Kwartaalbericht Woningmarkt: veel woningverkopen en aanhoudende stijging huizenprijzen

Het aanbod van koopwoningen is de afgelopen tijd flink toegenomen. Dit komt vooral doordat beleggers hun huurhuizen verkopen (de zogenoemde ‘uitpondgolf’) vanwege het verslechterde investeringsklimaat: de aanvangshuren worden gemaximeerd door de Wet betaalbare huur terwijl de inkomsten fiscaal zwaarder worden belast. Toch zijn de huizenprijzen in de eerste helft van dit jaar sterk gestegen. Bestaande koopwoningen waren in juli – de laatste maand waarvoor CBS-cijfers beschikbaar zijn – 8,6% duurder dan in dezelfde maand een jaar geleden (zie figuur 2). In euro’s betekent dit dat huizenkopers ruim 38.000 euro meer betaalden voor een doorsnee verkochte koopwoning dan degenen die een jaar geleden hun woning kochten.

Prijsgroei vertraagt door groter aanbod en afnemende betaalbaarheid

Dat de huizenprijzen ondanks een toename van het aanbod nog steeds hard stijgen, illustreert hoe groot de onderliggende vraag naar koopwoningen is. Zonder het extra aanbod waren de huizenprijzen waarschijnlijk nog veel harder gestegen. De markt is dan ook nog altijd zeer krap; de verhouding tussen vraag en aanbod is nagenoeg gelijk gebleven en ook de verkooptijden zijn niet opgelopen (NVM 2025). Het extra aanbod heeft ook niet geleid tot een evenredige daling van het gemiddeld aantal mensen per woning dat via Funda contact opneemt met een makelaar; dat is recent namelijk nagenoeg stabiel gebleven (Funda Index 2025). De stevig gestegen huizenprijzen impliceren dat de vraag naar woningen het afgelopen jaar harder is opgelopen dan het aanbod. De toename van de vraag hangt – naast de loongroei – ook samen met bevolkingsgroei. Daarnaast is het denkbaar dat sommige mensen niet langer hun heil zoeken in de huursector, maar op zoek gaan naar een koopwoning. In de huursector droogt het aanbod immers in rap tempo op. Volgens woningplatform Pararius stonden er in het tweede kwartaal ruim 36% minder huizen te huur in de vrije huursector dan een jaar geleden.

Hoewel de woningprijzen historisch bezien nog steeds hard stijgen (zie figuur 2), zien we het groeitempo sinds november vorig jaar wel vertragen. Het dalende groeitempo is te verklaren door de toename in aanbod en door de (in elk geval landelijk) afnemende betaalbaarheid van koopwoningen. De prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS stijgt sinds begin 2024 namelijk weer aanzienlijk sneller dan de lonen, ondanks het prijsdrukkende effect van de uitpondgolf. Ex-huurwoningen zijn in de regel goedkoper dan de gemiddelde verkochte koopwoning (Kadaster 2025), wat de gemiddelde transactieprijs iets drukt.

Reële huizenprijspiek geëvenaard

In Nederland zijn bestaande koopwoningen inmiddels 13,5% duurder dan ten tijde van de vorige huizenprijspiek van juli 2022. De relatief kortdurende periode van huizenprijsdaling door rap stijgende hypotheekrentes is daarmee lang en breed goedgemaakt. Althans, als we geen rekening houden met het effect van inflatie. De consumentenprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, onder meer als gevolg van de energiecrisis en de coronapandemie. Als we de nominale huizenprijzen corrigeren voor het effect van inflatie, dan blijkt dat de huizenprijzen in reële termen pas nét weer rond het niveau van de vorige huizenprijspiek zitten (zie figuur 3). De reële lonen liggen inmiddels enkele procenten hoger dan in de zomer van 2022, maar door de hogere rentes is de betaalbaarheid van koopwoningen sindsdien verslechterd.

