Kwartaalbericht Woningmarkt: markt koelt af door meer aanbod – prijzen stijgen wel licht

Markt koelt af, maar de impact van het conflict in het Midden-Oosten lijkt beperkt

De toegenomen geopolitieke onzekerheid heeft vooralsnog niet geresulteerd in een omslag op de woningmarkt. Inmiddels geven de woningmarktstatistieken – die de ontwikkelingen met enige vertraging meten – een eerste indruk van de impact van het conflict in het Midden-Oosten. Hoewel het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen terugvalt, is geen trendbreuk zichtbaar in de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS en Kadaster (figuur 2). Al sinds het voorjaar van 2025 neemt de prijsgroei van bestaande koopwoningen geleidelijk af. De afgelopen maanden gaat deze daling niet harder dan aan het begin van dit jaar. Seizoensgecorrigeerde huizenprijzen blijven met zo’n 0,3% per maand stijgen. De huizenprijzen lagen in juli – de laatste maand waarvoor CBS-cijfers beschikbaar zijn – 3,9% hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Hoewel we de gevolgen van het conflict niet kunnen onderscheiden van de bijdrage van andere factoren, lijkt de impact daarmee beperkt.

Ook het aantal transacties blijft hoog: in de twaalf maanden tot en met juli wisselden ruim 245.000 koophuizen van eigenaar. Ook cijfers van makelaarsvereniging NVM wijzen vooral op een voortzetting van de trends die de woningmarkt in 2025 kenmerkten: veel transacties en een meer gematigde prijsontwikkeling. Daarbij is het hoge aantal te koop gezette woningen, waaronder nog altijd veel ex-huurwoningen, de belangrijkste drijvende kracht. De woningmarkt koelt dus weliswaar af, maar van een marktcorrectie is geen sprake. Er zijn verschillende mogelijke verklaringen voor het tot nu toe milde effect op de woningmarkt. Zo is de rentestijging relatief klein, zeker vergeleken bij de periode na de energiecrisis. Ook de economische impact lijkt vooralsnog kleiner uit te vallen dan eerder gedacht. De nog altijd grote onderliggende woningschaarste speelt waarschijnlijk ook een belangrijke rol.

Wel is de reële huizenprijsgroei vrijwel stilgevallen

Hoewel de nominale huizenprijzen nog steeds stijgen, is de reële prijsgroei – dat wil zeggen, de prijsgroei na inflatiecorrectie – vrijwel stilgevallen (figuur 3). De reële huizenprijzen lagen in juli maar 0,9% hoger dan in juli vorig jaar. Huizenprijzen gaan daarmee vrijwel gelijk op met de loonontwikkeling. Dat betekent dat de betaalbaarheid van koopwoningen nu ongeveer constant blijft voor wie een huis met eigen middelen aankoopt, en dus niet wordt geconfronteerd met de opgelopen hypotheekrentes.

Sentiment verslechtert, maar de markt is nog altijd krap

Aan de vraagkant zien we plussen en minnen. Aan de ene kant verslechterde het sentiment op de koopwoningmarkt de laatste tijd verder (figuur 4). Het vertrouwen in de koopwoningmarkt staat dus wat onder druk. Dit heeft vooral te maken met de door sommige consumenten (voorziene) stijging van de hypotheekrente. Ook de minder rap stijgende huizenprijzen spelen een rol. Ongeveer de helft van de woonconsumenten vindt het momenteel een ongunstige tijd om een huis te kopen. Respondenten noemen de gebrekkige betaalbaarheid van koopwoningen, een negatief economisch klimaat en het onder druk staan van het huishoudensinkomen het vaakst. In onze thematische verdieping ‘Thema uitgelicht: betaalbaarheid koopwoningen blijft probleem’ gaan we uitgebreider in op actuele ontwikkelingen in de betaalbaarheid en financiële bereikbaarheid van koopwoningen.

