Kwartaalbericht Woningmarkt: ondanks extra aanbod hogere huizenprijzen voorzien

Dat de vraag naar koophuizen nog altijd ruimschoots het aanbod ervan overtreft, blijkt wel uit de recente koopwoningcijfers. In april, de laatste maand waarvoor cijfers beschikbaar zijn, lagen koopwoningprijzen 0,7% hoger dan een maand eerder, en ruim 10% hoger dan een jaar eerder (zie figuur 2). Het was daarmee de tiende maand op rij met een dubbel j/j-groeicijfer. Dat geldt niet voor de grootste steden. In Amsterdam daalden de huizenprijzen in het eerste kwartaal zelfs licht ten opzichte van het kwartaal ervoor. Ook in het laatste kwartaal van 2024 was dat al het geval. Daardoor zijn huizen in de hoofdstad nu iets meer dan 3% duurder dan tijdens de vorige piek van 2022, terwijl huizen in heel Nederland gemiddeld ruim 10% duurder zijn dan toen (zie figuur 3). Ook in Den Haag en Rotterdam liggen de huizenprijzen nog dichter bij de vorige piek dan gemiddeld in Nederland.

Vermoedelijk is dit het gevolg van de verkoop van huurwoningen door particuliere beleggers. Waar zij voorheen juist in de grote (studenten)steden veel woningen kochten om te verhuren, en daarmee bijdroegen aan de snelle huizenprijsstijgingen in die steden, bieden ze deze woningen nu weer te koop aan. Zo stonden afgelopen maanden in de grote steden veel meer huizen te koop dan een jaar eerder (zie ook figuur 9). Die combinatie van meer aanbod en minder vraag lijkt lokaal dus een sterk prijsdrukkend effect te hebben. Opvallend is wel dat de prijzen in de gemeente Utrecht juist onverminderd hard doorstijgen, ondanks dat ook hier relatief veel voormalige huurhuizen te koop zijn gezet. Waarom Utrecht afwijkt van de drie andere grote steden is niet duidelijk.

Zelfs twee keer modaal inkomen vaak niet voldoende voor koophuis

De afgelopen jaren zijn de mogelijkheden om op twee modale jaarinkomens een huis te kopen als sneeuw voor de zon verdwenen. Dit komt doordat de koopwoningprijzen harder zijn gestegen dan het bedrag dat mensen op basis van hun inkomen kunnen lenen. Recent lieten we zien dat een doorsnee (mediaan) huishoudensinkomen, het bedrag waarbij de ene helft van de huishoudens meer verdient en de andere helft minder, sinds 2018 onvoldoende is om een mediaan geprijsde koopwoning te kunnen kopen. In 2023 kon je met zo’n inkomen nog maar één op de drie koopwoningen financieren die in dat jaar zijn verkocht.

Zelfs huishoudens met een inkomen van twee keer modaal, waarmee ze tot de 35% best verdienende huishoudens horen, hebben beperkt keuze. Daarbij is uitgegaan van een hypotheekrente van 4%. Regionaal is de situatie het meest nijpend in het noordelijke deel van de Randstad tot aan Eindhoven en omgeving (zie figuur 4). In gemeenten als Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen maar ook op de Utrechtse Heuvelrug was in 2024 krap één op de drie verkochte koopwoningen financieel bereikbaar voor een huishouden met twee modale jaarinkomens.

Maar inkomens verschillen uiteraard flink tussen regio’s. Sommige regio’s tellen dan ook relatief veel huishoudens die een inkomen van twee keer modaal of nog meer hebben. In 2024 gold dit voor maar liefst 43% van de huishoudens in regio’s als Utrecht, het Gooi en Vechtstreek en de Agglomeratie Leiden en Bollenstreek. In grote delen van Friesland en Groningen bleef dit aandeel steken op 26% tot 28%.

Een mediaan huishoudensinkomen blijkt in alle regio’s ontoereikend om de mediaan geprijsde koopwoning te kunnen financieren op basis van het inkomen. Huishoudens in Groot-Amsterdam en de Agglomeratie Haarlem lijken het slechtst af. In 2024 konden huishoudens met een voor die regio’s mediaan huishoudensinkomen krap 6% van de in dat jaar verkochte woningen financieren. In stedelijke regio’s als Utrecht, Den Haag, Arnhem-Nijmegen en Rijnmond is het iets beter gesteld, maar ook daar ligt zo’n vier op de vijf verkochte woningen buiten bereik van huishoudens met een mediaan huishoudensinkomen. Regio’s waar het nog weer iets beter is gesteld, vinden we vooral buiten de Randstad, zoals in Friesland, Limburg en Zeeland.