In veel andere landen liggen de reële huizenprijzen nog onder de vorige piek

Net als in Nederland daalden de prijzen van koopwoningen vanaf 2022 ook in veel andere landen (zie figuur 4). Hierop zijn echter uitzonderingen. Zo bleven de huizenprijzen in de VS – dat minder sterk werd getroffen door de energiecrisis – stijgen, al ging dat in een lager tempo. Ook in sommige Zuid- en Oost-Europese landen zijn de huizenprijzen stevig doorgestegen (niet getoond in de figuur). In sommige landen – zoals Duitsland en Canada – daalden de prijzen juist beduidend langer dan in Nederland. In deze landen is het herstel van de dip nog nauwelijks op gang gekomen. In Duitsland lagen de reële huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar maar liefst 24% lager dan op de piek van de markt begin 2022. Mogelijke verklaringen voor het relatief snelle herstel van de Nederlandse huizenmarkt liggen in de grote woningschaarste, de relatief goed prestaties van de Nederlandse economie (met een bovengemiddelde loongroei ten opzichte van andere landen in de eurozone) en de hypotheekrenteaftrek, die het effect van een stijgende rente op woonlasten en de maximale leenruimte dempt.

We verwachten dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 8,6% duurder zijn dan in 2024 (zie figuur 5). Deze raming is gelijk aan onze eerdere ramingen van maart en juni. Voor 2026 hebben we onze verwachting iets getemperd; we verwachten een gemiddelde huizenprijsgroei van 5,5%. Drie maanden geleden gingen we nog uit van 6,6%. Deze bijstelling komt vooral doordat de uitpondgolf harder gaat dan eerder gedacht. En dat zorgt op korte termijn voor meer aanbod van koopwoningen, wat de huizenprijsontwikkeling drukt. Tegen het einde van 2026 loopt de prijsgroei langzaam weer wat op. We voorzien dat de markt vanaf de tweede helft van dat jaar namelijk weer verkrapt. Volgend jaar is de uitpondgolf vermoedelijk over haar hoogtepunt heen (zie paragraaf ‘Door verkoopgolf huurwoningen flink meer transacties in het verschiet’). Ook zijn de nieuwbouwvooruitzichten weinig hoopvol, wat weinig goeds betekent voor het aanbod van bestaande koopwoningen. Hier komen we uitgebreider op terug in de paragraaf ‘Woningbouw: weinig nieuwbouw, ondanks verdubbeling van aantal woningen in pijplijn’. Tot slot laat het macro-economische beeld geen grote verschuivingen zien ten opzichte van het vorige kwartaalbericht, en leidt dit dus niet tot een gewijzigd beeld voor de woningmarkt.

Arbeidsmarktkrapte, hogere lonen en vrij stabiel rentebeeld stutten de vraag

De economie koelt volgend jaar wat af onder invloed van de geopolitieke handelsspanningen. De krapte op de arbeidsmarkt is echter hardnekkig; de werkloosheid loopt slechts zeer beperkt op van 3,8% nu tot 4,0% eind dit jaar. In het spoor van de krapte op de arbeidsmarkt en in reactie op de hoge inflatie stijgen de lonen naar verwachting ook dit jaar relatief hard. De hogere lonen voeden de vraag naar koopwoningen en zorgen voor extra prijsdruk. Voor 2025 voorzien we een gemiddelde cao-loonstijging van 5,0%, gevolgd door 4,1% in 2026. Door de hogere lonen kunnen huishoudens meer lenen en bieden op een huis. Bij een hypotheekrente van 4% kunnen huishoudens met twee modale inkomens dit jaar zo’n 12.000 euro meer lenen dan in 2024. Volgend jaar komt daar naar verwachting bijna 17.000 euro bovenop (zie figuur 6).

Momenteel zet meer dan de helft van de hypotheekaanvragers de hypotheekrente voor tien jaar vast (HDN 2025). Het afgelopen jaar bleef de gemiddelde rente bij nieuw afgesloten hypotheken met een lange rentevaste periode relatief stabiel. Dit hangt samen met de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente. De kapitaalmarktrentes zijn namelijk een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrentes omdat de rentes op langlopende (kapitaalmarkt)leningen de financieringskosten van hypotheekverstrekkers bepalen.

Naar verwachting verandert de 10-jaars kapitaalmarktrente (de swaprente) de komende jaren weinig. Op de korte termijn wordt een zeer geringe daling voorzien van de 10-jaars kapitaalmarktrente om vanaf de tweede helft van 2026 weer terug te keren naar het huidige niveau (zie figuur 7). Eerder gingen onze rente-experts nog uit van een geringe daling van de kapitaalmarktrentes. Tegelijkertijd is er veel onzekerheid over de kapitaalmarktrente en de macro-economische vooruitzichten, onder andere door geopolitieke ontwikkelingen. Deze economische onzekerheid vertaalt zich ook in onzekerheid op de woningmarkt.