Hoewel het koopsentiment dus minder florissant is, haken potentiële huizenkopers niet in groten getale af. Zo vindt het merendeel van de te koop gezette woningen vrij vlot een nieuwe koper; de gemiddelde verkooptijd lag in het tweede kwartaal slechts twee dagen hoger dan een jaar geleden. Wel zijn er per woning minder geïnteresseerden. Volgens de Funda Index waren er in het tweede kwartaal elf contactaanvragen per woning; een jaar geleden waren dat er nog veertien. Dit hangt waarschijnlijk samen met het extra aanbod. Hoewel de markt wat ruimer is dan een jaar geleden, is volgens makelaarsvereniging NVM nog altijd sprake van een krappe markt, waarbij het merendeel van de woningen – 71% – ook wordt verkocht boven de vraagprijs.

Bestaande koopwoningen worden dit jaar naar verwachting gemiddeld 4,2% duurder, gevolgd door een prijsstijging van 3,2% volgend jaar (figuur 5). Ten opzichte van ons vorige Kwartaalbericht hebben we onze raming naar boven bijgesteld. Daarin gingen we nog uit van een prijsstijging van respectievelijk 2,8% en 2,0% in 2026 en 2027. De bijstelling hangt samen met realisaties: ondanks het hoge aanbod van koopwoningen en het conflict in het Midden-Oosten zagen we de huizenprijzen in het voorjaar verder stijgen. Dit impliceert dat de vraag naar koopwoningen harder steeg dan het aanbod. Terwijl we in onze vorige raming nog uitgingen van licht dalende huizenprijzen in de tweede helft van 2026 gaan we nu juist uit van een heel lichte prijsstijging voor de rest van het jaar.

Het conflict in het Midden-Oosten heeft geleid tot hogere kapitaalmarktrentes en leidt tot meer economische onzekerheid, maar demografische trends, de relatief sterke loongroei en de nog altijd grote onderliggende woningschaarste blijven voor stijgende huizenprijzen zorgen. Aan de aanbodkant voorzien we vanaf de tweede helft van dit jaar een geleidelijke terugval in de verkoopgolf van ex-huurwoningen door woningbeleggers. Samen met onze getemperde verwachtingen over de woningbouw verwachten we dat het aanbod op de koopwoningmarkt wat terugvalt. Hierdoor loopt de prijsdruk vanaf volgend jaar geleidelijk weer op.

Macro-economisch beeld

De economische impact van de situatie rond de Straat van Hormuz op de Nederlandse economie blijkt geringer dan eerder gedacht. Anders gezegd, de Nederlandse en Europese economie lijken minder vatbaar voor de gevolgen van stijgende energieprijzen dan eerder voorzien. We gaan daarom in onze nieuwe macro-economische vooruitzichten uit van meer economische groei en een lagere werkloosheid dan drie maanden geleden verwacht. En dat werkt door in onze huizenprijsraming.

In ons nieuwe basispad gaan we er tegelijkertijd van uit dat de patstelling tussen de VS en Iran voorlopig aanhoudt, waardoor de energieprijzen – en in het kielzog daarvan de inflatie – langer hoog blijven. Op termijn werkt dat ook door in hogere loongroei, wat zich vertaalt in meer leenruimte en een hogere vraag naar koopwoningen. Naar verwachting stijgen de cao-lonen in zowel 2026 als 2027 met 4,2%.

De oplopende inflatie heeft ook tot hogere kapitaalmarktrentes geleid (figuur 6). De gemiddelde 10-jaars kapitaalmarktrente – die bepalend is voor de hypotheekrente – bedroeg tussen maart en het moment van schrijven 3,06%. Dat is weliswaar ruim 20 basispunten hoger dan het gemiddelde van 2,84% uit januari en februari, maar staat in schril contrast met de toename van zo’n 300 basispunten tussen begin en eind 2022. Dit verklaart waarschijnlijk mede waarom de invloed van de opgelopen rentes op de woningmarkt nu veel kleiner is dan destijds. De afgelopen maand steeg de kapitaalmarktrente verder, naar inmiddels 3,3%. Dit drukt de vraag naar koopwoningen, maar de stijging blijft slechts een fractie van de negatieve rente-impuls die de woningmarkt in 2022 te verwerken kreeg. De verwachting is dat de kapitaalmarktrentes de komende jaren weer wat dalen.

