Nuances bij zeven veronderstellingen over het Nederlandse woningtekort

In het debat over de wooncrisis en het woningtekort komen soms stellige conclusies voorbij over de aard van het probleem en de oplossingen. Zo zou er vooral sprake zijn van een verdelingsvraagstuk in plaats van een woningtekort, zou Nederland te veel grote gezinswoningen tellen en zou de groei van het aantal alleenstaanden vooral vragen om nieuwbouw van kleine woningen. Dergelijke veronderstellingen vinden ook hun weg naar beleid, waarbij overheden nadrukkelijk sturen op welk type woningen moet worden gebouwd.

De woonvoorkeuren van huishoudens zijn echter veel minder eenduidig dan vaak wordt verondersteld. En alternatieve oplossingen voor het woningtekort – zoals woningdelen of woningen toevoegen door optoppen, splitsen en transformeren – kunnen weliswaar verlichting bieden, maar zijn geen wondermiddelen.

Deze publicatie beoogt meer nuance aan te brengen in een debat dat soms wordt gedomineerd door vereenvoudigde aannames over woonruimte, woonvoorkeuren en woningtekorten (zie tabel 1 voor een overzicht). Het doel is daarbij nadrukkelijk niet om een alternatief narratief op te dringen, maar juist om te laten zien welke kennislacunes er zijn en op welke vlakken consensus ontbreekt.

In discussies over het woningtekort wijst men vaak op de relatief ruime woningen in Nederland en de ‘scheve verdeling’ van de woonruimte. Ruim de helft van de Nederlandse huishoudens zou zelfs (sterk) ‘overdadig’ wonen: zij beschikken over veel woonoppervlakte in vergelijking met het aantal personen in het huishouden. De discussie over ‘woonobesitas’ is evenwel niet zo zwart-wit en verdient nuance.

Nederlanders wonen relatief ruim, maar dat is niet alleen negatief

Nederlandse woningen zijn met een gemiddelde woonoppervlakte van bijna 132m² inderdaad aanzienlijk groter dan het EU-gemiddelde van 103m² (zie figuur 1). Vooral ouderen beschikken vandaag de dag over meer woonoppervlakte dan achttien jaar geleden (zie figuur 2). Gemiddeld hebben Nederlanders 53m² per persoon tot hun beschikking.

Dat we in Nederland relatief ruim wonen komt vooral doordat huishoudens steeds kleiner zijn geworden. Zo tellen gezinnen minder kinderen en zijn er vooral flink meer alleenstaanden en ouderen bijgekomen (zie figuur 3). Juist alleenstaanden wonen met gemiddeld 88m² woonoppervlakte relatief ruim (ter vergelijking: paren met kinderen moeten het doen met gemiddeld 37m² per persoon).

Het wordt soms gezien als negatief dat veel mensen in Nederland relatief ruim wonen. Maar dit kan niet los worden gezien van processen als vergrijzing in combinatie met het beleid van langer zelfstandig wonen van ouderen, emancipatie, individualisering en veranderde gewoonten op het gebied van relatievorming. Zodra de ‘liefde op is’ is het tegenwoordig makkelijker om uit elkaar te gaan, doordat samenwonende vrouwen financieel minder afhankelijk zijn van hun partner. En kinderen gaan niet pas uit huis als ze gaan trouwen, maar wonen vaak eerst een tijdje alleen.

Dat Nederlanders ruim wonen hangt ook samen met de toegenomen welvaart

Kijken we naar andere relatief welvarende Europese landen, zoals Noorwegen, Denemarken en Luxemburg, en naar buurland België, dan zien we dat de huizen ook daar relatief groot zijn (zie ook figuur 1). De grootte van woningen houdt bovendien verband met de woontevredenheid en daarmee met onze brede welvaart. De relatief kleine woningen in de grote steden verklaren dan ook deels waarom de woontevredenheid daar lager ligt. Voor stedelingen blijven die betrekkelijk kleine woningen daarmee een nadeel van de stad; maar daartegenover staan de vele voorzieningen (onderwijs, cultuur, horeca), vaak aantrekkelijke historische binnensteden, en een gunstige arbeidsmarkt.