Vooral buiten de Randstad werden huizen de laatste jaren fors duurder. In verschillende regio’s in Groningen en Drenthe waren bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2025 gemiddeld ruim 16% duurder dan tijdens de vorige huizenprijspiek in 2022 (zie figuur 8). In koploper-regio Delfzijl en omgeving waren bestaande koopwoningen zelfs zo’n 20% duurder dan toen.

Regio’s in het westen van het land kennen een meer getemperde huizenprijsgroei. Dit hangt waarschijnlijk samen met de verkoop van voormalige huurwoningen. Het uitponden gaat namelijk vooral hard in de Randstad (NVM 2025). En dit extra aanbod remt lokaal de huizenprijsontwikkeling. De stad Utrecht is een vreemde eend in de bijt. Hoewel ook in deze stad veel voormalige huurwoningen worden verkocht, werd er in de afgelopen kwartalen tegelijkertijd keer op keer een relatief stevige prijsstijging genoteerd. Niet alleen in vergelijking met Nederland als geheel, maar ook met de drie andere G4-steden: Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Zoals we vorige keer al schreven: het is onduidelijk waarom Utrecht afwijkt.

Ook voor het gehele kalenderjaar 2025 verwachten we dat de regionale stijging van de huizenprijzen het hoogst zal zijn buiten de Randstad (zie figuur 9). Het gaat hier onder meer om regio’s in Drenthe, Groningen en Limburg: bestaande koopwoningen zullen daar in 2025 naar verwachting gemiddeld ruim 10% duurder zijn dan in 2024. Ook voor de regio Utrecht ramen we een dubbel groeicijfer. In het westen van het land valt de prijsgroei beduidend lager uit. Voor Groot-Amsterdam voorzien we met 4% de laagste prijsstijging. De hoofdstad wordt gekenmerkt door relatief veel aanbod van koopwoningen en veel transacties. Begin dit jaar zagen we er zelfs nog een kwartaal-op-kwartaal huizenprijsdaling. In het tweede kwartaal stegen huizenprijzen er weer wat, maar de jaar-op-jaarstijging blijft ver achter bij het landelijk gemiddelde.

Door grote verschillen in het startniveau van huizenprijzen is ook de absolute prijsstijging in euro’s relevant. Ondanks de hoge procentuele stijging in Delfzijl was de prijsstijging van de gemiddelde verkochte koopwoning daar tussen het tweede kwartaal van 2024 en 2025 met 19.000 euro het laagst. Door de hoge huizenprijzen in Amsterdam ligt daar de gemiddelde prijsstijging in euro's dus dichter bij het landelijk gemiddelde dan in Delfzijl, ondanks dat huizenprijzen daar procentueel veel harder gestegen zijn.

Voor 2026 voorzien we eveneens de hoogste gemiddelde huizenprijsstijging in regio’s buiten de Randstad (zie figuur 10). We verwachten wel dat het verschil in tempo tussen de Randstad en andere regio’s afneemt, omdat de uitpondgolf in 2026 in omvang afneemt. In onze raming heeft de regio Overig-Groningen volgend jaar de hoogste prijsgroei: gemiddeld zullen bestaande koopwoningen hier zo’n 7% meer opbrengen dan in 2025. Randstedelijke regio’s en regio’s grenzend aan de Randstad kennen een meer gematigde groei.

In de eerste zeven maanden van dit jaar wisselden ruim 130.000 bestaande koopwoningen van eigenaar. Dit zijn er zo’n 19.000 meer dan in dezelfde periode vorig jaar (zie figuur 11). Verhuurders, en dan met name particuliere verhuurders, verkopen in toenemende mate hun huurhuizen aan mensen die als eigenaar-bewoner in de woning gaan wonen, oftewel: aan ‘gewone’ huizenkopers. De jongste cijfers van het Kadaster laten zien dat woningbeleggers in het tweede kwartaal van 2025 liefst 7.350 huurwoningen verkochten op de koopwoningmarkt, een ruime verdubbeling ten opzichte van twee jaar geleden (zie figuur 12).

