Huis verkopen

Verkoop je je huis? Dan betaal je in Nederland géén belasting over de winst die je maakt. Dit geldt als het huis je hoofdverblijf is. Je hoeft dus geen winstbelasting te betalen bij de verkoop van je woning.

Als verkoper betaal je geen overdrachtsbelasting. Die belasting betaalt alleen de koper van het huis. Voor jou als verkoper zijn er dus geen extra kosten zoals overdrachtsbelasting.

In sommige gevallen betaal je wel belasting. Bijvoorbeeld als je een tweede woning of een beleggingspand verkoopt. Dit valt vaak onder box 3 van de belasting. Ook bij een huis dat je hebt gekregen via een erfenis kan erfbelasting gelden.

Als je ervoor kiest om eerst een ander huis te kopen en daarna te verkopen, loop je meer risico dan wanneer je eerst verkoopt. Houd daarom in elk geval rekening met:

Eerst je huidige huis verkopen kan een goede keuze zijn als je:

De restschuld is het deel van de hypotheek dat na verkoop van het huis niet kan worden afgelost. Een restschuld bepaalt mede voor welk bedrag je een nieuw huis kunt kopen. Ook de verwachte verkoopprijs van uw huidige huis speelt daarbij een rol.

Is een restschuld een probleem?

Een restschuld hoeft geen probleem te zijn, maar je moet er wel rekening mee houden. Als je spaargeld hebt, kun je een deel van de restschuld daarvan betalen. Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kan de restschuld bij verkoop onder voorwaarden kwijtgescholden worden.

Maximaal 15 jaar hypotheekrenteaftrek

Je mag de hypotheekrente over de restschuld maximaal 15 jaar aftrekken van de belasting. Dit geldt alleen als de restschuld ontstaat doordat je je huis verkoopt en overdraagt bij de notaris in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017.

Huren met een restschuld

Als je verwacht met een flinke restschuld te blijven zitten die niet gefinancierd kan worden of waarvoor je geen spaargeld hebt, kan het beter zijn om geen nieuw huis te kopen. Huren kan dan een goede oplossing zijn. In een gesprek met jouw adviseur bespreek je de mogelijkheden voor de financiering van jouw restschuld. Je lost dan maandelijks een bedrag af, daarnaast betaal je rente. Ook als je huurt kun je de rente over de restschuld aftrekken van de belasting. Hiervoor gelden voorwaarden zoals hierboven beschreven zijn.

Kopen met een restschuld

Soms kun je een restschuld meenemen in de hypotheek van je nieuwe huis. Je leent dan een bedrag om het nieuwe huis te kopen. Daarnaast spreek je af hoe je de restschuld van je oude huis gaat terugbetalen. Jouw inkomen moet dan wel voldoende zijn om de rentelasten en (extra) aflossingen te kunnen betalen.

Neem contact op als je een restschuld verwacht

Neem voor de verkoop contact met ons op als je een restschuld verwacht. Samen kunnen we eventuele oplossingen bespreken.

Met een OverbruggingsHypotheek kun je de overwaarde van je oude huis deels gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die afgelost wordt bij de verkoop van jouw oude huis. Doordat je oude huis nog niet verkocht is, maar je al wel jouw nieuwe huis hebt gekocht, heb je tijdelijk twee hypotheken en daarom ook dubbele maandlasten.

Een goede eerste indruk is belangrijk. Potentiële kopers moeten het gevoel hebben dat jouw huis prettig is om in te wonen. Verricht daarom noodzakelijke reparaties, ruim alles op en maak het huis schoon, zorg voor genoeg licht en een frisse geur.

De kans dat de kijker jouw smaak heeft, is klein. Maak de inrichting van de woning daarom zo neutraal mogelijk. Vergeet ook niet de tuin te onderhouden. Doe inspiratie op bij bijvoorbeeld interieurwinkels of win interieur- en tuinadvies in om je woning beter te presenteren.