Bestaande koopwoningen worden in 2025 naar verwachting gemiddeld 8,6% duurder dan in 2024. Daarmee is onze raming voor 2025 ongewijzigd gebleven ten opzichte van drie maanden geleden. Voor 2026 is de geraamde prijsgroei wel naar boven bijgesteld, van 5,7% naar 6,6% (zie figuur 5). We verwachten nu dat de huizenprijzen volgend jaar maand-op-maand ongeveer even hard stijgen als dit jaar. Dat het jaarcijfer voor 2026 lager uitvalt dan het cijfer voor 2025 heeft te maken met een relatief sterk overloop-effect in het cijfer voor 2025 (zie ook: ‘Zo lees je economische cijfers’). Hieronder beschrijven we de belangrijkste factoren die onze raming bepalen.

Economisch beeld fractie zuiniger, handelsoorlog wel onzekere factor

Door de handelsoorlog die de Verenigde Staten met de rest van de wereld voert, zijn de economische vooruitzichten voor Nederland iets zuiniger dan waar we in maart van uitgingen. We verwachten in 2025 en 2026 wat minder economische groei en een fractie hogere werkloosheid dan in onze vorige raming. Dat kan de vraag naar (koop)woningen wat verminderen. Maar tegelijkertijd stijgen de lonen in Nederland iets harder dan voorzien, wat de vraag naar koopwoningen verder opdrijft. Per saldo zien we vanuit het macro-economisch beeld dus geen wezenlijke verschillen ten opzichte van onze eerdere raming. Ook in een verdere escalatie van de handelsoorlog verwachten we beperkte invloed op de Nederlandse huizenmarkt, gezien de soms tegengestelde effecten. Zoals enerzijds lagere economische groei en een hogere werkloosheid (minder vraag naar koopwoningen), maar anderzijds in hetzelfde scenario juist lagere rentes (meer vraag naar koopwoningen).

Huizenkopers kunnen meer lenen en dus ook meer bieden

We gaan nu uit van een iets hogere loongroei dan drie maanden geleden, waardoor huizenkopers meer kunnen lenen én bieden. Uitgaande van een hypotheekrente van 4% (bij wijze van voorbeeld) kan een huishouden met een inkomen van twee keer modaal dit jaar door de loonstijging en de aanpassing van de Nibud-leennormen naar verwachting zo’n 12.000 euro meer lenen dan in 2024. In 2026 komt daar nog eens 18.000 euro bovenop (zie figuur 4). We gaan ervan uit dat die extra leenruimte volledig in de huizenprijzen gaat zitten.

Het is bovendien denkbaar dat de leenruimte de komende tijd nog wat verder toeneemt, omdat de kapitaalmarktrentes naar verwachting tot medio volgend jaar iets dalen. Deze rentes bepalen hoeveel het hypotheekverstrekkers kost om het geld aan te trekken dat zij weer kunnen uitlenen aan hypotheekklanten. De (verwachte) ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes zijn daarom een graadmeter voor de (verwachte) ontwikkeling van de hypotheekrentes. En door de bank genomen geldt: hoe lager de hypotheekrentes, hoe meer huizenkopers kunnen lenen, en hoe duurder huizen zullen worden.

Er zijn daarnaast signalen dat starters in aanvulling op een hypotheek vaker en meer geld van familie gebruiken voor de koop van een huis, hetzij als schenking, hetzij als lening. Familiehypotheken en familieschenkingen dragen eveneens bij aan hogere huizenprijzen.

Verkoop voormalige huurwoningen biedt enige verlichting; pessimistischer over woningbouw

De afgelopen tijd zijn op grote schaal voormalige (particuliere) huurwoningen uitgepond – oftewel: verkocht. Dit heeft voor een stijging van het aantal te koop staande huizen en het aantal transacties gezorgd (zie ook paragraaf ‘Verkoop voormalige huurwoningen maakt veel meer transacties mogelijk, vooral in de grote steden’). Zonder dit extra aanbod zouden de huizenprijzen vermoedelijk harder zijn gestegen. Te meer omdat de voormalige particuliere woningen volgens NVM-cijfers gemiddeld van een lagere kwaliteit zijn, wat een samenstellingseffect veroorzaakt waar de prijsindex bestaande koopwoningen niet volledig voor corrigeert. De nu gerapporteerde huizenprijscijfers onderschatten dus mogelijk de daadwerkelijke stijging van de huizenprijzen, met name op plekken waar veel voormalige huurwoningen worden verkocht.

