Bouwupdate juli 2018

Zand in de motor van de bouwsector?

Doordat er veel vraag is naar woningen, utiliteitsgebouwen en infraproductie is de werkvoorraad in de bouw hoog. Het aantal faillissementen was nog nooit zo laag. Toch verwacht de Rabobank dat de productiegroei in 2018 terugloopt naar 4,5% en in 2019 naar 4,0%. De groei wordt geremd door de lange doorlooptijden, tekorten aan bouwlocaties, stijgende bouwkosten en het arbeidstekort. Ook het Klimaatakkoord, de energietransitie en nieuwe wetgeving (Omgevingswet, Wet Kwaliteitsborging) zorgen voor toenemende uitdagingen in de sector. Om de bouwmotor soepel te laten draaien, moet de sector vooruit denken, slimmer samenwerken en innoveren.

Verder in deze Bouwupdate

  • Woningbouw: het aantal opgeleverde woningen vertoont nog steeds een stijgende lijn, maar het productieapparaat hapert en de vergunningafgifte daalt. Naast de nieuwbouwopgave ligt er een flinke verduurzamingsopgave te wachten
  • Utiliteitsbouw: de werkvoorraad is hoog en de productie groeit stevig. Rabobank verwacht dat projecten vaker vertraging oplopen of niet gestart worden, omdat door de stijgende bouwkosten budgetten sneller overschreden worden. Door de gestegen bouwkosten geven partijen vaker de voorkeur aan nieuwbouw in plaats van transformatie en renovatie
  • Infrabouw: de wegenbouw laat momenteel een sterke omzetontwikkeling zien, maar de werkvoorraad is de afgelopen maanden bescheiden gestegen. De werkvoorraad in de grond- en waterbouw is juist sterk gestegen, terwijl de omzetontwikkeling nog achterblijft. Door hogere onderhoudsbudgetten bij gemeentes en de aankomende energietransitie zal de omzetgroei ook hier sterk aantrekken
  • Klimaatakkoord: in het gepresenteerde voorstel voor het Klimaatakkoord zijn de plannen voor de gebouwde omgeving al behoorlijk gedetailleerd. Deze plannen worden in de zomer verder doorgerekend en aangepast. Het accent ligt op de woningbouw, maar de Rabobank verwacht ook een toename van de werkzaamheden in utiliteits- en infrabouw

Woningbouw: aantal afgegeven vergunningen omlaag

De historisch hoge werkvoorraad van woningbouwers (11,2 maanden in juni 2018) betekent niet automatisch dat het goed gaat met de markt. Zo zijn er, bijvoorbeeld door uitstel van de start van de bouw, partijen met tijdelijke overcapaciteit. Zij schrijven laag in op projecten om hun personeel aan het werk te houden en zo toch omzet te generen. Dit heeft impact op de marges binnen de sector. Door langere doorlooptijden betekent de hoge werkvoorraad ook niet direct dat er meer woningen in de pijplijn zitten.

Verkoop nieuwe woningen stagneert
In de eerste vijf maanden van 2018 zien we de verkoop van nieuwbouw stagneren (-3,4%). Afbouwverzekeraar Woningborg gaat zelfs uit van 7% daling op basis van het aantal afgegeven certificaten voor afbouw. Dit komt niet door een teruglopende vraag, maar door het gebrek aan voldoende aanbod. Bij nieuwbouw in regio’s met krapte wordt bovendien steeds vaker met een biedingsproces gewerkt door ontwikkelaars. Dit verslechtert de betaalbaarheid voor particulieren. De prijsstijging van nieuwbouw koopwoningen ligt in het eerste kwartaal van 2018 met 11,2% boven de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen (bron: CBS).

Het aantal afgegeven vergunningen is in de eerste vier maanden van 2018 met 9,1% afgenomen ten opzichte van dezelfde periode in 2017. Mogelijk betreft dit een tijdelijke stagnatie, mede doordat projecten uitgesteld zijn om deze aardgasvrij te maken. Later in het jaar kan het aantal vergunningen weer toenemen. Er mogen namelijk nog tot 1 januari 2019 omgevingsvergunningen worden aangevraagd om in aanmerking te komen voor vrijstelling van het aardgasverbod. Later in deze update (onder het Klimaatakkoord) leest u meer over het aardgasvrij maken van (nieuwbouw)wijken.