Uitpondgolf dooft geleidelijk uit

In de afgelopen vier kwartalen werden bij elkaar 39.000 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners; een fractie minder dan de vierkwartaalssom die we in het eerste kwartaal nog zagen (figuur 7). Het aantal uitpondingen ligt dus nog altijd op een erg hoog niveau, hoewel het plafond inmiddels bereikt lijkt. Vooral onder particuliere verhuurders nam het aantal uitpondingen wat af. Institutionele woningbeleggers zijn de laatste kwartalen echter juist wat meer huurwoningen gaan verkopen.

Vooruitkijkend verwachten we dat de uitpondgolf niet op korte termijn uitdooft, maar dat deze vanaf de tweede helft van dit jaar geleidelijk in omvang afneemt. Wij denken – gezien het aandeel van tijdelijke huurcontracten bij particuliere verhuurders van 50% - dat een flink deel van de huurwoningen die zij verkopen met een tijdelijk contract werd verhuurd. Omdat deze tijdelijke contracten maximaal twee jaar mochten duren, lopen de laatste oude contracten per 1 juli 2026 af. Bij institutionele partijen die woningen afstoten gaat de verkoop van huurwoningen meer gefaseerd, mede doordat woningen daar vaker worden verhuurd via een huurcontract voor onbepaalde tijd. Woningen worden dan vaak verkocht zodra de zittende huurder vertrekt. In de markt voor commercieel residentieel vastgoed zijn momenteel veel transacties waarbij huurwoningportefeuilles worden verkocht aan investeerders met een uitpondverdienmodel. Commercieel vastgoedadviesbureau CBRE verwacht dat circa 90% van de huidige woningaankopen door institutionele beleggers uiteindelijk wordt uitgepond.

Amsterdam en Zaanstreek zijn dit jaar hekkensluiters

Vooral op plekken waar de uitpondgolf hard gaat, zoals de regio Amsterdam, is de huizenprijsgroei momenteel gematigd. De prijzen van bestaande koopwoningen lagen hier in het tweede kwartaal van dit jaar maar 1,5% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In de regio Delfzijl werd in het tweede kwartaal met 10,1% juist de hoogste prijsstijging geregistreerd.

De regionale verschillen in de stijging van huizenprijzen zullen ook de rest van 2026 markeren (figuur 8). Vooruitkijkend verwachten we dit jaar een relatief scherpe tweedeling tussen het westen en oosten van het land. Voor verschillende regio’s in het noordoosten van het land voorzien we een gemiddelde prijsgroei van 5% of meer. In koplopers Oost-Groningen en Zuidoost-Drenthe verwachten we dat bestaande koopwoningen dit jaar zelfs zo’n 8% duurder zijn dan vorig jaar. In Groot-Amsterdam en de Zaanstreek blijft de voorziene gemiddelde huizenprijsgroei steken op krap 2%. Ook in Zeeuws-Vlaanderen gaan we uit van een gematigde prijsgroei. In deze regio speelt het aanbod van veel (voormalige) vakantiehuizen waarschijnlijk een rol. Dit komt mede door gewijzigde belastingregels voor tweede woningen.

Einde aan de tweedeling tussen west en oost verwacht

Volgend jaar voorzien we een minder scherpe scheidslijn tussen het oosten en het westen van Nederland, doordat de uitpondgolf langzaam maar zeker terugvalt (figuur 9). De voorziene terugval resulteert vooral in (grootstedelijke) regio’s in de Randstad in minder aanbod, en daarmee ook in opwaartse druk op de huizenprijzen. Het verschil in de huizenprijsontwikkeling tussen het westen en noordoosten van het land wordt daardoor minder groot.