Is het grote gemiddelde woonoppervlak onhoudbaar door de beperkte beschikbare ruimte? Ook die stelling verdient nuance. Hoewel Nederlanders relatief groot wonen, behoort de gemiddelde perceelgrootte per inwoner juist tot de laagste van Europa. Bovendien wordt in Nederland maar een klein percentage (7%) van het totale oppervlak voor wonen gebruikt. Om 900.000 huizen buiten de stad te bouwen in Vinex-achtige dichtheden is ongeveer 300km² nodig. En dat is nog steeds minder dan 1% van al het land dat we in Nederland hebben.

Beleidsmatig wordt de laatste jaren stevig gestuurd op de bouw van betaalbare woningen. De achterliggende gedachte is dat er “steeds meer behoefte [is] aan kleine en betaalbare woningen voor kleine gezinnen en alleenstaanden”, in combinatie met de constatering dat de markt bouwt voor de huidige vraag, zonder rekening te houden met de toekomstige vraag.

Vooral het aantal oudere alleenstaanden groeit; en zij wonen al ergens

Meer alleenstaanden (relatief en absoluut) betekent niet per definitie een even grote toename van de vraag naar kleinere huizen en appartementen. De vraag naar kleinere of juist grotere huizen hangt immers deels samen met onze welvaart. En als die doorstijgt, dan neemt ook de vraag naar grotere woningen toe, zo stellen Eichholtz en Lindenthal (2008).

Bovendien groeit de komende decennia vooral het aantal alleenstaande ouderen. En die wonen al ergens; tegenwoordig vaak in een ruime grondgebonden koopwoning. Inmiddels wordt zelfs een op de drie koopwoningen bewoond door een ouderenhuishouden. Doordat ouderen relatief vermogend zijn en een sterke voorkeur voor hun huidige woning hebben, leidt vergrijzing er niet noodzakelijkerwijs toe dat mensen kleiner wonen.

Lang niet alle alleenstaanden hebben een expliciete voorkeur voor een appartement

Bovendien lijken de woonvoorkeuren van alleenstaanden meer op die van gezinnen dan hun feitelijke woonsituatie suggereert. Zoomen we in op de koopsector (waar huishoudens meer keuzevrijheid hebben dan in de huursector), dan woont een aanzienlijk deel van de alleenstaanden in een appartement.

Dit is echter ook een kwestie van (on)mogelijkheden. Doordat alleenstaanden minder te besteden hebben dan paren en gezinnen, wijken ze vaker uit naar de goedkopere segmenten, waartoe veel appartementen behoren. Hun mogelijkheden slonken de afgelopen jaren bovendien in rap tempo; een steeds kleiner deel van de koopwoningen is bij een gegeven inkomen financieel bereikbaar. Jonge alleenstaanden richten hun pijlen daarnaast vaak op een stedelijke woonomgeving, waar het lastiger is om een (betaalbare) eengezinswoning te vinden.

Als we corrigeren voor inkomen, netto huishoudvermogen (inclusief het vermogen in de eigen woning), regio en stedelijkheid, dan verdwijnt een belangrijk deel van het verschil tussen alleenstaanden en gezinnen (zie figuur 4). De percentages in de rechterhelft van de figuur geven weer hoe huishoudens over woningtypen zouden zijn verdeeld als zij hetzelfde inkomen, vermogen en dezelfde woonlocatie zouden hebben. Dat het aandeel alleenstaanden in appartementen in de rechterhelft van de figuur aanzienlijk lager ligt dan in de feitelijke verdeling, suggereert dat hun oververtegenwoordiging in appartementen slechts gedeeltelijk het gevolg is van woonvoorkeuren. De voorkeur voor eengezinswoningen wordt bij jongvolwassenen waarschijnlijk nog wat onderschat, omdat het inkomen en vermogen bij deze groep op het moment van aankoop doorgaans lager zal zijn geweest.