Benodigde 75.000 woningen worden in 2019 nog niet gehaald
De stagnatie van het aantal afgegeven vergunningen is zorgwekkend. De productie moet juist omhoog om het woningtekort terug te dringen en de woningmarkt in rustiger vaarwater te brengen. In de Nationale Woonagenda is afgesproken dat er 75.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd moeten worden. De Rabobank verwacht echter dat de bouwproductie dit jaar nog rond 67.000 woningen blijft steken en in 2019 tussen de 70.000 en 73.000 woningen zal uitkomen. De Woonagenda richt zich daarom op het versneld realiseren van bestaande bouwplannen, het vlottrekken van vastgelopen trajecten en een hogere plancapaciteit voor de langere termijn.

Lees meer over de Nationale Woonagenda

Bekijk de investeringsvisie voor duurzame verstedelijking

Niet alleen de plancapaciteit moet omhoog, ook de productiecapaciteit. Dit blijkt in de praktijk lastig te realiseren. De orderportefeuille is zo hoog dat de capaciteit alleen omhoog kan door meer mensen aan te nemen of de arbeidsproductiviteit te verhogen. Het tekort aan vakmensen laat zien dat innovatie noodzakelijk is om de productiecapaciteit en snelheid in de woningbouw te verhogen. Daarnaast doet de energietransitie een extra beroep op installateurs, maar werkt de transitie ook kostprijsverhogend. Industrialisering en slimme technologie kunnen helpen om de kostprijs van nieuwbouw of de kosten van aanpassing van woningen omlaag te krijgen.

Bekijk hoe bouwbedrijf Dijkstra Draisma groeit door industrialisatie

Grotere kans op faillissementen door toenemende inkooprisico’s 
De grote vraag naar personeel en materiaal, zoals we eerder beschreven in het Rabo Bouwbericht uit mei 2018, bedreigt de woningbouwproductie en zorgt voor snel oplopende bouwkosten. Het is belangrijk hierover in gesprek te blijven met opdrachtgevers. Bouwondernemers doen er goed aan om indexering van bouwkosten bespreekbaar te maken en soms zijn gezamenlijke inkooprisico’s een oplossing. Bouwpartners zoals metselaars en timmerlieden binden met een gegarandeerde hoeveelheid werk, kan personeelsproblemen en onverwachte kosten op projecten voorkomen.
Een goede logistieke planning is belangrijk, want doorlooptijden kunnen snel oplopen. Bijvoorbeeld als door uitstel van de start van de bouw het tijdslot bij een producent verlopen is. Ook de beschikbaarheid van onderaannemers en wachtlijsten voor het aansluiten van nutsvoorzieningen vertragen projecten. Liquiditeitsproblemen en faillissementen liggen op de loer bij partijen die onvoldoende letten op de kosten en de timing van de opbrengsten.

Bekijk het Bouwbericht

Utiliteitsbouw: vooral productietoename in bedrijfsruimtes

Gunstige economische ontwikkelingen stuwen de utiliteitsbouw. De orderportefeuille ligt op een ongekend hoog niveau van 10,8 maanden. De waarde van de afgegeven bouwvergunningen lag in april 2018 maar liefst 14% hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. De productiegroei betreft met name de bouw van kassen, hallen en bedrijfsruimtes. De bouwproductie van kantoren en scholen zal minder hard stijgen. De bouw van winkels loopt terug door onder andere de structurele groei van online winkelen en de aanwezige leegstand.

Veranderende vraag in logistieke markt
Met name de productiestijging in de bouw van hallen en bedrijfsruimtes is groot. Er is vooral stevige vraag naar XXL-distributiecentra. Vaak zijn dit speculatieve ontwikkelingen, waar nog niet altijd een huurder in zicht is. Er komt veel aanbod bij in de komende jaren en het is niet zeker of dit allemaal gaat worden afgenomen. Tegelijkertijd neemt de vraag naar kleinschaligere (stads)distributiecentra toe, die nodig zijn voor het sorteren en retourneren van pakjes van webwinkels. Bouwers doen er goed aan te spreiden in de opdrachtgevers. Een te sterke afhankelijkheid van grote distributiecentra kan problemen geven als de economische groei afneemt.

Transformatie lastiger rond te rekenen
Dankzij de toegenomen relevantie van binnenstedelijk bouwen en verdichting blijven de vooruitzichten voor transformatie en renovatie gunstig. Wel legt transformatie het in sommige gevallen financieel af tegen nieuwbouwprojecten. Door de gestegen bouwkosten en de complexiteit van transformaties valt de keuze eerder ten gunste van nieuwbouw uit. Het lukt ontwikkelende bouwondernemers in de nieuwbouw makkelijker om een aantrekkelijk rendement te realiseren. Daarnaast treedt er de komende jaren een verschuiving op. Nog steeds zijn er veel kansen voor gebouwtransformaties, zoals bijvoorbeeld in leegstaand winkelvastgoed, maar gebiedstransformaties zijn in opkomst. Daarbij worden volledige bedrijventerreinen, verouderde industriële zones en kantorenparken opnieuw ingericht als woongebied, eventueel gecombineerd met nieuwe werklocaties en recreatie.