Woningbeleggers die bestaande koopwoningen kopen om vervolgens te verhuren zijn zeldzaam geworden; de huidige buy-to-let aantallen vallen in het niet bij de aantallen die we tot 2021 nog zagen, en zijn slechts een fractie van de stroom in omgekeerde richting. De verkoopgolf hangt onder andere samen met de toegenomen regulering in het middenhuursegment (de Wet betaalbare huur), het niet langer toestaan van tijdelijke huurcontracten, de fiscale behandeling van particuliere huurwoningen in box 3 en de gestegen rente.

Per saldo verkochten beleggers in het tweede kwartaal bijna 6.200 huurwoningen meer dan ze aankochten. In de afgelopen vier kwartalen bedroeg het verkoopsaldo ruim 24.000 woningen, goed voor zo’n 11% van het totale aantal transacties. In dit cijfer tellen alleen woningen mee van particuliere beleggers met minimaal drie woningen (zoals ook weergegeven in figuur 12). Van eigenaren met twee woningen is niet bekend of een woning een huurwoning of recreatiewoning betreft, of een woning die is aangekocht om uiteindelijk (bijvoorbeeld na renovatie) zelf te gaan bewonen. Ook eigenaren van tweede woningen verkochten per saldo woningen aan eigenaar-bewoners: in de laatste vier kwartalen waren dit er 7.500. Een flink deel van deze woningen betreft waarschijnlijk huurwoningen.

Door de uitpondgolf zal het totale aantal woningverkopen dit jaar fors hoger uitvallen dan vorig jaar. We verwachten dat in totaal 238.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen, liefst 31.500 méér dan in 2024. Voor 2026 voorzien we met 233.000 woningverkopen iets minder transacties (zie figuur 13). Onze raming is naar boven bijgesteld; in juni gingen we namelijk nog uit van respectievelijk 227.000 en 223.000 transacties. Deze bijstelling komt doordat de verkoopgolf van voormalige huurwoningen harder gaat en langer aanhoudt dan eerder gedacht.

We verwachten wel nog altijd dat de uitpondgolf geleidelijk in omvang afneemt. Sinds juli 2024 zijn de mogelijkheden om een tijdelijk huurcontract aan te bieden wettelijk ingeperkt. Steeds meer huurders hebben daardoor een vast huurcontract. En dat maakt het voor een verhuurder lastiger om het huurhuis te verkopen. Omdat een tijdelijk huurcontract onder de oude wetgeving een maximale duur van twee jaar kende, zullen de laatste huurwoningen die onder een tijdelijk contract werden verhuurd bovendien tot juli 2026 vrijkomen. Wel zijn er signalen dat met name bedrijfsmatige verhuurders ook na de zomer van 2026 nog relatief veel huurwoningen zullen verkopen aan ‘gewone’ huizenkopers. Vastgoedbedrijven zouden in toenemende mate huurwoningen van andere verhuurders overnemen, uitsluitend met als doel deze woningen stuk voor stuk te verkopen zodra de huurder vertrekt. Deze woningen worden verhoudingsgewijs vaker via een huurcontract voor onbepaalde tijd verhuurd, en komen dus geleidelijker vrij dan de huurwoningen van particulieren.

Door uitpondgolf meer mogelijkheden om in eigen stad een huis te kopen

In het spoor van de uitpondgolf is vooral het aantal transacties van bestaande koopwoningen in de grootste steden van het land flink opgeveerd (zie figuur 14). In de eerste helft van dit jaar werden in Amsterdam zelfs ruim de helft meer woningen verkocht dan gemiddeld in de afgelopen vijf jaar in dezelfde periode. Naast de vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) springen ook typische studentensteden in het oog, zoals Groningen, Leiden en Maastricht. Het zijn dus veelal steden waar particuliere woningbeleggers tot 2021 relatief veel bestaande koopwoningen kochten om vervolgens te verhuren. Opvallend genoeg zijn de verkopen ook flink gestegen in verschillende kustgemeenten en de wat meer toeristische gemeenten zoals Hulst en Sluis in Zeeuws-Vlaanderen. Mogelijk gaat het hierbij om tweede woningen die worden verkocht aan eigenaar-bewoners.

De uitpondgolf lijkt gevolgen te hebben voor de locatiekeuze: huizenkopers uit Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht (G4-stedelingen) kopen in toenemende mate een huis in de eigen stad (zie figuur 15). Hoewel zo’n twee derde van de voormalige huurwoningen wordt gekocht door koopstarters (Kadaster 2025), zien we deze trend bij zowel 35-minners als bij 35-plussers. Het zijn dus niet alleen jongvolwassenen (aspirant-) huizenkopers die er beter tussen lijken te komen.