Woningverkopen nabij recordhoogte

Momenteel staan er zo’n 39.000 woningen te koop op woningplatform Funda (figuur 10); een kleine 23% meer dan een jaar geleden. De laatste tijd zijn veel woningen te koop gezet, wat samenhangt met de verkoopgolf van ex-huurwoningen. Maar makelaarsvereniging NVM signaleert ook dat woningen iets minder snel worden verkocht, wat bijdraagt aan de toename van het aantal huizen dat te koop staat.

Door de nog altijd grote onderliggende woningschaarste worden de meeste huizen die op de markt komen snel verkocht. Het extra aanbod stuwt daarom ook het aantal woningverkopen op. In de afgelopen twaalf maanden kregen bijna 246.000 huizen een nieuwe eigenaar, en dat is bijna een record (figuur 11). Alleen in het voorjaar van 2021 zagen we nog wat meer woningtransacties: toen werden maar liefst 250.000 woningen verkocht. Historisch gezien wisselen de laatste tijd vooral veel appartementen van eigenaar.

Jaar-op-jaar zijn er de afgelopen twaalf maanden zo’n 9% meer huizen verkocht dan een jaar geleden. De periode van dubbele groeicijfers - die we de afgelopen anderhalf jaar nog zagen – lijkt inmiddels voorbij. Het afgelopen jaar viel vooral de groei in het appartementensegment terug, wat past bij het beeld dat de uitpondgolf een plafond heeft bereikt.

Dit jaar flink meer woningverkopen dan eerder gedacht

Wij verwachten voor dit jaar 241.000 woningverkopen; dat zijn er net iets meer dan vorig jaar (figuur 12). Dit betekent dat er in de resterende vijf maanden nog zo’n 104.000 transacties moeten gaan plaatsvinden; zo’n 4,6% minder dan het aantal dat we vorig jaar in diezelfde periode zagen.

In ons vorige Kwartaalbericht raamden we met 227.000 transacties nog een stuk minder woningverkopen voor 2026. Dat we onze transactieraming opwaarts hebben bijgesteld, heeft twee oorzaken. De uitpondgolf daalde minder sterk dan waar wij van uitgingen, waardoor er meer aanbod van koopwoningen was. Deze woningen werden bovendien ook sneller verkocht dan verwacht, doordat een omslag in verkopen als gevolg van het conflict in het Midden-Oosten uitbleef. We gaan weliswaar nog steeds uit van een geleidelijke terugval van de uitpondgolf later dit jaar, maar het tempo waarin de uitpondgolf uitdooft, hebben we verlaagd. Toch leidt het gaandeweg afnemende aanbod van ex-huurwoningen tot minder huizen die kunnen worden verkocht. Voor 2027 voorzien we daarom met 226.000 woningverkopen een duidelijke daling van het aantal transacties. Ook de nieuwbouw vertoont tekenen van stagnatie, wat het aantal transacties van bestaande koopwoningen tempert doordat er minder doorstroming is.

De afgelopen drie jaar daalde het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen gestaag. Hoewel we verwachten dat het aantal opgeleverde woningen dit jaar wat opleeft, blijven we pessimistisch over de vooruitzichten op korte en middellange termijn. Om te beginnen met een positieve noot: er zitten momenteel bijna 234.000 woningen in de pijplijn (figuur 13). Een heel groot deel daarvan – zo’n 46% – is daadwerkelijk in aanbouw. Daarnaast geven gemeenten sinds begin dit jaar weer meer bouwvergunningen af voor nieuwbouwwoningen (figuur 14). In mei stond de twaalfmaandsteller op maar liefst 96.000 vergunningen. In de afgelopen elf jaar zagen we niet eerder zo’n hoog aantal. Deze stijging geeft echter een vertekend beeld van de feitelijke ontwikkeling van de bouwactiviteit, doordat bouwers vergunningaanvragen naar voren hebben gehaald in verband met wijzigend beleid.