Lees over de transformatiekansen in de winkelmarkt

Stijging bouwkosten geeft extra druk op aanbestedingen
Publieke opdrachtgevers zien regelmatiger aanbestedingen mislukken, doordat er minder interesse is vanuit bouwers om in te schrijven. Budgetten zijn soms te laag om de sterk stijgende bouwkosten te dekken. In combinatie met hoge tenderkosten en aanzienlijke risico’s schrijven bouwers helemaal niet meer in. Als ze wel inschrijven dan doen ze dat boven budget, waardoor de aanbesteding ook mislukt en de bouw van een school, theater, universiteit of gemeentehuis wordt uitgesteld. Hier kan een bouwteamovereenkomst uitkomst bieden, waarbij specifieke kosten en risico’s (prijsstijgingen) kunnen worden gedeeld tussen opdrachtgever en opdrachtnemer.

Infrabouw: kansen in digitalisering en ondergrondse infrastructuur

Vanaf dit jaar nemen de beschikbare budgetten voor infrastructuur fors toe. De extra budgetten vanuit de centrale overheid zullen naar de aanpak van mobiliteitsknelpunten (wegen, snelwegen) gaan en minder naar waterveiligheid en waterkwaliteit. Gemeentes, provincies en energiebedrijven geven vanaf dit jaar meer uit aan wegen, riolering, onderhoud van kabel- en leidingnetwerken en waterafvoer. In de wegenbouw is er op dit moment voor 6,5 maanden werk, en in de grond -en waterbouw gaat het om 8,6 maanden. Wel hebben ondernemers in toenemende mate moeite met het vinden van personeel. Daarnaast staat het rendement in met name de wegenbouw nog altijd onder druk. Een aantal grotere bedrijven is genezen van grote risicovolle projecten en komt nu de regionale MKB-markt op. Dat legt druk op prijzen en marges.

Geld en coördinatie vanuit Den Haag nodig voor integrale oplossingen
Tot en met 2020 is er vanuit de Rijksoverheid € 3,2 miljard extra beschikbaar voor infrastructuur. De bijdragen vanuit het MIRT(Meerjarenplan Infrastructuur, Ruimte en Transport) na deze periode zijn nog onzeker. Vanuit het huidige kabinet is er nog nauwelijks een integrale aanpak van infrastructurele vraagstukken. Budgetten en investeringen voor mobiliteit worden nog onvoldoende afgezet tegen bevolkingsgroei, de energietransitie en klimaatadaptatie. Wateroverlast en hittestress zijn onderwerpen die op dit moment bij gemeentes op het bord liggen. Zij moeten voor eind 2019 een stresstest doen, die laat zien waar knelpunten zijn op het gebied van weersextremen. Minister Van Nieuwenhuizen wil met een wetswijziging geld uit het Deltafonds (bestemd voor waterveiligheid) beschikbaar maken voor klimaatadaptatie van bestaande infrastructuur. Ondertussen wordt er druppelgewijs geld beschikbaar gesteld voor enkele urgente projecten zoals het versneld vervangen van verouderde bruggen en de uitbreiding van de belangrijkste sporen en stations in Amsterdam.

Lees meer over duurzaam en circulair bouwen in de infrasector

Ondergrondse infrastructuur hoofdrol in uitvoering energietransitie 
Ontwikkelingen als urbanisatie, elektrisch rijden, de toename van deelautosystemen en nieuwe vormen van (autonome) mobiliteit stellen andere eisen aan het wegennet en de stedelijke infrastructuur. Hier liggen kansen voor de infrabouw om zich te presenteren met een integrale aanpak met inzet van slimme technologie, die uitdagingen op meerdere fronten tegelijk oplost. Bijvoorbeeld de toename van elektrisch rijden, de groeiende behoefte aan laadinfrastructuur en de gelijktijdige energietransitie.

Het gasloos maken van de gebouwde omgeving zorgt voor een grotere elektriciteitsvraag, waardoor het risico op piekbelasting toeneemt Een wijkcentrale in combinatie met netverzwaring moet dit slim opvangen. Ook zorgt inzet van meer technologie voor een forse groei van mobiel dataverkeer, waardoor de energievraag stijgt. In de praktijk zal er waar mogelijk worden ingezet op warmtenetten en geothermie. In alle gevallen betekent dit meer werk voor bedrijven actief in het grondwerk. Kabel- en buizenleggers, bij wie de omzetgroei op dit moment nog achterblijft, kunnen het nodige extra werk tegemoet zien.