Een vergelijkbare analyse naar woninggrootte (niet getoond in figuur 4) laat hetzelfde patroon zien: wanneer we corrigeren voor achtergrondkenmerken, blijken alleenstaanden minder vaak voor kleine woningen te kiezen dan hun feitelijke woonsituatie suggereert. Ook de voorkeur voor kleinere woningen lijkt dus te worden overschat wanneer naar de feitelijke verdeling van woonruimte wordt gekeken. Bovendien valt op dat woningen kleiner dan 50m² een bijzondere positie innemen: zelfs bij alleenstaanden lijkt de vraag naar deze woningen nagenoeg uitsluitend afkomstig te zijn van mensen die geen toegang hebben tot ruimere woningen. Bij paren geldt dit ook voor woningen van 50-75m².

Ondanks de groei van het aantal alleenstaanden, zijn nieuwbouwappartementen momenteel lastiger verkoopbaar

Het sturen op meer betaalbare woningbouw betekent in de praktijk dat nieuwbouwwoningen de laatste jaren kleiner werden (zie figuur 5). Ook werden er meer appartementen gebouwd, wat naast de focus op betaalbare bouw ook samenhangt met de politieke wens om binnenstedelijk te bouwen. Inmiddels is ruim de helft van alle door NVM-makelaars verkochte nieuwbouwwoningen een appartement. Enkele jaren geleden was dat nog 40%.

Overheden kunnen belangrijke overwegingen hebben om te sturen op de bouw van kleine appartementen, zoals de wens om te verdichten. Maar dat betekent niet automatisch dat deze woningen ook optimaal aansluiten bij de woonvoorkeuren van jonge en oudere alleenstaanden. Want het grote aantal alleenstaanden in Nederland ten spijt, blijken juist nieuwbouwappartementen momenteel lastiger te verkopen, terwijl er volgens makelaars juist wél nog altijd veel vraag is naar grondgebonden woningen. Mogelijk komt dit ook door de verkoopgolf van ex-huurwoningen, waar nieuwbouwappartementen mee te concurreren hebben. Maar het kan ook betekenen dat de bouw van kleine appartementen op dit moment minder goed aansluit bij de vraag. En het is dus ook onzeker of deze woningen wél goed aansluiten bij de toekomstige voorkeuren.

Op dit moment komen er jaarlijks zo’n 50.000 koopwoningen vrij voor andere huishoudens, doordat oudere huiseigenaren overlijden of verhuizen. Dit aantal zal de komende jaren verder toenemen doordat de babyboomgeneratie vergrijst. Gaan die vrijkomende (veelal eengezins)woningen wel een nieuwe bewoner vinden? Sommigen vrezen van niet, en wijzen op het risico op leegstand en waardedalingen. En helemaal nieuw is die gedachte niet. Maar ook hier zijn belangrijke nuances te plaatsen.

Niet bovenaan maar onder aan de ladder ontstaat leegstandrisico

Vooropgesteld: de ‘uitstroom’ van de babyboomgeneratie zorgt voor meer aanbod op de woningmarkt. En dat kan zeker in sterk vergrijsde regio’s aan de randen van Nederland, zoals Delfzijl en omgeving, Zuid-Limburg en Zeeuws-Vlaanderen, voor meer ontspanning op de woningmarkt zorgen. Want in die regio’s krimpt het aantal huishoudens naar verwachting.

Dit proces raakt alleen niet vooral eengezinswoningen. In een ruimere woningmarkt passen de prijzen zich waarschijnlijk zodanig aan dat de betaalbaarheid over de hele linie verbetert waardoor alle huishoudens een plekje op de woonladder kunnen opschuiven. Als er al leegstand ontstaat, zal dat waarschijnlijk niet hoger op de ladder zijn (bij eengezinswoningen), maar juist onderaan de ladder, waar zich onder meer de kleine appartementen bevinden. De vergrijzing en uitstroom van ouderen leidt namelijk niet (zonder meer) tot een herordening van de treden van de ladder: een oud, klein, niet goed onderhouden appartement op een minder aantrekkelijke locatie blijft waarschijnlijk de onderste trede van de ladder, terwijl de nieuwe, ruime, hoogwaardige vrijstaande woning op een toplocatie bovenaan blijft staan.