Dat de eigen stad aan belang heeft gewonnen, betekent automatisch dat er minder stedelingen wegtrekken. De trek uit de eigen stad – een trend die de periode 2015 tot medio 2022 kleurde – is dus verder afgezwakt. In 2023 schreven we deze ontwikkeling vooral toe aan de huizenprijsdaling die we zagen in de periode 2022-2023. Deze daling ging vooral hard op de allerduurste plekken van het land, zoals in de noordvleugel van de Randstad, waardoor huizenkopers met een voorkeur voor de stad minder vaak uitweken naar goedkopere regio’s. De uitpondgolf zorgt tijdelijk voor een groter en scherper geprijsd aanbod in de grote steden vergeleken met de buitengebieden. In het verlengde daarvan heeft de eigen stad verder aan populariteit gewonnen onder huizenkopers uit de G4.

We verwachten dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen de komende jaren stagneert, wat ook negatieve gevolgen heeft voor de doorstroming in de markt voor bestaande koopwoningen. In weerwil van de stevige beleidsambities worden er sinds eind 2023 steeds minder nieuwe woningen opgeleverd (zie figuur 16). En die trend lijkt niet snel te keren: er zijn aanwijzingen dat de bouwketen stokt. Zo gaven gemeenten de laatste maanden minder woningbouwvergunningen af en daalden de woninginvesteringen in het afgelopen kwartaal (seizoensgecorrigeerd) met 1,5%. Dit betekent dat er over twee jaar waarschijnlijk minder nieuwe woningen worden opgeleverd. De gedaalde vergunningverlening hangt zowel samen met aanbodfactoren (structurele knelpunten zoals personeelsschaarste, de beschikbaarheid van bouwlocaties, het complexe bouwproces en netcongestie) als met vraagfactoren (minder vraag naar woningen voor de verhuur van beleggers en mismatches tussen het soort koopwoningen waar vraag naar is en het soort woningen dat mag worden gebouwd).

Daarnaast is het aantal verkochte nieuw te bouwen koopwoningen recentelijk wat gestabiliseerd. In de afgelopen twaalf maanden werden krap 34.000 nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Het niveau van eind 2021 is daarmee nog ver uit zicht; destijds waren dit er nog iets meer dan 39.400 (WoningBouwers.nl). Bij de verkoop van nieuwbouwwoningen lijkt ook sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. De nieuwbouw kent een sterke focus op binnenstedelijke bouw en op betaalbaarheidseisen. In het verlengde daarvan is er flink meer aanbod van kleine appartementen. Maar de verkoop van deze nieuwbouwappartementen hapert. Mogelijk ondervinden woningen in dit segment concurrentie van de uitpondgolf, waardoor ook relatief veel appartementen in de lagere prijssegmenten op de markt komen. In andere marktsegmenten ligt de verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen hoger.

Het tempo waarmee nieuwe woningen worden opgeleverd ligt bovendien lager dan het tempo waarmee nieuwe vergunningen worden afgegeven. Daardoor zitten steeds meer woningen in de pijplijn. In vergelijking met 10 jaar geleden zijn dit er zelfs bijna twee keer zo veel (zie figuur 17). Het gaat om vergunde woningen waarbij soms ook al is gestart met de bouw. Sinds eind 2023 loopt het aantal woningen in aanbouw duidelijk op. Zodra deze woningen zijn opgeleverd, verdwijnen ze uit de pijplijn. Maar dat opleveren lijkt dus niet zo vlot te gaan, gelet op de dalende trend in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen.

Ook een andere CBS-statistiek suggereert dat woningen in een wat trager tempo worden gebouwd: het aantal woningen waarvan de bouw minstens twee jaar geleden is gestart, liep de afgelopen twee jaar hard op (zie figuur 18). Het aantal woningen waarvan de bouw minder dan twee jaar geleden startte, is ook gestegen, maar procentueel gezien minder sterk. De implicatie is dat een aantal doorgaans positieve trends – naast het aantal woningen in de pijplijn laten ook de orderportefeuilles bij bouwbedrijven al enige tijd een stijgende trend zien – in de huidige markt geen aanwijzing zijn voor meer woningbouw op korte termijn.