Klimaatakkoord: wat betekent het voor bouwondernemers?

Dankzij de afspraken in het Klimaatakkoord moet de CO2-uitstoot in Nederland met 49% afgenomen zijn in 2030. In Klimaattafels is op verschillende deelgebieden onderhandeld over deze afspraken. De eerste resultaten van de Klimaattafel Gebouwde omgeving zijn recent gepresenteerd en bieden zowel kansen als uitdagingen voor de bouwsector.

Belangrijkste punten uit het Klimaatakkoord Gebouwde omgeving

  • Bouwbedrijven, gemeenten en woningcorporaties gaan tot 2021 75% van de nieuwbouwwijken aardgasvrij maken. Op dit moment is dat ongeveer 55%.
  • In 2021 hebben alle gemeentes een energieplan, zodat woning- en gebouweigenaren weten wanneer hun wijk van het gas afgaat, wat de alternatieve bron voor verwarming wordt en wat het gaat kosten. Bij vervanging worden natuurlijke momenten aangehouden, zoals het vervangen van gasleidingen en de renovatie van woningen.
  • Vanaf 2021 moeten jaarlijks 50.000 woningen van het gas worden afgehaald. Voor 2030 moet dat aantal opgeschroefd zijn naar 200.000 per jaar.
  • De belasting op gas gaat omhoog en op elektriciteit omlaag.
  • Voor woningen komen er normen voor de maximale warmtevraag uitgedrukt in KWh/m2
  • Huizenkopers moeten bij de aankoop van een woning een aantrekkelijk aanbod krijgen om hun woning te isoleren, inclusief financieringsopties (bijvoorbeeld objectgebonden financiering). Als dit niet effectief is, dan wordt isoleren verplicht vanaf 2030.
  • Naast warmtenetten zal er opschaling van geothermie en aquathermie plaatsvinden. Dit betekent dat onder andere de vraag naar (collectieve) WKO-oplossingen zal groeien.
  • In de utiliteitsbouw komen er normen voor gebouwgebonden energieverbruik op basis van het energielabel. De onderliggende rekensystematiek voor het energielabel wordt verbeterd, zodat deze realistischer het daadwerkelijke energieverbruik weergeeft.

Uitdagingen en kansen uit het Klimaatakkoord voor bouwondernemers

  • Het arbeidstekort in de bouw is stevig en verduurzaming geeft een extra uitdaging. Industrialisatie en digitalisering zijn nodig om de energietransitie uitvoerbaar en betaalbaar te houden. Het Klimaatakkoord verwacht van bouwers, installateurs en energiebedrijven een flinke kostprijsreductie (30 tot 50%) bij aangeboden oplossingen.
  • Industrialisatie en projectoverstijgende samenwerking met partners is nodig om geïntegreerde totaaloplossingen te bieden. Bouwondernemers moeten zorgvuldig kiezen met wie ze samenwerken. Gelet op de bescheiden marges en hoge bouwkosten is de uitdaging om niet per project te innoveren, maar vanuit langdurige (strategische) samenwerking waarbij men ontwikkelkosten en inkoopkosten kan delen. Contractvormen als Bouwteam en Alliantie kunnen een goed vertrekpunt zijn om dit te versterken.
  • Gemeentes en woningcorporaties nemen het initiatief in zogenaamde wijkaanpakken en energieplannen. Bouwers en installateurs moeten hierop aansluiten in de uitwerking van zogenaamde maatwerk vraagstukken in de utiliteitsbouw. In voorkomende gevallen zullen gebouweigenaren versneld moeten gaan verduurzamen en dan is er behoefte aan een helder plan hoe er stapsgewijs kan worden geïnvesteerd.
  • Het ruimtelijk inpassen van warmtenetten, geothermie- en aquathermie-oplossingen is technisch en juridisch complex. Een belangrijk deel van de expertise op dat vlak ligt bij infrabouwers, energiebedrijven en ook ingenieursbureaus. Bouwers en ontwikkelaars moeten deze expertise intensiever naar zich toe halen om de best passende en financieel haalbare opties uit te werken.
  • Een deel van de oude gasnetwerken hergebruiken voor groene waterstof is technisch mogelijk en is een optie waar veel werk voor installateurs en leidingwerkspecialisten uit voort kan komen. Het is echter ook kostbaar. De kosten van de bouw van productiecentrales en transportfaciliteiten en de aanpassing van het netwerk zijn hoog. Dit is alleen rendabel wanneer waterstof behalve in de gebouwde omgeving ook in de industrie en in auto’s wordt ingezet. Daarom is het belangrijk dat de Klimaattafel Gebouwde omgeving aansluiting vindt bij de andere Klimaattafels.

Contact

Rabobank