Sinds 2008 moet je als verkoper een energielabel hebben bij de verkoop van je huis. Voor monumenten en boten geldt dit niet. Met een energielabel ziet de mogelijke koper in één oogopslag of jouw huis energiezuinig is of niet. Huizen met een gunstig energielabel brengen volgens onderzoek van TIAS 3,8% meer op dan woningen met een lager label. Het volledig verslag van het onderzoek naar het energielabel vind je op de website van TIAS.

Duurzame maatregelen

Met duurzame maatregelen word je woning energiezuiniger en het energielabel beter. Ben je benieuwd met welke duurzame maatregelen je jouw woning energiezuiniger kunt maken?

Twee keer per jaar vindt de NVM Open Huizen Dag plaats. Op deze dag kunnen woningzoekenden veel huizen zonder afspraak vrijblijvend bezichtigen. Een goede kans om je woning onder de aandacht te brengen. Volgens NVM worden huizen die deelnemen aan de Open Huizen Dag sneller verkocht. Bespreek jouw deelname met de makelaar.

Tijdelijk verhuren

Duurt het langer dan verwacht om je oude huis te verkopen? Jouw huis tijdelijk verhuren op basis van de leegstandswet is dan misschien een oplossing voor de dubbele woonlasten. Je moet hier wel toestemming voor vragen. Neem dus contact op met jouw hypotheekverstrekker.

Verhuren onder de leegstandswet

Een huurder heeft in Nederland huurbescherming die voorkomt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen. Als je jouw woning dus verhuurt, loop je het risico dat de huurder na de overeengekomen huurperiode de woning niet uitgaat. Door deze huurbescherming is de marktwaarde (de verkoopprijs) van een verhuurde woning lager dan de marktwaarde van een woning die niet is verhuurd.

Deze huurbescherming geldt niet bij tijdelijke verhuur op basis van de leegstandswet. De gemeente moet een vergunning afgeven om te mogen verhuren op basis van de leegstandswet. Daarnaast zal de huurovereenkomst aan een aantal voorwaarden moeten voldoen.

Dubbele hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente is voor beide woningen aftrekbaar en je hoeft geen eigenwoningforfait aan te geven voor de woning die leeg te koop staat, of voor een woning die je al hebt gekocht maar nog in aanbouw is. De regeling is geldig vanaf het kalenderjaar waarin de woning te koop wordt gezet of de in aanbouw zijnde woning is gekocht, en de drie daarop volgende jaren.

Het rentecontract meenemen, kan voordelig zijn als jouw rentetarief aantrekkelijker is dan de actuele hypotheekrente. Jouw adviseur berekent graag of het meenemen van het rentecontract in jouw geval interessant is.

Je huidige rentecontract en hypotheekvorm kun je in sommige gevallen meenemen naar jouw nieuwe huis. Dat kan handig zijn als je een goede rente hebt afgesproken of graag je hypotheekvorm wilt behouden.

Je mag je huidige rentecontract meenemen naar je nieuwe huis tot het einde van de rentevaste periode, en alleen tot het bedrag van je huidige lening. De basisrente blijft hetzelfde, maar afhankelijk van de nieuwe lening of het type woning kan er een rente-opslag of korting gelden.

Bij stille verkoop bied je je woning te koop aan zonder grote reclame. Het huis staat niet op openbare websites, maar wordt via een makelaar of netwerk aangeboden. Dit is handig als je privacy wilt of eerst wilt kijken of er interesse is.

De opbrengst van de verkoop gebruik je om je hypotheek af te lossen. Is de verkoopprijs hoger dan je schuld? Dan houd je overwaarde. Is de prijs lager? Dan blijft er een restschuld over, die je apart moet aflossen.

Kosten voor de verkoop van je woning, zoals makelaarskosten, zijn meestal niet aftrekbaar. Alleen kosten die direct te maken hebben met het afsluiten of oversluiten van een hypotheek, zoals advieskosten, mag je soms aftrekken. Controleer dit bij de Belastingdienst.