We verwachten dat de uitpondgolf naar 2026 toe weer wat afzwakt, omdat steeds minder huurders een tijdelijk huurcontract hebben. Verder zijn we iets pessimistischer over de woningbouw dan drie maanden geleden (zie ook paragraaf ‘Woningbouwvooruitzichten zijn komende tijd weinig florissant’). Allebei zorgen naar verwachting voor een verkrapping van de markt in 2026, wat een van de redenen is waarom we onze huizenprijsraming voor 2026 iets naar boven hebben bijgesteld.

Minder sterke prijsstijgingen voorzien in westen van het land

Prijzen in de drie grootste steden zijn door de ommezwaai van buy-to-let-beleggers minder hard gestegen, en we verwachten dan ook dat de gemiddelde prijsstijging dit jaar lager uitpakt in de COROP-regio’s waarin deze steden liggen – Groot-Amsterdam, Groot-Rijnmond en de Agglomeratie ’s-Gravenhage. De grootste gemiddelde prijsstijgingen voorzien we in de provincies Utrecht, Flevoland en in de COROP-regio’s in Groningen en Limburg. In Noord- en Midden-Limburg, en Oost-Groningen en Delfzijl e.o. zien we de huizenprijzen al langere tijd sterk stijgen. Het zijn ook de regio’s waar de prijzen het verst boven de vorige landelijke prijspiek van 2022 liggen. In Delfzijl e.o. waren huizen in het eerste kwartaal van dit jaar ruim 22% duurder dan in het derde kwartaal van 2022.

In de eerste vier maanden van dit jaar zijn ruim 17% meer huizen verkocht dan een jaar eerder (zie figuur 8). Die opleving wordt gedreven door de verkoop van voormalige huurwoningen. Vooral in de grote (studenten)steden, waar buy-to-let-beleggers voorheen zeer actief waren, heeft de zogeheten uitpondgolf tot een flinke stijging van het aantal te koop staande huizen geleid. In de eerste vijf maanden van het jaar stonden in de vijf grootste gemeenten gemiddeld ruim 30% meer huizen te koop dan een jaar eerder (zie figuur 9).

Dit extra aanbod maakt in de huidige woningmarkt, met een woningtekort en een vraagoverschot, meer transacties mogelijk. Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht zagen in het eerste kwartaal dan ook een zeer sterke stijging van het aantal woningverkopen, tot wel 28% meer dan een jaar eerder. Het aantal verkopen lag er in het eerste kwartaal ook ruim boven het gemiddelde aantal eerste-kwartaals-verkopen in de vijf jaar ervoor. Opvallend is dat in Overig Utrecht en in Overig Zuid-Holland het aantal verkopen in het eerste kwartaal juist nog lager lag dan in de vijf jaar ervoor (zie figuur 10).

We verwachten wel dat de uitpondgolf de komende twaalf maanden afzwakt. Dat zo veel verhuurders hun huizen vlot konden en kunnen verkopen, komt vermoedelijk doordat een aanzienlijk deel van de huurders (circa de helft volgens schattingen van Companen) een tijdelijk huurcontract heeft van één of twee jaar. Na invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 namen tijdelijke huurcontracten een hoge vlucht. Maar vanaf medio 2024 zijn tijdelijke huurcontracten in de meeste gevallen verboden. Naar 2026 toe zal het merendeel van de huurders daarom een huurcontract voor onbepaalde tijd hebben. Dit beperkt de mogelijkheden om uit te ponden. Volgens cijfers van het Kadaster verkochten particuliere verhuurders en bedrijfsmatige verhuurders in het eerste kwartaal van dit jaar per saldo bijna 5.000 huurwoningen aan eigenaar-bewoners (figuur 11). Dat zijn er minder dan in het laatste kwartaal van 2024. Verkopen van tweede woningen – waarin ook een stevige toename is te zien – komen daar nog bovenop. Ook dit zijn deels ex-huurwoningen. Hoewel een verkoopdaling in het eerste kwartaal past bij het seizoen, is deze daling wel wat scherper dan in bijvoorbeeld het eerste kwartaal van 2024. Mogelijk is dit een teken dat de uitpondgolf al wat aan het afzwakken is.