Lagere huizenprijzen vormen magneet voor mensen in dure gebieden

Bovendien moet ook het effect van regionale verschillen in huizenprijzen niet worden uitgevlakt. Eerder zagen we een toenemende trek uit de stad naar goedkopere delen van het land door de hoge en sterk stijgende prijzen in vooral het noordelijke deel van de Randstad. Als de Randstad – waar het aantal huishoudens naar verwachting de komende decennia nog wel toeneemt – gekenmerkt blijft door krapte en hoge huizenprijzen, dan is het waarschijnlijk dat een deel van die vrijkomende woningen aan de randen van Nederland uiteindelijk wordt gekocht door Randstedelingen.

De afgelopen jaren laaiden de zorgen op over de toegankelijkheid van de woningmarkt en vielen steeds vaker termen als woningnood en wooncrisis. In 2018 werd voor het eerst ook weer gesproken over het ‘aanjagen’ van de woningbouw (zie Nationale woonagenda). Sindsdien liep het door ABF Research gemeten woningtekort verder op van 262.000 woningen in 2018 tot 396.000 woningen in 2025.

Toch valt met enige regelmaat ook ander geluid te horen: we zouden niet zozeer te weinig woningen hebben, maar de woningen die we hebben verkeerd gebruiken, waarbij grote woningen door relatief kleine huishoudens worden bewoond. Deze veronderstelling wordt ondersteund door het feit dat de woningvoorraad decennialang elk jaar sneller groeide dan het aantal volwassen inwoners (zie figuur 6). De woningmarkt zit tegenwoordig dan ook een stuk ruimer in zijn jasje dan in de jaren ’50 tot en met ’80, toen er minder alleenstaanden waren en eenoudergezinnen en latrelaties (Living Apart Together) niet gangbaar waren. Een groter deel van de huishoudensvorming werd in die periode bovendien geabsorbeerd door hospita-achtige constructies.

Er zijn steeds meer woningen per Nederlander, maar toch is de pijn van schaarste reëel

Toch betekent het toenemende aantal woningen per inwoner niet dat de woningmarkt voor iedereen ruim is. Want bij jongere generaties zien we dat de verhouding tussen het gemiddelde aantal woningen en het aantal volwassen inwoners binnen die leeftijdsgroep niet langer doorstijgt – zoals we bij ouderen wel zien. De jongere generatie dikt dus in. En hoewel er objectief gezien meer woningen per volwassen inwoner zijn dan decennia geleden, is er wel degelijk sprake van schaarste. Dit wordt vooral gevoeld door outsiders: mensen zonder betaalbare (sociale) huurwoning of koopwoning. Vooral jongvolwassenen en alleenstaanden staan op achterstand. De krapte op de woningmarkt heeft grote gevolgen. Zo zorgt die ervoor dat mensen later uit huis gaan en dat ze het krijgen van kinderen uit- of afstellen.

Het afgelopen decennium is het objectief lastiger geworden voor jongvolwassenen en andere outsiders op de woningmarkt. Wél heeft de weging van woningschaarste iets normatiefs. En dat maakt het lastig om te zeggen of de outsiders van nu het moeilijker hebben dan die uit de jaren ’50 en ’60. Mede door de gestegen welvaart zijn mensen anders gaan denken over wonen en zijn hun verwachtingen verschoven. Een trend waarbij een zelfstandige woonruimte weer minder vanzelfsprekend wordt, kan daardoor een stevige impact hebben op het welzijn van huishoudens en – bijvoorbeeld – resulteren in gevoelens van woonschaamte of ertoe leiden dat mensen van wie de relatie is gestrand noodgedwongen nog lang bij elkaar moeten blijven wonen.

Woningbouw zorgt voor ontspanning, maar niet voor véél lagere prijzen

Om het woningtekort weg te werken en de toegankelijkheid te bevorderen wordt vooral ingezet op het bijbouwen van woningen (via nieuwbouw en transformatie van onder meer kantoren tot woningen). Meer woningen zorgt in de regel voor meer ontspanning op de woningmarkt, maar dit betekent niet automatisch dat huizenprijzen en huren sterk dalen.

