmerman is het al mogelijk om 'aannemerloos' en zonder uitvoerder te werken. Het Amerikaanse Trimble lanceerde recent wereldwijd LeanSight; een software-as-a-service oplossing voor planning en communicatie die door een Nederlandse ontwikkelaar is bedacht. Toeleveranciers en bouwpartners kunnen hierdoor rechtstreeks met de opdrachtgever schakelen.

Contact

Rabobank