Meer vergunningen betekent niet automatisch meer opleveringen

De recente toename van het aantal afgegeven woningbouwvergunningen lijkt samen te hangen met het feit dat vanaf 1 juli ook kleinverbruikers op de wachtlijst voor nieuwe elektriciteitsaansluitingen komen als sprake is van netcongestie. Het lijkt erop dat sommige gemeenten en ontwikkelaars deze wijziging voor wilden zijn, en daarom het proces hebben versneld. Zo blijkt uit onderzoek van Cobouw dat sommige gemeenten woningen als ‘vergund’ hebben geadministreerd, terwijl de vergunning nog niet rond was. Een teken aan de wand is dat het CBS in juni en juli geen cijfers heeft vrijgegeven over het aantal vergunde nieuwbouwwoningen door een “ongebruikelijk grote toename van de vergunde nieuwbouw”.

Het is daardoor onzeker op welke termijn de woningbouwplannen en afgegeven bouwvergunningen in opgeleverde woningen gaan resulteren. Hierbij spelen behalve netcongestie ook andere factoren. Zo is een deel van de woningbouwplannen – ook voor 2027 – zacht; en het aandeel zachte plannen loopt naar 2030 toe verder op. En zelfs harde plannen worden lang niet altijd gerealiseerd in het geplande jaar, zo constateert ABF Research. Woningbouwknelpunten als netcongestie, stikstofproblemen, bezwaar- en beroepsprocedures en stijgende bouwkosten kunnen allemaal roet in het eten gooien. Het onderzoeksinstituut wijst op een ‘boeggolf’ van plannen die keer op keer een jaar naar achteren schuiven. En ook CBS-statistieken laten de laatste jaren een groeiende kloof zien tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en het aantal opgeleverde woningen (zie ook figuur 14).

Verkoop van nieuwbouwhuizen valt terug

Daarnaast valt de verkoop van nieuwbouwwoningen al enige tijd terug (figuur 15). Op basis van het aantal afgegeven afbouwgaranties zijn er in de eerste zeven maanden van dit jaar zo’n 9,3% minder nieuwbouwkoopwoningen verkocht dan in diezelfde periode vorig jaar. De verkoopterugval is niet (alleen) het gevolg van het conflict in het Midden-Oosten; want de trend zette ruim voor het uitbreken van het conflict in – medio 2025. Het conflict helpt niet om het tij te keren; maar de precieze impact van het conflict bovenop andere structurele woningbouwknelpunten is lastig te destilleren.

Doordat de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen terugvalt door vraaguitval, staat er steeds meer nieuwbouw te koop. Volgens de NVM gaat het hier vooral om nieuwbouwappartementen. Zij constateert veel vraag naar grondgebonden woningen, terwijl de nieuwbouwfocus de laatste jaren steeds meer is verschoven naar appartementen (figuur 16). Deze veronderstelde mismatch tussen vraag en aanbod vormt een risico voor de verkoopbaarheid van nieuwbouwkoopwoningen. En vooruitkijkend lijkt aan die laatste trend vooralsnog geen einde te komen. Een inventarisatie van de woningbouwplannen door ABF Research laat zien dat van alle geplande woningen waarvan het woningtype bekend is, zo’n 70% een appartement is. Vooral in de Randstad-provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht is het aandeel appartementen hoog.

Huishoudens met doorsnee inkomen komen zo’n 80.000 euro tekort voor doorsnee geprijsde koopwoning

Een huishouden met een doorsnee huishoudensinkomen (wat neerkomt op ongeveer anderhalf keer modaal) kan dit jaar naar verwachting ruim 360.000euro lenen op basis van zijn inkomen. Dat is naar schatting zo’n 80.000 euro te weinig voor een doorsnee geprijsde koopwoning, die zo’n 440.000 euro kost.