Het precieze effect van meer woningbouw op huren en huizenprijzen is niet bekend. Sinds de jaren ’80 is hier weinig onderzoek naar gedaan. Oudere – veelal Amerikaanse – studies komen gemiddeld uit op een daling van huren en huizenprijzen met ongeveer 2% als er 1% meer (huur dan wel koop) woningen worden toegevoegd. Het is niet zeker of het effect op bijvoorbeeld aanvangshuren in Nederland vergelijkbaar is, doordat de woningmarkt in Nederland meer gesegmenteerd is en een deel van de huurders door regulering van de huurmarkt niet wordt blootgesteld aan marktprijzen. Het is goed mogelijk dat het bouwen van 1% extra woningen in Nederland een groter effect op de prijzen heeft dan 2%.

Meer woningbouw in steden kan steden nog aantrekkelijker en duurder maken

Bij het effect van woningbouw op de huizenprijzen moeten we ook rekening houden met zogenoemde agglomeratie-effecten. Veel mensen hebben een voorkeur voor een (groot)stedelijk woonmilieu. Dat verklaart ook waarom wonen daar vaak duurder is. Meer woningbouw in en rondom steden als Amsterdam en Utrecht faciliteert verdere groei van deze steden. Dat kan deze steden onder bepaalde omstandigheden zelfs nóg aantrekkelijker maken voor huishoudens en bedrijven. In steden als Londen en Parijs zijn door de eeuwen heen al miljoenen woningen gebouwd, maar toch is de woningschaarste er nog steeds enorm. Het is waarschijnlijk niet reëel dat iedereen in een stad als Amsterdam betaalbaar en goed kan wonen. Een recente CPB-studie illustreert dit: deze laat zien dat als het woningtekort wordt weggewerkt op een manier waarbij de woningbouw gelijkmatig wordt verdeeld over het land, de te verwachten prijseffecten variëren van vrijwel nul in de regio Amsterdam tot prijsdalingen van meer dan 20% in de periferie.

De bevolkingsgroei in regio’s en landen is bovendien mede afhankelijk van de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte. Stel: de betaalbaarheid van woningen zou in de grote steden wel flink verbeteren. Dan kan dat een aanzuigende werking hebben op migranten. En dat remt de verbetering van de betaalbaarheid dan weer af. Dat de prijseffecten van woningbouw in de grote steden waarschijnlijk beperkt zijn, betekent overigens niet dat woningbouw daar niet zinvol is. Want door hier meer te bouwen kunnen er meer mensen op de meest gewilde locaties wonen.

De woningbouw blijft al geruime tijd achter bij het beleidsdoel van 100.000 woningen per jaar en het is onzeker op welke termijn we dit aantal wel gaan halen. De gebrekkige woningbouw voedt, tezamen met de ontwikkeling dat er in elke woning steeds minder mensen leven, de groeiende aandacht voor het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen. Zo wordt er hoopvol gekeken, ook door het kabinet, naar de potentie van woningdelen, via hospitaverhuur, kamergewijze verhuur of bijvoorbeeld friendscontracten (een gezamenlijk huurcontract van mensen zonder liefdesrelatie). Het kabinet wil woningdelen stimuleren (meer kamers, minder studio’s), onder meer door het makkelijker te maken het huurcontract te beëindigen bij verkoop van de woning, bij overlijden van de eigenaar of bij het vertrekken van de hoofdhuurder. Dat wil het kabinet niet alleen om het woningtekort te verlichten, maar ook vanwege de gedachte dat woningdelen eenzaamheid kan verminderen.

Daar waar de nood het hoogst is, zijn de huizen gemiddeld het kleinst

Op dit moment is hospitaverhuur nog een fenomeen in de marge. En het is de vraag of hier verandering in gaat komen als belemmeringen voor woningdelen worden weggenomen. Veel mensen ervaren hun woning namelijk niet als (te) ruim. Ze gebruiken de extra ruimtes bijvoorbeeld voor hobby, werk of als logeerkamer.

In de steden waar de woningnood het hoogst is zijn huizen bovendien veelal gemiddeld kleiner dan in meer ontspannen regio’s. Ter illustratie: waar woningen in Delfzijl en omgeving gemiddeld 141m² zijn, blijft het gemiddelde oppervlakte in steden als Amsterdam en Utrecht steken op respectievelijk 77 en 94m². En dat kan een rem zetten op de mogelijkheden én bereidheid om een huis te delen.