We verwachten dat dit jaar 227.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen, zo’n 10% meer dan in 2024, gevolgd door 223.000 verkopen in 2026 (figuur 12). Dat is bij elkaar iets meer dan waar we in de vorige raming nog van uitgingen, met name omdat de verkoop van voormalige huurwoningen dit jaar nóg meer verkopen mogelijk maakt dan waar we drie maanden geleden op rekenden.

Voor 2026 verwachten we nu juist wat minder transacties. Volgend jaar ligt namelijk een terugval in de uitpondgolf voor de hand. Zodra vrijwel alle tijdelijke huurcontracten zijn afgelopen en de bulk van de huurders weer een contract voor onbepaalde tijd heeft, is het minder gemakkelijk voor verhuurders om de woning te verkopen zolang de huurder het huurcontract niet opzegt. Toch blijft het aantal transacties in 2026 naar verwachting nog redelijk hoog, omdat we ervan uitgaan dat het aantal te koop staande huizen tegen die tijd zodanig hoog is dat er nog relatief veel verkopen mogelijk zijn. Het zorgt er wel voor dat, naarmate de markt krapper wordt, het aantal te koop staande woningen geleidelijk weer afneemt.

Woningbouwvooruitzichten zijn komende tijd weinig florissant

Woningbouw kan – via het doorstroomtreintje – voor extra aanbod van bestaande koopwoningen zorgen. Maar het lijkt er niet op dat de woningbouw op korte termijn een vlucht gaat nemen. In vergelijking met drie maanden geleden zijn onze verwachtingen over de woningbouw dan ook wat getemperd, zeker voor de wat langere termijn. Er zitten nog altijd veel woningen in de pijplijn, maar gemeenten geven de laatste tijd minder vergunningen af voor nieuwe woningen. Dat is meestal een voorbode voor de nieuwbouw, zij het dat de daling meestal minder scherp is dan de vergunningendip. Zo is in figuur 13 te zien dat het teruglopen van het aantal afgegeven bouwvergunningen sinds 2021 twee jaar later correspondeert met de daling van de nieuwbouw sinds 2023.

Het woonbeleid zet in op meer woningbouw, specifiek het bouwen, transformeren of splitsen van 100.000 huizen per jaar. Maar ondanks dit beleidsdoel fluctueerde de jaarlijkse nieuwbouwproductie sinds 2019 rond de 70.000 woningen. Inclusief splitsen en transformatie komt het totaal uit op zo’n 86.000 huizen per jaar. Het afgelopen jaar zaten we daar overigens onder. Bovendien worden elk jaar ook zo’n 10.000 huizen gesloopt. De nieuwbouwdip sinds vorig jaar is deels het resultaat van de vraaguitval op de woningmarkt in 2022/2023 (zie ook figuur 14). Begin 2022 liepen de hypotheekrentes in relatief korte tijd op waardoor een toenemende groep kopers van – relatief dure – nieuwbouwwoningen afhaakte. Ook stegen de kosten van bouwmaterialen, waardoor ontwikkelaars weinig mogelijkheden hadden om de prijzen van nieuwbouw te verlagen om zo de vraag te stutten.

Lange tijd zat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen in de lift. Maar inmiddels lijkt de verkoop daarvan iets te stabiliseren (figuur 14). Eerder spraken we de verwachting uit dat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen na 2025 het plafond zou bereiken. Het is nog te vroeg om te zeggen, maar mogelijk bereiken we dat plafond al dit jaar. En dat terwijl we nog ver onder de verkoopaantallen zitten die we in 2021 zagen.

Op dit moment voeren neerwaartse risico’s de boventoon. Naast de stikstofproblematiek en problemen rondom netcongestie kan de Kaderrichtlijn Water vanaf 2027 de woningbouw verder bemoeilijken. De woningbouw wordt bovendien geplaagd door structurele knelpunten, waaronder een gebrek aan bouwlocaties, trage processen en rode cijfers. Het kabinet had plannen om (een deel van) deze knelpunten aan te pakken. Maar met de val van het kabinet is het nog maar de vraag óf en zo ja op welke termijn dit gaat gebeuren. Wel lijkt het plan om de huren in een deel van de sociale huursector te bevriezen van tafel te zijn. Dat leidt op termijn waarschijnlijk tot meer woningbouw dan het geval was geweest wanneer de huurbevriezing wel was doorgegaan. Want minder huurinkomsten had de bouw van sociale huurwoningen flink gedrukt en de realisatie van gemengde woningbouwprojecten bemoeilijkt.