Toch bleef het aandeel financieel bereikbare woningen de laatste twee jaar vrij stabiel, na een lange periode waarin de betaalbaarheid van koopwoningen sterk verslechterde (figuur 17). Kijkend naar alle woningen die in de eerste helft van dit jaar zijn verkocht, zien we dat circa 30% daarvan financieel bereikbaar was voor een huishouden met een doorsnee huishoudensinkomen. Alleen in 2023 veerde de financiële bereikbaarheid noemenswaardig op als gevolg van de destijds dalende huizenprijzen, maar het duurde niet lang voordat het herstel daarvan dit weer ongedaan maakte.

Ook een bescheiden rijtjeswoning is vaak niet bereikbaar voor een doorsnee huishouden…

Bij koopwoningen met een transactieprijs rondom de mediaan gaat het vaak om eengezinswoningen, en de doorsnee oppervlakte is – gerekend over alle verkochte koopwoningen, inclusief appartementen – 109 m². Veel koopstarters zijn dan ook niet zozeer op zoek naar de doorsnee koopwoning: de vraag voor hen is of ze überhaupt een koopwoning kunnen bemachtigen. Daarom hebben we onderzocht hoe de betaalbaarheid van een bescheiden appartement of rijtjeswoning in verschillende regio’s is.

In grote delen van de Randstad is een doorsnee huishoudensinkomen niet genoeg om een rijtjeswoning van 80 tot 120 m² (ongeveer tot het landelijke gemiddelde) te kunnen financieren (figuur 18). In Amsterdam en omgeving en de regio Utrecht blijft het aandeel financieel bereikbare rijtjeswoningen met dit woonoppervlak steken op 2% of zelfs nog minder. Dit staat in schril contrast met regio’s aan de randen van Nederland. Want in regio’s als Zeeuws-Vlaanderen, Oost-Groningen, Delfzijl en omgeving is ruim 94% of meer van de bescheiden rijtjeswoningen financieel bereikbaar voor huishoudens met een doorsnee huishoudensinkomen.

Ondanks de op sommige plekken slechte betaalbaarheid van eengezinswoningen heeft volgens het driejaarlijkse WoonOnderzoek Nederland bijna twee op de drie aspirant-koopstarters met een inkomen van een tot anderhalf keer modaal wél een voorkeur voor dit type woning. Deze groep kan niet leunen op overwaarde voor de financiering maar moet het vooral hebben van het eigen inkomen, of – steeds vaker – financiële steun van ouders.

… maar een doorsnee huishoudensinkomen is vrijwel overal wel voldoende voor een bescheiden appartement

Bescheiden appartementen (met een woonoppervlakte van 35 tot 75 m², waarbij opnieuw is afgekapt op ongeveer het landelijke gemiddelde) zijn in grote delen van het land vaak wél financieel bereikbaar voor huishoudens met een doorsnee huishoudensinkomen (figuur 19). De afgelopen twaalf maanden gold dit voor 61% van de verkochte appartementen van die omvang. In regio’s aan de randen van Nederland liggen zelfs vrijwel alle verkochte koopappartementen tussen de 35 en 75 m² binnen bereik. In de regio’s Amsterdam en Utrecht en omgeving is het een ander verhaal. Hier kom je met een doorsnee huishoudensinkomen minder ver. In hekkensluiter Groot-Amsterdam bleef het aandeel zelfs steken op 15%: het (verder) terugschroeven van hun woonwensen biedt huizenkopers hier dus mogelijk geen oplossing om ertussen te komen.

Dat huishoudens met een doorsnee huishoudensinkomen in regio’s aan de randen van het land doorgaans in theorie wel een bescheiden appartement kunnen kopen, lijkt op het eerste gezicht te botsen met het sentiment dat koopwoningen ook daar lastig bereikbaar zijn voor starters. Hierbij moet echter worden bedacht dat lang niet alle jongvolwassenen de beschikking hebben over een doorsnee inkomen. Jonge mensen verdienen gemiddeld minder, en aan de randen van het land liggen ook de inkomens doorgaans wat lager.