Een grote groep wil geen woning delen

De bereidheid om een huis te delen lijkt niet overweldigend. Meer dan 90% van de 35-plussers is niet bereid een huis te delen. De meeste mensen lijken dus een voorkeur te hebben voor een eigen plek. En dit sluit aan bij onderzoek waaruit blijkt dat woonschaamte óók sterk zichtbaar is bij jongvolwassenen in een onzelfstandige woonsituatie die niet meer bij hun ouders wonen. Het zijn vooral de woningzoekenden (in het bijzonder degenen die hun pijlen richten op de vrije huursector) die bereid zijn een huis te delen. Platform31 schat in dat zo’n 60.000 vrijkomende huurwoningen van woningcorporaties in potentie verhuurd kunnen gaan worden aan meerdere alleenstaanden. Daarbovenop kan hospitaverhuur de komende tien jaar bij woningcorporaties 40.000 extra kamers opleveren.

Zelfs het hebben van een liefdesrelatie is geen garantie op een wens om samen te gaan wonen (en zo een woning te delen). Latrelaties zijn geen fenomeen in de marge; volgens demografen van het NIDI gaat het om een groeiende groep van inmiddels meer dan een half miljoen zelfstandig wonende Nederlanders in de leeftijd van 18 tot 60 jaar. Als latters gaan samenwonen, komen meer woningen vrij voor anderen. Een deel van de latters zou wel willen samenwonen, maar slaagt daar niet altijd in omdat het moeilijk is om een betaalbare en passende woning te vinden. Tegelijkertijd wil een groot deel van de latters niet samenwonen; dit geldt vooral voor oudere latters zonder (thuiswonende) kinderen. Voor deze groep is latten vaak een heel bewuste levensstijlkeuze. Van de zelfstandig wonende alleenstaande 35-minners wil nog geen 18% samenwonen; van de alleenstaande 35-plussers slechts 8,5%.

Naast woningdelen kunnen ook bouwkundige aanpassingen aan woningen in potentie meer woningen opleveren. Volgens Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, die de regering adviseert over wonen, is woningsplitsing op korte termijn zelfs belangrijker dan nieuwbouw. En op papier kan het inderdaad een grote hoeveelheid extra woningen opleveren. Architecten van adviesbureau KAW berekenden in 2020 dat het splitsen van naoorlogse niet-duurzame sociale huurwoningen de komende tien jaar 221.000 huizen kan opleveren. Door het beter benutten van de huidige woningvoorraad zou de jaarlijkse nieuwbouwopgave volgens Platform31 met 20% tot 25% kunnen dalen.

Optoppen, splitsen en transformeren helpen, maar lijken lastig op te schalen

De praktijk is vooralsnog echter weerbarstig. Het aantal toevoegingen aan de woningvoorraad via ‘overige toevoegingen’ – waaronder optoppen (het toevoegen van extra verdiepingen), splitsen en transformeren vallen – laat al jaren een dalende trend zien. Zo daalde het aantal transformaties van ruim 12.000 in 2019 naar minder dan 8.000 in 2024 (laatst beschikbare jaar). De oorzaak? Het ‘laaghangend fruit’ is al verdwenen (de meest geschikte panden zijn vaak al getransformeerd) en de hoge overdrachtsbelasting voor beleggers maakt het voor hen minder interessant. Ook zit het gemeentelijk beleid opschalen in de weg, bijvoorbeeld met strakke parkeernormen. Bij woningsplitsing speelt bovendien NIMBY-isme (‘not in my backyard’) een grote rol; een sterke verruiming van splitsingsmogelijkheden kan daardoor al snel tot een tegenbeweging leiden.

Als belemmeringen op het gebied van splitsen, optoppen en transformeren worden weggenomen, kan dat volgens het Economisch Instituut voor de Bouw zo’n 4.000 extra woningen per jaar opleveren. Dat voelt op de totale ambitie om 100.000 woningen per jaar bij te bouwen, wellicht enigszins als een druppel op de gloeiende plaat. Anderzijds zouden deze 4.000 woningen wel een vijfde van het gat tussen de huidige woningbouw en de beleidsambitie van 100.000 woningen per jaar dichten.

Dit artikel verscheen ook bij MeJudice.